Понятие о правилах землепользования и застройки в границах сформированных территорий муниципальных образований.
Правила землепользования и застройки содержат юридические нормы и положения, описывающие процедуры, связанные с предоставлением сформированных земельных участков.
Составляется карта градостроительного зонирования территории с выделенными на ней территориальных зон с различными градостроительными регламентами и карты ограничений использования недвижимости, например, охраны памятников истории и культуры, по экологическим требованиям.
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации правила землепользования и застройки включают в себя три части:
Часть I – текст, описывающий процедурные нормы регулирования землепользования и застройки;
Часть II – карту (карты) градостроительного зонирования;
Часть III – описание градостроительных регламентов применительно к различным территориальным зонам.
Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления, подлежат опубликованию в печати и размещаются на официальном сайте органов местного самоуправления в сети "Интернет".
Каждый, кто желает узнать, как может использоваться интересующий его участок или недвижимость, должен открыть правила, найти место на карте, где обозначен объект недвижимости, и прочесть установленный для соответствующей территориальной зоны градостроительный регламент. Административные и контролирующие органы абсолютно также будут руководствоваться этими же самыми правилами и процедурами, то есть администрация, и частные лица получают «общий язык» для взаимного общения.
|
|
|
| 27. Понятие о видах разрешенного использования на территории муниципального образования. Существуют две точки зрения на то, кто и как должен определять вид использования земельного участка и другой недвижимости. Первая точка зрения, существовавшая в советском градостроительстве, сводится к тому, что специалисты мол лучше, чем кто-либо другой, включая собственника или инвестора, знают, что будет хорошо на каждом конкретном месте, а что - плохо, исходя из общественных интересов. Они не рискуют своими деньгами, а несут ответственность только перед своим руководством. Тезис об эффективности этой позиции обосновывается тем, что если инвестор найдется и начнет строительство на этом участке в соответствии с градостроительной документацией, то он это сможет сделать с наибольшим эффектом. При таком подходе определение вида использования базируется на документах территориального планирования - генеральном плане и другой градостроительной документации. Основным инструментом контроля за использованием земельных участков в административно-командной системе являлось понятие целевого назначения. Это нерыночный инструмент управления, чрезвычайно сужающий возможности собственника и инвестора, но безмерно расширяющий права государственных или муниципальных чиновников. Вторая точка зрения сформирована в странах с рыночной экономикой. Согласно этому подходу муниципальные власти должны как можно более гибко ограничивать потенциальные возможности использования участка. Администрация может только «по-крупному» определить характер использования, например, жилое (или нежилое) использование или производственное (непроизводственное) назначение. Если же есть такая возможность, то лучше вообще предоставить право установления использования собственнику или инвестору. Такой подход базируется на идее, что собственник больше чем кто-либо другой заинтересован в эффективном использовании участка в пределах, установленных ему законодательством и градостроительным зонированием. Поэтому он лучше чем кто бы то ни было другой должен знать рыночный потенциал городских мест, поскольку он и только он рискует своими деньгами. Поэтому выбор использования подавляющего большинства участков должен быть отдан на откуп инвестору - собственнику (пользователю, арендатору) земельного участка с минимальными ограничениями. В этом случае вся земля работает на рыночную экономику - она приносит доход предпринимателю, с нее платятся налоги, здесь формируются рабочие места. Если использование выбрано неправильно, то бизнес будет неэффективным, собственник понесет убытки и, в конце концов, будет вынужден продать участок или права на его использование другому собственнику, который сделает реконструкцию или, если надо, построит новое здание. И так будет до тех пор, пока место не обретет эффективного собственника. Отличие разрешенного от целевого использования заключается в следующем. Во-первых, для каждой территориальной зоны и соответственно входящих в нее участков устанавливается не один, а несколько (список) видов разрешенного использования. Это означает, что собственник вправе выбирать любой из поименованных в данном списке видов без каких-либо дополнительных разрешений. В каких-то зонах это может быть только один вид, например, индивидуальный жилой дом с подсобными постройками, в других случаях это может быть 30 и более видов разрешенного использования, если речь идет о центра города. Во-вторых, разрешенное использование точно определяет права собственника на использование участка и иной недвижимости через механизм введения исчерпывающего списка. Все, что указано в списке – то разрешено, а чего в списках нет, того делать нельзя. Cуть, заключается в том, что списки разрешенного использования включают те виды деятельности, которые не конфликтуют между собой, не нарушают интересов соседей и не приводят к снижению стоимости соседской недвижимости или к осложнению деятельности (проживания) на соседнем участке. Таким образом, инвестор получает некоторую свободу в выборе вида использования «внутри» градостроительного регламента. Поэтому с введением правил землепользования и застройки не надо менять правоустанавливающий документ и испрашивать разрешение на изменение вида использования, если оно поименовано в списке. Инвестору нужно дальше реализовать его путем разработки и утверждения проектной документации. Основные виды разрешенного использования недвижимости, при условии соблюдения строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, других обязательных требований не могут быть запрещены. Основные виды использования - это в принципе не конфликтные виды деятельности, так как их соседство не приведет к потерям в стоимости недвижимости или ухудшению условий ведения бизнеса соседа. Условно разрешенные виды использования - это те виды деятельности, которые могут вызвать конфликты с соседями, и поэтому требуются специальные дополнительные процедуры согласования для их разрешения. Собственник или инвестор должен получить разрешение на право осуществления условно разрешенного вида использования. Вспомогательные виды использования - это виды деятельности, которые нежелательны в данном месте, если они осуществляются в полном объеме как самостоятельный бизнес. Однако они составляют часть основной разрешенной деятельности или функции и поэтому могут появляться только в пределах участка собственника, где реализуется основная деятельность или функция. Характерный пример - стоянки автомобилей при индивидуальных жилых домах. Сами по себе стоянки автомобилей как отдельный объект и вид деятельности на отдельном участке в данном случае запрещаются и не входят в списки разрешенного использования для рассматриваемой зоны. Если же на участке расположен жилой дом и собственнику нужна гостевая парковка, то он имеет право ее построить на своем участке. Главное отличие разрешенного использования от целевого назначения состоит в том, что собственник (пользователь, арендатор, инвестор) имеет право сам, по своему усмотрению, выбирать и менять разрешенные виды использования недвижимости в пределах установленных правилами списка видов и ограничений. Это существенно меняет инвестиционный климат города, поскольку восстанавливает общественную справедливость. В системе градостроительного зонирования публичная власть заранее устанавливает список видов использования как некий ограниченный набор вариантов, допустимых для данного места, а собственник или инвестор, рискующий своими деньгами, сам осуществляет выбор из предложенного списка. Тем самым сохраняется контроль административных органов за землепользованием в целом, но при этом остается достаточно свободы для индивидуального принятия решений. Таким образом достигается еще один важный компонент баланса между частными и общественными интересами. 28 Классификатор видов разрешенного использования на территории муниципального образования. Виды использования недвижимости могут формулироваться как конкретные объекты и как объекты с общей характеристикой деятельности. Пример формулирования вида разрешенного использования первого типа из «стандартных» правил землепользования и застройки города: «ресторан»; «магазин продовольственных товаров»; «нотариальная контора». Пример формулировок вида использования второго типа: «объекты, связанные с отправлением культа»; «центры общения и досуговых занятий многоцелевого и специализированного назначения»; «строения для занятий индивидуальной трудовой деятельностью (без нарушения принципов добрососедства) в соответствии с санитарными и противопожарными нормами». Перечень видов разрешенного использования может наращиваться и изменяться путем внесения изменений в правила землепользования и застройки. В списки могут включаться такие виды разрешенного использования как «интернет-кафе» или «фитнес-центр», которых еще не было несколько лет назад. Конечно, они могли фигурировать в виде формулировки: «объект досуговой деятельности» или «компьютерный салон» или «объект спортивно-оздоровительного назначения». Все регламенты, установленные для зоны определенного вида, относятся ко всем таким зонам, расположенным в разных местах города и ко всем земельным участкам различных собственников и пользователей, расположенным в любой зоне данного вида. Это надо учитывать при установлении для территориальных зон набора регламентов – видов разрешенного использования. Второй важнейший компонент градостроительного регламента – предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства показатели. Особенности установления предельных параметров разрешенного использования заключаются в следующем. Во-первых, регламентироваться по параметрам может далеко не всякая застройка и, соответственно – не все разрешенные виды использования недвижимости. В сложных индивидуализированных и уникальных ситуациях, например в условиях разнообразного, многофункционального центра города, установить регламент по предельным параметрам просто невозможно. Каждый второй собственник и инвестор будут не соответствовать установленному регламенту из-за слишком высокого разнообразия среды. Поэтому в принципе предельные параметры разрешенного использования устанавливаются в зонах однотипной застройки, где регулирование предельных параметров играет существенную социальную функцию. Например, установленный предельный параметр – минимальный разрешенный размер земельного участка - вводит в скрытом виде ценз на проживание по доходам, поскольку, чем больше участок, тем богаче должен быть потенциальный покупатель и тем меньше людей в состоянии его купить. Для таких однородных районов (территориальных зон) параметры разрешенного использования вводятся путем несложной аналитической работы: расчетов по строительным нормам и правилам и анализа действующих тенденций на рынке недвижимости для конкретного города. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 1 сентября 2014 г. N 540 г. Москва "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 1 сентября 2014 г. N 540 г. Москва "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" Дата подписания: 01.09.2014 Дата публикации: 24.09.2014 00:00 Зарегистрирован в Минюсте РФ 8 сентября 2014 г. Регистрационный N 33995 В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации приказываю: 1. Утвердить классификатор видов разрешенного использования земельных участков. 2. Установить, что в соответствии с классификатором, утвержденным пунктом 1 настоящего приказа, определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу. 3. Настоящий приказ вступает в силу по истечении 90 дней после дня его официального опубликования. Министр А. Улюкаев |
29. Закрепление и техническое оформление границ на местности.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Граница территории муниципального образования является термином, устанавливающим административно-правовые характеристики территории муниципального образования - границы, в пределах которых реализуются полномочия органов местного самоуправления, образуемых населением соответствующей территории муниципального образования.
Под границей муниципального образования понимается линия, определяющая пределы территории муниципального образования, отображенная на картах (планах) и закрепленная на местности межевыми знаками. Граница муниципального образования устанавливается, как правило, по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
В действующем федеральном законодательстве не содержится ни определения картографического описания, ни требований к его содержанию, форме и порядку составления, поэтому оно может быть выполнено с учетом сложившейся практики в каждом субъекте Российской Федерации.
Под картографическим описанием границ муниципального образования понимается план (карта) границ муниципального образования с приложением отраженных в текстовой форме сведений о границах, а также описания ориентиров местности, по которым проходят границы.
Чтобы узаконить (установить) границы муниципальных образований, помимо текстовых сведений необходимо представить документ - план (карту), отображающий в графической форме местоположение, размер и границы муниципального образования, а также перечень населенных пунктов, входящих в состав городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района с указанием численности населения в каждом населенном пункте. Для муниципального района необходимо составить перечень городских и (или) сельских поселений, входящих в состав его территории.
В соответствии с Правилами кадастрового деления вся территория Российской Федерации, делится на кадастровые округа. Кадастровый округ включает в себя территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровый район - это часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации. Кадастровый район делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал включает в себя населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки иные ограниченные природными и искусственными объектами территории. В Волгоградской области границы административно-территориальных единиц совпадают с территорией муниципального образования. Поэтому территорию муниципального образования можно приравнять к территории кадастрового района, и в соответствии с этим производить описание границ муниципальных образований.
Карта (план) составляется на бумажном носителе, отображающем в графической форме границу территории муниципального образования с указанием узловых и поворотных точек.
Узловой точкой границы муниципального образования является точка прохождения границ трех и более кадастровых районов на территории муниципального образования. Если граница одного муниципального образования соприкасается с другим муниципальным образованием или одно муниципальное образование расположено внутри другого муниципального образования, то за узловую следует принимать точку, характерную для обоих муниципальных образований. На плане (карте), должны быть пронумерованы все узловые точки. Нумерация узловых точек является сквозной.
После того как пронумерованы узловые точки, необходимо пронумеровать поворотные точки. Номера поворотным точкам присваиваются в последовательном порядке по часовой стрелке в порядке возрастания.
Текстовое описание составляется по узловым и поворотным точкам. Сведения о границе муниципального образования должны позволить определить положение на местности границы относительно однозначно понимаемых и отражаемых на плановых материалах элементов местности. Если граница муниципального образования проходит по границе кадастрового деления (их нарезали по крупным линейным и природным объектам (живые урочища), просеки в лесу, железные, автомобильные дороги, наземные трубопроводы, улицы, проезды), то координаты узловых и поворотных точек не определяются, (они уже есть в кадастре).
Дата добавления: 2019-02-26; просмотров: 178; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!