Требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений
Требованию о передаче жилого помещения закон дает следующее определение: это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию[22].
Итак, Вы можете заявить требование о передаче жилого помещения, если:
1) у Вас заключен договор с застройщиком, по которому застройщик обязуется передать Вам в собственность жилое помещение;
2) это жилое помещение находится в многоквартирном доме;
3) Вами произведена полная либо частичная оплата по договору;
4) в момент, когда Вы производили оплату по договору, дом не был введен в эксплуатацию.
Суды также обращают внимание на то, на какой стадии строительства находится многоквартирный дом. Если строительные работы не начинались, разрешение на строительство объекта недвижимости не выдавалось, суды отказывают во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку такое требование может быть заявлено только в отношении реально существующего объекта недвижимости[23]. В связи с этим необходимо выделить пятое условие:
5) строительство многоквартирного дома начато.
Требование о передаче жилого помещения подается по правилам
ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Их анализ был проведен в предыдущих главах книги, сейчас укажем лишь на некоторые особенности.
|
|
|
Как Вы помните, арбитражный суд проводит оценку заявляемых требований на предмет обоснованности. Требование о передаче жилого помещения может быть заявлено только при условии участия гражданина в финансировании строительства многоквартирного дома. Следовательно, чтобы доказать обоснованность своих требований, Вам необходимо представить в суд доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
После рассмотрения Вашего заявления суд вынесет определение о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений (является частью реестра требований кредиторов) либо об отказе в таком включении. Независимо от результата такое определение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле[24].
Полагаем, не будет лишним еще раз напомнить о крайней важности срока предъявления требований. Риск попадания «за реестр», последующие затяжные судебные разбирательства, трата средств и здоровья на отстаивание своей правоты – всего этого можно избежать, если учесть все данные нами советы и следить за развитием процедуры банкротства.
|
|
|
Говоря о приоритетном положении участников строительства в рамках дела о банкротстве, мы упоминали о возможности установления убытков. Такая возможность есть у участников строительства, как заявивших денежные требования, так и тех, кто заявил требования о передаче жилых помещений.
Уверены, Вам будет интересно узнать, почему в законодательстве появилась такая возможность, а может быть, Вы сами попали в подобную ситуацию и не знаете, как из нее выбраться.
До 2013 г. размер убытков при определении стоимости жилого помещения не учитывался вовсе. Дела о банкротстве порой затягиваются на десятилетия, а цены на рынке недвижимости растут с каждым днем. Представьте, что, заключив договор с застройщиком в 90‑х гг. прошлого века, участник строительства внес свои денежные средства в размере 6 тыс. руб. – реальная стоимость однокомнатной квартиры в 1991 г. по материалам одного банкротного дела[25]. Застройщик обанкротился, квартира соответственно получена не была. Определение стоимости жилого помещения, произведенное сегодня, естественно, выдает цифру в миллионах. По закону суд должен определить не стоимость жилого помещения, а сумму, уплаченную участником строительства, и внести эти сведения в реестр требований о передаче жилых помещений. До 2013 г. эта сумма равнялась бы 6 тыс. руб. и на собрании кредиторов данный гражданин обладал бы мизерным количеством голосов по сравнению с теми, кто заключил договор с застройщиком позднее. Налицо вопиющая несправедливость. В связи с этим в законодательстве и появилось положение, согласно которому на сегодняшний день при участии в собрании кредиторов для дольщиков учитывается не только реальная сумма, уплаченная застройщику, но и убытки в виде реального ущерба. Они высчитываются по следующей формуле:
|
|
|
Следует обратить внимание на то, что размер убытков должен быть установлен арбитражным управляющим, т. е. привлечение оценщика для определения рыночной стоимости жилого помещения должен инициировать арбитражный управляющий. Суды, к сожалению, не принимают в качестве доказательства отчеты оценщика, который был привлечен самим участником строительства[26]. Поскольку убытки выражаются в денежном эквиваленте, то их учет производится путем включения размера убытков в реестр денежных требований.
При заявлении требований о передаче жилого помещения расторгать договор с застройщиком не требуется. Однако что если такое расторжение произошло ранее? Не расценит ли суд этот факт как отсутствие у участника строительства оснований для заявления требования о передаче жилого помещения?
|
|
|
На самом деле расторжение договора не может стать основанием для отказа во включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой подход основывается на тех принципах, которые заложены в основу норм о банкротстве застройщиков. Включение требований участников строительства в тот или иной реестр требований представляет собой один способ защиты их прав, ведь даже реестр кредиторов один (реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов). А в какой форме эта защита будет воплощена в жизнь, зависит от воли участника строительства, так как он может предъявить как денежные, так и неденежные требования к застройщику[27].
Однако следует иметь в виду, что у судов пока не сложилось единого мнения по данному вопросу, поэтому при возникновении такой ситуации лучше обратиться к специалисту в области банкротства застройщика. Правовые нормы, которые бы содержали прямое указание на то, как следует действовать в данной ситуации, отсутствуют. В связи с этим исход дела зависит от грамотного объяснения своей позиции путем построения логической цепочки из множества норм действующего законодательства, а решение таких задач лучше предоставить профессионалу.
Итак, обобщим вышесказанное в виде алгоритма действий. Если Вы хотите предъявить требование о передаче жилого помещения, то Вам следует:
1) проверить соблюдение пяти условий, указанных в начале данного пункта;
2) определить начало течения срока для предъявления требований и помнить о двухмесячном сроке открытия реестра;
3) представить заявление и все необходимые документы в арбитражный суд и иным лицам (в соответствии со ст. 71, 100 Закона о банкротстве);
4) проследить за действиями арбитражного управляющего по проведению оценки для установления Ваших убытков в виде реального ущерба.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 293; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!