Ипотека и различные виды недвижимого имущества.
Введение. В поледние годы в России хорошее развитие получили рыночные отношения. Это привело к развитию различных правовых институтов, способных обепечить нормальное функционирование таких отношений. Ипотека является представителем таких институтов. Институт ипотеки является неотъемлемой чатью любой развитой системы частного права. Роль ипотечных кредитов растет при неудовлетворительном состоянии экономики, т.к. в таком случае ипотека выступает в качестве тормоза инфляции, путем оттягивания денежных средтв находящихя в свободном обороте, и решением оциальных и экономичеких проблем. В России на ипотеку возлагаются большие надежды касаемо улучшения экокномики государтва, а так же улучшения жилищных условий категории нуждающихя граждан. По данным статистики нуждающимися в улучшении жилищных уловий в России является больше половины нсаеления (60%). Именно поэтому в последние годы государство уделяет большое внимание интитуту ипотеки. Основными законодательными актами в области ипотечного кредитования являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Более глубокое изучение этих актов показывает, что в области залога в законодательстве полно несоответствий и противоречий. Конечно с принятием этих актов ситуация в этой области стала менятья, но при этом все же остаются вопросы требующие особого внимания. Ипотека является сложным правовым явлением. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Имея столько вариантов ипотеки естественно потребуется дополнительное правовое регулирование всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения. Исходя из всего вышесказанного я постараюсь проанализировать в данной кусровой работе три основных вопроса: 1) анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства. 2)характеристика ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском обороте. 3)проблемы и перспективы развития института ипотеки.
|
|
|
Итория ипотеки.
Термин "ипотека" появился еще в Древней Греции в начале 6 века до нашей эры. Этот термин применялся для обозначения должника перед кредитором своей землей, при этом должник должен был утановить на границе своей земли специальный столб , который и называля ипотекой , что в переводе с гречекого - подпорка или подставка.
|
|
|
На Руси же ипотека явилась первым видом кредитования и называлась "заклад". Данный вид кредитования появился примерно в 13-14 вв и долгое время сущетвовал не имея законодательного оформления.В 1754 г. появились государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк. 1 января 1835 г. в России появился Свод Гражданских Законов Сперанского, в котором залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в 3 видах: 1)с государством (казённая ипотека); 2)между частными лицами (частная ипотека); 3)по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1869 г. появляется первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдающий кредиты под залог недвижимости. Из-за тяжёлого положения крестьян в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год. В 1885 г. открылся Дворянский ( ипотечный) банк – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. К 1914 г. Россия имела уже достаточно хороший опыт в области ипотечного кредита. Уже Существовала хорошо развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, имевшая хорошее законодательное обеспечение, она включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты, туда входили: банки - Дворянский земельный, Крестьянский поземельный , городские кредитные общества и городские общественные банки; земские банки; общества взаимного поземельного кредита; ссудно-сберегательные товарищества; кредит товарищества и др.
|
|
|
К 1917 г. существовал: 21 земельных банков, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
Во время революции ликвидировали частную собтвенность и ипотечных банков не стало, но спустя 70 с лишним лет в России вновь возродилась ипотека.
|
|
|
Ипотечное жилищное кредитование: предпосылки и оновные учатники.
При нормальном функционировании экономики любого государства всегда широко используется кредитование и для номального протекания такого процесса должны бытьзаконодательно защищены интересы кредитора. В качестве такой защиты и выступает залог недвижимости (ипотека), так как:
1)недвижимость практически не подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а проверка её наличия достаточно легкая.
2)недвижимость обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
3)стоимость недвижимости, как известно, постоянно растет, что является для кредитора гарантией полного погашения задолженности;
4)высокие цены на недвижимости и риски её потери побуждают должника точно и своевременно исполненять свои обязательства.
Ипотека – это форма залога недвижимоего имущества, при которой это имущество остается за должником в качестве гаранта выполнения им своих обязательств.
В качестве недвижимого имущества являющегося предметом ипотечного обязательства могут выступать : земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без принесения им и их назначению ущерба невозможно.
В качестве залога не могут приниматься особо охраняемые земельные участки, муниципальные и государственные имущества, а также имущества, приватизация которого признана недействительным.
Наибольший интерес в сфере кредитования представляет ипотечное кредитование жилья, ведь жильё в рыночной экономике является наиболее представительным индикатор роста, отражает динамику развития различных секторов экономики и создает уверенность в своем будущем для людей.
В настоящее время для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования созданы практически все условия:
1)приватизировано 55% жилья, это около 1 млрд квадратных метров жилья стоимость которого не менее 300 млрд $ , и это формируюет основу вторичного рынка жилья;
2) приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге не движимости)», которые закладывают правовую базу, благодаря которой функционируют системы ипотечного кредитования;
3)началась работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг, которой занимается Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг при участии Госсторя России
4)законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний)
Займы при ипотечном кредитовании обычно предоставляются на длительный срок, благодаря этому уменьшается размер ежемесячных выплат, купленное жилье при этом выступает в качестве залога, которая может быть изъята банком в случае неуплаты , в следствии чего будет продана банком для погашения долга.
Основными участниками ипотечного кредитования выступают:
• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, кредитор должен определить их как надёжных и платёжеспособных на основании чего они получат ипотечный кредит, добровольно предоставив уже имеющееся у них в собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог, и способных внести авансовые платежи при приобретении жилья;
• кредиторы — банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляюют ипотечные кредиты на основании оценки кредитоспособности заемщика и осуществляют последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
•продавцы жилья — физические и юридические лица, занимающиеся продажей собственного жилья или жилья, которое принадлежит другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
• риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, они осуществляют продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвуют в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
•страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляют страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
•оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
•операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
•инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
•Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.
•Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Ипотека и различные виды недвижимого имущества.
Ипотечное кредитование имеет место быть как в жилищной так и в промышленной сфере . Зачастую многие промышленные компании оказываются в неловкой ситуации - острая нехватка денежных средств . Оказавшись в такой ситуации нередко компании обращаются в банк за решением своей проблемы. При этом очень важно понимать все риски, а они достаточно велики , ведь если компания не правильно расставит приоритеты, то шанс прогореть и потерять все будет очень велик. Поэтому важно обратиться за компетентной юридичесской помощью в данном вопросе , чтобы правильно оценить возможности и расставить все приоритеты. В России залог таких предприятий встречается крайне редко , т.к. нет эффективного механизма оценки такого имущества, достаточно много сложностей в его реализации, длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.
По сумме, обязательство, которое обеспечивает ипотекой предприятие, должно быть не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия, а срок исполнения, не менее 1 года после заключения договора. При оформлении договора банк обычно уделяет достаточно большое внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей, особенно если это задолженности перед бюджетом. Так как покупатель, который будет приобретать на публичных торгах предприятие, приобретет также и все обязанности собственника предприятия. Если залог касается отдельно действующих частей предприятия, то в этом случае необходима всесторонняя оценка всех возможных путей реализации этих частей непосредственно в отдельности от всего предприятия.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 108; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!