ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 4 страница
Между тем, как говорилось в комментарии к п. 15, в основании приобретения собственности в силу ст. 234 ГК лежит недействительная сделка, совершенная лицом, не имеющим права на отчуждение имущества, при том, что приобретатель находится в извинительном заблуждении относительно этого обстоятельства. Следовательно, если совершена такая сделка с земельным участком, то не исключены ни добросовестность при его приобретении, ни приобретение его по давности. Правило ст. 214 ГК в таком случае не сможет помешать возникновению доброй совести у приобретателя, если тот вел себя осмотрительно и из имевшихся и обычно проверяемых фактов не следовало разумных сомнений в праве отчуждателя на отчуждение земельного участка.
Нужно, конечно, не упускать из виду, что сделка может быть совершена только в отношении сформированного земельного участка, отвечающего установленным законодательством, в том числе земельным, требованиям к объекту права. В этом смысле нельзя приобрести по давности землю, но только земельный участок. Необходимо также учитывать соблюдение процедуры приватизации земли, на что указывается в п. 16 Постановления.
Если иметь в виду добросовестность, то отсылка к процедуре приватизации земли может означать, что несоблюдение такой процедуры само по себе исключает добрую совесть приобретателя: ведь такой порок сделки отличен от того, который состоит в отсутствии у отчуждателя права на отчуждение. Между тем только извинительное заблуждение приобретателя в праве на отчуждение и может привести к возникновению доброй совести.
|
|
|
Практически это, видимо, означает то, что приобретение права собственности по давности на земельные участки возможно после приобретения их на вторичном рынке, т.е. от лиц, которые ранее их приватизировали либо покупали у иных частных лиц.
Естественно, что право собственности на земельный участок, приобретенный по недействительной сделке от лица, не имеющего права на его отчуждение, добросовестный приобретатель получает и в порядке п. 2 ст. 223 ГК, поскольку, как уже говорилось, получение собственности по п. 2 ст. 223 ГК подчинено тому же механизму, что и приобретение по давности, кроме срока, а также того момента, который состоит в обсуждении способа утраты владения собственником (но который действует все же в рамках спора с собственником).
Комментарий к пункту 17
Норма п. 2 ст. 234 ГК рассматривается обычно как способ установления владельческой защиты <1> (впрочем, усеченной и ограниченной), вообще не известной нашему ГК, но в той или иной форме применяемой основными правовыми системами современности.
|
|
|
--------------------------------
<1> Основной чертой классической владельческой защиты является освобождение истца от необходимости доказывать свое право на имущество. Защита владения не исключает последующего спора о праве на вещь. Владение обычно защищается от насильственных самоуправных действий третьих лиц.
Однако на практике споров о защите владения владельцем для давности так, по существу, и не появилось.
На мой взгляд, это можно объяснить не тем, что такое владение редко нарушается, а тем, что специально созданный для владельца иск сопряжен с необходимостью доказывать истцу весь состав, предусмотренный п. 1 ст. 234 ГК, и прежде всего - добросовестность. Доказывание этого состава не легче, а иногда и труднее, чем доказывание собственности. Потому такие иски в судах практически не встречаются, в то время как основным качеством владельческой защиты всегда являлась простота обоснования права на защиту.
Более десяти лет назад мы пытались предложить запретить нарушителю, т.е. ответчику по иску владельца для давности, ставить под вопрос его добросовестность в споре о владении, полагая, что такой спор возможен только с собственником в рамках спора о принадлежности вещи. Позже более или менее схожие идеи предлагались и другими авторами. Однако приходится признать, что наш правопорядок едва ли сможет воспринять такие подходы. В результате владелец для давности остался практически без защиты на весь срок давностного владения.
|
|
|
Видимо, учитывая этот факт, в п. 17 Постановления предлагается предоставить владельцу такую же защиту, которую имеет и законный владелец, т.е. виндикационный (ст. 301 ГК) и негаторный (ст. 304 ГК) иски. При этом сохраняется и возможность встречного возражения о доброй совести, что должно влечь отказ в виндикационном иске, если вещь не была утрачена истцом помимо воли. (Интересно заметить, что в этом случае ответчик мог бы присоединить свой срок владения к сроку предыдущего владельца, если тот также был добросовестным, как об этом говорилось выше. Однако по классическому правилу присоединение срока при сингулярном правопреемстве возможно, лишь если новый владелец непосредственно получил вещь от прежнего владельца для давности. Если же между ними были иные владельцы, то нужно исследовать их добрую совесть, а опосредованное прибавление сроков не допускается. Между тем, виндикационный иск возможен лишь в том случае, если имущество получено ответчиком не от истца.)
|
|
|
Несмотря на расширение защиты владельца для давности, основным препятствием остается все то же: необходимость легитимации истца в качестве лица, описанного в ст. 234 ГК, в том числе доказывание доброй совести.
Однако с распространением на владельца для давности исков о защите права собственности произойдут, на мой взгляд, существенные изменения именно в защите права собственности. Если сегодня в рамках обоснования истцом по виндикационному или негаторному иску своего права собственности ответчику достаточно показать ничтожность сделки по приобретению спорной вещи и тем самым добиться отказа в иске <1>, то теперь истец может даже и при недействительности сделки (или при затруднительности доказывания действительности сделки по приобретению вещи) сохранить право на защиту, обосновав не право на вещь, но только свою добрую совесть при ее приобретении. Иными словами, истец может требовать защиты уже не в качестве собственника, но в качестве владельца для давности.
--------------------------------
<1> Такое течение процесса возможно, если речь не идет о зарегистрированной на праве собственности недвижимости. Регистрация права собственности за одной из сторон спора об истребовании вещи требует все же от другой стороны заявить иск о признании права за ней; суд не может по общему правилу изъять объект от обладателя зарегистрированного права.
В таком выводе нет ничего удивительного. Защита владения всегда может быть использована и собственником, поскольку он обычно также владеет вещью. Поэтому усиление защиты владельца для давности не может не привести к тому, что новые средства защиты получит и собственник.
В завершение комментария п. 17 Постановления должен сказать, что споры владельца по давности, вытекающие из недействительности совершенных им сделок, рассматриваются по общим правилам ст. 167 ГК. Тот факт, что владелец для давности не имеет права на имущество, переданное по недействительной сделке, не препятствует, как известно, реституции <1>. Это вполне понятно, ведь другая сторона недействительной сделки тем более не получает права на полученное имущество.
--------------------------------
<1> См.: п. 3 ИП Президиума ВАС РФ "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" от 13 ноября 2008 г. N 126.
В то же время если спор о недействительности сделки возбужден лицом, которое знало или должно было знать о ее недействительности в момент совершения, то такой иск я бы считал злоупотреблением правом, дающим суду основания для отказа в иске.
На мой взгляд, владелец имеет в силу п. 17 Постановления не только виндикационный и негаторный иск, но также и иные иски, установленные законом и комментируемым Постановлением, в том числе иск об исключении имущества из описи, а также иск о признании его владельцем для давности.
Комментарии к пунктам 18 - 21
В п. 18 - 21 обсуждаются различные процессуальные аспекты возникновения права собственности по давности.
Следует обратить внимание на то, что принадлежность имущества, приобретаемого по давности, иному лицу на праве собственности, никак не исключает приобретения по давности. Напротив, скорее следует исходить из предположения, что собственник такого имущества имеется и процесс признания права собственности по давности должен охватывать также меры по установлению такого собственника.
Но может оказаться, что собственника и нет, в том числе нет регистрации права собственности на объект за каким-либо лицом.
Владелец, претендующий на приобретение имущества по давности, не обязан доказывать наличие или отсутствие собственника в качестве необходимого условия приобретения права собственности.
Споры, связанные с самовольной постройкой
Комментарий к пункту 22
В Постановлении весьма обстоятельно рассматриваются вопросы самовольного строительства. Отчасти это объясняется недостаточно детальным законодательным регулированием, несмотря на то что в ст. 222 ГК уже вносились изменения.
Нужно также учесть, что по существу нормой ст. 222 ГК регулируются три различных комплекса отношений: во-первых, это административные отношения, связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением градостроительных и иных норм публичного права; во-вторых - это отношения, связанные с совершением частного деликта - занятием чужого земельного участка; в-третьих - это отношения, ведущие, с одной стороны, к возникновению права собственности на объект строительства, а с другой - к компенсациям и возмещениям. Эта сложность нормы влечет различные практические сложности. Постановление предлагает ряд путей для разрешения трудных вопросов.
В п. 22 очерчивается круг лиц, имеющих право на иск о сносе самовольной постройки. Выделяется, во-первых, иск, основанный на нарушении частного права, - это иск собственника, обладателя иного права на земельный участок, в том числе и не вещного права (речь идет прежде всего об арендаторе). Можно предположить и право, не связанное с владением. Скажем, залогодержатель земельного участка вправе, как представляется, требовать сноса самовольного строения, появившегося на участке, поскольку оно само по себе затрудняет или даже препятствует продаже участка в порядке реализации залога. Не исключен и интерес - например, если самовольная постройка мешает проведению коммуникаций.
Во-вторых, это иск в защиту публичного интереса.
Такой иск могут предъявлять прокурор и органы, имеющие компетенцию в сфере градостроительства. Например, право на предъявление иска в порядке ст. 222 ГК РФ признано за администрацией как органом, выдающим разрешения на строительство <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 N 71/10.
В п. 22 затронут важнейший вопрос о применимости исковой давности к требованиям о сносе.
Вообще говоря, публичный деликт предполагает достаточно оперативную реакцию на нарушение. Скажем, самовольная порубка леса или разрушение дамбы никак не предполагают вечного срока для пресечения нарушений. Основания бессрочной возможности применения такой меры, как снос самовольной постройки в публичном интересе, не вполне очевидны. Известные конфликты, имевшие большой общественный резонанс, подтверждают, что трудно согласиться с таким положением, когда публичные органы спустя десятилетия после нарушения предъявляют требования о сносе самовольных построек.
В п. 22 говорится, что требования о сносе постройки, угрожающей жизни и здоровью граждан, не ограничены сроком исковой давности.
Стало быть, если требование о сносе самовольной постройки не может быть обосновано угрозой жизни и здоровью граждан, оно должно подчиняться общим правилам исчисления сроков исковой давности (ст. 196, 208 ГК). Сюда относятся и иски в защиту частных прав. Не исключено, впрочем, что одним из оснований такого иска может быть угроза жизни и здоровью людей, исходящая от самовольного строения. Но едва ли такая угроза может быть единственным основанием иска - ведь тогда речь должна идти не о защите частного права, а об иске в публичном интересе.
Комментарий к пункту 23
Понятно, что не всякое строение, не имеющее собственника, является самовольной постройкой. Но верно и обратное утверждение - не всякое строение, зарегистрированное за кем-либо на праве собственности, не является самовольно выстроенным.
После регистрации права собственности может обнаружиться, что при строительстве были настолько существенно нарушены градостроительные правила, что строение следует признать самовольно выстроенным. Может также обнаружиться, что участок, на котором находится строение, был захвачен или иным образом самовольно занят.
В то же время едва ли можно говорить о самовольной постройке тогда, когда первоначально изданный в установленном порядке акт о выделении земельного участка или о разрешении строительства впоследствии отменяется <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 N 365/10.
В отличие от случая самоуправного занятия участка, не может считаться самовольным и строительство, осуществленное на земельном участке, приобретенном застройщиком по сделке, которая впоследствии признана судом недействительной. В этом случае другая сторона сделки имеет право требовать возврата всего полученного по недействительной сделке каждой из сторон (п. 2 ст. 167 ГК). Если земельный участок оказался уже у третьего лица, то защита осуществляется иском об истребовании участка из чужого незаконного владения (ст. 301 - 302 ГК). Обсуждая вопрос о том, возможен ли возврат участка в рамках требования, заявленного на основании п. 2 ст. 167 или ст. 301 ГК, суд выясняет, не утратил ли участок идентичность в связи с возведением на нем строения, насколько существенно изменился участок в результате строительства. Вместе с тем, повторюсь, нет оснований считать строение самовольным и требовать от застройщика сноса строения, если оно возведено в установленном порядке на земельном участке, полученном на основании недействительной сделки.
В Постановлении говорится, что требование к лицу, зарегистрированному как собственник строения, по основаниям ст. 222 ГК может быть заявлено лишь о сносе такого строения. Недопустимо заявлять требование только о признании строения самовольным без требования о сносе, причем не только в том случае, когда ответчик значится собственником строения. В этом отношении следует обратить внимание на то, что суждение о признании строения самовольным суд излагает в мотивировочной части решения. В резолютивной части такое утверждение не может иметь места, т.к. само по себе оно не является способом защиты права.
Комментарий к пункту 24
Самовольная постройка представляет определенную, нередко - весьма значительную, хозяйственную ценность. По ее поводу возникают различные имущественные, договорные отношения (хотя, как правило, сделки относительно самовольной постройки являются недействительными). Это заставляет выделить среди тех, кто так или иначе пользуется постройкой, то лицо, которое имеет в ней наибольший интерес и должно выступать в качестве ответчика.
Обычно таким лицом является застройщик, т.е. тот, кто своими силами или с помощью подрядчика осуществляет строительство. Для выявления застройщика может быть использован критерий, содержащийся в п. 1 ст. 218 ГК: застройщиком является то лицо, которое возводит объект для себя. Понятно, что подрядчик строит не для себя, а для заказчика.
Постановление не ограничивается только определением застройщика как того лица, для которого была выстроена постройка. Не менее важно квалифицировать и иных владельцев строения. Очевидно, что это - фактические, незаконные владельцы. Однако такая их квалификация недостаточна. Поскольку фактический владелец не имеет права собственности и иного права на самовольное строение, его отношение к объекту может быть описано через интерес. В этом смысле можно говорить о фактическом владельце, относящемся к объекту как собственному.
Поскольку это качество присуще владельцу для давности (ст. 234 ГК), Постановление указывает иной, хотя по сути и сходный критерий - владельцем самовольной постройки, отвечающим по иску о сносе, является тот владелец, который был бы собственником, исходя из заключенных им сделок или иных фактов, создающих в силу закона право собственности, если бы объект не являлся самовольным строением <1>.
--------------------------------
<1> См., напр., Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 N 2404/10.
Правила п. 24 увязываются с содержанием п. 23 Постановления таким образом, что регистрация права собственности на самовольное строение, которая сама по себе, как говорится в п. 23, не препятствует спору о сносе, создает в любом случае основания для участия в деле в качестве ответчика лица, чье право собственности на строение зарегистрировано, наряду с владельцем, который относится к объекту как к собственному. Вероятно, имеет смысл напомнить, что владение - это исключительная позиция и двух владельцев (если не обсуждать совладения в силу общей собственности) быть не может. Поэтому речь идет именно о такой ситуации, когда одно лицо владеет самовольной постройкой в качестве собственника, а другое не владеет, но значится собственником строения. Между этими лицами, видимо, не исключен частный спор о строении, однако в рамках дела о сносе он не может рассматриваться.
Постановление упоминает один из возможных исков, возникающих в силу принятого решения о сносе самовольной постройки. Если ответчик приобрел постройку, которая оказалась самовольной, а затем было принято решение о ее сносе, то он получает иск о взыскании убытков к застройщику (которого следует определять таким образом, как об этом говорилось выше, в комментарии к п. 24). При этом, как представляется, не существенно, была ли приобретена постройка от застройщика либо от третьего лица. Не может быть отказано в этом требовании и на том основании, что приобретатель самовольной постройки, совершив недействительную сделку (а сделка о приобретении самовольной постройки, конечно, является ничтожной), должен защищаться только иском о применении последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК). Приобретатель вправе, стало быть, наряду или помимо защиты в рамках ст. 167 ГК заявить требование о взыскании убытков к застройщику.
Данный иск должен, видимо, регулироваться нормами о деликтной ответственности. Вина застройщика, на мой взгляд, состоит в совершении тех нарушений, которые привели к самовольному строительству. Иных виновных действий (бездействия), направленных против имущественных интересов потерпевшего, в рамках этого иска доказывать, пожалуй, не нужно.
Комментарий к пункту 25
Постановление детализирует порядок приобретения права собственности на самовольную постройку по суду. Допускаемый ст. 222 ГК несудебный порядок установления права собственности на самовольную постройку Постановлением, естественно, не охватывается.
Приобретение права собственности на самовольную постройку - это первоначальный способ приобретения права собственности (п. 1 ст. 218 ГК), что само по себе не исключает имущественных требований, возникших у третьих лиц в связи с прекращением прав на постройку (см. комментарий к п. 24).
Обязательным условием приобретения права собственности на самовольную постройку является принадлежность земельного участка истцу на том праве, которое указано в ст. 222 ГК (в настоящее время - это право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования).
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 159; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!