Расчет себестоимости 1 кв.м. арендной площади



 Для расчета себестоимости 1 м.кв. арендой площади необходимо рассчитать постоянные затраты на содержание здания в месяц. Так как полностью офисный центр планируется сдать в 2010 году, а часть площадей  будет сдаваться уже с третьего квартала 2009 года, то будем рассчитывать себестоимость для 2009 года и 2010 года.

Общие затраты на содержание корпуса 2 в месяц складываются из следующих статей:

1.Потребление электроэнергии в месяц в количестве до 23000 кВт/час по ставке 3 руб. 23 коп. за кВт/час.

2.Потребление питьевой воды в количестве до 450 м.куб. в месяц по ставке 13 руб. 78 коп за м.куб., канализация в количестве до 450 м.куб. в месяц по ставке 5 руб. 49 коп. за м.куб.

3.Услуги охранной фирмы ЧОП «Команда».

4.Телефонные переговоры, телематические услуги связи (Интернет), абонентская плата за 100 телефонных номеров в размере 165 руб. 20 коп. за один телефонный номер.

5. Вывоз твердых бытовых отходов ЗАО «Самараспецстрой» в количестве до 8 контейнеров мусора по ставке 350 руб. за один контейнер.

6.Заработная плата сотрудникам.

7.Ежедневная уборка помещений в офисном центре осуществляется клининговой фирмой ООО «Клининг-Сити» на основе договора по ставке 35 руб. за 1 м.кв. Уборка прилегающей территории – 7000 руб.

8.Прочие расходы включают в себя: канцтовары, услуги банка, обслуживание ККМ, обслуживание компьютера, обслуживание программного обеспечения.

Таким образом, подсчитаем общие затраты на содержание корпуса 2 в третьем квартале 2009 года, данные представлены в таблице16.

В четвертом квартале планируется сдать в аренду дополнительно 5600 м.кв., таким образом затраты в четвертом квартале увеличиваются.

Таблица 16 - Затраты на содержание здания в месяц в третьем квартале 2009 года

Статья затрат Сумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.: 95055,50
 - электроэнергия 74060,00
 - вода 8671,50
 - теплоснабжение 12324,00
Услуги охранной фирмы 10000,00
Услуги связи 26520,00
Вывоз ТБО 3000,00
Заработная плата сотрудникам 141000,00
Взносы в ПФР 19740,00
Взносы в соц.страх 846,00
Налог на землю 3437,50
Услуги клининговой фирмы 52500,00
Прочие расходы 10000,00
Итого 362099,00
Итого себестоимость 1 м.кв. 278,54

Посчитаем общие затраты четвертого квартала 2009 года, данные представим в таблице 17.

Таблица 17 - Затраты на содержание здания в месяц в четвертом квартале 2009 года

Статья затрат Сумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.: 102459,00
 - электроэнергия 80500,00
 - вода 9635,00
 - теплоснабжение 12324,00
Услуги охранной фирмы 12000,00
Услуги связи 29520,00
Вывоз ТБО 3000,00
Заработная плата сотрудникам 141000,00
Взносы в ПФР 19740,00
Взносы в соц.страх 846,00
Налог на землю 3437,50
Услуги клининговой фирмы 70000,00
Прочие расходы 12000,00
Итого 394002,50
Итого себестоимость 1 м.кв. 218,89

Таким образом, мы видим, что затраты снижаются пропорционально увеличению объема реализации услуг по сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

С 2010 года торгово-офисный центр планируется сдать полностью, поэтому затраты по некоторым статьям увеличиваются, а именно:

1. Потребление электроэнергии в месяц в количестве до 33000 кВт/час по ставке 3 руб. 23 коп. за кВт/час.

2. Потребление питьевой воды в количестве до 700 м.куб. в месяц по ставке 13 руб. 78 коп за м.куб., канализация в количестве до 700 м.куб. в месяц по ставке 5 руб. 49 коп. за м.куб.

3. Услуги охранной фирмы ЧОП «Команда».

4. Телефонные переговоры, телематические услуги связи (Интернет), абонентская плата за 100 телефонных номеров в размере 165 руб. 20 коп. за один телефонный номер.

5. Заработная плата сотрудникам. Штатное расписание сотрудников, занятых в проекте с 2010 года представлены в таблице 18.

Таблица 18 – Штатное расписание сотрудников с 2010 года

Должность Количество штатных единиц Тарифная ставка, руб. Премия, руб. Всего, руб. Месячный фонд, руб.
Генеральный директор 1 64000,00 6000,00 70000,00 70000,00
Главный бухгалтер 1 20000,00 5000,00 25000,00 25000,00
Бухгалтер 1 11000,00 3000,00 14000,00 14000,00
Юрисконсульт 1 14000,00 3000,00 17000,00 17000,00
Менеджер по рекламе 1 12000,00 4000,00 16000,00 16000,00
Менеджер по режиму ихозяйственной части 1 12000,00 3000,00 15000,00 15000,00
Рабочий по обслуживанию здания 2 10000,00 4000,00 14000,00 28000,00
Телефонист 1 10000,00 3000,00 13000,00 13000,00

Итого, руб.

153000,00 31000,00 184000,00 198000,00

Взносы в ПФР (14%)

27720,00

Взносы в соц.страх (0,6%)

1188,00

Итого, руб.

226908,00

 

6. Налог на землю составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земли, а именно 2 750 000 руб. Налоговым периодом является год, таким образом, общая сумма налога составляет 41 250руб.

7. Ежедневная уборка помещений в офисном центре осуществляется клининговой фирмой ООО «Клининг-Сити» на основе договора по ставке 35 руб. за 1 м.кв. Уборка прилегающей территории – 7000 руб.

8. Прочие расходы включают в себя: канцтовары, услуги банка, обслуживание ККМ, обслуживание компьютера, обслуживание программного обеспечения.

Таким образом, подсчитаем постоянные и переменные затраты на 1 кв.м. корпуса 2 в месяц в 2010 году, данные представлены в таблице19.

 

 

Таблица 19 –Общие затраты на содержание здания в месяц в 2010 году

Статья затрат Сумма, руб.
Коммунальные платежи, в т.ч.: 94321,00
 - электроэнергия (постоянная составляющая) 64400,00
 - электроэнергия (переменная составляющая) 41860,00
 - вода 13489,00
 - теплоснабжение 16432,00
Услуги охранной фирмы 18000,00
Услуги связи (абонентская плата) 16520,00
Услуги связи (телефонные переговоры) 20480,00
Вывоз ТБО 3000,00
Заработная плата сотрудникам (оклад) 163000,00
Заработная плата сотрудникам (премия) 35000,00
Взносы в ПФР (от оклада) 22820,00
Взносы в ПФР (от премии) 4900,00
Взносы в соц.страх (от оклада) 978,00
Взносы в соц.страх (от премии) 210,00
Налог на землю 3437,50
Услуги клининговой фирмы (прилегающая территория) 7000,00
Услуги клининговой фирмы (корпус 2) 91000,00
Прочие расходы 15000,00
Итого 537526,50
 - из них переменные затраты 206939,00
 - из них постоянные затраты 330587,50
Итого себестоимость 1 м.кв. 206,74

Таким образом, постоянные и переменные затраты на 1.кв.м. площади в сумме составляют 206,74 руб. В третьем квартале 2009 года общие затраты на 1 кв.м. арендной площади составили 278,54  руб., в четвертом квартале – 218,89 руб. Снижение затрат связано с тем, что с 2010 года торгово-офисный центр полностью сдается в аренду.

Исходя из анализа рынка коммерческой недвижимости, предприятие устанавливает стоимость 1.кв.м. аренды в сумме 550 руб. Таким образом, сдача в аренду коммерческой недвижимости является рентабельным видом деятельности.

Финансовое планирование в рамках проекта

Общие затраты на реализацию проекта составляют 17 981 438 руб. 20 коп. Сумма инвестиций, источником которых являются собственные средства, составляет 18 045 000 руб.

Предпусковой период начинается 12 января 2009 года и заканчивается 31 мая 2009 года. Пусковой период проекта начинается 1 июня 2009 года, с этого периода по предварительной арендаторам сдается первый этаж торгово-офисного центра. Список арендаторов представлен в таблице 20.

С 1 января 2010 года ОАО «МСБ «Самарская» полностью сдает в аренду площадь торгово-офисного центра в 2600 м.кв.

Таблица 20 - Арендаторы, предварительно заключившие договора в III квартале 2009г.

Арендатор Площадь помещения, м.кв. Общая сумма аренды, руб.
ООО "Альянс" 118 64900,00
ООО "Сафира" 72 39600,00
ООО "СамараАгроСнаб" 563 309650,00
ООО "Тизол" 87 47850,00
ООО "Фаворит-С" 72 39600,00
ООО "Регион-Экспо" 82 45100,00
ООО "Эгида" 102 56100,00
ООО "Снэк центр" 87 47850,00
ООО "Победа" 117 64350,00
Итого 1300 715000,00

Система оплаты генеральному подрядчику ООО «СТ-Центр» и строительным организациям ООО «Стройальянс», ООО «КВФ» и ООО «Вектор»:

I квартал- 45%

II квартал – 40%

III квартал – 15%

В приложении А представим доходы и расходы ОАО «МСБ «Самарская» на период реализации проекта.

По итогам собрания акционеров часть чистой прибыли предприятия расходуется на развитие, а часть на выплату дивидендов.

На рисунке 7 представлена чистая прибыль, получаемая от реализации услуг в сфере коммерческой недвижимости.

Таким образом, проект организации торгово-офисного центра в Ленинском районе города Самары является прибыльным уже с начала запуска проекта за счет привлечения собственных средств.

Таблица 21 – Доходы и расходы ОАО «МСБ «Самарская»

Доходы, руб.

2009 год

I II III IV
Сдача в аренду торгово-офисного центра 0,00 0,00 2145000,00 2970000,00
Итого 0,00 0,00 2145000,00 2970000,00
             Расходы, руб.        
Себестоимость реализованных услуг 0,00 0,00 1086306,00 1182006,00
Общая сметная стоимость строительных работ и реконструкции здания 7468295,50 5926328,89 1931899,83  -
Итого 7468295,50 5926328,89 3018205,83 1182006,00
Операционная прибыль -7468295,50 -5926328,89 -873205,83 1787994,00
Валовая прибыль 0,00 0,00 0,00 1787994,00
Налогооблагаемая прибыль 0,00 0,00 0,00 1787994,00
Налог по УСНО 0,00 0,00 0,00 208979,10
Чистая прибыль 0,00 0,00 0,00 1579014,90
Чистый денежный поток -7468295,50 -5926328,89 -873205,83 1787994,00

 

 

Продолжение табл. 21

Доходы, руб.

2010 год

I II III IV
Сдача в аренду торгово-офисного центра 4290000,00 4290000,00 4290000,00 4290000,00
Итого 4290000,00 4290000,00 4290000,00 4290000,00
             Расходы, руб.        
Себестоимость реализованных услуг 1612572,00 1612572,00 1612572,00 1612572,00
Общая сметная стоимость строительных работ и реконструкции здания  -  -  -  -
Итого 1612572,00 1612572,00 1612572,00 1612572,00
Операционная прибыль 2677428,00 2677428,00 2677428,00 2677428,00
Валовая прибыль 2677428,00 2677428,00 2677428,00 2677428,00
Налогооблагаемая прибыль 2677428,00 2677428,00 2677428,00 2677428,00
Налог по УСНО 318454,20 318454,20 318454,20 318454,20
Чистая прибыль 2358973,80 2358973,80 2358973,80 2358973,80
Чистый денежный поток 2677428,00 2677428,00 2677428,00 2677428,00

 

Продолжение табл. 21

Доходы, руб.

2011 год

2012 год

2013 год

Сдача в аренду торгово-офисного центра 17160000,00 17160000,00 17160000,00
Итого 17160000,00 17160000,00 17160000,00
             Расходы, руб.      
Себестоимость реализованных услуг 6450288,00 6450288,00 6450288,00
Общая сметная стоимость строительных работ и реконструкции здания  -  -  -
Итого 6450288,00 6450288,00 6450288,00
Операционная прибыль 10709712,00 10709712,00 10709712,00
Валовая прибыль 10709712,00 10709712,00 10709712,00
Налогооблагаемая прибыль 10709712,00 10709712,00 10709712,00
Налог по УСНО 1273816,80 1273816,80 1273816,80
Чистая прибыль 9435895,20 9435895,20 9435895,20
Чистый денежный поток 10709712,00 10709712,00 10709712,00

Рисунок 5 – Чистая прибыль ОАО «МСБ «Самарская»


Дата добавления: 2018-10-25; просмотров: 5901; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!