Раздел 1. ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ В НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ
Документ предоставлен КонсультантПлюс
ДАЧНАЯ РЕФОРМА:
КАКИЕ ИЗМЕНЕНИЯ ЖДУТ САДОВОДОВ И ОГОРОДНИКОВ
СБОРНИК ПОДГОТОВЛЕН СПЕЦИАЛИСТАМИ
СОЮЗА ДАЧНИКОВ ПОДМОСКОВЬЯ
ВЫПУСК 1
Под редакцией
Н.Ю. ЧАПЛИНА
Чаплин Н.Ю., председатель Союза дачников Подмосковья.
Сведения об авторах
| Арефьева Елена Анатольевна | председатель ревизионной комиссии Союза дачников Подмосковья |
| Липатникова Алена Юрьевна | главный эксперт Союза дачников Подмосковья по взаимодействию с общественными организациями |
| Мезенцев Федор Николаевич | исполнительный директор Союза дачников Подмосковья, председатель садоводческого товарищества Московской области |
| Смирнова Наталия Сергеевна | заместитель исполнительного директора Союза дачников Подмосковья, председатель садоводческого товарищества Московской области |
| Степнов Сергей Никитич | эксперт Союза дачников Подмосковья по мониторингу законодательства и правоприменительной практики |
| Чаплин Никита Юрьевич | заслуженный юрист Московской области, Первый заместитель Председателя Московской областной Думы, председатель Союза дачников Подмосковья |
Предисловие
В течение последних 20 лет основным документом, регламентирующим деятельность некоммерческих объединений граждан, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, является Закон о садоводах.
|
|
|
За время действия в Закон о садоводах практически ежегодно вносились изменения, связанные как с необходимостью приведения документа в соответствие с другими нормативными правовыми актами (Гражданский, Земельный, Градостроительный кодексы РФ и др.), судебной практикой (Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 N 13-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" был снят запрет на регистрацию граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках), так и с текущим управлением некоммерческими объединениями (введение новых понятий "собрание уполномоченных", "реестр членов объединения", возможность проведения заочного голосования по всем вопросам повестки дня, если собрание в очной форме не имело необходимого кворума, и т.д.).
За последние 25 лет существенно изменились цели и задачи, которые стоят перед владельцами участков в садоводческих объединениях: строятся жилые дома для круглогодичного проживания, развивается внутренняя инфраструктура объединений, увеличивается потребность в обеспечении их электрической и газовой мощностью. Фактически многие объединения в значительном объеме стали выполнять функции по оказанию коммунальных услуг, управлению жилым и нежилым фондом. Однако, в отличие от многоквартирных жилых домов и коттеджных поселков, для абсолютного большинства садоводческих и дачных объединений привлечение управляющих компаний неприемлемо в силу экономических и социальных причин: как по затратам на содержание управляющих компаний, так и по эффективности управления общим имуществом. В связи с этим коллективное управление, основанное на объединении заинтересованных владельцев участков по территориальному принципу, является сегодня оптимальной формой управления садоводческими, огородническими и дачными объединениями.
|
|
|
Общее собрание, исполнительные и контрольный органы товарищества (председатель, правление, ревизионная комиссия) уже сейчас успешно обеспечивают управление объединением и имуществом общего пользования. Вместе с тем управление будет более эффективным при условии соблюдения норм закона, соответствующего современным реалиям.
|
|
|
Возникновение права частной собственности на землю в результате совершения сделок с земельными участками, независимо от членства в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, являясь, с одной стороны, защитой прав владельцев участков, породило, с другой стороны, ряд проблем, связанных с управлением этими объединениями:
- исключение из товарищества, партнерства или кооператива за неуплату взносов сегодня не влечет за собой лишение права собственности на земельный участок, при этом ст. 30 Конституции РФ прямо запрещает принуждение к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем;
- владельцы земельных участков, не являющиеся членами некоммерческих объединений (садоводы-индивидуалы), зачастую уклоняются от имущественной обязанности по возмещению затрат на создание и содержание инфраструктуры объединений, оплату труда работникам данных объединений и других расходов, обязательных для членов товариществ;
- возможность иметь в собственности более одного земельного участка создает большое количество конфликтных ситуаций при расчете размера взносов членов товарищества либо платы по договорам о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
|
|
|
Накопившиеся противоречия Закона о садоводах требовали кардинального пересмотра основного законодательного акта, регулирующего деятельность более 78 тыс. садоводческих, огороднических и дачных объединений, участниками которых являются более 60 миллионов граждан РФ.
С 1 января 2019 г. вступает в силу Закон о ведении гражданами садоводства, с введением которого утрачивают силу Закон о садоводах и отдельные нормативные правовые акты. Законом о ведении гражданами садоводства вносятся изменения в действующие нормативные правовые акты: Гражданский, Земельный, Градостроительный и Жилищный кодексы РФ, Федеральные законы от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и др.
Закон о ведении гражданами садоводства также упорядочивает ряд важнейших вопросов, связанных с управлением товариществами. Вместо девяти организационно-правовых форм, установленных Законом о садоводах (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение в форме товарищества, партнерства или кооператива), новый Закон предусматривает две: садоводческое или огородническое товарищество, являющееся видом товарищества собственников недвижимости. Форма и наименование товарищества определяются в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков.
Статусы участков с разрешенным использованием "для садоводства" или "для дачного хозяйства" приводятся к единому - "для садоводства". Согласно Закону о ведении гражданами садоводства на этих земельных участках можно строить как вспомогательные, так и капитальные постройки, может создаваться или продолжать свою деятельность садоводческое некоммерческое товарищество. На земельных участках с видом разрешенного использования "для огородничества" могут быть зарегистрированы только некапитальные строения, может быть создано или продолжить деятельность огородническое некоммерческое товарищество.
Закон о ведении гражданами садоводства устанавливает новые требования и возможности:
- определено понятие "территория товарищества";
- уменьшается количество взносов с пяти (вступительные, членские, целевые, паевые, дополнительные) до двух (членские и целевые взносы);
- для утверждения размера и порядка уплаты взносов необходима подготовка финансово-экономического обоснования;
- все платежи могут поступать только на расчетный счет товарищества;
- отсутствует формальное ограничение на принятие в члены товарищества несовершеннолетних правообладателей земельных участков;
- для всех владельцев участков определены равные права и обязанности по оплате расходов товарищества, независимо от членства в нем;
- не требуется заключать договоры на пользование инфраструктурой и имуществом общего пользования товарищества с правообладателями земельных участков, не являющихся членами товарищества;
- владельцы участков, не являющиеся членами товарищества, получают право голоса на общем собрании по вопросам, затрагивающим их финансовое или имущественное положение, так как обязанность вносить плату на равных условиях с членами товарищества возникает у всех правообладателей земельных участков в силу закона;
- изменены требования о большинстве голосов участников общего собрания, необходимом для принятия решения (более 50% членов товарищества, не менее двух третей от членов товарищества, не менее двух третей от всех участников общего собрания);
- исполнительные (председатель и правление) и контрольный орган (ревизионная комиссия) товарищества могут избираться на срок до пяти лет;
- приходно-расходная смета может приниматься как на календарный год, так и на другой период, утверждаемый общим собранием товарищества;
- не требуется отдельного решения общего собрания для исключения умерших членов товарищества или утративших право собственности на земельный участок;
- не требуется в обязательном порядке внесения изменений в правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
- до 1 января 2020 г. садоводческие и огороднические товарищества вправе без лицензии добывать воду из скважин, являющихся имуществом общего пользования данных товариществ;
- учредительные документы подлежат приведению в соответствие с новым Законом при первом изменении этих документов.
При этом Законом о ведении гражданами садоводства вводятся определенные ограничения:
- количество учредителей и членов вновь создаваемого товарищества не может быть менее семи;
- в члены товарищества могут быть приняты только правообладатели земельных участков;
- один земельный участок может относиться только к одному товариществу в соответствии с документацией по планировке территории;
- на одной территории может быть создано только одно товарищество, управляющее имеющейся инфраструктурой;
- количество членов правления, включая председателя товарищества, должно быть не менее трех, но не должно превышать 5% от общего количества членов товарищества;
- не предусмотрено специальное право председателя товарищества заверять доверенности представителей членов товарищества на право голосования на общем собрании (при этом право участия в общем собрании представителей по доверенности сохранено);
- не предусмотрены выборы уполномоченных от членов товарищества и проведение общего собрания в форме собрания уполномоченных.
Коллектив Союза дачников Подмосковья принимал активное участие в работе над проектом Федерального закона N 1160742-6 "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в составе рабочей группы в Государственной Думе, участвовал в заседаниях Комитета по имущественным отношениям и землепользованию Московской областной Думы. Было проработано более 5 тыс. предложений от наиболее активных председателей и членов СНТ со всей России. Практически все предложенные нами поправки были учтены в тексте Закона о ведении гражданами садоводства. Новая "дачная конституция" - результат плодотворного сотрудничества органов власти с дачниками и садоводами всей страны.
Указатель сокращений
| Закон о ведении гражданами садоводства | Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" |
| Закон о садоводах | Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" |
| ДНП | дачное некоммерческое партнерство |
| ДНТ | дачное некоммерческое товарищество |
| ЕГРН | Единый государственный реестр недвижимости |
| ЕГРЮЛ | Единый государственный реестр юридических лиц |
| ОГРН | основной государственный регистрационный номер |
| ОНТ | огородническое некоммерческое товарищество |
| ФИАС | федеральная информационная адресная система |
Раздел 1. ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ В НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ
В 2017 году в российском законодательстве произошел ряд значительных изменений в части норм, регулирующих различные сферы имущественных отношений. 20 июля 2017 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а на следующий день - Федеральный закон от 29.07.2017 N 280-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель", именуемый в СМИ "лесной амнистией".
С введением в действие с 1 января 2017 г. новой редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" изменился порядок регистрации прав на недвижимое имущество.
В 2017 году Правительством РФ в Государственную Думу были внесены три законопроекта, направленные на совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием зданий, сооружений, других строений самовольными постройками, принятием решений об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, на упрощение строительства индивидуальных жилых домов, а также на совершенствование механизмов государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства и пресечение самовольного строительства:
1) проект Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства)" (распоряжение Правительства РФ от 30.10.2017 N 2406-р);
2) проект Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)" (распоряжение Правительства РФ от 30.10.2017 N 2407-р);
3) проект Федерального закона "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)" (распоряжение Правительства РФ от 30.10.2017 N 2405-р).
В целях упорядочения взаимоотношений в сфере электроэнергетики Постановлениями Правительства РФ от 24.05.2017 N 624 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам введения полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии, а также применения печатей хозяйственных обществ" (вступило в силу 29 сентября 2017 г.) и от 10.11.2017 N 1351 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам повышения доступности энергетической инфраструктуры в отношении отдельных групп потребителей" (вступило в силу 22 ноября 2017 г.) внесены изменения, в частности, в следующие нормативные правовые акты:
- Основные положения функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442;
- Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861;
- Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861.
Кардинальные изменения путем принятия новых федеральных законов продиктованы необходимостью устранения большого количества противоречий, дублирования норм, снятия формальных запретов, накопившихся за 25-летний период развития современного российского законодательства, совершенствования практической реализации нормативных актов. Внесение изменений в нормативные акты в сфере электроэнергетики связано, в частности, с многочисленными судебными спорами по урегулированию взаимоотношений садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, вынужденно выполняющих часть функций энергоснабжающих и сетевых организаций, с владельцами участков на территориях этих объединений по вопросам обеспечения потребителей необходимой электрической мощностью, ограничения электроснабжения и взыскания задолженностей.
Все вышеперечисленные нормативные правовые акты в разной степени затрагивают права и интересы владельцев земельных участков, расположенных на территориях ведения садоводства и огородничества, а также в границах населенных пунктов или коттеджных поселков. Общая тенденция в изменении законодательства направлена на приведение нормативных правовых актов в отношении садоводческих и огороднических объединений и товариществ собственников недвижимости к единым принципам в части создания юридического лица в форме некоммерческой организации (ТСН, ТСЖ) и управления данным юридическим лицом, расчетов за коммунальные ресурсы (снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, вывоз мусора и др.) и услуги (организация охраны, чистка снега и др.), с учетом особенностей управления многоквартирными жилыми домами и территориями садоводства и огородничества.
Раздел 2. ЗАКОН О ВЕДЕНИИ ГРАЖДАНАМИ САДОВОДСТВА:
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1. Основные понятия
Основные понятия, используемые для целей Закона о ведении гражданами садоводства, содержатся в его ст. 3.
Садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Согласно ч. 7 ст. 54 нового Закона такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, будут считаться равнозначными.
Огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
В силу ч. 8 ст. 54 нового Закона такие виды разрешенного использования земельных участков, как "огородный земельный участок", "для огородничества" и "для ведения огородничества", содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, будут считаться равнозначными.
Обратите внимание: зарегистрированное до дня вступления в силу Закона о ведении гражданами садоводства (1 января 2019 г.) право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, будет сохранено.
Земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.
Важно: изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до 1 января 2019 г. садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ как недействующее), не будет допускаться.
Жилым домом признается расположенное на садовом земельном участке здание, сведения о котором внесены в ЕГРН до 1 января 2019 г. с назначением "жилое", "жилое строение" (ч. 9 ст. 54 Закона о ведении гражданами садоводства).
Садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Как указано в ч. 11 ст. 54 нового Закона, расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу этого Закона с назначением "нежилое", сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, также признаются садовыми домами.
На основании ч. 3 ст. 23 данного Закона садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством РФ.
Хозяйственная постройка - сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.
В срок до 1 января 2024 г. подготовка технического плана в целях осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд зданий, сооружений, относящихся к имуществу общего пользования и созданных до дня вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, будет осуществляться на основании декларации, составленной и заверенной председателем садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, и правоустанавливающего документа на земельный участок общего назначения, на котором расположены такие здания, сооружения. При этом для подготовки технического плана предоставление разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод в эксплуатацию таких зданий, сооружений, а также иных документов не потребуется.
Территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд - территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории.
2. Территория товарищества
Принятие Закона о ведении гражданами садоводства исключает неопределенность в отношении территории (границ) садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Такие объединения не считаются самостоятельными населенными пунктами (хотя в отдельных случаях могут быть частью населенного пункта) и являются юридическими лицами, которые не могут иметь каких-либо границ. Эта неопределенность повлекла ряд существенных проблем.
Во-первых, при проведении проверок органами пожарного и государственного административно-технического надзора возникают спорные ситуации о границах зоны ответственности объединения за территорию:
- прилегающую к садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан - например, обязанность соблюдать чистоту и порядок на расстоянии 5 м от ограждений (заборов) в соответствии со ст. 55 Закона Московской области от 30.12.2014 N 191/2014-ОЗ "О благоустройстве в Московской области";
- прилегающую к лесу - обязанность ее очистки от сухой травянистой растительности, пожнивных остатков, валежника, порубочных остатков, мусора и других горючих материалов на полосе шириной не менее 10 м от леса либо отделения леса противопожарной минерализованной полосой шириной не менее 0,5 м или иным противопожарным барьером в соответствии с требованиями п. 9(1) Правил пожарной безопасности в лесах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.06.2007 N 417, и п. 72(3) Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390.
Во-вторых, обязанность объединения доказать принадлежность земельного участка садовода-индивидуала к территории объединения для понуждения к заключению договора на пользование инфраструктурой.
В-третьих, отсутствие прямого запрета на принятие в члены объединения владельца земельного участка, не входившего в границы предоставленного данному объединению участка (например, участок расположен в соседнем населенном пункте либо на территории другого объединения), порождает споры о правах такого владельца участка на пользование инфраструктурой объединения наравне с его членами.
В-четвертых, в связи с невозможностью практического раздела инфраструктуры по территориальному принципу владельцы земельных участков становятся заложниками ситуации в случае регистрации новых объединений (в практике есть примеры, когда они были вынуждены юридически оформлять отношения как с одним, так и с другим объединением).
Приведем пример.
На территории СНТ "Звездочка" владельцы 43 участков из 100 приняли решение о создании СНТ "Звездочка-1", объединив три улицы по территориальному принципу, и стали членами вновь образованного объединения. В результате трансформаторная подстанция осталась на территории СНТ "Звездочка", а водонапорная башня - на территории СНТ "Звездочка-1". При отсутствии решения общего собрания СНТ "Звездочка" о реорганизации товарищества передаточный акт и (или) разделительный баланс в соответствии со ст. 39 Закона о садоводах и п. 2 ст. 57 ГК РФ не оформлялись, в связи с чем у СНТ "Звездочка-1" не возникло прав на земельный участок общего пользования и расположенные на нем объекты инфраструктуры. В сложившейся ситуации СНТ "Звездочка" как юридическое лицо и все его члены не утрачивают права пользования объектами инфраструктуры, созданными на целевые взносы участников данного юридического лица. При добровольном выходе из членов СНТ "Звездочка" в соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 19 Закона о садоводах каждый владелец участка был обязан одновременно заключить договор о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования с СНТ "Звездочка", при этом размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования СНТ "Звездочка" не мог превышать платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения, при условии что вышедшие из состава члены СНТ "Звездочка" участвовали в создании имущества общего пользования. При отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов раздел в натуре земельного участка общего пользования между двумя данными юридическими лицами невозможен. Использование объектов инфраструктуры вновь созданным СНТ "Звездочка-1" и владельцами участков в качестве членов данного объединения является неправомерным, в связи с чем платежи за пользование инфраструктурой не могут учитываться как членские взносы и подлежат налогообложению, а СНТ "Звездочка-1" как юридическое лицо выполняет функции внешней управляющей компании, связанные, в частности, с извлечением прибыли, что противоречит целям создания некоммерческой организации.
Неправомерность требований членов вновь созданного товарищества на имущество общего пользования без проведения процедуры реорганизации подтверждается судебной практикой (отказ в предоставлении документов члену вновь образованного товарищества признан судом обоснованным).
Так, Т. обратился в суд с иском к Б. об обязании выдать передаточный акт и разделительный баланс, оформленные на основании решения общего собрания участников СНТ от 08.10.2009.
Свои требования Т. мотивировал тем, что с сентября 2008 года является собственником земельного участка в СНТ. 8 октября 2009 г. на общем собрании участников СНТ было принято решение о выделении из СНТ 51 участка, в том числе участка истца. Также названным решением председатель СНТ должен был в срок до 1 декабря 2009 г. подготовить передаточный акт и разделительный баланс с последующей передачей данных документов любому из обратившихся собственников выделившихся земельных участков. По словам Т., несмотря на решение общего собрания участников СНТ, председатель СНТ Б. уклоняется от передачи разделительного баланса и передаточного акта, чем нарушает его законные интересы и нормы ст. 19, 24, 39 Закона о садоводах <1>.
--------------------------------
<1> Здесь и далее в примерах из судебной практики нормативные правовые акты приводятся в редакциях, действовавших на момент возникновения спорных отношений.
Кроме этого, истец указал, что бездействие председателя СНТ Б. лишает его и остальных 50 собственников земельных участков возможности надлежащим образом оформить выделение из СНТ, сформировав земли общего пользования, и уплачивать земельный налог. Просил суд обязать председателя СНТ Б. в течение одного календарного месяца с момента вынесения решения выдать ему разделительный баланс и передаточный акт, оформленные на основании решения общего собрания участников СНТ от 08.10.2009.
Истец в судебном заседании иск поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик в судебном заседании иск не признал, свои возражения мотивировал тем, что в 2010 году СНТ изменило наименование на ДНТ, а он является председателем данного товарищества. Также Б. указал следующее. Членами СНТ было принято решение о выделении части членов, однако данное решение не исполнено, так как ни акт, ни баланс составлены не были. В адрес правления заявлений от инициаторов реорганизации о предоставлении вновь создаваемому лицу каких-либо документов не поступало. По мнению Б., истец не представил доказательств того, что его права нарушены, а также того, что Т. является уполномоченным представителем вновь созданного юридического лица. При реорганизации права и обязанности переходят к правопреемнику в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом, в которых должны содержаться положения о правопреемстве. Б. считает, что истцом пропущен срок исковой давности, который составляет три месяца. Кроме этого, ответчик полагает, что истец единолично не может произвести выделение и осуществить формирование земель общего пользования.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее. ДНТ было создано 8 сентября 2009 г., о чем свидетельствует выписка из ЕГРЮЛ. Также из данной выписки следует, что местом нахождения ДНТ является тот же адрес, а его председателем - Б. Из устава ДНТ следует, что данное товарищество является правопреемником СНТ. Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу данного СНТ. Судом также установлено, что 8 октября 2009 г. на общем собрании СНТ принято решение о реорганизации СНТ путем выделения в срок до 31 декабря 2009 г. в том числе и участка истца. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из протокола общего собрания СНТ от 08.10.2009.
В соответствии со ст. 39 Закона о садоводах реорганизация садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (слияние, присоединение, разделение, выделение, изменение организационно-правовой формы) осуществляется в соответствии с решением общего собрания членов такого объединения на основании ГК РФ. При реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вносятся соответствующие изменения в его устав или принимается новый устав. При реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения права и обязанности его членов переходят к правопреемнику в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом, в которых должны содержаться положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного объединения. Передаточный акт или разделительный баланс садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения утверждается общим собранием членов такого объединения и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или для внесения изменений в устав такого объединения. Члены реорганизованного садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения становятся членами вновь создаваемых садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений. Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь создаваемого некоммерческого объединения, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения.
В соответствии со ст. 46 Закона о садоводах защите в соответствии с гражданским законодательством подлежат следующие права членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений:
1) право собственности, в том числе право на продажу земельных участков и другого имущества, и другие вещные права, в том числе право пожизненного наследуемого владения земельными участками;
2) права, связанные с вступлением в члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, участием в нем и выходом из него;
3) другие предусмотренные указанным законом и иными федеральными законами права.
В соответствии со ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
Согласно ст. 58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
В соответствии со ст. 59 ГК РФ передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт и разделительный баланс утверждаются учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц, и представляются вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц. Непредставление вместе с учредительными документами соответственно передаточного акта или разделительного баланса, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
Анализируя нормы материального права и установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу, что действующим законодательством предусмотрена защита прав членов СНТ, в том числе права на выход из него.
Судом установлено, что 8 октября 2009 г. членами СНТ принято решение о его реорганизации путем выделения части владельцев земельных участков, в том числе земельного участка, принадлежащего истцу. Данное обстоятельство означает, что истец является участником (членом) СНТ, ныне ДНТ. Следовательно, его право на выход из СНТ подлежит защите.
Однако требование, направленное на защиту права на выход, может быть заявлено к юридическому лицу, следовательно, председатель товарищества по такому делу не будет надлежащим ответчиком. Учитывая, что истцом заявлено требование об обязании ответчика Б., который является председателем СНТ, ныне ДНТ, выдать ему разделительный баланс и передаточный акт, оформленные на основании решения общего собрания участников СНТ от 08.10.2009, т.е. требование, направленное на защиту права на выход из СНТ, его требование удовлетворению не подлежит.
Кроме этого, судом установлено, что общим собранием СНТ принято решение о реорганизации товарищества путем выделения, следовательно, для завершения процедуры реорганизации должен быть составлен разделительный баланс. Поэтому передаточный акт вообще составляться не должен в силу действующего законодательства, что является также основанием для отказа в представлении передаточного акта.
Также суд отметил, что действующим законодательством предусмотрено составление и утверждение либо передаточного акта, либо разделительного баланса, в зависимости от способа реорганизации, и не предусмотрено составление и утверждение при реорганизации в одной из существующих форм передаточного акта и разделительного баланса. Разделительный баланс или передаточный акт подлежат утверждению общим собранием товарищества. Суду не представлено доказательств того, что разделительный баланс или передаточный акт были утверждены общим собранием членов СНТ. Тот факт, что ни разделительный баланс, ни передаточный акт на общем собрании членов СНТ не утверждался, подтверждается объяснениями ответчика и самим истцом, который это обстоятельство не оспаривал. Поскольку истцом не представлено доказательств того, что данные документы имеются и что они находятся у ответчика, то и по этому основанию требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд оставил иск без удовлетворения.
См.: решение Воткинского районного суда Удмуртской Республики от 11.01.2012 N 2-77/2012.
Рассмотрим решение суда о понуждении к заключению договора на пользование объектами инфраструктуры.
Истец Некоммерческое партнерство "Благоустройство земли "Истринка" (далее - НП "И." или Партнерство) обратился в суд с иском к ответчику о понуждении к заключению договора на пользование объектами инфраструктуры.
Ссылается на то, что в соответствии с действующим законодательством на территории НП "И." организован коттеджный поселок, имеющий в своем составе как домовладение ответчика (и иных пользователей), так и общепоселковую инфраструктуру.
Под объектами общепоселковой инфраструктуры понимается созданное на взносы членов Партнерства имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории поселка Партнерства потребностей членов Партнерства, а также пользователей (в том числе ответчика) в проходе, проезде, электроснабжении, газоснабжении, водоснабжении и канализации, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, общие въездные ворота и заборы, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т.п.).
Ответчик, в соответствии с действующим законодательством, является собственником земельного участка и дома, расположенных на территории поселка Партнерства. Ответчик не являлся и не является членом НП "И.", ведет дачное хозяйство на территории НП "И." в индивидуальном порядке. За счет имущества и вложений НП "И." участок и дом ответчика полностью обеспечены инженерным оборудованием и коммунальными услугами: к дому подведено электричество, газопровод низкого давления, сети водоснабжения и т.п.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда, вынесенным по результатам рассмотрения апелляционной жалобы НП "И." на решение Истринского городского суда по иску граждан, ведущих дачное хозяйство на территории НП "И.", об установлении сервитута определено, что земельный участок и дом А. находятся в границах НП "И." и по смыслу ст. 8 Закона о садоводах заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, является обязательным в силу закона.
При таких обстоятельствах ответчик (НП "И.") вправе заявлять требования о понуждении истцов (в том числе А.) к заключению договоров обслуживания и содержания общего имущества. В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.
Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
30 октября 2014 г. общим собранием членов Партнерства принято решение об утверждении проекта договора о пользовании (обслуживании) объектами инфраструктуры, инженерными сетями, дорогами и другим имуществом Партнерства, заключаемого с гражданами, ведущими дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории НП "И.", и размера платы за пользование объектами инфраструктуры, инженерными сетями, дорогами и другим имуществом Партнерства в размере не менее 8 500 руб. Указанная сумма оплаты, установленная решением общего собрания, не превышает плату за пользование имуществом с членов НП "И.". В ноябре 2014 года в адрес ответчика были направлены уведомление (оферта) о заключении договора и договор о пользовании (обслуживании) объектами инфраструктуры, инженерными сетями, дорогами и другим имуществом Партнерства, однако ответчик уклоняется от подписания указанного договора.
В апреле 2015 года ответчику было повторно направлено уведомление о заключении договора.
Истец просил суд понудить ответчика заключить договор о пользовании (обслуживании) объектами инфраструктуры, инженерными сетями, дорогами и другим имуществом Партнерства в редакции, утвержденной внеочередным общим собранием членов НП "И." 30 октября 2014 г., взыскать с ответчика 6 тыс. руб. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины по требованию неимущественного характера.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала. Пояснила, что имущество НП "И." создавалось за счет взносов собственников.
Ответчик в судебное заседание не явился. Представители ответчика с иском не согласились по мотивам, изложенным в письменных возражениях. Указали, что решением суда установлен факт нахождения земель в составе ДНП, а не в составе НП "И." (произошла реорганизация из ДНП в НП). Считают, что на ответчика требования Закона о садоводах не распространяются. Ответчик неоднократно направлял истцу заявления о вступлении в члены НП "И.", но они остались без ответа. Ответчик проект договора получал, протокол разногласий по его условиям истцу не направлял. Ответчик не оспаривает факт наличия объектов инфраструктуры поселка, но они построены на деньги собственников.
Заслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 1 Закона о садоводах садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) - некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (далее - садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение); имущество общего пользования - имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т.п.).
Согласно ст. 8 данного Закона граждане вправе вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке.
Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.
Судом установлено, что ответчик является собственником земельного участка, находящегося на территории НП "И.". Данное обстоятельство также установлено решением суда, вступившим в законную силу. Дачный поселок имеет общую инфраструктуру, которая обслуживается истцом. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается. Ответчик членом НП "И." не является. В связи с этим, а также в силу ст. 8 вышеуказанного Закона он должен заключить с истцом договор на управление и содержание общей инфраструктуры поселка.
Однако ответчик от заключения договора уклоняется, что им не оспаривалось. При этом текст договора истцом ответчику был направлен, ответчик протокола разногласий к договору не составил, договор не подписал.
Возражения ответчика суд оценивает критически, поскольку они доводов истца не опровергают. Из возражений ответчика не следует, что объекты инфраструктуры не обслуживаются истцом, факт наличия объектов инфраструктуры ответчик не оспаривает. Кроме этого, ответчик направлял истцу заявление о принятии его в члены Партнерства, следовательно, законность данного НП признавал. Доказательства, представленные ответчиком, правового значения для дела не имеют, поскольку не связаны с рассмотрением данного спора.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд решил иск удовлетворить: обязать ответчика заключить с НП "И." договор о пользовании (обслуживании) объектами инфраструктуры, инженерными сетями, дорогами и другим имуществом в редакции, утвержденной решением внеочередного общего собрания членов Партнерства 30 октября 2014 г., взыскать с ответчика в пользу НП "И." расходы по госпошлине.
См.: решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 09.11.2016 N 02-7305/2016.
По многочисленным просьбам дачников и садоводов определение территории объединения впервые было сформулировано в ст. 3 Хартии дачников Подмосковья, принятой 8 апреля 2016 г. на Весеннем межрайонном форуме дачников и садоводов Подмосковья (рекомендательный документ):
"Территория объединения включает в себя все земельные участки (для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а также земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования), расположенные в границах земельного участка, предоставленного такому объединению:
1) земельные участки, образованные в соответствии с проектом организации и застройки (планировки) и/или межевания территории;
2) земельные участки, образованные по инициативе правообладателей при разделении земельного участка на несколько земельных участков или объединении земельных участков в один земельный участок.
В случае увеличения площади находящихся в собственности граждан земельных участков, расположенных в границах земельного участка, предоставленного объединению, в результате перераспределения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вновь образованные земельные участки также относятся к территории объединения.
1. Границы территории объединения обозначаются на местности ограждением по периметру, естественными границами (река, бровка оврага и др.), а также могут быть обозначены по согласованию с органами местного самоуправления иным способом, позволяющим визуализировать границы землеотвода в натуре.
2. При устройстве ограждения территории объединения не должны нарушаться права смежных землепользователей и иных лиц.
3. Проект ограждения территории объединения и порядок содержания ограждения утверждаются решением общего собрания членов объединения, с учетом требований действующего законодательства и органов местного самоуправления.
4. Территория объединения должна содержаться в чистоте. Границы уборки территории определяются границами объединения на основании документов, подтверждающих право собственности или иное вещное право на земельный участок, и прилегающей к границам территории на расстоянии 5 метров от ограждений (заборов) или иных средств визуализации границ, если большее расстояние не установлено правовыми актами в сфере благоустройства или общим собранием членов объединения".
С введением в действие Закона о ведении гражданами садоводства понятие территории объединения и связанные с ним правоотношения получат законодательное закрепление:
- территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд - территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории (п. 8 ст. 3);
- в случае если отсутствует утвержденная документация по планировке территории, определяющая границы территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд определяется:
в соответствии с проектом организации и застройки территории или иного документа, на основании которого осуществлено распределение садовых или огородных земельных участков или
в соответствии с границами земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Закона о садоводах некоммерческой организации или организации, при которой указанная организация была создана для ведения гражданами садоводства, огородничества или дачного хозяйства (ч. 28 ст. 54);
- собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества (ч. 2 ст. 4);
- управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество (ч. 2 ст. 24);
- садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества (ч. 10 ст. 23).
В современной практике нередки случаи возникновения двух и более товариществ на территории, изначально предоставленной одному садоводческому, огородническому или дачному объединению как юридическому лицу. Причины могут быть связаны как с наличием нескольких земельных участков, не имеющих смежных границ (многоконтурный земельный участок), предоставленных одному товариществу, так и с внутренними конфликтами между садоводами, в результате которых на первоначальной территории возникает "двоевластие" и регистрируется еще одно объединение (или несколько объединений). При наличии нескольких земельных массивов создание отдельных юридических лиц для управления объектами инфраструктуры, технически не связанными между собой, может быть логично обосновано практикой ведения хозяйственной деятельности каждым коллективом садоводов в границах территории земельного массива отдельно. Однако в случае создания двух товариществ на одной территории, объединенной общей инфраструктурой (коллективная скважина, водопровод, электросетевое хозяйство, дорожная сеть, ограждение, пожарные водоемы и др.), возникают противоречия, связанные как с управлением каждым товариществом, так и с содержанием инфраструктуры, которые в большинстве случаев приводят к дестабилизации обстановки в товариществах и к дополнительным затратам на судебные разбирательства, в результате чего уставная деятельность этих товариществ может быть практически полностью парализована.
Законодательное закрепление указанных норм приведет к возникновению новых правовых отношений, связанных с созданием и деятельностью садоводческих и огороднических товариществ, а также их взаимодействием с владельцами участков. После вступления в силу Закона о ведении гражданами садоводства (1 января 2019 г.):
- владелец одного участка сможет быть членом только одного товарищества;
- владелец участка утратит возможность вступления в члены товарищества, если его участок не относится к территории данного товарищества;
- товарищество не обязано будет предоставлять объекты общего пользования владельцам участков, которые не включены в территорию данного товарищества, при этом не исключается возможность использования инфраструктуры товарищества третьими лицами при наличии положительного решения общего собрания;
- товарищества, образованные на территории ранее созданного товарищества без внесения изменений в утвержденную в отношении этой территории документацию по планировке территории, не будут приобретать прав на земельный участок общего пользования и созданную ранее инфраструктуру, утратят права управления имуществом общего пользования в границах территории данного товарищества и могут быть ликвидированы по иску товарищества, которому первоначально был предоставлен земельный участок и для которого была утверждена документация по планировке территории.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 117; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!