Прекращение права собственности
§ 10. Как и всякое право, право собственности прекращается. Спрашивается, какими способами оно прекращается? Прежде скажем, что оно прекращается всеми теми способами, которыми и приобретается; мы не допускаем существования в современном юридическом быту вещей безхозяйных, следовательно, если приобретается право собственности по вещи со стороны какого-либо лица, в то же время для другого лица право собственности по этой вещи прекращается. Исключение представляет лишь тот случай, когда приобретается право собственности по вещи, до того времени не существовавшей самостоятельно, а только в качестве части другой вещи. Напр., хозяин животного приобретает право собственности на приплод: здесь представляется приобретение права собственности для хозяина животного, и этому приобретению не соответствует прекращение права собственности для другого лица. Но это исключение единственное: во всех других случаях приобретения права собственности для какого-либо лица этому приобретению соответствует прекращение права собственности для другого лица. Всего нагляднее представляется это при передаче: лицо, которому передается вещь, становится собственником, а лицо передающее перестает быть собственником. Но есть также способы прекращения права собственности, не зависящие от приобретения вещи в собственность другим лицом. Способы эти следуюищие: 1) Уничтожение вещи. Но одно изменение вида вещи еще не ведет к прекращению права собственности; право продолжает существовать, хотя в ином случае и нельзя уже говорить о прежней вещи: собственник монеты остается собственником и куска металла, происшедшего от переплава монеты. Однако ж, не должно понимать уничтожение вещи как способ прекращения права собственности в самом строгом смысле: юридическое понятие об уничтожения вещи гораздо теснее понятия естественного. Естественное понятие об уничтожении тела чрезвычайно обширно, и можно даже предложить вопрос: уничтожается ли действительно что-либо существующее, не есть ли всякая смерть только изменение существования? Но в юридическом смысле мы говорим об уничтожении вещи, о прекращении права собственности по уничтожению вещи, когда вещь разлагается на части и при этом лишается всякой ценности, или, по крайней мере, представляет самую ничтожную ценность, так что в действительности никогда не возникает вопрос о праве собственности по такой разложившейся вещи. Напр., вещь сгорает, обращается в пепел: право собственности на эту вещь считается прекратившимся, и в действительности никогда не возникает вопроса о праве собственности на пепел, как на предмет, с которым не связано никакого юридического интереса. 2) Отречение собственника от его права. Отречение это, конечно, должно соответствовать всем тем условиям, при которых прекращается право по отречению; иначе оно недовольно сильно, чтобы произвести перемену в юридических отношениях: одно фактическое отречение, одна derelictio еще не прекращает права собственности. Но, по нашему законодательству, вещь, никому в особенности не принадлежащая, считается государственной*(853); следовательно, при отречении хозяина вещи от права собственности она не делается вещью бесхозной, а становится собственностью государства. Поэтому с первого взгляда может казаться странным, что мы указываем на отречение, как на самостоятельный способ прекращения права собственности, как на такой способ прекращения права одного лица, которому не соответствует приобретение другого лица. Можно возразить, что если, напр., в римском праве отречение представлялось способом прекращения права собственности, то там оно действительно составляло самостоятельный способ прекращения этого права; римское право допускало существование вещей безхозяйных, и потому, если прекращалось по отречению одно право собственности по вещи, то непосредственно затем не возникало другое, а это новое право собственности возникло уже посредством завладения (occupatio). И таким образом, внесение отречения в число самостоятельных способов прекращения права собственности может показаться слепым подражанием римскому праву. Но такое обвинение едва ли будет основательно. Действительно, если возможность отречения составляет характеристическую черту каждого имущественного права, то мы не можем не признать ее и за правом собственности, играющим важнейшую роль в имущественных правах. Если же мы примем, что возможность отречения существует и для права собственности, то наше положение не устраняется тем, что вещь, оставляемая собственником, делается не безхозяйной, а собственностью государства: такое обращение собственности частного лица в собственность государства все-таки отличается от обращения частной собственности в государственную по передаче вещи. Кто отрекается от права собственности по вещи, тот не интересуется ее дальнейшею судьбой: как в юридическом быту, состоящем под определениями римского права, собственник, отрекающийся от вещи, не заботится о том, завладеет ли кто ею или нет, и кто завладеет ею, физическое или юридическое лицо, частное лицо или государство,- точно так же и в нашем юридическом быту собственник, отрекающийся от права собственности по вещи, при отречении не имеет в виду, чтобы она сделалась собственностью государства. Конечно, можно сказать, что гражданин знает, что в нашем юридическом быту нет вещей безхозяйных, а каждая вещь, никому в особенности не принадлежащая принадлежит государству. Но это будет несправедливо: лицо, отрекающееся от права собственности по вещи, может, пожалуй знать последствия отречения; но не ради этих последствий лицо отрекается от права собственности, а для того только, чтобы прекратить право. Далее, нужно обратить внимание также на то, что хотя всякая вещь, никому в особенности не принадлежащая, считается собственностью государства, но только в меньшей части случаев государство осуществляет свое право собственности, приобретаемое по отречению прежнего собственника, так что во множестве случаев отречение от права собственности существует и, все-таки, государство не обращает внимания на приобретаемое им через то право собственности, а фактически вещь находится в таком же положении, как и вещь безхозяйная.- Наконец, можно сказать, что есть вещи, которые считаются как бы вне юридического быта, относительно которых, при известном положении их в действительности, не возникает вопроса о праве собственности, хотя в другом положении они и подлежат этому праву: напр., птица в клетке подлежит праву собственности известного лица, но лицо отпускает птицу на волю, и право собственности прекращается по отречению. Впоследствии, быть может, вещь, напр. птица, снова подвергнется праву собственности какого-либо лица; но выбытия вещи из юридического быта достаточно для того, чтобы допустить отречение как способ чистого прекращения права собственности, а не переход его от одного лица к другому. Итак, отречение нельзя не признать самостоятельным способом прекращения права собственности, т.е. такого прекращения, которому не соответствует приобретение права со стороны другого лица. Наконец, 3) принудительное отобрание у собственника его имущества велением государственной власти является таким способом прекращения права собственности, при котором, с точки зрения гражданского права, первенствующее значение имеет не приобретение имущества государством, а потеря его частным лицом; хотя государство приобретает имущество, но это уже является последствием потери права на стороне; частного лица; определения гражданского законодательства в этих случаях регулируют не приобретение права, а его потерю. Случаи отобрания имущества суть экспроприация и конфискация. Под экспроприациею разумеется возмездное, против воли собственника, отчуждение его имущества, для пользы государственной или общественной. Всемогущество государства, как носителя идеи общего блага, дает ему право не только на достояние отдельного лица, но даже на высшее его благо - жизнь. Если для осуществления этой идеи необходимо имущество гражданина, то государство может его отобрать даже без всякого вознаграждения; но в видах справедливости делается уступка - государство получает потребное для общей пользы имущество, уплачивая собственнику стоимость его. Экспроприировано может быть как движимое, так и недвижимое имущество; первое, напр., в случае потребности государства, для военных надобностей, в лошадях - это так называемая (но неточно) военно-конская повинность*(854), второе - в случае необходимости в земельных участках, под полотно железной дороги, под военные сооружения и т.п. Гражданское законодательство подробно останавливается лишь на экспроприации недвижимого имущества. Недвижимое имущество может быть экспроприировано только актом верховной власти, а именно, именным Высочайшим указом, проект которого представляется подлежащими министрами через особое в Государственном Совете присутствие по делам о принудительном отчуждении*(855). С издания этого акта вопрос об отчуждении почитается решенным и собственник обязан ему подчиниться. Но прежде чем приступить к оценке имущества для установления размера вознаграждения, собственнику предлагается объявить крайнюю за имущество цену; если цена эта будет признана соответствующей стоимости имущества, то совершается купчая крепость*(856). Но не следует думать, что между казной и собственником устанавливаются договорные отношения куплипродажи; договор требует согласия обоих контрагентов - тут его нет: собственник против воли продает свое имущество; отказаться от продажи он не может, да и дальнейшие последствия договора купли-продажи к этому случаю не применяются; напр., если обнаружится, что экспроприированное имущество принадлежит не тому лицу, от которого оно куплено, то купля не уничтожается и т.д. Поэтому нельзя признать, как некоторые думают, что при приобретении в этом случае, казной имущества по купчей крепости нет места экспроприации: вопрос об экспроприации уже решен раньше, а соглашение касается исключительно размера вознаграждения. Ввиду этого выражение закона, что "совершается купчая крепость", должно быть понимаемо чисто формально: речь идет об акт, который является купчей крепостью по форме, но не по последствиям. Если соглашения о размере вознаграждения не последует, то приступают к описи и оценке. имущества; первое производится полициею, второе - особой комиссиею под председательством уездного предводителя дворянства*(857). Как комиссии, так и собственнику предоставлено широкое право пользоваться данными, необходимыми для установления соответствующего размера вознаграждения: комиссия приглашает экспертов, производит осмотры, допрашивает окольных людей и т.п., собственник представляет сведения о действительной доходности имения. Если комиссия признает эти сведения достоверными, то определяет стоимость имущества капитализациею из пяти процентов среднего чистого дохода, исчисленного за последние пять лет; если же комиссия не признает возможным воспользоваться данными, представленными собственником, то производит оценку по местным ценам и особым условиям, в коих имущество находится*(858). На решение комиссии собственник может представить свои замечания и возражения, и в случае их основательности производится переоценка. Решение свое комиссия передает через губернатора тому министерству, по инициативе которого производится экспроприация; если вознаграждение, причитающееся собственнику, не превышает трех тысяч рублей, то решение комиссии окончательно утверждается министром, а если превышает, то оно поступает в особое в Государственном Совете присутствие по делам о принудительном отчуждении, восходит на окончательное Высочайшее утверждение. Засим на имущество совершается купчая и оно поступает в ведомство того министерства, по представлению которого приобретено*(859). Если имущество экспроприируется для передачи его частному обществу, напр. железнодорожному, то оно передается этому обществу по обеспечении им причитающегося собственникам вознаграждения 2)*(860). Что касается конфискации, то это есть отобрание у собственника в казну его имущества в связи с преступлением, им совершенным. Конфискация касается орудий и плодов некоторых преступлений, предусмотренных уголовным законом; так, при осуждении книгопродавцев за продажу недозволенных цензурой книг, книги эти конфискуются*(861); конфискуются товары, тайно вывезенные, если вывоз их запрещен, также вещи, привезенные пассажирами, если они ими скрыты от таможенного надзора*(862) и т.п.).
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
§ 11. Право на чужую вещь составляет господство стороннего лица над вещью, независимо от личности ее собственника. Напр., кто имеет право въезда в чужой лес, т. е. рубить его для своих домашних потребностей, кто имеет право в чужих деревьях устраивать бортные угодья, т.е. разводить пчел, кто имеет право пасти свои стада на чужом поземельном участке и т.п., независимо от личности собственника леса, пастбища, тот имеет право на чужую вещь. Но точно так же лицу может принадлежать право пользования чужой вещью вследствие того, что собственник вещи обязался предоставить лицу пользование ею. Напр., лицо заключает с собственником леса договор, по которому приобретает право на вырубку известного количества леса, или, напр., лицо договаривается с собственником пастбища о праве пасти свои стада на его пастбище. И по первому взгляду оба права представляются одинаковыми: кажется, не все ли равно, что лицо имеет право, напр., рубить чужой лес потому, что ему принадлежит право на чужой лес, или лицо имеет право рубить чужой лес потому, что хозяин леса обязалсяпредоставить этому лицу вырубку известного числа деревьев. Тем не менее не только в теоретическом отношении различие между обоими правами резко, но и практические последствия того и другого права могут быть весьма различны. Право на чужую вещь - это право вещное, и пользование вещью есть осуществление этого права; право на действие собственника, на предоставление пользования вещью - право обязательственное. Следовательно, объекты обоих прав различны: объектом одного права является чужая вещь, объектом другого - чужое действие. Равным образом нарушение одного права представляется иным, нежели нарушение другого: право на чужую вещь сохраняется и по переходе права собственности по вещи от одного лица к другому, так что если, напр., собственник вещи продает ее, не упоминая о подлежательности ее праву стороннего лица, то он нарушает тем не право того лица, которому принадлежит право на чужую вещь, а право нового приобретателя вещи; тогда как, если нет права на чужую вещь, а существует только обязательство собственника допустить известное действие стороннего лица относительно вещи, и это обязательство при отчуждении вещи не оговорено по отношению к новому приобретателю, то право стороннего лица превращается в право на вознаграждение со стороны прежнего собственника за те убытки, которые понесены лицом вследствие отчуждения вещи. В некоторых случаях пользование чужой вещью столь существенно, что оно как бы необходимо для дополнения права собственности лица, которому предоставляется пользование чужой вещью. Понятно, что в таких случаях является стремление обеспечить право пользования от случайности перехода права собственности по вещи, состоящей в пользовании, придать этому пользованию значение господства над вещью. И вот почему в известных случаях пользование чужой вещью естественно принимает характер права на чужую вещь. Если в иных случаях даже само законодательство находит нужным ограничить собственника вещи в пользу стороннего лица, то, конечно, могут встретиться и другие случаи, в которых, независимо от такого ограничения со стороны законодательства, явится стремление обеспечить господство над чужой вещью. Преимущественно эти случаи встречаются в сельском хозяйстве. Напр., хозяин земли нуждается в пастбище соседа для продовольствия своего скота, так что без этого пастбища ему затруднительно кормить скот; но лучше бы всего, конечно, приобрести пастбище соседа в собственность, но это не всегда возможно, и вот хозяин земли старается по крайней мере приобрести на пастбище соседа такое право, которое бы не зависело от личности собственника. С другой стороны, право на чужую вещь представляет свои экономические невыгоды: а) как скоро по вещи существует право пользования стороннего лица, право собственности является ограниченным и это может более или менее значительно стеснять собственника в его хозяйственных операциях; б) пользование чужой вещью обыкновенно оказывается на деле несколько неумеренным, небрежным, потому что пользование экономически правильное налагает на пользователя гораздо более условное нежели пользование беспорядочное, а между тем по отношению к некоторым предметам, напр. лесу, небрежность пользователя может иметь для собственника самые разорительные последствия. Таким образом, с одной стороны, представляются случаи (и таких случаев немало), где весьма желательно установление права на чужие вещи; с другой - представляются важные соображения для противодействия этим правам. И вот в иных законодательствах получают перевес одни, в других другие - соображения. Напр., римское право, соображая существенные потребности собственности, особенно собственности поземельной, организовало целую систему прав на чужие вещи, известных под именем сервитутов. Но наше законодательство обратило внимание на изнанку, на невыгодные стороны прав на чужие вещи и хотя указывает некоторые отдельные виды этих прав, но не возводит их в систему и, скорее, даже противодействует существованию уже установившихся прав на чужие вещи, нежели благоприятствует возникновению новых. В особенности въезды в чужие леса обратили на себя с невыгодной стороны внимание законодательства, потому что эти въезды существовали и существуют преимущественно по отношению к государственным лесам.Известно,что по обилию лесов в нашем отечестве в прежние времена у нас мало дорожили собственностью, заключающейся в лесе, и вследствие того образовалось воззрение, что самовольное пользование чужим лесом менее предосудительно, нежели самовольное пользование другим каким-либо имуществом, или даже вовсе не предосудительно. Особенно это применялось, да и ныне применяется по отношению к казенным лесам, потому что во мнении необразованных людей, а таких большинство, право собственности государства пользуется меньшим уважением, нежели право собственности частного лица: "казна богата"; и при существовании такого воззрения естественно было, конечно, возникнуть и другому воззрению, что как скоро есть право пользоваться чужим лесом, то нет никакой надобности осуществлять это право умеренно, а можно пользоваться лесом, не соблюдая никаких правил лесного хозяйства. Вследствие того погибло множество лесов: местности, некогда обильные лесами, ныне оказываются почти безлесными. Между тем, по климатическим условиям нашего отечества, потребность в лесах самая существенная. Наконец, правительство обратило внимание на это беспорядочное обращение с лесами и, между прочим, нашло, что и право въезда чрезвычайно разорительно для лесов: против самовольного пользования лесами даже легче действовать - от такого пользования они могут быть ограждены стражею, наказанием за самовольную порубку, как за преступление; но трудно противодействовать тому неумеренному, разорительному пользованию лесами, которое прикрывается правом. И поэтому законодательство, по крайней мере по отношению к казенным лесам, не только запретило установление новых въездов, но и определило меру к устранению существующих. Мера эта состоит в замене права въезда в казенную лесную дачу правом собственности на известную часть этой дачи: право на чужую вещь само по себе менее значительно, нежели право собственности, следовательно, право на чужую вещь большого объема может быть заменено правом собственности меньшего объема. Выгода же замены та, что когда въездчик приобретает часть лесного участка в собственность, он будет с большой бережливостью пользоваться лесом, и во всяком случае остальная часть лесного участка будет уже свободна от его въездов. Таким образом, по определениям современного законодательства*(863), лицо, присвояющее себе право въезда в казенную лесную дачу, должно доказать это право судебным порядком, и затем, когда доказательства будут признаны достаточными, известная часть лесной дачи отмежевывается*(864) и предоставляется в собственность бывшему субъекту права въезда. Возникает право на чужую вещь в нашем юридическом быту по договорному соглашению между собственником вещи и сторонним лицом, приобретающим это право. Однако же договор сам по себе только и рождает право на чужое действие; никогда не возникает непосредственно из него права на вещь. Напр., в числе способов приобретения права собственности мы не встречаем договора, а если иногда договор и находится в известной связи с установлением права собственности, то все-таки не он непосредственно установляет это право, а следующая на основании его передача. Точно так же, и право на чужую вещь не возникает непосредственно из договора, а за ним должна последовать еще передача, сопровождаемая мыслью именно об установлена права на чужую вещь, так как сама по себе передача - акт неопределенный, многознаменательный, акт, который может относиться к различным юридическим сделкам. Так как объектом права на чужую вещь почти исключительно бывают недвижимые имущества, то и передача при установлении этого права естественно состоит в том, что лицо, приобретающее право на чужую вещь, становится в непосредственное отношение к этой вещи. Напр., установляется право въезда в чужой лес: передача состоит в том, что хозяин леса вводить в него лицо, приобретающее право въезда, и указывает, где производить вырубку. Или, напр., установляется право на чужое пастбище: передача состоит в том, что хозяин пастбища указывает приобретателю права место, на котором он может пасти скот. Но если и при установлении права собственности передача во многих случаях не совершается на деле, а только подразумевается, то понятно, что при установлении права на чужую вещь передача еще в большей части случаев только подразумевается, и тем более кажется, что право это вытекает непосредственно из договора. В прежние времена право на чужую вещь у нас возникало еще по давности. Напр., лицо с давних времен въезжало в чужой лес и вследствие того за ним признавалось право въезда. Но современное законодательство не признает давность способом приобретения права на чужую вещь. И если ныне кто-либо осуществляет содержание права на чужую вещь на основании одной только давности пользования ею, то это значит, что собственник вещи терпит господство над нею стороннего лица, не возбраняет этого господства, а следовательно, и пользование вещью возможно для стороннего лица, только пока не последует воспрещения со стороны собственника. Путем давности иска также не может установиться право на чужую вещь, потому что при каждом самовольном пользовании чужой вещью право иска рождается вновь, так что действие давности иска тут заключается лишь в том, что собственник лишается права требовать вознаграждения за прежние, давно прошедшие случаи самовольного пользования его вещью. Содержание права на чужую вещь, мы уже видели, не рознится от содержания права на чужое действие, только что оно не зависит от случайностей, сопровождающих это последнее право: как скоро право имеет значение права на чужую вещь, можно совершенно отвлечься от участия самого собственника в пользовании вещью. В случае сомнительном,- а такого рода случай очень возможен, потому что право на чужую вещь хотя и не непосредственным, но посредственным своим источником имеет договор, передача же, долженствующая следовать за договором, нередко только подразумевается,- в случае сомнительном должно признавать существование обязательственного права, а не права на чужую вещь на том основании, что право на чужую вещь содержит в себе более ограничения для собственника, нежели право обязательственное: первое, так сказать, врезывается в самую вещь и составляет действительное отягощение ее, тогда как второе падает на собственника, но непосредственно не стесняет его в господств. над вещью. Вот почему, если имеется в виду установить право на чужую вещь, то в акте договора должно быть ясно выражено, что установляемое право независимо от личности собственника, а связывается неразрывно с самой вещью подлежащею господству. Договорным соглашением, установляющим право на чужую вещь обыкновенно определяется и пространство этого права, т.е. предел пользования вещью, предоставляемой стороннему лицу. Но иногда пространство права на чужую вещь определяется обычаем, так что господство стороннего лица над вещью по обычаю, более или менее смягчается. Напр., в некоторых местностях право на чужое пастбище по обычаю осуществляется только в известное время года; или, напр., в некоторых местностях право въезда в чужой лес, по обычаю, ограничивается в том отношении, что въездчику дозволяется вырубить только известного рода лес, или только известное количество леса, напр. столько-то возов, или дозволяется только собирать валежник и т.п.
Прекращается право на чужую вещь так же, как и другие государственные права. Прежде всего, разумеется, некоторые способы прекращения права собственности оказывают разрушительное влияние и на право на чужую вещь. Напр., погибель вещи, относительно которой существует это право, влечет за собой и его прекращение*(865). Далее, право на чужую вещь может прекратиться по давности иска. Равным образом при самом установлении права на чужую вещь могут быть определены условия его прекращения: напр., может быть определено, что право должно прекратиться по истечении известного времени или при наступлении какого-либо обстоятельства. Заметим только, что в редких случаях право на чужую вещь бывает срочное, потому что и потребности, вызывающие установление этого права, несрочные. Если, напр., сельский хозяин постоянно нуждается в пастбище соседа, то и право на это пастбище он старается пpиoбрести постоянное, не зависящее от какого-либо срока или условия. Вообще же, повторим, права на чужие вещи прекращаются общими способами прекращения имущественных прав.
Новейшее наше законодательство создало новую форму права на чужую вещь - право застройки. До закона 23 июня 1912 г. получили весьма широкое распространение договоры аренды земельных участков, заключенных арендаторами с целью возвести, для собственного жилья строения на арендуемой земле. Выросло множество городов и поселков на арендованных землях - создалась масса, в большинстве случаев малоимущих, арендаторов, отданных на произвол собственников земли. Общими законами об аренде слишком слабо ограждены интересы этих арендаторов. При каждом, по истечении срока, возобновлении наемного договора арендаторы оказывались в полной власти землевладельцев; иногда неимоверное повышение наемной платы и предложение новых тягостных условий, заставляли арендаторов или согласиться на новый договор, или покинуть свое обиталище и остаться без крова. В целях устранения или, по крайней мере, ослабления таких нежелательных явлений наше законодательство создало особый институт вещного права - право на чужую вещь, подобное римскому суперфишарному, назвав его правом застройки. Закон о застройке, как и всякий закон, распространяет свою силу на будущее время, не касаясь отношений, возникших до его издания, громадной массы арендаторов, застроивших чужую землю, массы, бедственное положение коей и вызвало настоящий закон последний сам по ceбе ничего не дает, кроме перспективы по истечении срока аренды установить новое право застройки. Ввиду этого законодатель издал ряд переходных правил, коими до известной степени обеспечивается положение арендаторов, срок аренды коих ко времени введения нового закона не истек. Основная идея этих правил та, чтобы побудить, а в сущности, косвенно принудить собственников возобновить прежний арендный договор на прежних или приемлемых новых условиях - обратить право владения и пользования арендаторов в долгосрочное наследственное и отчуждаемое вещное право, т.е. обратить право по найму в право на застройку; закон угрожает собственнику известными невыгодами, если он не согласится на это, а именно он в случае несогласия обязан уплатить арендатору стоимость переходящих к нему построек, возведенных арендатором; но допустимо такое воздействие на собственника земли, т.е. требование возмещения стоимости строений лишь при следующих условиях: во-первых, иск арендатора о возмещении стоимости отходящих к нему строений, по общему правилу, должен быть предъявлен заблаговременно, в сроки, указанные в законе; во-вторых, прекращающийся арендный договор должен быть означен заключенным с целью застройки сдаваемого в аренду участка земли; в-третьих, должно быть установлено, что при самом заключении договора стороны имели намерение предоставить арендатору пользование землей на срок более продолжительный, чем определенный договором; намерение это явствует, напр., из того, что земля сдана под постройку фабрики, или из того, что собственник обязался в случае желания арендатора возобновить договор по истечении срока, и т.п.; в-четвертых, требуется, чтобы ко дню истечения арендного срока строения не были снесены арендатором и чтобы они не пришли в ветхость и вообще не стали непригодными к пользованию.
Переходим к самому праву застройки. Право застройки есть основанное на договоре вещное, срочное и возмездное право владения и пользования чужим земельным участком с целью его застройки; это право находится в полном распоряжении застройщика, независимо от права его на возведенные им строения*(866). В просторечии, а иногда и в законодательстве застройщик именуется арендатором, а отношение по застройке - арендой. Отождествление понятное ввиду одинакового хозяйственного отношения арендатора по найму на застройку и застройщика к земельному участку, но с юридической точки зрения отождествление это совершенно недопустимо. Право арендатора есть право обязательственное, право застройщика - право вещное; в нем личный, субъективный элемент не имеет значения, смена лиц собственника и застройщика не касается самих прав, они остаются в полной силе: собственник может отчуждить участок, и это никакого вопроса, как при аренде, о дальнейшем существовании права застройщика не вызывает; точно так же отчуждение, завещание, залог и т.п. права застройки, по общему правилу, помимо согласш собственника, имеют полную силу. Тут юридически как бы связаны два имущества, кто бы ни был обладателем их; при аренде же связаны два определенных лица. Права собственника и права застройщика настолько самостоятельны и независимы одно от другого, что каждый из них может вполне самостоятельно распоряжаться своим правом: собственник - своим правом собственности, застройщик - своим правом владения и пользования; первый может отчуждить, завещать, заложить и т.д. свой участок, обремененный правом застройки, второй может также распоряжаться своим правом; предметом взыскания может быть и то и другое: первое - по долгам собственника, второе - по долгам застройщика.
Кроме этого внутреннего, вытекающего из самого существа института, признака отличия права застройки от аренды, имеется и ряд частных признаков, напр., минимальный срок права застройки, особые способы прекращения, особые формы договора и т.д.
Лица, участвующие в отношениях по застройке, суть: лицо, сдающее земельные участки под застройку, и застройщик. Первое должно быть собственником имущества*(867); одно право владения и пользования чужим имуществом, напр. пожизненное владение, не дает права устанавливать право застройки. Владельцы заповедных имений, обеих категорий, и майоратов, конечно как собственники, могут устанавливать право застройки в своих имениях, хотя и с некоторыми ограничениями*(868). Несовершеннолетие собственника и вообще неспособность его к гражданской деятельности не препятствует установлению опекуном права застройки, но лишь с разрешения Правительствующего Сената*(869). Что касается застройщика, то, кроме общей способности к гражданской деятельности, он должен иметь право приобретать в месте нахождения участка недвижимые имущества*(870).
Предметом застройки может быть всякое земельное имущество, но относительно некоторых родов этого имущества - имуществ заповедных, майоратных, церковных, крестьянских и др. - установлены, как увидим ниже, незначительные особенности. Когда говорят о застройке земельного участка, то вовсе не предполагается, что возводимая постройка должна занять весь участок, во всех его границах: постройка может занять известную лишь часть участка, а остальное пространство является тоже предметом права застройщика в том смысле, что он может пользоваться этим пространством для надобностей застройки и пользования строением, напр., в виде двора, огорода и т.п.*(871). Кроме того, предметом его права признается и водное пространство, в участке находящееся, напр., пруды, колодцы и т.п., а также строительные материалы, напр., глина, камни и т.п., необходимые для возведения и хозяйственного обслуживания строений*(872). Договор об установлении права застройки - договор срочный; срок - существенная его принадлежность*(873). Бессрочный договор о застройке должен быть квалифицирован как бессрочный договор найма имущества (см. ниже о найме имущества). Постановления закона о праве застройки суть постановления специальные и могут быть применяемы лишь в случае включения в договор всех существенных его принадлежностей. Срок законом установлен двоякий - минимальный, в 36 лет, и максимальный, в 99 лет*(874); первый - в интересе застройщика, дабы он, произведя издержки, был уверен в возможности их возвращения из доходов или вообще выгоде, извлеченных из строения; второй - в интересах наследников собственника, дабы сохранить за ними принадлежащее им право собственности. Договор о застройке, заключенный на срок менее 36 лет должен быть рассматриваем как договор найма имущества по тем же соображениям, по каким как таковой же должно рассматривать бессрочный договор о застройке; договор же о застройке, заключенный на срок свыше 99 лет, действителен лишь 99 лет. Существенной принадлежностью сделки об установлении права застройки закон признает и вознаграждение за право застройки*(875). Конечно, в действительности оно почти всегда будет заключаться в известной денежной сумме, ежегодно уплачиваемой застройщиком собственнику, но оно может заключаться и в уплате известной суммы единовременно, сразу вперед и в ином каком-либо имуществе; напр., застройщик уступает за право застройки право собственности на недвижимое имущество или устанавливает в пользу собственника равноценное право застройки в своем имуществе и т.п. Лишь одно ограничение касательно вознаграждения содержится в закон а именно оно не может заключаться в личных услугах) <Ст. 542.14.>. Оно и понятно. Подобное отношение было бы ничем иным, как долгосрочным наследственным личным наймом, или кабальным отношением. Как сроки, так и размер вознаграждения должны быть определены в договоре*(876) и никакому изменению по усмотрению одной из сторон не подлежат, но в акте об установлении права застройки могут быть внесены условия об определенном изменении вознаграждения по истечении известных промежутков времени, напр., с наступления каждого пятилетия, либо в зависимости от наступления известного события, напр., проведения железной дороги, упразднения торгового порта и т.п.*(877). Совершается договор об установлении права застройки, как акт о праве на недвижимое имущество, крепостным порядком; для каждого права открывается особый лист в реестре крепостных дел, как на отдельное имение*(878). При совершении акта нотариус обязан сообщить сторонам сущность правил, касающихся судьбы построек по прекращении права застройки (об этом ниже) и сделать об этом соответствующую отметку в тексте акта*(879). В некоторых случаях до совершения акта требуется предварительное разрешение известных лиц или учреждений; так, для установления права застройки в землях заповедных и майоратных и находящихся в опекунском управлении требуется разрешение Правительств. Сената*(880), в землях церковных - Св. Синода*(881), в землях заложенных требуется согласие залогопринимателей*(882) и др. Что касается содержания договора о праве застройки, то наше законодательство дает исчерпывающее перечисление существенных принадлежностей этого договора. Кроме упомянутого выше срока, на который право застройки устанавливается и размера и сроков вознаграждения собственника, указывается на необходимость наименования акта договором о праве застройки и определения срока, к которому застройщик обязан произвести постройки*(883). Но кроме. этих существенных принадлежностей в договор могут быть внесены и другие условия несущественные, не противоречащие существенным признакам права застройки, напр., о судьбе. возведенных построек по прекращению договора, о предоставлении застройщику обременять занятый им участок сервитутом, о предоставлении собственнику права преимущественной покупки в случае добровольного отчуждения застройщиком права застройки, точное определение размера, характера, назначения, качества и т.п. возводимой постройки и др. Юридические отношения по праву застройки довольно сложны. Прежде всего, застройщик имеет право владения и пользования предметом застройки (см. выше) и право возведения постройки. Законодательство наше называет застройку "обязательством", которое застройщик должен исполнить в срок, указанный в договоре*(884). Но взгляд противоречит самому закону, который и назван законом о праве застройки и в тексте которого все говорится о праве застройки. С другой стороны, если бы таков был взгляд законодательства, то было бы указано на последствия неисполнения обязательства застройки, как это сделано относительно обязанности вознаграждения. Застройка есть право срочное (преклюзивное); возможность его осуществления ограничена сроком, в договоре указанном. При такой точке зрения не требуется и особой санкции: неосуществление права возведение постройки в указанный срок влечет за собой потерю этого права, а так как застройка является целью всего права застройки, то и оно прекращается - договор подлежит уничтожению. Собственник крайне заинтересован в том, чтобы постройка была возведена; она, как собственность застройщика, является предметом взыскания в случае неисправности его в уплате вознаграждена; для него далеко не безразлично, возведет или не возведет застройщик строение, и потому вполне естественны упомянутые последствия неосуществления права застройки.
Само собой разумеется, что право застройки можно признать осуществленным и, следовательно, интересы собственника обеспеченными, лишь когда застройщик в назначенный срок возведет именно условленную, а не иную постройку. Об осуществлена же своего права и об обеспечении интереса собственника не может быть речи, если застройщик вместо условленного пятиэтажного дома выстроить лачугу в два окна*(885). Затем, застройщик имеет право свободно располагать своим правом застройки как недвижимым имуществом*(886), находящимся в частной его принадлежности. Оно не только переходит к его наследникам по праву законного наследования, но и может быть завещано, оно может быть уступлено возмездным и безвозмездным способом, может быть заложено, может быть предметом взыскания по долгам его. Застройщик вправе также устанавливать сервитуты, но для этого требуется специальное разрешение собственника.
Далее, застройщик имеет право отказаться от права застройки по причинам, в точности в законе указанным. Наше законодательство указывает на две причины, делающие невозможным дальнейшее пользование участком сообразно его назначению, а именно: во-первых на экспроприацию целого или части участка и, во-вторых на непреодолимую силу в виде стихийного явления, наступление коего для застройщика равносильно гибели предмета пользования*(887). Наконец, застройщику принадлежит право собственности на возведенные им постройки, в противоположность римскому праву, по которому по правилу superficies solo cedit строения эти становились собственностью хозяина земли. Признание нашим законом права собственности застройщика явствует уже из того, что застройщик по истечении срока договора о застройке может снести эти строения*(888), что они являются предметом взыскания не только по долгам застройщика сторонним лицам, но и самому собственнику*(889). Но это право собственности застройщика на постройки подвергается двум ограничениям; одно вытекает из общего смысла закона, другое прямо указано; первое заключается в том, что застройщик не вправе отчуждить строение с оставлением его на земельном участке; он может его отсудить вместе со всем правом застройки и может продать его на снос, но обязан немедленно возвести новое; второе ограничение состоит в праве собственника, не испрашивая согласия застройщика, по истечении срока, купить эти постройки*(890). Что касается прав собственника земельного участка, то главнейшее из них - право на вознаграждение (см. выше). Обязанность уплачивать вознаграждение лежит на каждом наличном обладателе права застройки, причем если право это принадлежит нескольким лицам нераздельно или раздел был произведен с согласия собственника земли, то каждый уплачивает в размере своей доли; если же раздел был произведен без согласия собственника, то застройщики отвечают солидарно, каждый за всех, все за каждого*(891). Право собственника на вознаграждениe охраняется иском на общем основании, но относительно взыскания присужденных по этому иску платежей установлены некоторые особенности, а именно: законодательство проводит различие между случаями, когда собственник желает обратить взыскание присужденного платежа на право застройки, как на отдельное имущество и на возведенные застройщиком постройки, или когда он желает обратить взыскание на другое имущество застройщика. К последнему случаю применяются общие правила, в первом же случае установлены некоторые преимущества как в пользу застройщика, так и в пользу собственника земли, а именно: к застройщику взыскание может быть обращено не ранее шести месяцев со дня просрочки, т.е. ему дается шестимесячная отсрочка для добровольного исполнения решения; что же касается собственника земли, то за ним в этом случае признается право на преимущественное удовлетворение перед всеми долгами застройщика, хотя бы и обеспеченными до просрочки правом застройки и строениями (за исключением налогов и сборов); но это право собственника ограничено двумя сроками: воспользоваться этим преимуществом можно лишь в том случае, когда со времени предъявления иска прошло не более двух лет и когда со времени вступления решения в законную силу до обращения взыскание прошло не более года*(892). Затем, за собственником земли сохраняется его право собственности, но право собственности неполное*(893) т.е. ограниченное правом застройщика. Оно переходит к его наследникам по праву законного наследования, может быть им отчуждено, завещано и заложено, с сохранением в полной неприкосновенности прав застройщика. Наконец, собственнику земли принадлежит право устранить застройщика до истечения срока договора. Это допустимо лишь в одном случае, а именно, когда застроенный участок необходим собственнику для разработки ископаемых и эти ископаемые не могут быть извлечены без повреждения строений. Такое устранение может носить и временный, и частичный характер; временный - в том случае, когда застройщик изъявит желание возобновить пользование участком по окончании разработки недр, частичный - когда он согласится ограничиться пользованием той частью участка, которая не нужна для разработки*(894). Вообще, при устранении застройщика вследствиe разработки недр собственник земли обязан возместить ему причиненные убытки, а при временном и частичном устранении сверх того соответственно уменьшить вознаграждение за право застройки*(894).
Прекращается право застройки, кроме устранения застройщика и отказа его, наступлением срока и совпадением в одном лице права застройки с правом собственности на землю*(896). При прекращении права застройки наступлением срока возникает вопрос о судьбе возведенных застройщиком построек, если между сторонами не состоялось иного соглашения, а при прекращении права застройки остальными тремя способами - о судьбе крепостных обременений земельного участка (залог, сервитуты и др.), установленных застройщиком. По первому вопросу законодательство определяет, что прежде всего собственник земли может купить постройки у застройщика за цену, соответствующую той выгоде, которой лишается застройщик, утрачивая возможность самому снести постройки; цена эта, конечно, гораздо ниже стоимости постройки неснесенной, т.е. неразрушенной. Но для того, чтобы воспользоваться этим правом, собственник должен не позже чем за год до истечения срока заявить об этом застройщику*(897). Если это заявление собственником не сделано, то застройщик обязан снести постройки; собственник может это потребовать, заявив таковое требование в любой момент до истечения срока договора; но если это заявление сделано позже чем за четыре месяца до истечения срока договора, то застройщику предоставляется четырехмесячный срок со дня предъявления требования. Но по наступлении срока договора требование это может быть заявлено лишь не позже месяца*(898). Если застройщик не снесет построек, то они остаются в пользу собственника земли, причем в одних случаях с возмещением, в других без возмещения издержек по сносу; возмещены они должны быть застройщиком, если требование о сносе заявлено собственником своевременно, т. е. или до наступления срока договора или не позже месяца со дня заявления требования и если снос построек произведен в продолжение первого года после срока договора*(899). Вне этих условий собственник не имеет права на возмещение издержек по сносу. Что касается второго вопроса, т.е. о судьбе крепостных обременений, при прекращении права застройки вследствие совпадения его с правом собственности в одном лиц, обременения эти сохраняются в полной силе*(900); только в одном случае, а именно, когда, при взыскании срочных платежей, совпадениe это произойдет вследствие оставления права застройки собственником за собой при несостоявшихся (вторых) торгах, обременения эти для него необязательны*(901). Затем, при прекращении права застройки вследствие отказа застройщика от своего права, обременения эти для собственника необязательны*(902). Наконец, при прекращении права застройки вследствие устранения застройщика обременения сохраняют свою силу, но могут быть осуществляемы лишь в той мере, поскольку это не препятствует собственнику извлекать ископаемые. Если участок обременен залогом, то залогодержатель может требовать, хотя и досрочной, уплаты долга из вознаграждения, причитающегося застройщику ссобственника. При взыскании этого долга залогодержатель пользуется преимуществом перед всеми кредиторами застройщика, за исключением собственника, по требованию им срочных платежей за право застройки, а также казны и общественных учреждений по требованиям налогов и сборов*(903).
К правам на чужие вещи обыкновенно относится также право залога. Но, обращаясь к определениям нашего законодательства относительно права залога, мы находим, что оно запрещает отчуждение заложенного имущества со стороны собственника и в случай неисправного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, предоставляет залогопринимателю право требовать удовлетворения из выручки от продажи залога*(904). Отсюда видим, что залог прежде всего рождает ограничение собственника относительно распоряжения имуществом. Но ограничение собственника относительно распоряжения вещью не составляет еще для другого лица права на эту вещь, а только стесняет объем самого права собственности. Далее, при неисправности лица, обязанного залогопринимателю, последний вправе требовать продажи залога и из выручки получить удовлетворение. Но и это право требовать продажи залога нельзя признать правом на чужую вещь, потому что право требовать продажи вещи отнюдь не содержится в праве собственности, тогда как право на чужую вещь именно является вырезком из права собственности в пользу другого лица: в праве собственности содержится право отчуждения, но не это право принадлежит залогопринимателю, а ему принадлежит только право требовать, чтобы надлежащее присутственное место подвергло заложенное имущество продаже. И таким образом, залогопринимателя нельзя признать субъектом права на чужую вещь. Относительно движимого залога законодательство определяет еще, что залог этот поступает к залогопринимателю и хранится у него впредь до удовлетворения по обязательству или до отчуждения залога для удовлетворения залогопринимателя из выручки*(905). Не значит ли это, что, по крайней мере, залогоприниматель движимого имущества имеет право на чужую вещь? Но заметим, во-первых, что и залогоприниматель движимости, точно так же как и залогоприниматель недвижимости, имеет только право требовать продажи залога, во-вторых, что хранениe движимого залога у залогопринимателя составляет только меру обеспечения этого права, но не дает господства над вещью: залогопринимателю запрещается пользоваться ею, вещь запечатывается. Притом же наше законодательство с особенной заботливостью организует право залога по недвижимому имуществу, а о праве залога по движимому имуществу говорит как о предмете второстепенном. Между тем, если бы право залога по движимому имуществу было правом на чужую вещь, то это значило бы, что право залога, далеко менее важное в глазах законодательства, дает залогопринимателю более прочное обеспечение, нежели право важнейшее, так как право залога, в смысле вещного права, конечно, несравненно выше права залога, не составляющего вещного права. И поэтому вообще право залога, в том виде, как оно организовано в современном нашем законодательствн, нельзя относить к правам на чужие вещи. В таком случае следует представить право залога как ограничение права собственности? Но в праве залога встречаются многие определения, состоящие в связи с обязательствами, обеспечиваемыми залогом, так что для ясного понятия о праве залога нужно иметь понятие об обязательствах. Поэтому я излагаю право залога в учении об обеспечении договоров, тем более что залог составляет только один из способов их обеспечения и, кроме того, есть еще и другие способы, так что все они вместе составляют одну особую группу юридических учреждений.
Дата добавления: 2018-09-23; просмотров: 180; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!