Договор аренды зданий и сооружений 45 страница
-------------------------------- <1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Таким образом, в п. 1 комментируемой статьи момент возникновения права собственности на предприятие связывается с переходом права собственности от продавца к покупателю предприятия. При этом по времени разграничивается государственная регистрация договора продажи предприятия, который считается заключенным с момента такой регистрации, и регистрация права собственности (перехода права) на предприятие. В отличие от общих положений продажи недвижимости последовательно регламентированы как действия продавца и покупателя предприятия, так и состав необходимых для заключения сделки документов. В частности, до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК). Указанные документы необходимы в том числе в целях защиты интересов кредиторов. При отсутствии какого-либо из указанных документов форма договора будет считаться нарушенной. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК). Поэтому указанные документы обязательны для представления на государственную регистрацию договора продажи предприятия. Только по завершении оформления документов на подготовительном этапе осуществляется государственная регистрация договора продажи предприятия, после чего оформляется и подписывается передаточный акт, со дня подписания которого предприятие считается переданным покупателю. Завершается процедура продажи предприятия государственной регистрацией права собственности на предприятие. Порядок государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс установлен в ст. 22 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно п. 2 ст. 22 указанного Закона в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся именно федеральным органом в области государственной регистрации. При этом зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Учитывая, что момент государственной регистрации договора продажи предприятия и момент перехода права на такое предприятия не совпадают и за необходимый на подготовку передаточного акта период времени в составе передаваемого имущества могут произойти изменения, такие изменения в обязательном порядке вносятся в соответствующие подразделы Единого государственного реестра прав <1>. -------------------------------- <1> Приказ Минюста России от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами" // Российская газета. 22.03.2005. N 56. 2. Объектом продажи по вышеуказанной сделке выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, оно представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для осуществления предпринимательской деятельности, т.е. сложную, юридически единую совокупность имущества. В.В. Витрянский характеризует продажу предприятия в целом, "на ходу" как передачу не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца <1>. -------------------------------- <1> Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 266. В собственности субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли. При этом имущественный комплекс признается предприятием (бизнесом) в случае возможности выделения из всех гражданско-правовых обязательств собственника (владельца) предприятия обязательств, связанных с данным имущественным комплексом. 3. Согласно ст. 563 ГК РФ передача предприятия покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором должны быть отражены данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. При этом составление и представление на подписание передаточного акта являются обязанностью продавца и осуществляются за его счет, если иное не предусмотрено договором. С момента подписания передаточного акта обеими сторонами на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, находящегося в составе предприятия (ст. 563 ГК). В этом заключается юридическое значение составления передаточного акта. Поскольку предприятие считается переданным покупателю со дня подписания обеими сторонами передаточного акта, п. 2 комментируемой статьи установлено корреспондирующее правило, согласно которому право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. Вместе с тем стороны договора продажи предприятия вправе предусмотреть в таком договоре наступление иных обстоятельств, до возникновения которых право собственности на предприятие будет сохраняться за продавцом. В частности, такие обстоятельства отражены в п. 3 комментируемой статьи. Представляется, что указанная норма направлена на сохранение повседневной жизнедеятельности бизнеса с учетом интересов покупателя предприятия. Так, договором продажи предприятия может быть предусмотрено сохранение права собственности на переданное покупателю предприятие до его оплаты или иных указанных в договоре обстоятельств. Для рассматриваемого случая предусмотрено, что покупатель вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено, т.е. для осуществления соответствующей предпринимательской деятельности. Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками Комментарий к статье 565 1. Диспозитивное правило комментируемой статьи определяет последствия передачи предприятия продавцом и принятия его покупателем с какими-либо недостатками. В отличие от общего правила о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества (ст. 557 ГК) передача предприятия с недостатками, определяется на основании общих правил о купле-продаже, предусмотренных ст. ст. 460 - 462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом. С учетом установленного правила предприятие должно быть передано покупателю свободным от любых прав третьих лиц, передаваемый в составе предприятия товар должен соответствовать определенному в договоре продажи комплекту, количеству и быть соответствующего качества. Хотя и в усеченном составе, последствия передачи предприятия с недостатками аналогичны общим последствиям передачи товара с недостатками. Вместе с тем распространение на продажу предприятия соответствующих правил о передаче товара свободным от прав третьих лиц представляется весьма любопытным, в особенности учитывая, что комментируемой статьей установлены специальные правила, предусматривающие несколько иные последствия при неисполнении продавцом обязанности по передаче товара, свободного от прав третьих лиц. В научной литературе обращается внимание на то, что применение правил ст. 460 ГК РФ достаточно затруднительно, "поскольку в силу специального указания ст. 562 ГК это является вполне допустимым, а ввиду экономической сущности предприятия - распространенным" <1>. Вполне понятно, что предприятие как "живой" бизнес не свободно от долгов, а следовательно, имеются обязательства перед третьими лицами, поэтому в данном случае передача не обремененного правами третьих лиц товара практически исключена. Однако правило ст. 460 ГК РФ, устанавливая требование о передаче свободного от притязаний товара, содержит важное условие о добровольном принятии покупателем товара, имеющего обременения. Кроме того, предприятие по своему составу многогранно, и возложение на продавца обязанности передать максимально возможный состав не обремененного правами третьих лиц имущества вполне обоснованно. -------------------------------- КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (том 2) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2006 (3-е издание, переработанное и дополненное). <1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 2 / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2007. С. 224. 2. Входящие в состав передаваемого имущества недвижимые вещи могут иметь самостоятельные по отношению к ним ограничения (обременения), вызванные установлением сервитута, нахождением в залоге (ипотека), передачей в аренду либо пользование на ином вещном праве. Учитывая длительность процедуры передачи предприятия и неприостановление деятельности продаваемого предприятия, не исключены ситуации возникновения долгов, которые не были учтены в договоре продажи. Такие долги могут быть вызваны, к примеру, внешними факторами, такими как изменение спроса на передаваемый товар (как следствие его цены) либо изменение общеобязательных требований к качеству товара, и другими факторами, которые стороны на момент заключения договора не могли предусмотреть. В данном случае на основании специального правила п. 3 комментируемой статьи покупатель вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены только в том случае, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. В отношении же недостатков, которые были выявлены в процессе передачи предприятия и отражены в передаточном акте, необходимо отметить, что в отличие от общих положений о купле-продаже покупатель вправе требовать только уменьшения покупной цены. При этом в соответствии с диспозитивным правилом п. 2 комментируемой статьи возможно предъявление иных требований по устранению выявленных недостатков, но при условии, что они предусмотрены в договоре продажи. Соответственно, если договор продажи не содержит положений, регламентирующих порядок устранения отраженных в передаточном акте недостатков, покупатель вправе предъявить к продавцу только требование об уменьшении покупной цены. Специальные последствия нарушения договора продажи предприятия не получили расширительного толкования в судебной практике. Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 марта 1998 г. N Ф04/407-51/А03-98 по делу N 12/37 суд обосновывает, что если какой-либо долг при продаже предприятия не был указан в передаточном акте, то покупатель все равно становится правопреемником по данному долгу, однако вправе потребовать от продавца уменьшения покупной цены <1>. -------------------------------- <1> СПС "КонсультантПлюс". Указанная позиция согласуется с п. 4 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21, в соответствии с которым в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства. Одновременно в названном информационном письме отмечено, что покупатель в силу п. 3 ст. 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Поскольку указанные требования истцом не заявлялись, они не рассматривались судом <1>. Исходя из данного вывода, суд косвенно согласился с нарушением прав покупателя, который не добился уменьшения покупной цены на основании п. 3 ст. 565 ГК РФ. Однако иного решения суд принять и не мог. -------------------------------- <1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. 3. Специальным правилом п. 4 комментируемой статьи определены последствия передачи в составе предприятия имущества ненадлежащего качества. В отличие от общих правил купли-продажи, установленных ст. 475 ГК РФ (последствия передачи товара ненадлежащего качества), продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. В данном случае покупатель не вправе отказаться от исполнения договора продажи предприятия и потребовать возврата уплаченной суммы. При этом, как видно из п. 4 комментируемой статьи, замена имущества ненадлежащего качества или предоставление недостающего имущества является правом, а не обязанностью продавца. Однако, полагаем, указанное правило может быть использовано покупателем (в случае игнорирования продавцом указанных покупателем в уведомлении требований) для подтверждения в суде своей позиции о непригодности предприятия для указанных в договоре продажи целей. Так, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно. В данном случае необходимо будет доказать, что выявленные недостатки влекут невозможность использования предприятия по его предназначению. В литературе справедливо отмечается существенное ограничение прав сторон по изменению и расторжению договора продажи предприятия и применению последствий недействительности сделки, что объясняется спецификой договора продажи предприятия и его особым социально-экономическим значением <1>. -------------------------------- КонсультантПлюс: примечание. Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное). <1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 231. Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора Комментарий к статье 566 Согласно комментируемой статье общие правила о последствиях недействительности сделок либо об изменении или о расторжении договора применительно к продаже предприятия применяются с существенными ограничениями. При этом применение указанных последствий связывается с возвратом или взысканием в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон договора продажи. Обязанность возврата каждой из сторон всего, что получено по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах предусмотрена ст. 167 ГК РФ. Однако данное правило имеет диспозитивный характер, поскольку иные последствия недействительности сделки могут быть предусмотрены законом. В частности, признается ничтожной сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК). Одновременно с учетом ст. 179 ГК РФ по иску потерпевшего может быть признана судом недействительной сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). Ограничения в применении общих последствий недействительности сделок либо правил об изменении или о расторжении договора заключаются в необходимости при их применении соотнесения указанных последствий и правил с выяснением судом обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов кредиторов сторон договора продажи или других лиц, а также отсутствии нарушений общественных интересов. На эти обстоятельства, в частности, обращается внимание в п. 5 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 21 февраля 2001 г. N 60, в котором отмечается, что при применении последствий недействительности сделки приватизации государственного (муниципального) предприятия как имущественного комплекса суды должны исследовать вопрос о наличии оснований для применения комментируемой статьи <1>. -------------------------------- <1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 февраля 2001 г. N 60 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 5. Глава 31. МЕНА Статья 567. Договор мены Комментарий к статье 567 1. Определение договора мены, содержащееся в п. 1 комментируемой статьи, традиционно для российского законодательства. В соответствии с договором мены его участники взаимно обязуются передать друг другу в собственность какое-либо имущество (товар). При этом характерным для договора мены является то, что товар передается в обмен на другой товар, т.е. имеет место натуральный (товарный) обмен. Из определения, содержащегося в п. 1 комментируемой статьи, следует, что договор мены является: консенсуальным (считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, где каждая из сторон обязуется передать товар в обмен на другой); взаимным (двусторонним) (каждый из участников договора несет обязанность в пользу другого передать товар в собственность и имеет право требовать от другой стороны исполнения ее встречной обязанности), а также возмездным (по договору мены происходит встречное имущественное предоставление его сторонами в виде обмена товарами). Поскольку каждая из сторон договора мены, приобретая в собственность вещь (товар), передает другой стороне другую вещь, то каждая из сторон такого договора является и покупателем (в отношении вещи, которую приобретает), и продавцом (в отношении вещи, которую обязуется передать). 2. Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил, регламентирующих предмет договора мены, ограничиваясь лишь термином "товар" в отношении обмениваемого имущества. В данном случае в силу отсылочного указания п. 2 комментируемой статьи регулирование осуществляется нормами о купле-продаже (ст. ст. 454, 455 Кодекса).
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 224; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!