Альтернативные способы защиты и восстановления прав участников строительства
В настоящей главе мы хотим обратить Ваше внимание на то, что существуют и иные способы защиты и восстановления прав участников строительства, которые вытекают не прямо из Закона о банкротстве и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), а из других актов, принятых на их основе.
Исходя из природы и цели данного типа правоотношений можно констатировать, что их конечным результатом участники строительства предполагают получение жилого помещения. Признание застройщика банкротом является очевидным препятствием на пути реализации цели участников строительства. В связи с этим защита и восстановление прав обманутых дольщиков выражаются прежде всего в обеспечении их интересов путем предоставления жилого помещения, на получение которого изначально было направлено волеизъявление дольщиков. Законодательство предусматривает возможность включения в реестр требований кредиторов должника с требованием о передаче жилого помещения. Однако перспективы реального получения квартиры при использовании данного способа зависят от финансового положения застройщика, степени готовности жилого дома в каждой конкретной ситуации.
|
|
|
Сложность процедуры получения жилого помещения в рамках дела о банкротстве, с учетом неоднозначности судебной практики по многим вопросам, обусловила возникновение альтернативных способов восстановления прав участников строительства и получения ими квартир. Появление одного из альтернативных способов обеспечения дольщиков жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета стало возможным после внесения изменений в ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве[39].
Согласно указанной статье государственный контроль вопросов долевого строительства заключается, помимо всего прочего, в выявлении случаев нарушения прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и ведении реестра таких граждан. Иными словами, у специально уполномоченного государственного органа есть реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, который представляет собой очередь из участников строительства, имеющих требования о передаче жилых помещений к застройщику, которые должны быть удовлетворены за счет бюджетных средств.
Почему государство решило предоставить такую альтернативу участникам строительства?
|
|
|
Дело в том, что изначально для осуществления строительства по закону застройщику необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления, которые определяют добросовестность застройщика. Соответственно, при выдаче разрешения презюмируется, что застройщик проверен и является надежным. Однако никто не застрахован от банкротства, и если оно все‑таки произойдет с застройщиком, то государство, ранее объявившее о его добросовестности, готово понести ответственность за происшедшее несоответствие. Граждане, оказавшиеся в такой ситуации, могут обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо в ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Но для того, чтобы их требования были удовлетворены и включены в общефедеральный реестр, необходимо соответствовать установленным критериям, которые содержатся в Приказе № 403.
Так, включению в реестр подлежат граждане, внесшие денежные средства для строительства многоквартирного дома, в случае, если:
– строительство прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев;
|
|
|
– существуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину, в том числе ввиду нарушения технических регламентов, наличия препятствий по вводу дома в эксплуатацию;
– застройщиком просрочен срок исполнения перед гражданином обязательств по сделке более чем на девять месяцев;
– застройщик утратил права владения и пользования земельным участком и (или) прекратили свое действие документы, подтверждающие право строительства на указанном земельном участке;
– имеет место акт о признании гражданина потерпевшим по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;
– судом признан факт привлечения денежных средств двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;
– произведена ликвидация застройщика либо в отношении его начата процедура банкротства или ликвидации.
Предполагается, что данный способ защиты прав участников строительства является более действенным, так как последствием включения граждан в указанный реестр является фактически их постановка в очередь на удовлетворение требований о получении жилого помещения в рамках федеральных программ.
|
|
|
Вышеизложенное позволяет утверждать, что Приказ № 403 дал реальную и неоспоримую возможность дольщикам восстановить нарушенные права при условии, что они действовали добросовестно и в соответствии с законом.
Между тем указанный Приказ в и. 14 Приложения № 2 содержит важный нюанс, согласно которому возможность включиться в очередь на получение жилого помещения за счет бюджета субъекта Российской Федерации зависит от времени заключения договора с застройщиком.
Дело в том, что именно время подписания соответствующего договора с застройщиком фактически определяет законность действий дольщиков. Так, 17 июня 2010 г. был принят Федеральный закон № 119‑ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 21 июня 2010 г. Данный Закон внес изменения в ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которым единственно возможной формой соглашения между застройщиком и дольщиком является договор участия в долевом строительстве, а лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства на основании иных соглашений, могут быть подвергнуты административной ответственности. Прежняя редакция статьи не исключала возможности заключения различных форм договоров, что было на руку недобросовестным застройщикам и порождало множество схем по привлечению денежных средств путем заключения предварительного договора, договора инвестирования и т. д.
В п. 14 Приложения № 2 Приказа № 403 содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа во включении заявителей в такой реестр. Из смысла подп. 4 названного пункта следует, что однозначно правом на включение в реестр обладают лишь те граждане, чьи денежные средства были привлечены для строительства в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 г. № 119‑ФЗ. Иными словами, решение о включении в реестр полностью зависит от степени законности действий дольщика. Если дольщик заключил соглашение с застройщиком не в форме договора участия в долевом строительстве, а в иной форме и добросовестно произвел оплату по данному договору в период действия старого законодательства, то он действовал в соответствии с установленными на тот момент нормами права. Если же данные действия были совершены после вступления в силу изменений, то действия дольщика нарушают закон, а значит, требования удовлетворению не подлежат.
Как представляется, принцип положений Приказа № 403 таков: незнание законов не освобождает от ответственности. Тем самым законодатель дает понять, что последствия за незнание действующего законодательства в области участия в долевом строительстве с установленного момента несут дольщики и государство не обязано нести ответственность за низкую правовую культуру граждан. Логика, собственно, предельно проста: законы публикуются и доводятся до всеобщего сведения в установленном порядке, препятствий для ознакомления с ними государство никоим образом не создает, а значит, презюмируется осведомленность данной категории граждан об изменениях, непосредственно затрагивающих их интересы.
Таким образом, возможность включения в реестр, помимо прочих условий, ставится в зависимость от времени заключения соглашения с дольщиком, по которому застройщиком привлечены денежные средства.
Еще одной проблемой, с которой дольщики зачастую сталкиваются на практике, является отказ полномочных органов во включении их в общефедеральный реестр в случае, если гражданин не представил судебный акт о включении его требований в реестр требований кредиторов в рамках банкротного дела в отношении застройщика[40]. При толковании нормы, содержащейся в и. 6 ст. 10 Приложения № 2 Приказа № 403, очевидно явное нарушение прав участников строительства, так как установление в рамках дела о банкротстве застройщика денежных требований либо требований о передаче жилого помещения не является обязательным, судебный акт предоставляется «при наличии». Учитывая данное заключение, требование судебного акта о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику со стороны полномочного органа не является обоснованным, так как это противоречит букве закона. С другой стороны, если проанализировать данную ситуацию с позиции дольщика, то становится ясным, что у участника строительства необязательность представления такого судебного акта может вызвать сомнения по поводу необходимости участия в банкротном деле. Между тем игнорирование участником строительства банкротного дела в отношении застройщика и неполная защита своих прав только путем включения в общефедеральный реестр снижают возможность восстановления нарушенных прав. Учитывая, что постановка на учет по Приказу № 403 является альтернативным способом защиты прав дольщиков, полагаем, для граждан нецелесообразно отказываться от заявления требований к застройщику в рамках банкротного дела. Участие в банкротном деле застройщика, по смыслу Приказа № 403, не препятствует получению жилого помещения от полномочных органов. Более того, участники строительства практически во всех случаях нарушения сроков строительства имеют денежные требования к застройщику в виде штрафных санкций (неустойки, пени, штрафа), которые не удовлетворяются за счет положений Приказа № 403. Такие денежные требования могут быть предъявлены только к застройщику путем включения в реестр требований кредиторов в рамках банкротного дела. Представляется, что исключение из и. 6 ст. 10 Приложения № 2 Приказа № 403 условия «при наличии», т. е. превращение судебного акта о признании требований граждан в рамках дела о банкротстве застройщика в обязательный для включения в реестр документ, поможет максимально полно обеспечить защиту прав обманутых дольщиков.
Отсюда можно сделать вывод, что участвовать в деле о банкротстве застройщика необходимо, но в качестве подстраховки при наличии всех оснований неплохо также включить свои требования и в общефедеральный реестр.
Однако следует указать на некоторые минусы и недоработки данного альтернативного способа защиты прав дольщиков.
Очевидно, что включение в общефедеральный реестр преследует одну цель – получение жилого помещения, причем того, на приобретение которого изначально была направлена воля участника строительства. Исходя из содержания и целей данного вида правоотношений логично, что граждане, включенные в общефедеральный реестр, который открывается на конкретный объект строительства, должны получить квартиры именно в том объекте, который значился в договоре с застройщиком.
На сегодняшний день не всегда реальность совпадает с приведенными выше рассуждениями. Основаниями для этого могут быть разные обстоятельства: изначальное строительство объекта на землях, не предназначенных для этих целей, неоконченное строительство объекта, двойная продажа квартир или просто нежелание полномочных органов по каким‑либо причинам предоставлять квартиры по заявленному адресу.
Ситуация ясна в случае, когда строительство объекта осуществляется незаконно на землях, не предназначенных для этих целей, либо строительство остановлено на начальной стадии или не начато вовсе. В этой ситуации, безусловно, претендовать на определенное жилое помещение, оплаченное по договору, не представляется возможным. Однако нередки случаи двойной продажи недобросовестными застройщиками уже оплаченных ранее кем‑то квартир. В сложившейся ситуации возможен подход, при котором первые покупатели обязательно получают жилые помещения в этом объекте, а последующие имеют преимущество в выборе квартиры в этом же объекте при наличии свободных площадей, а в случае их отсутствия – в любом другом объекте по усмотрению полномочного органа. Исходя из особенностей данного нарушения такой способ защиты наиболее уместен и справедлив, так как распределение квартир ставится в зависимость от времени заключения договора долевого участия.
Полномочные органы сегодня по факту признают возложенные на них обязательства по предоставлению квартиры обманутым дольщикам, но исполнение таких обязательств нередко считают возможным путем предоставления жилых помещений в других объектах при отсутствии каких‑либо объективных обстоятельств. Положения Приказа № 403 никак не регламентируют порядок предоставления квартир, в связи с этим могут иметь место злоупотребления в виде предоставления квартир в домах в наименее «престижных» районах по сравнению с объектом строительства по договору с застройщиком. Остается надеяться, что квартиры гражданам в других домах будут предлагаться только после полного заселения дома исключительно дольщиками застройщика по указанному в договорах объекту. Обратное может в принципе перечеркнуть проделанную законодательную работу по усовершенствованию защиты прав обманутых дольщиков, так как при таком подходе гражданам, рассчитывающим получить квартиры в конкретном доме, рискованно включаться в общефедеральный реестр. Возможно, это будет оправданно лишь в крайнем случае, когда станет очевидным, что требования участников строительства, заявленные в рамках банкротного дела, удовлетворяться не будут, в том числе за счет создания дольщиками жилищно‑строительного кооператива либо привлечения сторонних инвесторов.
В заключение отметим, что положения Приказа № 403 действуют около полутора лет, в связи с чем заявлять о высокой степени эффективности ведения реестра нет достаточных оснований, так как процесс выделения обманутым дольщикам жилых помещений весьма продолжителен. Сведения, находящиеся в открытом доступе, не могут в полной мере отразить динамику данных процессов. Как сообщают интернет‑источники, наиболее положительные результаты ведения реестра наблюдаются в Пермском крае. К февралю 2015 г. 810 дольщиков заехали в свои квартиры или получили денежную компенсацию[41].
Москомстройинвест – это организация, которая занимается ведением реестра в г. Москве. По ее данным, в июне 2014 г. около 1330 семей обманутых дольщиков получили жилье на северо‑западе г. Москвы, а в 2016 г. более 1200 гражданам предоставят жилье [42].
Однако участникам строительства необходимо знать о существовании такого способа защиты своих прав, причем он является альтернативным, а значит, комбинирование его с основным способом дает дополнительную возможность получить жилое помещение.
Таким образом, важно понимать, что государство, ручаясь за строительные организации, готово нести материальную ответственность вместо застройщиков, имущества которых чаще всего недостаточно для удовлетворения требований всех кредиторов. Этот способ восстановления прав работает и его необходимо обязательно использовать.
Следует отметить, что существуют также и другие альтернативные способы защиты прав обманутых дольщиков – например, в виде заявления о своей проблеме в специализированные объединения, в которых обсуждаются и решаются подобные вопросы. Например, в Президиуме Генерального совета Партии «Единая Россия» существует Рабочая группа по защите прав вкладчиков и дольщиков, которую возглавляет Александр Хинштейн – активный борец за права обманутых дольщиков. Эта Группа была создана еще в 2006 г. С тех пор ее члены объехали пол‑России и сократили число обманутых дольщиков почти вдвое[43]. «Единая Россия» имеет множество региональных отделений, в каждом из которых созданы аналогичные рабочие группы и назначены региональные координаторы. Обратиться к ним за помощью очень просто: достаточно отправить письмо на электронный или почтовый адрес с описанием возникшей проблемы. Заметим, что деятельность Группы действительно результативна. Ежеквартально публикуется отчет о проделанной работе, а он дает основания полагать, что Группа нередко становится надежным помощником в вопросах защиты прав дольщиков. Так, за I квартал 2015 г. состоялись:
– заседание при полномочном представителе Президента РФ по Приволжскому федеральному округу по защите прав граждан – участников долевого строительства под председательством заместителя полномочного представителя Президента РФ А.В. Гайнутдиновой с участием руководства субъектов Российской Федерации, входящих в состав округа;
– совещание в Министерстве строительства и жилищно‑коммунального хозяйства РФ под председательством статс‑секретаря – заместителя министра А.А. Плутника с участием заместителя Председателя Правительства Саратовской области В.Н. Сараева и министра строительства и жилищно‑коммунального хозяйства Саратовской области Д.В. Тепина;
– четыре выездных заседания по проблеме «обманутых дольщиков» в субъектах Российской Федерации (Ростовской, Самарской, Свердловской, Ленинградской областях);
– 13 совещаний с региональными органами власти и местного самоуправления, с застройщиками, арбитражными управляющими и пострадавшими гражданами.
Кроме того, деятельность членов Рабочей группы не ограничивается практикой, они также стремятся усовершенствовать действующее законодательство, внося законопроекты в Государственную Думу ФС РФ. Так, 12 февраля 2014 г. были внесены предложения о поправках в части регулирования деятельности жилищно‑строительных кооперативов. Предлагалось установить требования к внутренним документам ЖСК, в том числе обязать кооператив вести реестр членов, а также готовить и представлять ежеквартальную отчетность в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ответственный за контроль в области долевого жилищного строительства, на территории которого ведется строительство[44].
Резюмируя, хотелось бы обратиться к уважаемым дольщикам. Все вышесказанное, полагаем, вселяет в Вас уверенность, что найти и добиться помощи и поддержки от государства в случае банкротства застройщика можно. Необходимо только знать, как и где искать такую помощь. А Вы это уже знаете!
Заключение
Если Вы заглянули на эту страницу не из любопытства, а добросовестно изучив предложенный материал, я хочу спросить у Вас: как ощущения?
Конечно, окунуться из обыденной жизни в такой круговорот правовых норм – отчаянное решение, но более разумное, нежели остаться в стороне от проблемы. Надеюсь, теперь Вас не страшат выражения «банкротство застройщика», «реестр требований», «обеспечительные меры» и т. п. Вы уже в курсе, кто такие участники строительства и насколько выгодно их положение по сравнению с другими кредиторами. Сейчас Вы уже знаете, как важно следить за временем и соблюдать установленные сроки, как правильно предъявить требования и в каких формах это может быть сделано. Вы понимаете, почему застройщик признается банкротом и как Вам не «попасться на удочку» недобросовестных застройщиков.
Фундаментальные понятия изучены, варианты выхода из ситуации рассмотрены, последствия описаны. Остается только отбросить страхи и сомнения в положительном исходе дела и уверенно отстаивать свои интересы. Надеюсь, Вы понимаете, что изложить на сотне страниц все нюансы и особенности дел о банкротстве застройщика невозможно, как невозможно разработать единый алгоритм решения всех подобных проблем. Факторы, влияющие на ситуацию, в каждом случае уникальны, грамотно учесть их сможет только специалист в области банкротства застройщиков. Но теперь Вы со знанием дела сможете найти такого специалиста, обсудить с ним проблему, варианты ее решения и строго проконтролировать его действия, а не слепо довериться ему без какого‑либо понимания сути данной проблемы.
В заключение хочу Вам напомнить слова Льва Толстого, который сказал, что «знания – это орудие, а не цель». Поэтому искренне надеюсь, что полученные при прочтении данной книги знания станут для Вас хорошим подспорьем и эффективным орудием в защите своих прав и законных интересов.
Список литературы
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 259; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!