Классификации офисной недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Практически любой фирме или организации, вне зависимости от рода ее деятельности, нужен удобно расположенный и комфортный офис. Сложно сразу сориентироваться в представленном на рынке огромном выборе помещений для аренды офисов: это и комнаты в нежилом фонде, и офисные блоки в административных зданиях и бизнес - центрах, и отдельные помещения в жилых домах. Однако на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости в городе Самара нуждается в дополнительных площадях. По мнению экспертов журнала Rent & Sale, эта цифра колеблется около 530 тыс.м.кв.[1, c.21] В связи с этим строительство офисного центра для сдачи в аренду является достаточно перспективным бизнесом, приносящим солидный доход.

Для востребованности офисного помещения, например, предопределяющую роль играет месторасположение. Близость к центру или расположение в деловой части города, во-первых, гарантирует большой спрос на площадь со стороны арендаторов, а во-вторых, позволяет устанавливать более высокие арендные ставки. В этом бизнесе важную роль будет также играть реклама, особенно на начальном этапе развития. По оценкам специалистов, средняя рентабельность такого бизнеса, при правильной последовательности действий, составляет 20-30%, а срок окупаемости занимает около 4-5 лет.

Сегодняшние реалии таковы, что приличные офисные помещения, да еще в центральном районе города арендовать практически невозможно, они все уже давно арендованы. Менее престижные площадки пока еще можно найти, но расположены они, как правило, в подвальных и полуподвальных помещениях. Наибольшим же спросом у арендаторов пользуются офисные центры. Сегодня они заполнены практически полностью. Бывают ситуации, когда арендаторы, которым не хватило места в том или ином офисном центре, становятся в очередь и терпеливо дожидаются освобождения понравившейся им площади. Так было, например, с арендаторами, которые не успели вовремя занять помещения офисного центра, расположенного на территории завода «КИНАП». Таким образом, ощущается потребность со стороны арендаторов в дополнительных площадях.

В свою очередь для того, чтобы построить или реконструировать офисный центр необходимо эффективное управление со стороны руководства организации, кроме того, грамотный бизнес-план строительства или реконструкции офисного центра.

Таким образом, проблема нехватки офисных помещений является актуальной на сегодняшний день.

Целью дипломного проекта является создание бизнес-плана организации торгово-офисного центра на территории города Самара.

Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач: изучить теоретические основы бизнес-планирования, изучить классификацию офисной недвижимости, провести маркетинговый анализ рынка коммерческой недвижимости, анализ ближайших конкурентов, организовать стратегию и план рекламы, составить смету затрат на реализацию проекта, расчитать себестоимость арендной площади, осуществить финансовое планирование в рамках проекта. Кроме того, необходимо провести оценку эффективности инвестиционного проекта.

Объектом исследования стало бизнес-планирование торгово-офисного центра, расположенного на территории бывшего завода по производству плавленого сыра.

Открытое акционерное общество «МСБ «Самарская» («Маслосыровая база «Самарская») была создана в 1937 году. Основное предназначение создания - это переработка молока и выпуск молочной и сыродельной продукции. За время своего существования предприятие претерпело ряд изменений, но в основном изменения касались названия предприятия и формы собственности. В настоящее время предприятие оказалось в центре города, что вызвало недовольство населения в связи с загрязнением окружающей среды и поэтому пришлось изменить деятельность предприятия.

Теоретические основы бизнес-планирования

Планирование как функция менеджмента

Планирование - это определение системы целей функционирования и развития организации, а также путей и средств их достижения. Любая организация не может обходиться без планирования, так как необходимо принимать управленческие решения относительно:

- распределения ресурсов;

- координации деятельности между отдельными подразделениями;

- координации с внешней средой (рынком);

- создания эффективной внутренней структуры;

- контроля за деятельностью;

- развития организации в будущем [2, c.12]

Планирование обеспечивает своевременность решений, позволяет избегать поспешности в решениях, устанавливает четкую цель и ясный способ ее реализации, а также дает возможность контролировать ситуацию.

В общем, в процессе планирования можно выделить:

- процесс целеполагания (определение системы целей);

- процесс сочетания (координации) целей и средств их достижения;

- процесс развития или единство существующей системы работы организации с ее будущим развитием.

Целеполагание - это процесс разработки системы целей, начиная от общих целей организации и заканчивая целями отдельных ее подразделений. В результате получается дерево целей, которое лежит в основе всего процесса планирования [2, c.13].

Само по себе наличие цели еще не означает, что она будет достигнута, необходимо наличие соответствующих материальных, финансовых и людских ресурсов. При этом часто от количества этих ресурсов зависит уровень достижения цели. Так, например, для создания предприятия в определенной отрасли необходимы первоначальные вложения не менее 5 млн. рублей. Этот финансовый ресурс обязательно должен быть в наличии, и тогда будет обеспечено сочетание цели и средства ее достижения. Как результат координации появляются планы, в которых сочетаются мероприятия по достижению целей, сроки, средства и исполнители.

Для реализации процесса планирования также необходимо иметь налаженную организационную систему. Работа организации направлена на достижение планового показателя, и от того, как построена и скоординирована эта работа, зависит результат. Даже самые идеальные планы не будут реализованы без соответствующей организации. Должна существовать исполнительская структура. Кроме того, у организации должна существовать возможность будущего развития, так как без этого организация будет разрушаться (если мы не развиваемся, значит, мы умираем). Будущее организации зависит от условий среды, в которой она работает, от навыков и знаний персонала, от того места, которое организация занимает в отрасли (регионе, стране).

Весь процесс планирования в организации разделяется на два уровня: стратегический и оперативный. Стратегическое планирование - это определение целей и процедур организации в долгосрочной перспективе [3, c.15]. Оперативное планирование - это система управления организацией на текущий период времени. Эти два вида планирования соединяют организацию в целом с каждым конкретным подразделением и являются залогом успешной координации действий. Если брать организацию в целом, то планирование осуществляется в следующем порядке:

1. Разрабатывается миссия организации. Исходя из миссии, разрабатываются стратегические ориентиры или направления деятельности (эти ориентиры часто называют качественными целями).

2. Производится оценка и анализ внешней и внутренней среды организации.

3. Определяются стратегические альтернативы. Выбор конкретной стратегии или пути достижения цели. Ответ на вопрос «что делать?».

После установления цели и выбора альтернативных путей ее достижения (стратегии) основными компонентами формального планирования являются:

- тактика, или как добиться того или иного результата (ответ на вопрос «как делать?»). Тактические планы разрабатываются на основе выбранной стратегии, они рассчитаны на более короткий период времени (текущий момент), разрабатываются менеджерами среднего звена, результат такого планирования появляется быстро, и его легко соотнести с конкретными действиями работников;

- политика, или обще руководство для действий и принятия решений, которое облегчает достижение целей;

- процедуры, или описание действий, которые следует предпринимать в конкретной ситуации;

- правила, или что должно быть сделано в каждой конкретной ситуации.

Следует различать планирование и планы. План - это детализированная совокупность решений, которые подлежат реализации, перечень конкретных мероприятий и их исполнителей. План является результатом процесса планирования. Планы и планирование имеют различные вариации, и их можно рассматривать с разных точек зрения.

По широте охвата:

- корпоративное планирование (для всей компании в целом);

- планирование по видам деятельности (планирование производства ковров);

- планирование на уровне конкретного подразделения (планирование работы цеха).

По функции:

- производственное;

- финансовое;

- кадровое;

- маркетинговое.

По подфункции (например, для маркетинга):

- планирование ассортимента;

- планирование рекламы;

- планирование продаж.

По временному периоду:

- долгосрочное планирование - 5 лет и более;

- среднесрочное планирование - от 2 до 5 лет;

- краткосрочное планирование - до года.

По степени детализации планов:

- стратегическое планирование;

- оперативное или тактическое планирование.

По обязательности выполнения:

- директивные планы для непосредственного обязательного исполнения;

- индикативные планы, которые являются ориентирными и зависят от индикаторов экономической, политической и т. д. деятельности.

План как итог планирования для исполнителей является директивным документом и должен включать как обязательные, так и рекомендательные показатели, причем с увеличением сроков планирования число индикативных (рекомендательных) показателей растет. Это связано с тем, что при долгосрочном планировании результат не может быть определен абсолютно точно, так как он зависит от изменения условий хозяйствования и имеет вероятностный характер. Планироваться могут конкретные мероприятия, товары, услуги и работы, а также структуры, технологии и процедуры. Например, планирование расширения организации, планирование более совершенного техпроцесса или планирование вывода товара на рынок.

Различают три основные формы организации планирования:

- «сверху вниз»;

- «снизу вверх»;

- «цели вниз - планы вверх» [2, c.29].

Планирование «сверху вниз» основывается на том, что руководство создает планы, которые надлежит выполнять их подчиненным. Такая форма планирования может дать положительный результат только при наличии жесткой, авторитарной системы принуждения.

Планирование «снизу вверх» основано на том, что планы создаются подчиненными и утверждаются руководством. Это более прогрессивная форма планирования, но в условиях углубляющейся специализации и разделения труда сложно создать единую систему взаимосвязанных целей.

Планирование «цели вниз - планы вверх» соединяет достоинства и устраняет недостатки двух предыдущих вариантов. Руководящие органы разрабатывают и формулируют цели для своих подчиненных и стимулируют разработку планов в подразделениях. Такая форма дает возможность создать единую систему взаимосвязанных планов, так как общие целевые установки являются обязательными для всей организации.

Планирование базируется на данных прошлых периодов деятельности, но целью планирования является деятельность предприятия в перспективе и контроль за этим процессом. Поэтому надежность планирования зависит от точности и правильности информации, которую получают менеджеры. Качество планирования в большей степени зависит от интеллектуального уровня компетенции менеджеров и точности прогнозов относительно дальнейшего развития ситуации.

Роль бизнес-планирования в стратегическом планировании экономической деятельности предприятия

Успех любого бизнеса в первую очередь зависит от того, насколько удачно выбрана сфера предпринимательства, правильно оценена рыночная конъюнктура, выбрана стратегия и разработана тактика ее реализации. При этом необходимо учитывать, что современные проекты требуют, как правило, крупных капиталовложений (инвестиций), не всегда имеющихся у предприятия.

Принятие решения об инвестициях (как внутренних, так и особенно внешних) является стратегической задачей, одной из наиболее важных и сложных задач менеджмента фирмы. При этом следует учитывать, что в сфере интересов потенциального инвес­тора оказываются практически все аспекты экономической деятельности предприятия, начиная от окружающей социально­-экономической макросреды, показателей инфляции, условий налогообложения, состояния и перспектив развития целевых рынков, наличия производственных мощностей, материальных ресурсов и заканчивая стратегией финансирования проекта.

При привлечении внешних инвестиций предпринимателю необходимо учитывать, что потенциальных кредиторов (инвесторов) фирмы в первую очередь интересуют ответы на два самых главных для них вопроса: «Что они получат при успешной реализации проекта» и «каков риск потери ими вложенных денег?». Следовательно, предприниматель должен показать инвестору или партнеру суть своего бизнеса, подготовив ряд вариантов, демонстрирующих им преимущества предлагаемого партнерства и, самое главное, доходы (минимальные, наиболее вероятные и максимальные), которые они получат.

Комплексность данной задачи предъявляет особые требования к создаваемому руководством фирмы хозяйственному механизму, который должен обеспечить наиболее быструю адаптацию деятельности фирмы к изменяющимся внешним условиям макро- и микросреды за счет применения современных методов стратегического планирования.

Стратегическое планирование - это управленческая деятельность по созданию и поддержанию стратегического соответствия между целями фирмы, ее потенциальными материальными и технологическими возможностями и шансами в сфере маркетинга и по достижению стратегического преимущества перед конкурен­тами [4].

Таким образом, смысл стратегического планирования состоит:

1) в создании условий для сдерживания стремления руководителей только к максимизации текущей прибыли в ущерб достижению долговременных целей фирмы;

2) в ориентировании руководителей в большей степени на предвидение будущих изменений макро- и микросреды фирмы, чем на реагирование на уже произошедшие изменения;

3) в определении условий для установления обоснованных приоритетов распределения обычно ограниченных производственных ресурсов с целью их мобилизации для достижения поставленных конкретных целей;

4) в уменьшении риска в хозяйственной деятельности и обеспечении концентрации имеющихся ресурсов на выбранных приоритетных направлениях.

Одним из ключевых элементов стратегического планирования является бизнес-план.

Бизнес-планирование позволяет менед­жерам и экономистам не только обосновать необхо­димость разработки того или иного инновационного проекта, но и возможность его реализации в действующих рыночных условиях [3, c.37].

Бизнес-план представляет собой документ, содер­жащий обоснование действий, которые необходимо осуществить для реализации какого-либо коммерче­ского проекта или создания нового предприятия. Бизнес-планы являются для наших производите­лей новым видом внутрихозяйственного или внутри­фирменного планирования, получившим наибольшее распространение на малых и средних предприятиях [3].

Разработка бизнес-плана позволяет получить от­веты на следующие вопросы: как начать бизнес, как эффективно организовать производство, когда бу­дут получены первые доходы, в какие максимально быстрые сроки можно будет расплатиться с кредиторами, как уменьшить возможные риски.

В рекомендациях некоторых разработчиков бизнес-планов приводятся и другие разделы, например инвестиционный план [4, c.47].

Бизнес-план, в отличие от внутрипроизводственного планирования, включает не весь комплекс общих целей предприятия или корпорации, а одну из важнейших задач, определяющих конкретное содер­жание планирования нового вида деятельности или бизнес-проекта, оценивая перспективную ситуацию как внутри фирмы, так и вне нее.

Бизнес-план ориентируется главным образом на разработку новой стратегии, или тактики развития предприятия, тогда как обычное планирование может включать различные виды совместной текущей и перспективной деятельности [4, c.52].

Бизнес-планы разрабатываются непосредственно под руководством и при личном участии предпринимателя - учредителя фирмы.

Отечественные специалисты пока не имеют научно обоснованных методик разработки бизнес-планов применительно к нашим условиях рыночных отношений.

Таким образом, бизнес-план представляет собой специальный инструмент управления, широко используемый практически во всех областях современной рыночной экономики независимо от масштабов, сферы деятельности предприятия и формы собственности [4, c.69].

 

 

Понятие бизнес-плана. Цель, задачи и особенности составления

Бизнес-план – это документ, содержащий обоснование действий, которые необходимо осуществлять для реализации какого-либо коммерческого проекта или создания нового предприятия [5, c.68]. Составлять его рекомендуется на 3-5 лет. Для первого и второго года показатели следует давать в помесячной и поквартальной разбивке, далее – в годовом разрезе.

Бизнес-план необходим:

- для разработки концепции ведения бизнеса и генеральной стратегии развития предприятия;

- для выполнения функции планирования;

- для оценки и контроля процесса развития основной деятельности предприятия;

- для привлечения денежных средств;

- для привлечения частных инвесторов, эффективного использования инвестиций, конкурсного размещения государственных инвестиций в высокоэффективные проекты.

Бизнес-план представляет собой результат комплексного исследования различных сторон деятельности фирмы (производства, реализации продукции, послепродажного обслуживания и др.) [6, c. 97].

Цель разработки бизнес-плана - дать обоснованную, целостную, системную оценку перспектив развития фирмы, т. е. спрог­нозировать и спланировать ее деятельность на ближайший период и перспективу, исходя из потребностей рынка и возможностей фирмы по их удовлетворению.

Побудительными причинами планирования предпринимателем своей деятельности можно считать следующие три:

1) сам процесс бизнес-планирования, включая анализ идеи, заставляет объективно, критически и беспристрастно взглянуть на свой бизнес со всех его сторон. План - это хорошо проложенный маршрут, отражающий очередность действий и приоритеты в условиях ограниченных ресурсов и способствующий предотвращению ошибок при его реализации;

2) бизнес-план является тем рабочим инструментом, который при надлежащем использовании может помочь опе­ративно контролировать и управлять фирмой;

3) законченный бизнес-план является средством для доведения идей своего бизнеса до всех заинтересованных лиц (банковского менеджера, других финансовых инвесторов, государственных учреждений, профессиональных консультантов и др.), включая работников фирмы [6, c. 154].

Бизнес-план помогает решить следующие основные задачи:

-  определить конкретное направление деятельности фирмы, целевые рынки и место фирмы на этих рынках;

-  сформулировать долговременные и краткосрочные цели фирмы, стратегии и тактики их достижения;

-  выбрать номенклатуру и определить показатели товаров и услуг, которые будут предлагаться фирмой потребителям, а также, оценить издержки по их созданию и реализации;

-  оценить соответствие кадров фирмы и условий мотивации их труда требованиям по достижению поставленных целей;

-  определить состав маркетинговых мероприятий фирмы по изучению рынка, организации рекламы, стимулированию продаж, ценообразованию, каналам сбыта и т. п.;

-  обеспечить жизнеспособность своей фирмы в условиях жест­кой конкуренции;

-  добиться максимизации прибыли в конкретных условиях;

-  оценить материальное и финансовое положение фирмы.

Пренебрегая составлением бизнес-плана, предприниматель может оказаться неготовым к тем трудностям, которые могут возникнуть на его пути к успеху, и будет лихорадочно импровизировать, что часто кончается плачевно как для него, так и для дела, которым он занимается.

Поэтому лучше не пожалеть времени и средств и заняться бизнес-планированием. Не следует пренебрегать составлением бизнес-плана даже в условиях, когда ситуации на рынке меняются достаточно быстро, так как разработка бизнес-плана – адаптивный процесс, в результате которого проводится регулярная корректировка решений, пересмотр системы мероприятий по выполнению конкретной программы и т. д.

Этапы бизнес-плана

Бизнес-план - это документ, в котором описываются все основные аспекты предпринимательской деятельности, анализируются главные проблемы, с которыми может столкнуться пред­приниматель, и определяются основные способы решения этих проблем [7, c.97].

В зависимости от конкретного характера и условий предсто­ящей деятельности - объема производства, вида продукции (ус­луги), ее новизны и т.п. - состав и структура бизнес-плана могут существенно различаться, но содержательная сторона должна быть одной и той же [8, c. 167].

Как правило, бизнес-план состоит из следую­щих разделов:

- резюме;

- описание продукта (услуги);

- анализ рын­ка сбыта;

- оценка конкурентов;

- стратегия маркетинга;

- план про­изводства;

- организационный план;

- финансовый план.

1. Резюме. Многие кредиторы и инвесторы любят читать краткое содержание бизнес-плана, т.е. резюме, объем которого не превышает двух листов [7, c.112]. Это дает им возможность увидеть важные особен­ности и преимущества данного проекта перед другими проекта­ми. По содержанию резюме инвестор часто судит о том, стоит ли ему терять время и читать бизнес-план до конца, поэтому необходимо четко и весьма убедительно изложить основные положе­ния предлагаемого проекта, чтобы кредиторы и инвесторы смог­ли получить ответы на вопросы: «Что они получат в случае ус­пешной реализации этого бизнес-плана?» и «Каков риск потери ими денег?»

Для ответа на поставленные вопросы в этом разделе бизнес-плана определяются все направления и сферы деятельности фир­мы. Границами сфер деятельности могут служить производимые товары, существующие сегменты рынка и технологические воз­можности самой фирмы. После определения сфер и направлений деятельности по каждому из них фирма устанавливает цели, к которым она стремится. Этими целями могут быть увеличение доли фирмы на сложившихся рынках до определенной величины или повышение общего объема продаж в несколько раз, увеличе­ние роста чистого дохода, увеличение доли сервисных услуг или повышение качества продукции, а также снижение срока освое­ния новых видов продукции, проникновение на рынки и вытес­нение старых товаров [8, c.198].

В конце резюме отражаются финансовые результаты, кото­рые ожидаются от проекта в будущем.

Резюме составляется после составления бизнес-плана.

2. Описание продукта (услуги). Первый раздел любого бизнес-плана - это описание того продукта (услуги), который предприниматель собирается производить или предоставлять [8, c. 211]. В этом разделе необходимо ответить на следующие вопросы:

- Какие потребности призван удовлетворять данный продукт (услуга)?

- Какой полезный эффект можно получить от данного товара (услуги)?

- Чем отличается данный продукт (услуга) от товара конкурента?

Полезный эффект - это то, ради чего приобретается товар. Отличительные особенности товара - это то, что делает возмож­ным получить полезный эффект. Однако не стоит уповать на исключительные достоинства товара. Лучше сделать упор на максимальное удовлетворение запросов рынка. Покупателю совершенно безразличны такие важные с точки зрения производителя свойства товара, как трудоемкость, материалоемкость, энергоемкость их изготовления, технологичность изделий в производ­стве, многие важные особенности их конструкции.

Два элемента - потребительные свойства товара и цена - являются определяющими для покупателя при совершении покупки и главными составляющими конкурентоспособности товара, отражающей его отличие от товара-конкурента [9, c.119].

Произ­водителю товара (услуги) всегда нужно помнить, что в конечном итоге люди склонны покупать то, что им нравит­ся, а не то, что им предлагают. Очень важный и очень часто упуска­емый из виду момент - это наглядное изображение товара, или экземпляр изделия фирмы, или свидетельство хотя бы одного клиента, которого полностью устроили услуги, оказанные данной фирмой [10, c.69] . Без этого и сама фирма-производитель не будет иметь полного пред­ставления о своих будущих проблемах и затратах, и его потен­циальные кредиторы и партнеры не захотят дать деньги под идею, которая не привела к появлению хотя бы одного экземпляра товара или услуги. Поэтому всегда целесообразно иметь образ выпускаемой продукции, доведенный до товарного вида, фотогра­фию либо рисунок товара, дающие о нем достаточно четкие пред­ставления, или детальное описание предоставляемых услуг.

В этом же разделе следует охарактеризовать основные каче­ства товара (услуги), его внешний вид, если необходимо - и упаковку, и сервисное обслуживание. На этом этапе целесооб­разно прикинуть цену товара и затраты, которые необходимо будет осуществить при его изготовлении, что позволит опреде­лить предполагаемую прибыль, а значит, и шансы на успех или неудачу.

3. Анализ рынка сбыта. Второй раздел бизнес-плана - изучение рынка товара или ус­луги. Недостаточный анализ рынка и потенциальных потребите­лей, их вкусов, запросов, денежных возможностей и т.д. - одна из наиболее частых причин неудач в бизнесе [11, c. 164]. Поэтому прежде чем поставить дело на «широкую ногу» и заняться им всерьез, следу­ет тщательно изучить рынок. Это даст возможность определить круг потребителей, емкость рынка товара (услуги) и, следователь­но, объемы их производства и реализации, необходимые для это­го ресурсы.

Если трудно провести достоверные исследования рынка либо они стоят достаточно дорого и не по карману начинающему предпринимателю, можно изготовить пробную партию товара, реализация которого даст ценную информацию о рынке, особенно если сам предприниматель примет непосредственное участие в продаже това­ра или оказании услуг.

При этом предпринимателю целесообразно обратить внимание на следующее:

- насколько часто и охотно покупатели приобретают его то­вар или обращаются в его фирму за услугами;

- кто именно покупает его товар или обращается к нему за услугами, что именно привлекло;

- сколько времени потребовалось для реализации всей партии товара или оказания одной услуги;

- как реагируют покупатели на цену его товара. Можно поиграть с ценой товара и посмотреть, повлияет ли ее снижение на скорость продажи и расширение круга потребителей.

Таким образом, из пробной продажи необходимо получить максимум интересующей информации. Полезно поинтересо­ваться у потребителей, какие изменения внесли бы они во внешний вид, качественные параметры, упаковку, оказание сервис­ных услуг. При этом не обязательно стремиться удовлетворить интересы и запросы всех потребителей сразу. Необходимо нацелить товар или услугу на определенную группу покупателей, на их потреб­ности и вкусы, направить совершенствование изделий и услуг, завоевать определенную нишу на рынке данного това­ра (услуги) и стараться ее удержать.

4. Оценка конкурентов. Третий раздел бизнес-плана посвящается анализу конкурен­тов. Не следует думать, что в условиях нашего ненасыщенного рынка такой анализ является напрасной тратой времени, сил и средств. Ведь ситуация может измениться в любой момент, а ориентировать свой бизнес следует с расчетом на будущее. Так что стоит позаботиться и об этом разделе бизнес-плана. В нем необходимо ответить на следующие вопросы:

- Кто является конкурентом сегодня и в каком состоя­нии его дела: стабильны, на подъеме или идут на спад?

- Каковы отличия данного товара (услуги) от аналогичных товаров (услуг) конкурентов?

- Каковы, хотя бы в общих чертах, шансы и возможности появления новых конкурентов?

- В чем рассчитывается их превзойти?

Цель данного раздела - облегчить выбор подходящей такти­ки конкурентной борьбы и предостеречь свою фирму от чужих промахов. К числу типичных ошибок можно отнести попытки внедриться на перенасыщенный рынок [12, c. 99]. Детальный анализ дей­ствий конкурентов может заставить сменить стратегию и внести коррективы в текущую деятельность, дабы успешнее противо­стоять своим соперникам. Причем такой анализ необходимо вес­ти постоянно хотя бы потому, что рынки пребывают в постоян­ном изменении, и чей-то успешный дебют привлекает новых кон­курентов.

«Воевать на два фронта» трудно. Поэтому необходимо сделать акцент на те стороны деятельности, где наблюдается определенное преимущество перед конкурентами (высокое качество продукции и обслуживания, опытный персонал), попытаться сопоставить свои достоинства с уязвимыми моментами в деятельности сопер­ника (конечно, при условии, что они известны) [1, c. 24].

Если четко ответить на вопросы указанных трех разделов бизнес-плана, то должно сложиться определенное представление о той рыночной нише, которую хотелось бы заполнить, орга­низуя свой бизнес.

Следующий раздел бизнес-плана направлен на то, чтобы ответить на вопрос: какие практические шаги необходимо осуществить, чтобы реально занять определенное место на рынке?

5. Стратегия маркетинга. Четвертый раздел - это план маркетинга. В наиболее общем виде маркетинг представляет собой взаимосвязь двух сторон: всеобъемлющее изучение рынка и потенциальных потребителей и всестороннее продвижение товаров (услуг) к этому потенциаль­ному потребителю. «Производить то, что покупается, а не про­давать то, что производится» - главная формула маркетинга. Поскольку в предыдущих разделах, так или иначе, была сделана оценка потребителей и конкурентов, в этом разделе бизнес-плана больше всего должна интересовать вторая часть маркетинга: как осуществить производство и довести продукт до потребителя.

Произвести товар, по своим параметрам соответствующий запросам покупателя, это лишь полдела. Его нужно доставить потенциальному потребителю и создать условия для превраще­ния потребности в реальный спрос. Коммерческий успех фирмы в большей степени зависит от того, насколько рационально организовано движение продукции в сфере обращения. По мнению маркетологов, товародвижение по значению уступает только качеству продукции как основной причины выбора поставщиков.

Основные элементы здесь следующие [13, c. 150]:

1) схема распространения товара: самостоятельно, через оптовые организации, магазины и т.д.;

2) ценообразование: как определять цену товара (услуги), каков уровень предполагаемой прибыли, в каких преде­лах возможно уменьшить цену, чтобы она давала возможность оку­пить расходы и получить достаточную прибыль;

3) реклама: сколько средств возможно выделить на это, в какой форме и какими средствами рекламировать свой бизнес;

4) методы стимулирования потребителей: как и за счет чего привлечь новых покупателей - расширять районы сбыта, увеличивать производство, совершенствовать товар (ус­лугу), предоставлять гарантии или дополнительные услуги клиентам и т.д.;

5) формирование и поддержание хорошего мнения: как и какими средствами возможно добиться устойчи­вой репутации своих товаров (услуг) и самой фирмы.

6. План производства. Пятый раздел бизнес-плана - план производства - содержит описание всего производственного процесса. Он готовится толь­ко теми предпринимателями, которые собираются заниматься производством какой-либо продукции или услуги.

Главная задача раздела - подтвердить расчетами, что созда­ваемая фирма в состоянии реально производить необходимое количество товаров (услуг) в нужные сроки и с требуемым каче­ством [12, c. 131].

Здесь, прежде всего, нужно ответить на следующие вопросы:

- Где будут производиться товары - на действующем или на вновь создаваемом предприятии?

- Какие для этого потребуются мощности сегодня и в дальнейшем?

- Где, у кого, на каких условиях будут закупаться сырье, материалы и комплектующие детали?

- Предполагается ли производственная кооперация и с кем?

- Какое оборудование потребуется и где намечается его приобрести?

Одновременно решается вопрос о контроле за качеством выпускаемой продукции.

Если предполагается создать не производственное предприя­тие, а торговую точку, то данный раздел можно назвать «торго­вый план» и описать в нем процедуру закупки товаров, систему контроля за уровнем товарных запасов и план складских поме­щений. В этом случае надо ответить на следующие вопросы:

- У кого предполагается закупать товар?

- Есть ли подходящее помещение для магазина и для склада?

Завершить данный раздел бизнес-плана необходимо оценкой возможных издержек производства и их изменений в перспективе.

7. Организационный план. Шестой раздел бизнес-плана - это организационный план, в котором речь идет о том, с кем организуется дело и как планируется наладить его бесперебойное и успешное функционирование. В этом разделе необходимо решить следую­щие вопросы [12, c.140]:

- Какие специалисты понадобятся для успешного ведения дела?

- На каких условиях будут привлекаться специалисты - на постоянную работу, по контракту, в качестве совместителей?

- Как будет оплачиваться труд каждого работника фирмы, на каких принципах и условиях будет осуществляться стимулирование?

Следует отметить, что к найму дополнительных работников нужно прибегать только в том случае, если это повысит доход­ность фирмы. Поэтому прежде чем принимать на работу новых людей, необходимо подумать, насколько это оправдано. Только тщательный отбор кандидатуры на место может дать желаемый результат.

Заработная плата служащих относится к разряду постоянных издержек, поэтому необходима твердая уверенность в их целесообразности.

Другой важной проблемой предпринимательства является вопрос о том, с кем иметь дело, кого взять в компаньоны. Опыт показывает, что вступать в бизнес, организовывать свое дело сле­дует только с хорошо известными людьми, единомышленника­ми, инициативными, стремящимися к успеху, на которых вы мо­жете положиться и доверить любой вопрос совместного предпри­нимательства. Лучше, если компаньоны в различных сторонах своей деятельности будут дополнять друг друга. Это хороший залог успеха вашей фирмы.

В целях четкости и согласованности работы необходимо определить организационную схему фирмы, указать, кто и чем бу­дет заниматься, кто и как будет осуществлять координацию, кон­троль и взаимодействие всех работников фирмы.

Нередко этому разделу бизнес-плана не уделяется должного внимания, и организационная неразбериха служит одной из при­чин неудач в бизнесе.

8. Финансовый план. Седьмой раздел бизнес-плана - финансовый план. Он обоб­щает в стоимостном выражении возможные результаты приня­тых решений по предыдущим разделам бизнес-плана.

Финансовый план включает: расчет величины и определение источника получения средств, необходимых для организации дела, прогноз объемов реализации, баланс денежных расходов и поступлений, таблицу доходов и затрат, сводный баланс активов и пассивов предприятия, график достижения безубыточности.

В том случае, если собственных средств для организации дела не хватает, приходится прибегать к кредитам. Однако прежде чем взять кредит, необходимо просчитать свою потребность в заем­ных средствах и соизмерить ее с возможностями своевременного погашения ссуды, тем более что кредит сейчас выдается в основ­ном на короткий срок и под высокие проценты.

Прибегая к ссуде или вкладывая собственные средства, необходимо знать, как «сработают» эти деньги, какой доход принесут. Важно убедиться, что прибыль от использования кредита окажется выше затрат по его привлечению [13, c. 164].

Другой способ привлечения необходимых средств - найти партнера, желающего вложить свои деньги, тот или иной капи­тал (здание, оборудование и т.д.) в дело. Правда, в этом случае возникает так называемая партнерская собственность, и доход от бизнеса делится либо поровну, либо в зависимости от величи­ны вложенного капитала, в том числе и акционерного.

Прогноз объема реализации даст представление о доле рын­ка, которая будет охвачена выпускаемой продукцией.

Баланс денежных доходов и расходов - это документ, определяющий сумму денег, вкладываемых в проект с разбивкой по вре­мени от момента начала организации фирмы. Главной задачей баланса является проверка синхронности поступления денежных средств от реализации продукции и их расходования, т.е. определение достаточности этих средств на каждый момент времени.

Таблица доходов и затрат показывает: доходы от продажи товаров, издержки от их производства, суммарную прибыль от продаж, общепроизводственные расходы (по видам), чистую прибыль.

Сводный баланс активов и пассивов фирмы составляется на начало и конец первого года существования проекта. Он служит основой для оценки специалистами коммерческих банков добротности источников финансирования и целесообразности вложения капитала.

Раздел рекомендуется заканчивать графиком безубыточнос­ти. График дает возможность определить объем производства (критическую программу), при котором фирма начнет получать прибыль [13, c. 166].

Квалифицированное решение финансовых вопросов - одна из самых ответственных проблем для предпринимательства. От этого в значительной степени зависят прибыльность деятельно­сти предпринимателя, успех дела.

Однако нередко стремление предпринимателя все сделать самому, нежелание перепоручить что-либо кому-либо приводят не к самым лучшим результатам. А поскольку речь идет о таком специфическом вопросе, как финансы, где требуются специаль­ные знания, то неудачные решения в этой области могут приве­сти к плачевным результатам или к потере части прибыли.

Чтобы избежать такого нежелательного варианта, целесооб­разно в случае необходимости прибегать к услугам толкового финансиста. Конечно, это дополнительные расходы, но они с лихвой окупятся нахождением с помощью специалиста более выгодного варианта действий.

Таким образом, в результате проделанной работы соста­влен план действий по достижению поставленных целей.

Разра­ботка бизнес-плана дает возможность трезво оценить свое предприятие, выявить его слабые и сильные стороны, определить, что потребуется для осуществления деятельности фирмы, оценить открывающиеся перспективы, предвидеть возможные трудности, не дать им перерасти в серьезную проблему, докопаться до при­чин затруднений, а значит, найти пути их устранения. Если зате­ваемое дело находится на грани банкротства, план объяснит, почему дешевле отказаться от сомнительной затеи, чем на собственном опыте учиться тому, чему план научил бы в течение нескольких часов сосредоточенной работы по его составлению [14, c. 26].

Истинный предприниматель тем и отличается, что не пасует перед трудностями, сохраняет веру в себя и свое дело при неуда­чах, не боится в очередной раз начать все сначала. Неутомимость, наличие и использование своеобразного внутреннего подзавода позволяют ему справиться с собственной неопределенностью и спадом в настроении и работе и, в конечном счете, добиться желаемого результата, испытывая на своем пути не только огорчения, но нередко и огромное удовольствие, ведь деньги не являются единственным мотивирующим фактором для предпринимателя.

Инновационная и инвестиционная деятельность в бизнес планировании

Научно-технический прогресс, признанный во всем мире в качестве важнейшего фактора экономического развития, ныне все чаще связывают с понятием инновационного процес­са. Это единственный в своем роде процесс, объединяющий науку, технику, экономику, предпринимательство и управ­ление. Он состоит в разработке и реализации нововведений и простирается от зарождения идеи до ее коммерческой реали­зации, охватывая, таким образом, весь комплекс отношений производства, обмена и потребления.

Для того чтобы обеспечивать последовательную и систе­матическую инновационную деятельность, нужны немалые средства, т.е. инвестиции. Принято считать, что инвести­ционные операции — это операции, связанные с вложением денежных средств в реализацию бизнес проектов, которые будут обеспечивать получение доходов в течение периодов, превышающих один год. На практике различают следующие типы подобных инвестиций [15, c. 98]:

1) в физические (материальные) активы — производ­ственные здания и сооружения, оборудование, машины;

2) в финансовые активы — депозиты в банках, облигации, акции и другие права на получение денежных сумм от физи­ческих и юридических лиц;

3) в нематериальные активы — ценности, приобретаемые фирмой в результате проведения программ переобучения или повышения квалификации персонала, разработки торговых знаков, приобретения лицензии и т.п.

Проблема привлечения инвестиций, способных создать мощный импульс для развития фирм, волнует сегодня боль­шинство отечественных предпринимателей. Инвестиции требуются всем, однако получает их далеко не каждый, фирмам приходится в полной мере учитывать условия, на которых они получают инвестиции. В противном случае они рискуют понести убытки, а в ряде случаев и стать банкротами. Того же, кто предоставляет денежные средства, — инвестора — интересует прибыль, которую он может получить, а также сте­пень риска вложений [15, c.112].

В общем виде инвестиции могут подразделяться на:

- собственные средства;

-субсидии, гранты, дотации от государства, которыми обеспечиваются компании приоритетных направлений в эко­номике;

- средства с фиксированной суммой процента, состоящие из кредитов (банков, государства, других предприятий), об­лигаций (акционерных обществ и государства), привилегиро­ванных акций (акционерных обществ открытого типа).

По каждому виду заемных средств выплачивается зара­нее установленный процент, который фиксируется для кре­дита в договоре займа, а для облигаций и привилегированных акций — в проспекте эмиссии. Последние средства носят на­звание привлеченных.

Одной из основных форм привлечения средств на фи­нансирование инвестиций для увеличения собственного ка­питала фирм является выпуск акций.

Инвестиционная деятельность постоянно совершенству­ется, наметились определенные тенденции ее развития. Так, общеизвестно, что движение рынка зависит от инвестицион­ных предпочтений, суть которых в том, чтобы найти ответ на вопрос: куда вкладывать? Каждый инвестор имеет свой стиль инвестирования, а сами инвестиционные предпочтения посто­янно меняются [16].

По мере развития рынка ориентация на товар, ресурсы сменилась интересом к финансам фирмы, ее менеджменту. Это означает, что не рост объемов производства, а улучшение финансовых показателей становится ключевым момен­том при принятии многих инвестиционных решений.

На изменение инвестиционных предпочтений все больше влияет стиль руководства — профессионализм менеджеров, их желание раскрывать информацию, соблюдать законы, выходить на западные финансовые рынки. Этот критерий воздействует на размеры пакетов акций. Все больше становится инвесторов чисто портфельных, предпочитающих иметь 2—3% акций фир­мы с эффективным менеджментом [16].

В успешном завершении инновационно-инвестиционных проектов заинтересованы все их участники, реализующие та­ким образом свои индивидуальные интересы:

- инвесторы в этом случае возвращают вложенные капи­талы и получают установленные дивиденды;

- заказчик (владелец, клиент) получает реализованный проект и доходы от его использования;

- руководитель проекта и его команда получают плату по контракту, дополнительное вознаграждение по результатам ра­боты и от прибыли, а также повышается профессиональный рейтинг;

- органы власти получают налоги со всех участников, удовлетворяются общественные, социальные и экологические нужды и требования на вверенной им территории;

- потребители получают необходимые им товары, про­дукты и услуги, плата за которые возмещает расходы на про­ект и образует прибыль, получаемую активными участника­ми проекта;

- другие заинтересованные стороны тоже достигают сво­их целей.

Мониторинг в ходе разработки и реализации бизнес-про­екта позволяет легче преодолеть препятствия, связанные с та­кими внешними и внутренними факторами, характерными для нынешнего периода в России, как:

- нестабильная экономика;

- дефицит и ограничения средств и ресурсов;

- дефицит и возрастание стоимости;

- появление и усиление конкуренции;

- социальные проблемы и требования;

- экологические изменения и требования;

- проблемы потребительского рынка;

- возрастающие требования к качеству работы.

Если данные факторы не анализируются и не учитыва­ются при управлении бизнес-проектами, то это приводит к не­гативным результатам, например:

- снижению доходов участников;

- превышению установленных стоимости, продолжитель­ности и сроков завершения проекта;

- увеличению штрафов за нарушение обязательств;

- повышению установленных лимитов на потребляемые трудовые и материально-технические ресурсы;

- запаздыванию введения новых технологий;

- отставанию в практическом использовании результатов научных исследований и опытно-конструкторских разработок (НИОКР);

- отставанию выпуска новой продукции на потребитель­ский рынок;

- поспешности и непродуманности решений;

- низкой эффективности инвестиций и большим срокам окупаемости проектов.

Любые планы существуют для внесения в них изменений - такая постановка вопроса на первый взгляд может пока­заться противоречивой, ведь гибкость и плановость являются антагонистами. В действительности оба элемента — необходимые компоненты управления фирмой.

 

 

Разработка бизнес-плана организации торгово-офисного центра

Общая характеристика проекта

В последнее время быстрыми темпами идет развитие малого и среднего бизнеса. В связи с этим наблюдается устойчиво возрастающий спрос на офисную площадь. Большинство предпринимателей не в состоянии приобрести помещение под офис в собственность, отдавая предпочтение аренде. В связи с этим строительство офисного центра для сдачи в аренду является достаточно перспективным бизнесом, приносящим солидный доход [16, c.12].

Открытое акционерное общество «МСБ «Самарская» («Маслосыровая база «Самарская»)  была создана в 1937 году. Основное предназначение создания - это переработка молока и выпуск молочной и сыродельной продукции. За время своего существования предприятие претерпело ряд изменений, но в основном изменения касались названия предприятия и формы собственности.

В настоящее время предприятие оказалось в центре города, что вызвало недовольство населения в связи с загрязнением окружающей среды и поэтому пришлось изменить деятельность предприятия.

Предварительный анализ показал, что изменение вида деятельности на оказание услуг в сфере коммерческой недвижимости является наиболее приемлемым. В связи с этим начались работы по реконструкции здания для дальнейшей сдачи помещений в аренду.

Создание торгово-офисного центра планируется осуществить на базе реконструкции производственного здания (корпус 2), расположенного в центре города Самара и являющегося собственностью ОАО «МСБ «Самарская».

Проведение проектных и строительно-монтажных работ будет осуществляться сторонней подрядной организацией. Финансировать проект планируется за счет собственных средств, которые поступят от продажи оборудования для производства плавленого и сычужных сыров, продажи торговой марки, а также от сдачи в аренду площадей административного корпуса (корпус 1), находящегося на территории предприятия.

Корпус 2 планируется ремонтировать и реконструировать под торгово-офисный центр, общая площадь которого составляет 2600 кв.м.

Общая стоимость проекта на сегодняшний день оценивается на уровне 11 853 410,81 млн. рублей.

Экономическая эффективность данного проекта достаточно высока и представлена следующими основными показателями:

- срок окупаемости проекта без учета времени строительства составляет 2 года;

- дисконтированный срок окупаемости проекта составляет 2 года 5 месяцев;

- индекс нормы доходности составляет 1,78.

На сегодняшний день ОАО «МСБ «Самарская» является полноправным собственником комплекса зданий, на базе которых планируется реализации рассматриваемого проекта. Документы, подтверждающие право собственности ОАО «МСБ «Самарская» на данный объект имеются. Организация применяет упрощенную систему налогообложения (УСНО).

Классификации офисной недвижимости

Вся загвоздка в том, что стандартного определения и единой классификации офисов еще не выработано. Есть рамочная классификация, которая задает лишь общие рамки и требует дальнейшей доработки, детализации и адаптации, исходя из особенностей города [17].

В основу классификации положены принципы, разработанные межрегиональной общественной организацией - Гильдия Управляющих и Девелоперов (http://www.gud-estate.ru), использован опыт профессиональных консультантов и участников рынка Москвы и Санкт-Петербурга.

Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. В то же время следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты: часто доступна лишь отрывочная информация о качестве объектов. Кроме того, в рамочной классификации предусмотрены понятия «хорошее состояние», «высокий уровень» - необходимо введение определенной шкалы измерения. Поэтому присвоение класса на данный момент в российских условиях (особенно в регионе) является экспертной оценкой. Опасность заключается в том, что классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов.

Собственник офисного центра предоставляет арендаторам не только сам офис в аренду, но и оказывает ряд дополнительных услуг. Среди которых могут быть следующие: круглосуточная охрана, уборка помещений, организация точек питания (кафе, бар), предоставление комнат для переговоров, конференц-зал. Кроме этого собственник здания берет на себя вопросы, связанные с организацией необходимого количества телефонных точек, доступ в Интернет. Иногда в торгово-офисный центр подбираются специальные арендаторы с целью создания дополнительного сервиса, в том числе и для остальных арендаторов. К ним можно отнести такие службы как банк, тренажерный зал, ресторан и прочее [17].

По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. Приставка «плюс» или «минус» свидетельствует о параметрах повышающих или понижающих уровень обозначенного класса. Отнесение к тому или иному классу происходит на основе анализа трех главных параметров (местоположение, тип здания, уровень сервиса). Класс присваивается на основании минимальной оценки по одному из параметров.

1. Класс А. Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.

1) Месторасположение: деловые зоны центра города (концентрация объектов не ниже класса В в пределах 5-7 минутной пешеходной доступности), с удобными подъездными путями, хорошими видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой. Отличная транспортная доступность (физическая, без учета временных затрат на пробки). Зоны характеризуются высокими пешеходными и транспортными потоками. Первую линию зданий на этих улицах отличает высокое качество наружной отделки. Дополнительный престиж офисным помещениям данной зоны составляет соседство зданий органов местного самоуправления; отсутствие в непосредственной близости от бизнес-центра объектов откладывающих негативный отпечаток на район в целом.

2) Тип и технический уровень здания: отдельно стоящее специализированное здание; новое строительство или полностью после глубокой реконструкции; эффективная открытая планировка здания, позволяющая организовать гибкую планировочную систему офисов (конструкция с несущими колоннами, доля арендопригодной площади - около 65%), высота между перекрытиями не менее 3,6 м (от фальш-пола до подвесного потолка не менее 2,7 м), рациональное расположение окон относительно несущих колонн, глубина этажа от окна до окна - не более 20 м. (большая степень естественной освещенности); техническое оснащение по принципу «интеллектуальное здание» (централизованная система управления зданием): два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания, достаточная обеспеченность оптико-волоконными коммуникациями, современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, наличие всех систем, поддерживающих микроклимат в офисном помещении (система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля), возможность автономной регулировки микроклимата в офисном помещении; уникальность архитектурного проекта (репутация проектировщика/ архитектурного бюро).

3) Уровень предоставляемого сервиса: профессиональная компания с известным брендом (опыт работы более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов)

4) Подбор якорных арендаторов - известные брендовые иностранные/федеральные/региональные компании.

5) Развернутая система дополнительных услуг: конференц-зал, кафе/ресторан, комнаты переговоров, отделения банка/банкомат/пункта оплаты мобильных телефонов, атриумы, зоны рекреации, спортивно-оздоровительный центр/фитнес-центр/медицинских услуг; автоматы по продаже кофе, напитков и пр.; копировальный центр/фотоуслуги/печать буклетов, визиток/ризография;автомойка;продажа канцтоваров, авиабилетов, оформление виз, паспортов, аптечный киоск и пр. ; профессиональная служба эксплуатации; профессиональная служба безопасности (круглосуточная охрана и видеонаблюдение); профессиональная служба клининга; служба ресепшн (по встрече посетителей и приеме корреспонденции); известный телекоммуникационный провайдер; круглосуточный доступ в здание; наличие крытого наземного/подземного охраняемого платного паркинга (1 м/место на 90-120 кв.м арендопригодной площади).

2. Класс В: к офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Иногда офисы класса «В» называют «бюджетными офисами» или офисами «эконом-класса».

1) Местоположение: территории центра города и прилегающих районов, формирующаяся зона деловой активности (наличие 1-2 объектов класса «В» по прочим критериям, за исключением данного в непосредственной близости до объекта). Отличаются хорошим расположением, хорошей транспортной доступностью до центра города (не более 20 минут езды на автомобиле); либо локация непосредственно на центральной транспортной магистрали города.

2) Тип и технический уровень здания: отдельно стоящее специализированное здание, выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки; хорошее состояние внутренних коммуникаций (система центрального кондиционирования), оптоволоконные каналы связи; эффективная планировка этажей, высота между перекрытиями не менее 3,3 м (возможность установки подвесного потолка), большая степень естественной освещенности; современный дизайн входной группы, офисных помещений.

3) Уровень предоставляемого сервиса: профессиональная компания с известным брендом (опыт работы более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов); подбор якорных арендаторов - известные местные компании; наличие дополнительных услуг: конференц-зал, кафе/ресторан, комнаты переговоров, минимально представленная инфраструктура здания, ориентированная на удовлетворение потребностей бизнеса и офисных работников; службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки); круглосуточная охрана и видеонаблюдение; наличие достаточной парковки (1 м/место на 70-90 кв.м арендопригодной площади, возможно отсутствие крытой наземной/подземной автопарковки); наличие телекоммуникационного провайдера.

3. Класс С: в основном, к данной категории относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений и пр., которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются невысоким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно.

1) Местоположение: районы, приближенные к центру и отдаленные районы с удовлетворительной транспортной доступностью, вблизи основных магистралей, метро. Локация в жилой или рекреационной зоне, в развивающихся промышленных зонах (технопарках); дефицит объектов прилегающей городской инфраструктуры.

2) Тип и технический уровень здания: размещение в административных зданиях, НИИ - реконструированных и перепрофилированных зданиях ранее не офисного назначения. Может включать в рамках здания смешение функций (например, офисная функция в сочетании со складской функцией). Такие комплексы невозможно в полной мере оснастить качественными современными средствами и материалами. Тот максимум, который может обеспечить арендодатель арендатору, - косметический ремонт помещений, установка пластиковых стеклопакетов, ограниченное количество телефонных линий; различное состояние сдаваемых помещений от ремонта «советского» типа до хорошего современного интерьера; типичная коридорно-кабинетная планировочная система офисов (доля арендопригодной площади - ниже 70%), допускаются различные значения расстояния м/у перекрытиями, глубины этажа, уровня отделки и пр.; обеспечение достаточным числом телефонных линий; система вентиляции (возможно принудительная); электроснабжение от городских сетей; удовлетворительное состояние фасада здании; наличие централизованной входной группы; дополнение при присвоении класса не центру, а помещению: к данному классу могут быть отнесены помещения в неспециализированных зданиях (например, нежилые помещения на первых этажах жилых домов) с хорошим состоянием коммуникаций, уровнем отделки.

3) Уровень предоставляемого сервиса: внутренняя или внешняя управляющая компании; охрана; служба эксплуатации и уборки; наличие примагистральной парковки; наличие кафе/столовой.

4. Класс D: выделяют некоторые эксперты. К нему относятся офисные помещения в зданиях без реконструкции и ремонта с устаревшими инженерными коммуникациями; все остальные «внеклассовые» здания, которые не соответствуют понятию бизнес-центр (отсутствует управление зданием, как таковое, дополнительные услуги кроме аренды площадей не предоставляются), здания низкого качества и требуют капитального ремонта (однако, с ограниченными возможностями по реконструкции). Кроме этого к данному классу относятся административные помещения с преобладающей некоммерческой функцией площадей на территории промзон, заводов, с ограниченным доступом на территорию.

Таким образом, инициатор проекта, ОАО «МСБ «Самарская», намерен классифицировать торгово-офисный центр как класс В коммерческой недвижимости.

---

Дата добавления: 2018-10-25; просмотров: 593; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!