Значение коэффициента наклона (К), определяемое соотношением высоты ската кровли (Н) и его горизонтальной проекции ( L)
| L /Н | К |
| 1,5 | 1,200 |
| 2 | 1,118 |
| 2,5 | 1,077 |
| 3 | 1,051 |
| 3,5 | 1,040 |
| 4 | 1,031 |
| 4,5 | 1,024 |
Для контроля полноты и правильности выполненных замеров на этом этапе исследований следует провести проверку полученных результатов. Проверке подлежат:
· точность наружных обмеров и данных отсчетов по проемам окон и дверей;
· правильность линейных размеров внутри помещений, сквозных промеров, толщины стен и перегородок;
· полнота (достаточность) дополнительных замеров (диагоналей) в помещениях со сложной конфигурацией;
· правильность конфигурации и расположения капитальных стен;
· правильность нумерации помещений, их частей.
Расчеты параметров строения могут производиться как на месте обследования, так и при камеральной обработке его результатов.
Приложение 4. Расчет стоимости домовладения
Для исследований данного вида характерна определенная специфика, заключающаяся в избирательности подхода к решению вопроса о том, всегда ли при определении стоимости строений спорного домовладения следует учитывать влияние таких факторов, как их месторасположение (в городе или сельской местности, а в пределах населенного пункта – в центре или на окраине); наличие (отсутствие) транспортных магистралей (железнодорожных либо автомобильных); степень благоустройства района, где расположен объект спора; наличие (отсутствие) в непосредственной близости от него леса, реки, озера, моря либо реально существующих или предусмотренных в перспективе промышленных предприятий, свалок, иных источников вредного воздействия на человека и т.д.
|
|
|
Наиболее приемлемый путь определения степени влияния таких факторов – исследование с использованием метода сопоставления парных продаж, т.е. сопоставления стоимости двух уже проданных схожих объектов оценки, в отношении которых действуют аналогичные по количеству и характеру факторы (кроме одного или нескольких), влияние которых подлежит определению. Представляется, что этот метод не может быть рекомендован для подавляющего числа экспертных исследований по категории дел, связанных с разделом (имеются в виду случаи констатации экспертом возможности реального раздела жилого дома между совладельцами), так как способ оценки недвижимости с учетом собственно «рыночных» факторов в таких ситуациях неприменим. Поясним это положение на следующем примере.
Жилой дом возводился в элитном месте двумя совладельцами на участке земли, переданном им по наследству; вклад их в строительство одинаковый, и, соответственно, им принадлежат равные доли в праве собственности на него. Дом невозможно разделить в точном соответствии с их идеальными долями, в связи с чем суду необходимо определить сумму выплаты в качестве компенсации той стороне по делу, которой будет передана во владение «меньшая» часть дома. При этом следует исходить из того, что оценка имущества – это определение его стоимости в соответствии с поставленной целью, а установление рыночной стоимости недвижимости напрямую связано с его продажей. Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
|
|
|
Рассматриваемая ситуация не предполагает совершения сделки купли-продажи (собственники будут продолжать эксплуатировать каждый свою часть дома), следовательно, нет условий для констатации необходимости определения собственно рыночной стоимости спорной недвижимости. К этому следует добавить, что здравому смыслу противоречило бы увеличение суммы компенсации, основанное на влиянии такого фактора, как элитное месторасположение постройки, при том, что расходы, связанные с возведением дома, определялись лишь затратами, связанными с его строительством. В данном случае приопределении стоимости спорного объекта недвижимости должен быть использован затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание имущества, с учетом всех видов износа. Данный подход предполагает применение методов сравнительной стоимости единицы имущества и стоимости укрупненных элементов.
|
|
|
Затратным подходом определяется стоимость замещения (полная восстановительная стоимость) в текущих ценах воображаемого объекта недвижимости, возведенного из аналогичных материалов по соответствующим технологиям, с теми же издержками и в той же местности, что объект оценки, уменьшенная затем с учетом поправок на величину, учитывающую его физический износ.
Согласно затратному подходу общая стоимость домовладения (Соб) определяется как сумма стоимости участка земли (Су.з) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Соб = Су.з + (Свс - Сиз).
Ввиду того что земельный участок будет разделен в дальнейшем между собственниками (пользователями) домовладения, его стоимость (стоимость земельного участка) в рамках расчета стоимости объекта недвижимости, строений и сооружений, входящих в состав спорного домовладения (дом, хозпостройки, коммуникации и пр.), не учитывается.
|
|
|
Наиболее точный результат расчета стоимости замещения объекта может быть получен при использовании имеющейся сметной документации, отражающей полные затраты на его строительство. При отсутствии сметной документации эксперт использует региональный «Сборник норм по оценке строений, принадлежащих гражданам» либо сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС, ООО «Коинвест»). Методика расчета по этим сборникам представляет собой определение стоимости объекта на основе укрупненного показателя стоимости измерителя (м2, м3) и приведена в общей части сборников.
Важным этапом определения стоимости является переход от базисного уровня цен, в котором составлены сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки (так называемая индексация цен).
Базисными являются уровни цен 1969 г., 1984 г., 1991 г. Коэффициент индексации может быть рассчитан экспертами соответствующего подразделения СЭУ с последующим утверждением на научно-производственном совещании подразделения на основе ведомственных (отраслевых) документов, содержащих сведения о ценообразовании в строительстве, а также на основе расчета соответствующими специализированными организациями (например, Центрами сметного ценообразования).
Разумеется, что в тех случаях, когда реальный раздел и иные формы преобразования спорного домовладения невозможны, его следует оценивать с учетом рыночных факторов. Это обусловлено необходимостью соблюдения условия, при котором сумма компенсации позволила бы стороне по делу, право владения недвижимостью которой прекращается с вступлением решения суда в силу, приобрести часть домовладения тех же габаритов, качества и расположенную в аналогичных условиях.
А.Ю. Бутырин, Т.А. Граббе, О.И. Хишева, О.П. Коваленко,
И.Г. Братская, А.Н. Попов, И.А. Шипилова
Дата добавления: 2019-02-22; просмотров: 885; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!