ПРАВИЛА СОВЕРШЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ

Глава I УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК

Общие условия удостоверения сделок

30. Государственные нотариусы удостоверяют сделки, для которых законодательством установлена обязательная нота­риальная форма. По желанию сторон могут удостоверяться и другие сделки, для которых законодательством не установ­лена обязательная нотариальная форма.

Согласно действующему законодательству обязательно­му нотариальному удостоверению подлежат, в частности, следующие сделки:

договоры об отчуждении (купли-продажи, мены, даре­ния) жилого дома (части дома) либо квартиры в много­квартирном доме жилищно-строительного коллектива инди­видуальных застройщиков, находящихся в городе или по­селке городского типа (ст. ст. 239, 255, 257 Гражданского кодекса РСФСР);

договоры о залоге жилого дома (части дома), квартиры (ст. 195 Гражданского кодекса РСФСР);

договоры о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участ­ке (Типовой договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земель­ном участке, утвержденный приказом Государственного ко­митета РСФСР по делам строительства и Министерства жи­лищно-коммунального хозяйства РСФСР от 7 декабря 1982 г. № 123);

договоры дарения на сумму свыше 500 рублей и догово­ры дарения валютных ценностей на сумму свыше пятидесяти рублей (ст. 257 Гражданского кодекса РСФСР, Указ Прези­диума Верховного Совета СССР от 30 ноября 1976 г. "О сдел­ках с валютными ценностями на территории СССР"[2]);

договоры дарения легковых автомобилей и мотоциклов с колясками (Правила регистрации и учета автомототранс­портных средств, утвержденные приказами МВД СССР от 30 января 1975 г. № 20 и 14 октября 1982 г. № 334);

договоры купли-продажи строительных материалов, кроме случаев, когда продавец передает покупателю имущество вместе с документом о его приобретении в торговой или иной организации (ст. 239' Гражданского кодекса РСФСР);

завещания (ст. 540 Гражданского кодекса РСФСР);

доверенности на совершение сделок, требующих нотари­альной формы, а также действий в отношении государствен­ных, кооперативных и общественных организаций, за ис­ключением случаев, предусмотренных Гражданским кодек­сом РСФСР, и других случаев, когда специальными прави­лами допущена иная форма доверенности (ст. 65 Гражданско­го кодекса РСФСР);

доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (ст. 68 Гражданского кодекса РСФСР).

31. В соответствии со статьей 47 Закона РСФСР о госу­дарственном нотариате государственные нотариусы обязаны разъяснять сторонам смысл и значение представленных ими проектов сделок и проверять, соответствует ли их содержа­ние действительным намерениям сторон.

32. При выяснении дееспособности участников сделки государственный нотариус истребует документ, в котором указан возраст участника сделки (п. 12 настоящей Инструк­ции).

Если у государственного нотариуса имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий или руководить ими либо вслед­ствие злоупотребления спиртными напитками или наркоти­ческими веществами ставит свою семью в тяжелое матери­альное положение, а сведений о признании лица недееспо­собным или ограниченно дееспособным не имеется, государ­ственный нотариус в соответствии с абз. 1 п. 11 настоящей Инструкции откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недеес­пособным или ограниченно дееспособным. Если такого ре­шения не имеется, государственный нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из органи­заций, указанных в ст. 258 Гражданского процессуального кодекса РСФСР, которые могут поставить перед судом воп­рос о признании лица недееспособным или ограниченно де­еспособным. В своем письме государственный нотариус про­сит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (организацией) решения государствен­ный нотариус либо совершает сделку, либо приостанавли­вает совершение нотариального действия до рассмотрения дела судом.

Сделки от имени несовершеннолетних, не достигших 15 лет, а также от имени граждан, признанных в судебном порядке недееспособными, могут быть удостоверены при ус­ловии, если за них действуют соответственно их родители (усыновители), опекуны (ст. ст. 14 и 15 Гражданского кодек­са РСФСР).

Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет, а равно от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными, могут быть удостове­рены лишь с согласия соответственно родителей (усынови­телей), попечителей (ст.ст. 13 и 16 Гражданского кодекса РСФСР).

Если родители (усыновители), опекуны или попечители по каким-либо причинам (нахождение в командировке, про­живание в другой местности и т. п.) не могут дать согласие на удостоверение сделки, она может быть удостоверена с участием представителя органа опеки и попечительства. При ом соблюдаются требования ст. 133 Кодекса о браке и семье РСФСР.

Государственные нотариусы требуют разрешения органа опеки и попечительства на право опекуна совершать и попе­чителя давать согласие на совершение от имени подопечного сделок, выходящих за пределы бытовых. В частности, пред­варительное разрешение органов опеки и попечительства тре­буется для заключения договоров, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества.

Удостоверение договора дарения от имени подопечного не разрешается.

Эти правила распространяются и на сделки, заключае­мые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (по­печителей) своих несовершеннолетних детей (ст. 133 Кодекса о браке и семье РСФСР).

Договоры об отчуждении (продажи, мены) имущества несовершеннолетних подопечных стоимостью до 100 рублей могут быть удостоверены с разрешения: в городах — заведу­ющего отделом народного образования исполнительного ко­митета городского Совета народных депутатов, а в городах с районным делением — заведующего отделом народного об­разования исполнительного комитета соответствующего рай­онного в городе Совета народных депутатов; в рабочих, ку­рортных и дачных поселках и в сельской местности — органа опеки и попечительства[3].

Если стоимость имущества превышает 100 рублей, воп­рос решается исполнительным комитетом соответствующего районного, городского, районного в городе Совета народ­ных депутатов[4].

33. При проверке правоспособности юридических лиц, участвующих в сделке, государственные нотариусы обязаны ознакомиться с уставом юридического лица или положени­ем о нем и проверить, соответствуют ли совершаемые дей­ствия правам, предоставленным юридическому лицу.

При удостоверении сделки, стороной в которой является колхоз, государственные нотариусы проверяют, зарегистри­рован ли устав данного колхоза в исполнительном комитете районного (городского) Совета народных депутатов.

34. Полномочия представителя подтверждаются выдан­ной на его имя доверенностью.

Государственные нотариусы не требуют доверенности на совершение сделки от руководителей юридических лиц, ко­торым уставом или положением предоставлено право заклю­чать сделки. В этих случаях истребуется лишь документ, удо­стоверяющий их должностное положение.

Если юридическое лицо управляется выборным коллеги­альным органом, от руководителя этого органа должен быть истребован документ об избрании должностных лиц и о рас­пределении между ними обязанностей.

35. В соответствии со ст. 48 Закона РСФСР о государ­ственном нотариате сделки об отчуждении и залоге имуще­ства, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое иму­щество.

36. Сделки об отчуждении имущества облагаемого нало­гом, а также соглашения о расторжении этих сделок после регистрации их в соответствующих органах могут быть удос­товерены при условии представления доказательств уплаты налога (освобождения от уплаты налога) или при согласии соответствующих органов и приобретателя на перевод исчис­ленного налога на приобретателя.

При нотариальном удостоверении указанных сделок (со­глашений) должна быть истребована справка финансового органа об отсутствии задолженности по налогам. Справка дей­ствительна в течение месяца. Если в справке указано, что налоги уплачены за квартал или за весь год, справка дей­ствительна в течение этого срока.

В доказательство уплаты налога с владельцев автомото­транспортных средств истребуется квитанция.

При удостоверении сделок (купли-продажи, дарения, займа, подряда и других) на сумму свыше десяти тысяч рублей государственный нотариус требует справку финансо­вого органа о представлении гражданином декларации обисточниках доходов[5], которая остается в делах государствен­ной нотариальной конторы.

37. Договор об отчуждении имущества, состоящего на специальном учете, а также соглашение о расторжении тако­го договора (после его регистрации в соответствующем орга­не) должны быть представлены для регистрации по месту учета этого имущества, о чем государственный нотариус ука­зывает в удостоверительной надписи и разъясняет сторонам. В частности, договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры в доме жилищно-строительного коллектива инди­видуальных застройщиков, находящихся в городе или по­селке городского типа, подлежит регистрации в исполни­тельном комитете районного, городского Совета народных депутатов (бюро технической инвентаризации), осуществля­ющем регистрацию строения. Договор об отчуждении авто-мототранспортных средств подлежит предъявлению в органы госавтоинспекции для регистрации и учета этих транспорт­ных средств.

Соглашение о расторжении договора об отчуждении иму­щества может быть оформлено как путем составления от­дельного документа, приобщаемого к договору, так и путем совершения надписи на всех экземплярах договора, подпи­санной сторонами.

При расторжении договора об отчуждении имущества, если этот договор еще не зарегистрирован в соответствую­щем органе, государственный нотариус на основании заяв­ления сторон делает отметку о расторжении договора на всех его экземплярах и в реестре.

Соглашение сторон о расторжении договора, заключае­мое после его регистрации в соответствующем органе, удо­стоверяется в нотариальном порядке.

В случае получения решения суда о признании договора об отчуждении имущества недействительным государствен­ный нотариус делает об этом отметку в реестре и на экземпляре договора, хранящегося в делах государственной нота­риальной конторы.

Продавцу (дарителю) имущества по его требованию воз­вращается находящийся в государственной нотариальной кон­торе правоустанавливающий документ (или его дубликат), имевшийся у продавца (дарителя) до заключения расторгае­мого договора об отчуждении имущества.

При расторжении указанных договоров ранее взыскан­ная государственная пошлина за удостоверение этих догово­ров сторонам не возвращается.

38. Договоры, завещания, доверенности и другие доку­менты, в которых излагается содержание сделок, удостове­ряемых в нотариальном порядке, представляются государ­ственным нотариусам не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах государственной нотариальной конторы.

Все экземпляры подписываются участниками сделки. Удо­стоверительная надпись также совершается на всех экземп­лярах. По желанию участников сделки каждому из них выда­ется по одному экземпляру.

Удостоверение договоров о возведении индивидуальных жилых домов на праве личной собственности на отведенных земельных участках

39. Договоры о возведении индивидуальных жилых до­мов на праве личной собственности на отведенных земель­ных участках удостоверяются государственными нотариаль­ными конторами по месту отводов земельных участков.

При удостоверении договора о возведении индивидуаль­ного жилого дома на праве личной собственности на отве­денном земельном участке государственные нотариусы про­веряют соответствие договора требованиям законодательства, регулирующего права граждан на строительство жилых до­мов[6].

Необходимо проверить также, содержит ли договор все реквизиты, предусмотренные Типовым договором о возве­дении индивидуального жилого дома на праве личной соб­ственности на отведенном земельном участке[7].

При удостоверении указанных договоров государствен­ные нотариусы истребуют государственный акт на право пользования землей, постановление Совета Министров ав­тономной республики, решение исполнительного комитета краевого, областного, городского, районного Совета народ­ных депутатов об отводе земельного участка, два экземпляра плана размещения строений на земельном участке и проекта на строительство дома.

План размещения строений на земельном участке и про­ект на строительство дома приобщаются к экземплярам до­говоров, выдаваемым сторонам.

Перечисленные документы истребуются также в случаях переноса принадлежащих гражданам строений в связи с изъя­тием у них земельных участков для государственных и обще­ственных нужд.

40. При удостоверении договоров о возведении индиви­дуальных жилых домов на праве личной собственности на отведенных земельных участках государственные нотариусы разъясняют застройщикам содержание ст. ст. 109 и 110 Граж­данского кодекса РСФСР, о чем делается отметка в тексте договора перед подписью сторон.

41. В случае расторжения договора о возведении индиви­дуального жилого дома с согласия сторон (органа комму­нального хозяйства и застройщика) государственные нота­риусы делают отметку о расторжении договора на экземпля­ре, находящемся в нотариальной конторе, и в реестре. Такая отметка делается на основании решения исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов о расторжении договора, принятого по заявлению застройщи­ка. Явка сторон в государственную нотариальную контору в связи с расторжением договора не обязательна.

42. Соглашение сторон (органа коммунального хозяйства и застройщика) об изменении условий нотариально удостоверенного договора о возведении индивидуального жилого дома может быть удостоверено по представлении государ­ственному нотариусу решения исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов об изменении условий договора.

Изменение условий договора может быть произведено как путем расторжения договора и заключения вместо него нового, так и путем составления отдельного соглашения об изменении условий договора. В этом случае соглашение при­общается ко всем экземплярам первоначального договора. Соглашение может быть изложено и в виде надписи на всех экземплярах первоначального договора.

Соглашение должно быть подписано представителем органа коммунального хозяйства, застройщиком и нотариально удо­стоверено.

Удостоверение сделок об отчуждении жилого дома (части дома) либо квартиры в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков

43. Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома (части дома) либо квартиры в многоквартирном доме жи­лищно-строительного коллектива индивидуальных застрой­щиков производится по месту нахождения жилого дома.

44. При нотариальном удостоверении договоров об от­чуждении жилого дома (части дома), квартиры государствен­ные нотариусы проверяют принадлежность этого имущества на праве личной собственности отчуждающему лицу.

Право личной собственности граждан на отчуждаемый жилой дом (часть дома), квартиру может быть подтвержде­но, в частности, одним из следующих документов:

нотариально удостоверенным договором о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственно­сти на отведенном земельном участке (договором о праве застройки, договором о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственно­сти), а также договором о строительстве коллективом инди­видуальных застройщиков многоквартирного жилого дома;

нотариально удостоверенным (или засвидетельствованным коммунальным органом за время 1931—1936 гг.) договором купли-продажи (в том числе с условием пожизненного со­держания продавца), дарения, мены;

копией акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

актом о демуниципализации дома;

свидетельством о праве на наследство,

свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

исполнительным листом или копией вступившего в за­конную силу решения суда, подтверждающих право соб­ственности на дом;

договором о разделе дома;

копией решения товарищеского суда о разделе дома между супругами;

регистрационным удостоверением.

На перечисленных документах, кроме регистрационного удостоверения, должна быть отметка о регистрации их в ис­полнительном комитете местного Совета народных депута­тов (бюро технической инвентаризации), осуществляющем регистрацию строения.

В местности, где проведена инвентаризация, помимо пра­воустанавливающего документа на отчуждаемый дом (часть дома), квартиру государственный нотариус истребует справ­ку бюро технической инвентаризации, оформленную в со­ответствии с инструкцией "О порядке заполнения справок, выдаваемых бюро технической инвентаризации собственни­кам индивидуальных жилых домов (частей домов) для пред­ставления в государственные нотариальные конторы при оформлении сделок"[8].

Если фактический размер земельного участка, указан­ный в справке бюро технической инвентаризации, окажется большим, чем указано в правоустанавливающем документе, а также в случаях, когда из справки видно, что собственни­ком произведены к дому пристройка (надстройка), переобо­рудование, капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой помещений[9] без установленного разрешения, государственный нотариус требует представления решения исполнительного комитета районного, городского Совета народных депутатов об этих изменениях (в пределах установ­ленных законом норм). При отсутствии такого решения ис­полнительного комитета размер земельного участка и размер жилого дома в договоре об отчуждении указывается по пра­воустанавливающему документу.

Если фактический размер земельного участка, указан­ный в справке бюро технической инвентаризации, окажется меньше по сравнению с правоустанавливающим докумен­том или размер жилой площади дома изменился за счет внут­ренней перепланировки, переоборудования без увеличения общего размера дома и превышения установленной законом нормы жилой площади и эти изменения не отражены в справ­ке бюро технической инвентаризации как самовольное пе­реоборудование, в договоре об отчуждении размеры земель­ного участка и жилого дома указываются по справке бюро технической инвентаризации.

45. Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры может быть удостоверен при условии, чтобы в результате купли-продажи или мены жилого дома (части дома), квартиры у приобретателя, совместно с ним прожи­вающего супруга и их несовершеннолетних детей не оказа­лось более одного жилого дома (части дома), квартиры. На­личие на праве личной собственности у одного или несколь­ких из указанных выше граждан части жилого дома не мо­жет служить препятствием для приобретения другой части этого же дома остальными из указанных граждан. Однако в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков совместно проживающие суп­руги и их несовершеннолетние дети могут иметь только одну квартиру.

Предельный размер жилой площади приобретаемого по договору купли-продажи, мены дома (части дома), кварти­ры не должен превышать 60 кв. метров.

Договор купли-продажи или мены жилого дома (части дома), квартиры размером более 60 кв. метров жилой площади может быть удостоверен лишь с разрешения исполни­тельного комитета районного, городского Совета народных депутатов в связи с наличием у приобретателя большой се­мьи либо права на дополнительную площадь. В этом случае жилая площадь дома (части дома), квартиры не должна пре­вышать размера, определенного для данной семьи по уста­новленным нормам с учетом права на дополнительную жи­лую площадь (ст. 106 Гражданского кодекса РСФСР и п. 2 постановления Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959 г. № 1184).

При удостоверении договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры должно быть также соблюдено усло­вие, чтобы собственником не продавалось более одного жи­лого дома (части одного дома), квартиры в течение трех лет (ст. 238 Гражданского кодекса РСФСР).

До истечения трех лет со дня предыдущей продажи дого­вор купли-продажи дома (или части одного дома), квартиры может быть удостоверен лишь в тех случаях, когда у продав­ца, совместно проживающего с ним супруга и их несовер­шеннолетних детей окажется более одного дома по основа­ниям, допускаемым законом (по праву наследования, по договору дарения или в результате вступления в брак соб­ственников домов).

Продавцу и покупателю жилого дома (части дома), квар­тиры разъясняется содержание ст. ст. 106, 108 и 238 Граж­данского кодекса РСФСР. Покупателю жилого дома (части дома), квартиры с условием пожизненного содержания про­давца разъясняется также содержание статьи 253 Гражданс­кого кодекса РСФСР. При удостоверении договора дарения дома (части дома), квартиры одаряемому разъясняется со­держание ст. ст. 107 и 108 Гражданского кодекса РСФСР, а при удостоверении договора о приобретении государствен­ными предприятиями, учреждениями, кооперативными и общественными организациями жилых домов, принадлежа­щих гражданам на праве личной собственности, представи­телям указанных предприятий, учреждений и организаций разъясняется содержание ст. 123 Гражданского кодекса РСФСР.

О разъяснении названных статей Гражданского кодекса РСФСР делается отметка в текстах указанных договоров.

 46. При удостоверении договоров об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры государственные нотариусы про­веряют отсутствие запрещения отчуждения и ареста.

Независимо от указания в справке бюро технической инвентаризации об отсутствии запрещения и ареста государ­ственные нотариусы обязаны проверить наличие этих дан­ных по документам нотариальной конторы, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом в нотариаль­ной конторе.

При наличии запрещения отчуждения договор об отчуж­дении жилого дома (части дома), квартиры может быть удо­стоверен лишь при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста — лишь после его снятия.

47. Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры, приобретенных после регистрации брака и явля­ющихся общей совместной собственностью супругов, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга на отчуждение дома (части дома), квартиры.

Подлинность подписи на заявлении супруга о согласии на отчуждение жилого дома (части дома), квартиры, являю­щихся общей совместной собственностью супругов, должна быть засвидетельствована органом, совершающим нотари­альные действия, или предприятием, учреждением, органи­зацией, в которой супруг работает или учится, жилищно­эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — пред­приятием, учреждением, организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого дома)[10] по месту его жительства либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в ко­тором он находится на излечении. Свидетельствование под­линности подписи не требуется, если супруг лично явится и вручит государственному нотариусу заявление о согласии на отчуждение жилого дома (части дома), квартиры. В этом слу­чае государственный нотариус устанавливает личность суп­руга и проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает наименование документа, удостоверяющего личность, его номер, дату выдачи, наиме­нование учреждения, выдавшего документ, фамилию, ини­циалы супруга.

Если в заявлении другого супруга о согласии на отчуж­дение дома (части дома), квартиры, являющихся совмест­ной собственностью супругов, указано, кому персонально (фамилия, имя, отчество гражданина, название организа­ции) он согласен продать или подарить это совместна при­обретенное имущество, либо указана цена и другие условия продажи, государственный нотариус при удостоверении до­говора отчуждения обязан проверить, соблюдены ли усло­вия, которые указаны в заявлении супруга.

48. Договор об отчуждении дома (части дома), квартиры может быть удостоверен без истребования согласия другого супруга, если из правоустанавливающего документа, свиде­тельства о браке или иных документов видно, что дом (часть дома), квартира являются не общей, а личной собственнос­тью одного супруга (приобретены до вступления в брак суп­ругов, получены по наследству или по договору дарения, либо ранее произведен раздел дома (части дома), квартиры, приобретенных в течение брака).

Договор об отчуждении дома (части дома), квартиры, являющихся общей совместной собственностью супругов, может быть удостоверен без истребования согласия другого супруга также в случае, когда последний не проживает по месту нахождения дома и место жительства его неизвестно. В подтверждение этого обстоятельства должна быть представ­лена копия вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

В том случае, когда супруг лица, отчуждающего дом (часть дома), квартиру уклоняется от дачи письменного согласия на отчуждение указанного имущества супругом, на имя ко­торого оно зарегистрировано, то последним может быть пе­редано в порядке ст. 84 Закона РСФСР о государственном нотариате заявление супругу с предложением явиться в го­сударственную нотариальную контору для определения его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится в государ­ственную нотариальную контору к назначенному сроку и не пришлет в течение месяца со дня получения заявления своих возражений, государственный нотариус может удостоверить договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу значится это имущество.

 Если гражданин, отчуждающий жилой дом (часть дома), квартиру представит письменное заявление об отсутствии у него супруга (холост, вдов), государственный нотариус до­водит об этом до сведения другого участника сделки, кото­рый в подтверждение того, что это обстоятельство ему изве­стно, подписывается на заявлении. Указанное заявление дол­жно исходить лично от лица, отчуждающего жилой дом (часть дома), квартиру, а в случае совершения сделки через пред­ставителя — от представителя.

49. В тех случаях, когда один из участников общей доле­вой собственности на жилой дом продает принадлежащую ему долю дома постороннему лицу, государственный нота­риус должен удостовериться в том, что продавец в письмен­ной форме известил остальных участников общей долевой собственности (в том числе граждан, имеющих жилую пло­щадь размером 60 и более кв. метров, а также предприятия, учреждения и организации) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продается доля дома (ст. 120 Гражданского кодекса РСФСР).

Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общем доме может служить свидетельство государственной нотариальной конторы о передаче им заявления продавца в порядке ст. 84 Закона РСФСР о государственном нотариате или заявление участников общей долевой собственности об отказе от осу­ществления преимущественного права покупки продаваемой доли дома (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля).

Подлинность подписи на заявлении участников общей долевой собственности должна быть засвидетельствована ор­ганом, совершающим нотариальные действия, или предпри­ятием, учреждением, организацией, в которой они работа­ют или учатся, жилищно-эксплуатационной организацией по месту их жительства, либо администрацией стационарно­го лечебного учреждения, в котором они находятся на изле­чении.

Свидетельствование подлинности подписи не требуется, если участники общей долевой собственности лично явятся в государственную нотариальную контору и подадут заявле­ние об отказе от преимущественного права покупки. В этом случае государственный нотариус устанавливает их личность и проверяет подлинность подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает наименование документа, удостове­ряющего личность, номер, дату выдачи, наименование уч­реждения, выдавшего документ, фамилию, инициалы зая­вителей, год (в необходимых случаях и месяц) рождения.

Если указанное заявление передано участнику общей до­левой собственности государственной нотариальной конто­рой, удостоверяющей договор, то свидетельство о передаче заявления не выдается, но экземпляр заявления с надписью государственного нотариуса о его вручении должен быть при­общен к экземпляру договора купли-продажи доли дома, оставляемому в нотариальной конторе.

При получении от участника общей долевой собственно­сти ответа последний также приобщается к указанному эк­земпляру договора.

Если доля дома продается одному из участников общей долевой собственности, извещения других участников об­щей долевой собственности не требуется.

При удостоверении договоров дарения, мены, купли-продажи доли дома с условием пожизненного содержания продавца, а также в случае продажи части дома с публичных торгов правила настоящего пункта не применяются.

50. В случае отказа остальных участников общей долевой собственности от осуществления преимущественного права покупки или неосуществления этого права в течение месяца со дня извещения их о намерении и условиях продажи госу­дарственный нотариус удостоверяет договор купли-продажи доли дома постороннему лицу.

Договор купли-продажи доли дома постороннему лицу может быть удостоверен также в случае, если другие участ­ники общей долевой собственности не проживают в месте нахождения дома и адрес их неизвестен. В подтверждение этого должен быть представлен соответствующий документ справочного бюро (адресного стола) или исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

" 51. При удостоверении сделки об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры, принадлежащих несовершеннолетним, а также лицам, признанным судом недееспособными или ограниченно дееспособными, государственный нотари­ус руководствуется п. 32 настоящей Инструкции.

Если органы опеки и попечительства обязывают родите­лей, опекунов или попечителей внести в сберегательную кассу на имя несовершеннолетних или других недееспособных лиц суммы за проданный дом (часть дома), квартиру, то госу­дарственный нотариус должен проверить выполнение этого требования и указать об этом в тексте договора.

52. Договор об отчуждении одного из нескольких жилых домов, принадлежащих одному лицу на праве личной соб­ственности или нескольким лицам на праве общей собствен­ности и находящихся на одном земельном участке, может быть удостоверен лишь после выдела исполнительным ко­митетом районного, городского Совета народных депутатов части земельного участка в натуре с находящимся на нем отчуждаемым домом под отдельным номером по улице, пе­реулку и т.д. Если такое выделение земельного участка не­возможно, то государственный нотариус удостоверяет дого­вор об отчуждении определенной доли в праве общей соб­ственности на жилые дома в целом.

53. Об отчуждении доли (доли от доли) жилого дома делается отметка на правоустанавливающем документе.

54. В тексте договора об отчуждении доли жилого дома указываются арифметические доли, а не конкретные части дома.

55. В договоре об отчуждении собственником доли жило­го дома может быть указан и порядок пользования конкрет­ными его частями, а также порядок пользования земельным участком.

В договоре об отчуждении одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли жилого дома порядок пользования конкретными частями дома может быть указан лишь при наличии соответствующего соглашения меж­ду участниками общей долевой собственности о порядке пользования домом, либо с их письменного согласия, либо при наличии судебного решения о порядке пользования кон­кретными частями дома.

Соглашение о порядке пользования общим жилым до­мом между участниками общей долевой собственности с ука­занием конкретных частей дома (квартир, комнат, этажей и т.д.), а также о порядке пользования земельным участком может быть оформлено путем составления самостоятельного
документа.

При удостоверении таких соглашений истребуется справ­ка исполкома соответствующего местного Совета народных депутатов (бюро технической инвентаризации) и для обо­зрения правоустанавливающий документ на дом.

56. При удостоверении договора об отчуждении доли в общей собственности на жилой дом государственный нота­риус разъясняет лицу, приобретающему долю, что если со­стоявшееся ранее соглашение между участниками общей до­левой собственности на этот дом о порядке пользования обо­собленными помещениями дома в соответствии с долями участников нотариально удостоверено и зарегистрировано в исполнительном комитете местного Совета народных депу­татов (бюро технической инвентаризации), осуществляющем регистрацию строения, то это соглашение обязательно и для лица, приобретающего долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 Гражданского кодекса РСФСР).

57. Соглашение об установлении размера долей или об изменении размера долей, если в правоустанавливаюшем документе на дом размер долей не указан или указан непра­вильно, может быть оформлено как путем составления са­мостоятельного документа, так и путем надписи на правоус­танавливающем документе.

Если изменение размера долей производится в связи с дополнительным строительством (пристройка, надстройка и т д.), произведенным одним из участников общей долевой собственности, или со сносом части жилого дома, государ­ственный нотариус истребует решение исполнительного ко­митета соответствующего Совета народных депутатов на до­полнительное строительство или на снос части дома, справ­ку бюро технической инвентаризации и для обозрения пра­воустанавливающий документ.

В случае смерти участников общей долевой собственнос­ти соглашение об изменении размера долей может быть удо­стоверено с участием его наследников, принявших наслед­ство.

При удостоверении соглашения об установлении размера долей каждого из участников общей долевой собственности на жилой дом, а равно об изменении размера долей в удостоверительной надписи указывается, что это соглашение под­лежит регистрации в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов (бюро технической инвентариза­ции), осуществляющем регистрацию строения.

Соглашение об установлении или изменении размера до­лей, оформленное путем составления самостоятельного до­кумента, приобщается к правоустанавливающему документу (документам).

58. При нотариальном удостоверении, по желанию сто­рон, договоров об отчуждении жилых домов (частей домов), квартир, расположенных в сельских населенных пунктах, соблюдаются общие правила удостоверения сделок.

Кроме того, при удостоверении указанных договоров истребуются:

письменное согласие всех совершеннолетних членов кол­хозного двора (хозяйства граждан, занимающихся индиви­дуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве) на отчуждение жилого дома (части дома), а при наличии в со­ставе двора (хозяйства) несовершеннолетних и других неде­еспособных членов — также письменное согласие органа опе­ки и попечительства (п. 32 настоящей Инструкции);

решение общего собрания членов колхоза (собрания упол­номоченных колхоза) либо решение администрации совхоза или другого государственного сельскохозяйственного пред­приятия, учреждения, организации о сохранении полнос­тью или частично приусадебного участка за приобретателем жилого дома (части дома), квартиры с указанием его разме­ра, в случае отчуждения жилого дома (части дома), кварти­ры, расположенных на земле, закрепленной за колхозом, совхозом или другим государственным сельскохозяйствен­ным предприятием, учреждением, организацией. Если при­усадебные земельные участки предоставляются рабочим, слу­жащим, пенсионерам и инвалидам, проживающим в сельс­кой местности, решение общего собрания членов колхоза (собрания уполномоченных) либо администрации совхоза или другого государственного сельскохозяйственного пред­приятия, учреждения, организации должны быть утвержде­ны исполкомом сельского Совета народных депутатов[11];

решение сельского Совета народных депутатов о предос­тавлении земельного участка приобретателю жилого дома (части дома) в случае отчуждения жилого дома (части дома), расположенного на земле, не входящей в состав землеполь­зования колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, учреждений, организаций.

При удостоверении договоров об отчуждении жилых до­мов (частей домов), квартир, расположенных в пределах го­родской черты на земле, закрепленной за колхозом, совхо­зом или другим сельскохозяйственным предприятием, уч­реждением, организацией, также истребуется решение об­щего собрания членов колхоза (собрания уполномоченных колхоза) либо решение администрации совхоза или другого сельскохозяйственного предприятия, учреждения, органи­зации о сохранении полностью или частично приусадебного участка за приобретателем жилого дома с указанием его раз­мера.

Подтверждением принадлежности жилого дома (части дома), квартиры отчуждающему лицу, размера дома и зе­мельного участка, на котором он расположен, отсутствия задолженности по налогам, а также отсутствия запрещения отчуждения дома или ареста могут служить соответствующие справки исполнительного комитета поселкового, сельского Совета народных депутатов[12]. Все эти данные могут быть ука­заны в одной общей справке. Доказательством отсутствия задолженности по налогам может служить также справка финансового органа.

В подтверждение оценки дома, произведенной для целей государственного обязательного страхования, истребуется справка органа госстраха.

Если у собственника имеется правоустанавливающий до­кумент на жилой дом (часть дома), то этот документ пред­ставляется в нотариальную контору.

59. Договор об отчуждении дома, не законченного строи­тельством, может быть удостоверен при наличии разрешения (исполнительного комитета районного, городского Со­вета народных депутатов на отчуждение.

При удостоверении указанного договора истребуются те же документы, что и при отчуждении жилых домов, закон­ченных строительством, кроме справки бюро технической инвентаризации. Сведения о стоимости дома, не закончен­ного строительством, и об отсутствии запрещений отчужде­ния или ареста истребуются от органа коммунального хозяй­ства исполнительного комитета районного, городского Со­вета народных депутатов.

60. При удостоверении, по желанию сторон, договора об отчуждении жилого дома на снос истребуются те же доку­менты, которые необходимы и для оформления договора об отчуждении дома с оставлением на месте.

При удостоверении договора об отчуждении жилого дома на снос, расположенного в сельском населенном пункте, согласие колхоза, администрации совхоза или другого сель­скохозяйственного предприятия, учреждения и организации о сохранении за приобретателем дома приусадебного земель­ного участка не требуется.

61. Договоры купли-продажи жилых домов (частей до­мов), квартир с условием пожизненного содержания про­давца удостоверяются с соблюдением общих правил удосто­верения договоров купли-продажи жилых домов (частей до­мов), квартир.

При удостоверении указанных договоров должно быть проверено, является ли продавец дома (части дома), кварти­ры нетрудоспособным (по возрасту или состоянию здоро­вья), о чем указывается в тексте договора.

Продавцом дома (части дома), квартиры с условием по­жизненного содержания не может быть лицо хотя и нетру­доспособное, но являющееся несовершеннолетним.

62. Договоры купли-продажи жилых домов, принадлежа­щих гражданам на праве личной собственности, в случае приобретения их государственными учреждениями и пред­приятиями удостоверяются при условии, если жилой дом покупается за счет выделяемых им капитальных вложений по цене, не превышающей оценки для государственного обязательного страхования, и при наличии соответствующего разрешения на покупку дома[13].

Договоры купли-продажи указанных домов кооператив­ными и общественными организациями удостоверяются, если дома покупаются по цене, не превышающей инвентариза­ционной оценки домов, а в местностях, где инвентаризация не проведена,— страховой оценки[14].

Колхозы могут приобретать жилые дома у граждан по цене, установленной соглашением сторон и утвержденной общим собранием членов колхоза (собранием уполномочен­ных).

63. При удостоверении договоров купли-продажи граж­данам жилых домов, принадлежащих государственным пред­приятиям и учреждениям, местным Советам народных депу­татов, должны быть истребованы: разрешение на продажу или список домов, намеченных к продаже, утвержденный соответственно Советом Министров автономной республи­ки, исполнительным комитетом соответствующего Совета народных депутатов, министерством или ведомством; справ­ка бюро технической инвентаризации; акт оценки продавае­мого дома; доказательство того, что покупатель является нанимателем продаваемого дома (если дом продается местным Советом) или работником предприятия, учреждения, про­дающего дом (паспорт, выписка из домовой книги, справка с места работы и др.)[15].

Если в решении исполнительного комитета районного, городского Совета народных депутатов или в приказе, рас­поряжении министерства (ведомства) об утверждении акта оценочной комиссии имеются сведения о стоимости дома, размере жилой площади, о том, что покупатель является нанимателем или работником предприятия (учреждения), продающего дом, государственный нотариус может ограни­читься представленным решением исполнительного комите­та, приказом или распоряжением министерства (ведомства) без истребования акта оценочной комиссии и документов, подтверждающих, что покупатель является нанимателем жи­лого помещения или работником предприятия (учреждения).

64. Договоры купли-продажи отдельным гражданам жи­лых домов, принадлежащих кооперативным организациям, удостоверяются при условии, если уставом (положением) соответствующей организации предусмотрено право прода­жи жилых домов. При этом государственный нотариус ис­требует документ о принадлежности жилого дома данной организации, справку бюро технической инвентаризации (в местности, где инвентаризация не проведена,— справку о балансовой стоимости), постановление общего собрания членов кооперативной организации (или ее руководящего органа, если ему предоставлено уставом или положением право ре­шать эти вопросы) о продаже дома.

Договор купли-продажи колхозом принадлежащего ему жилого дома удостоверяется при наличии справки колхоза о балансовой стоимости жилого дома и постановления общего собрания членов колхоза или уполномоченного на это орга­на колхоза о продаже дома

65. При удостоверении договоров купли-продажи граж­данам принадлежащих государству (местным Советам народ­ных депутатов, государственным предприятиям и учрежде­ниям), кооперативным и общественным организациям до­лей жилых домов в целях прекращения общей долевой соб­ственности (ст. 123 Гражданского кодекса РСФСР) истребу-ются: справка бюро технической инвентаризации, акт оцен­ки продаваемой доли и доказательство того, что покупатель проживает в продаваемой части дома на правах нанимателя.

Если граждане, проживающие в продаваемой части дома, откажутся от осуществления права преимущественной по­купки доли дома или не осуществят его в течение месяца, государственный нотариус может удостоверить договор куп­ли-продажи доли участникам общей долевой собственности на этот дом, а в случае отказа последних от покупки доли может быть удостоверен договор купли-продажи посторон­ним лицам.

66. При удостоверении договоров купли-продажи, соглас­но которым колхозы, совхозы и другие государственные сель­скохозяйственные предприятия, организации потребительс­кой кооперации продают своим работникам на льготных ус­ловиях жилые дома усадебного типа с надворными построй­ками[16], должны быть истребованы: список работников на приобретение жилых домов, утвержденный руководителем сельскохозяйственного предприятия, правлением колхоза или потребительской кооперации совместно с профсоюзной орга­низацией (копия или выписка из списка оставляется в делах нотариальной конторы); акт приемки в эксплуатацию за­конченного строительством жилого дома в установленном порядке государственными приемочными комиссиями или справка бюро технической инвентаризации, если дом распо­ложен в местности, где проведена инвентаризация; справка о балансовой стоимости продаваемого дома.

При продаже жилого дома, расположенного в сельском населенном пункте на земле, закрепленной за колхозом, сов­хозом или другим государственным сельскохозяйственным предприятием (а также в пределах городской черты на зем­ле, закрепленной за колхозом, совхозом или другим сельс­кохозяйственным предприятием), дополнительно истребует-ся решение общего собрания членов колхоза (собрания упол­номоченных) либо решение администрации совхоза или дру­гого государственного сельскохозяйственного предприятия о предоставлении покупателю жилого дома приусадебного зе­мельного участка с указанием его размера.

Если дом построен в городе или рабочем поселке, допол­нительно истребуются для обозрения решение исполкома соответствующего Совета народных депутатов об отводе зе­мельного участка под строительство дома с учетом требова­ний закона и государственный акт на право пользования землей, а также два экземпляра плана земельного участка, которые приобщаются к экземплярам договоров, выдавае­мых сторонам.

67. При удостоверении соглашения о расторжении дого­вора об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры после регистрации его в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов (бюро технической инвентариза­ции), осуществляющем регистрацию строения, должна быть истребована справка исполнительного комитета соответству­ющего местного Совета народных депутатов (бюро техничес­кой инвентаризации) и экземпляр (экземпляры) расторгае­мого договора. Одновременно проверяется по документам нотариальной конторы, не имеется ли запрещений отчужде­ния или ареста, о чем делается отметка на экземпляре согла­шения, оставляемом в нотариальной конторе.

Если дом (часть дома), квартира являются совместной собственностью супругов, государственный нотариус требу­ет заявление другого супруга о его согласии на расторжение договора.

Подлинность подписи супруга на заявлении о согласии на расторжение договора должна быть засвидетельствована по правилам, изложенным в п. 47 настоящей Инструкции.

Удостоверение договоров о залоге жилого дома (части дома) либо квартиры в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков

68. Договоры о залоге жилою дома (части дома) либо квартиры в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков удостоверяются государственной нотариальной конторой по месту нахожде­ния жилого дома.

69. При нотариальном удостоверении договоров о залоге жилого дома (части дома), квартиры государственные нота­риусы, кроме проверки по правоустанавливающему доку­менту принадлежности этого имущества на праве личной собственности закладывающему лицу, истребуют справку бюро технической инвентаризации, а также проверяют от­сутствие запрещений отчуждения и ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом в нотариаль­ной конторе.

Если договор о залоге заключается в связи с удостовере­нием договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рассрочкой платежа и у государственных нота­риусов имеются соответствующие документы, вторично эти документы не истребуются.

70. При удостоверении договора о залоге жилого дома (части дома), квартиры одновременно налагается запреще­ние отчуждения закладываемого дома (части дома), кварти­ры. Наложение запрещения отчуждения производится по пра­вилам, изложенным в пп. 119 и 120 настоящей Инструкции.

---

Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 155; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!