Туберкулез любых органов и систем с бактериовыделением, подтвержденным методом посева. 4 страница
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 63
Комментируемая статья определяет форму договора социального найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.
Так, Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 <1> "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" установлена нижеследующая форма типового договора социального найма жилого помещения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ <*>
--------------------------------
<*> Не приводится.
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
Комментарий к статье 64
Комментируемой статьей установлено правило сохранения договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
|
|
|
Правило о сохранении договора при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением не распространяется на жилые помещения, принадлежащие к специализированному жилищному фонду. Так, в Определении Московского городского суда от 29 июля 2010 г. по делу N 33-20107 указано следующее: "В своей жалобе ответчица ссылается на то, что она проживает в занимаемом жилом помещении с 1984 г. и что в соответствии со ст. 64 ЖК РФ и ст. 675 ГК РФ переход права собственности от государства к ОАО "РЖД" не влечет изменение условий договора социального найма.
Этот довод не может быть принят во внимание, поскольку до передачи жилого помещения в собственность ОАО "РЖД" занимаемое ответчицей жилое помещение имело статус общежития. Следовательно, оно не могло использоваться ответчицей на условиях договора социального найма" <1>.
--------------------------------
<1> Архив Московского городского суда. Дело N 33-20107 от 29 июля 2010 г.
|
|
|
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 65
Комментируемой статьей установлены права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч. 2 комментируемой статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Пунктом 2 ч. 2 комментируемой статьи предусмотрена обязанность наймодателя принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Госстроем России утверждено Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004.
|
|
|
Методическое пособие разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома в целях:
- защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды;
- обеспечения сохранности, повышения уровня обслуживания жилищного фонда всех форм собственности;
- неукоснительной реализации единых требований к содержанию и ремонту жилищного фонда;
- обеспечения реализации прав потребителей жилищных услуг в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей".
Пунктом 4 ч. 2 комментируемой статьи предусмотрена обязанность наймодателя обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Так, Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (в ред. от 27.06.2017) утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168.
Указанные Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.
В п. 5 и 8 Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, перечислены дополнительные права и обязанности наймодателя.
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 66
Комментируемой статьей установлена ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, а также нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет за собой ответственность, предусмотренную КоАП РФ (ст. 6.4, 7.22).
Статья 215.1 УК РФ предусматривает ответственность за прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения.
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 67
Комментируемой статьей установлены права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч. 1 комментируемой статьи прав может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч. 3 комментируемой статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
Обязанности нанимателя содержатся и в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 <1>. В п. 10 названных Правил указано, что в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 настоящих Правил;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
--------------------------------
<1> РГ. N 16. 2006.
Конституционный Суд РФ в Определении от 19 июля 2016 г. N 1527-О указал, что "оспариваемое законоположение, устанавливая обязанность нанимателей своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, направлено на обеспечение функционирования коммунальной инфраструктуры жилых домов, которое, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, невозможно без внесения соответствующих платежей (Определение от 20 марта 2014 года N 561-О), и не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы заявителей, перечисленные в жалобе".
В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее: "Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит" <1>.
--------------------------------
<1> РГ. N 123. 2009.
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 68
Комментируемой статьей устанавливается ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
Комментируемая статья является отсылочной. Вид ответственности нанимателя жилого помещения, ее меры устанавливаются законодательством РФ.
Статьей 90 ЖК РФ установлено, что, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Административная ответственность за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ.
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 69
Комментируемая статья содержит перечень лиц, которые относятся к членам семьи нанимателя, и определяет их права и обязанности.
К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Отметим, что ст. 292 ГК РФ предусматривает права и обязанности членов семьи собственника, ЖК РФ (ст. 31) устанавливает критерии отнесения лиц к членам семьи собственника, заимствовав положения семейного законодательства, а комментируемая статья устанавливает требования для отнесения лиц к членам семьи нанимателя.
Лица, зарегистрированные по другому месту жительства, но проживающие на жилой площади нанимателя (лица другого пола, с которыми наниматель состоит в фактических брачных отношениях, иные лица), не могут быть наделены самостоятельным и равным с нанимателем правом на занимаемое жилое помещение по причине сохранения правовой и иной связи по отношению к другому жилому помещению, в котором они зарегистрированы, по отношению к которому они осуществляют права и несут обязанности. Они не отказались от него и не расторгли договор, иное основание возникновения их права на это жилое помещение. Более того, в Российской Федерации законодатель предусматривает только одно место жительства (ст. 20 ГК РФ, ст. 65 СК РФ, Закон РФ "О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ").
Прекращение семейных отношений с одновременным продолжением пользования жилой площадью сохраняет самостоятельное право пользования и владения жилой площадью по договору социального найма. Напомним, что применительно к бывшим членам семьи собственника действует иное правило: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.
Дата добавления: 2019-02-12; просмотров: 88; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!