Государственная регистрация прекращения договора аренды
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат разъяснений, нужно ли регистрировать прекращение договора аренды. На практике часто возникают споры о необходимости такой регистрации, а если она нужна, то на основании какого документа она оформляется.
12.1. Вывод из судебной практики: Если прекращение зарегистрированного договора аренды зарегистрировано не было, новый договор аренды не может быть зарегистрирован.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.11.2007 N А42-1140/2007
"...Судебные инстанции с учетом положений пункта 1 статьи 610, пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленного факта возвращения арендатором в связи с истечением срока, установленного договором от 01.06.2001, помещения по акту приема-передачи от 01.06.2006 пришли к правильному выводу о том, что договор от 01.06.2001 прекратился, а подписанный Комитетом и ООО "Юнона" договор от 02.06.2006 N 79, отличающийся от предыдущего договора также и по составу сторон (договор от 01.06.2001 заключен с участием балансодержателя), является новым договором, порождающим самостоятельные права и обязанности сторон, и не может рассматриваться как соглашение о возобновлении в порядке пункта 2 статьи 621 упомянутого Кодекса ранее действовавшего договора. В таком случае государственная регистрация договора от 02.06.2006 была невозможна до государственной регистрации прекращения ранее зарегистрированного на основании договора от 01.06.2001 права аренды, которая, в свою очередь, в силу заявительного характера регистрации могла быть совершена только по волеизъявлению правообладателей..."
|
|
|
12.2. Вывод из судебной практики: Отсутствие государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды не свидетельствует о продолжении арендных отношений, если они прекращены в порядке ст. 610 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2008 N КГ-А40/14458-07
"...Довод заявителя о том, что судами не дана оценка доводам ответчика о том, что в связи с государственной регистрацией договора аренды, сделка по прекращению обязательств по договору аренды должна была быть зарегистрирована путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, подлежит отклонению как необоснованный.
Более того, отсутствие государственной регистрации прекращения договора аренды не свидетельствует о сохранении арендных правоотношений, прекращенных на основании ст. 610 ГК РФ..."
Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2007 N КГ-А40/8637-07
|
|
|
"...Заявитель не учитывает, что по смыслу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указанная запись носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права.
Между тем, как установлено судами, договор аренды, о государственной регистрации которого в ЕГРП внесена запись N 77-01/35-834/2004-644, прекращен в соответствии со ст. 610 ГК РФ, поэтому то обстоятельство, что указанная запись не была погашена, не свидетельствует о продолжении действия самого договора..."
Постановление ФАС Уральского округа от 30.03.2009 N Ф09-1629/09-С6 по делу N А50-11875/2008-Г12
"...Департамент в письме от 10.12.2007 уведомил автошколу об отказе от договора аренды. Данное письмо получено автошколой 10.01.2008.
В связи с тем, что по истечении трех месяцев занимаемое помещение автошколой не освобождено, департамент обратился в суд с соответствующим требованием. Истцом также заявлено о взыскании пеней за несвоевременное исполнение обязанности по внесению арендной платы за период с 26.01.2007 по 12.03.2008 и процентов за период с 13.03.2008 по 25.05.2008 в порядке, предусмотренном ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
|
|
|
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования департамента, исходил из того, что пени за период с 26.01.2007 по 25.06.2007 начислены неправомерно, так как автошколе на срок до 25.06.2007 департаментом предоставлена отсрочка по внесению арендной платы. Руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал пеню в сумме 8615 руб. 66 коп. несоразмерной последствиям нарушения обязательства и уменьшил ее до 1723 руб. 13 коп. При этом суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для изъятия помещений из пользования автошколы в связи с тем, что соглашение о расторжении договора аренды от 04.07.2006 не оформлено в установленном законом порядке и названный договор нельзя считать прекращенным...
Суд апелляционной инстанции признал отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований в части обязания ответчика возвратить арендуемое помещение истцу и взыскания процентов противоречащим имеющимся в деле доказательствам и действующему законодательству и удовлетворил требования департамента в указанной части.
|
|
|
Ссылка заявителя на то, что изъятие у него спорного помещения возможно только после государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, отклоняется, так как действующее законодательство не содержит положений о заключенности соглашения о расторжении договора аренды с момента его государственной регистрации..."
12.3. Вывод из судебной практики: Уведомление о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, является основанием для внесения записи в ЕГРП о его прекращении.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 06.03.2008 N 3051/08
"...В соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Комитет письмом от 16.03.2004 N 623 уведомил Чернышева В.В. о прекращении договора аренды с 17.06.2004. Регистрирующий орган на основании указанного уведомления 10.11.2004 зарегистрировал прекращение действия договора от 25.02.1999 аренды земельного участка.
Поскольку арендодатель направлял арендатору уведомление о прекращении действия указанного договора аренды, требования пункта 2 статьи 610 Кодекса соблюдены, суд не нашел правовых оснований для признания недействительной государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка..."
Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2007 N КГ-А40/9305-07
"...С учетом установленных обстоятельств дела и требований закона первая инстанция пришла к выводу, что условия договора аренды от 12 мая 1999 года, письменное уведомление Департамента имущества города Москвы от 30 сентября 2004 года о прекращении договора аренды являются надлежащими документами, подтверждающими факт прекращения арендных отношений и что ответчик документально не подтвердил основания для отказа в регистрации расторжения договора аренды N 06-00266/99 от 12 мая 1999 года нежилого помещения по адресу: г. Москва, 2-й Павловский пер., д. 20, тогда как в силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия возлагается на орган, принявший оспариваемое решение (л.д. 63 - 65).
Таким образом положения п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к случаям расторжения договора по соглашению сторон и регламентируют форму такого соглашения.
Однако из п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора возможно не только по соглашению сторон, но и в ином порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Такой специальный порядок предусмотрен, в частности, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Поскольку судом первой инстанции установлено, что договор аренды недвижимого имущества от 12 мая 1999 года N 06-00266/99 прекращен (расторгнут) не по соглашению сторон, а в ином предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации порядке, содержащийся в решении суда вывод о достаточности представленных ДИгМ документов для проведения государственной регистрации прекращения (расторжения) упомянутого договора аренды является обоснованным..."
Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2007 N КГ-А40/7301-07
"...Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В данном случае таким документом является уведомление о прекращении договора аренды в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
12.4. Вывод из судебной практики: Если договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ), то для государственной регистрации соглашения о его расторжении предоставления кадастрового плана данного земельного участка не требуется, если в соглашении сведения об участке указаны в том же объеме, что и в договоре.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2010 N КГ-А41/14683-09 по делу N А41-8472/09
"...01.08.2008 г. между Министерством имущественных отношений Московской области, Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и ЗАО "Тил" заключено соглашение от 01.08.2008 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.1998 N 39001-Z.
Судами установлено, что Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области с заявлением о государственной регистрации соглашения от 01.08.2008 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.1998 г. N 39001-Z.
24.11.2008 г. Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, ссылаясь на абзацы 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, сообщением от 24.11.2008 г. N 14/044/2008-331 отказало заявителю в государственной регистрации указанного соглашения о расторжении договора в связи с тем, что из поступивших на государственную регистрацию документов не представляется возможным определить, в отношении какого объекта заключено соглашение, что не соответствует п. 3 ст. 607, ст. 452 ГК РФ, а также, что не представлен кадастровый паспорт земельного участка, что не соответствует п. 1 ст. 17 Закона о регистрации. Кроме того, заявителем не были представлены документы, подтверждающие полномочия генерального директора ЗАО "Тил" Королева В.В., учредительные документы ЗАО "Тил" или их нотариально удостоверенные копии, а также Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц по ЗАО "Тил" (т. 1, л.д. 20 - 21).
Считая, что данный отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области является незаконным, Министерство имущественных отношений Московской области обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г. был заключен до введения процедуры проведения государственного кадастрового учета, то есть до принятия Федерального закона Российской Федерации от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Из договора аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г. усматривается, что в последнем определена площадь земельного участка, а также земельный участок обозначен в границах на ситуационном плане, являющемся неотъемлемой частью указанного договора.
С учетом указанных обстоятельств кассационная инстанция полагает правомерным вывод суда первой инстанции, указавшим на то, что договор аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г. был заключен и оформлен в соответствии с требованиями действовавшего на момент его заключения законодательства, что подтверждается его государственной регистрацией в Московской областной регистрационной палате 08.07.1998 за N 50-01.14-1.1998-317.1.
Как следует из материалов дела, соглашение от 01.08.2008 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.1998 г. N 39001-Z заключено в соответствии с требованиями ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в той же форме, что и договор аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г., в связи с чем в нем указаны сведения о земельном участке в том объеме, который имел место на момент государственной регистрации договора аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г. в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент его регистрации.
Кассационная инстанция не может также согласиться с выводом арбитражного апелляционного суда о правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации соглашения от 01.08.2008 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.1998 г. N 39001-Z ввиду непредставления Минмособлимуществом на государственную регистрацию кадастрового паспорта (плана) земельного участка, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 16.07.1998 г. N 39001-Z, с указанием его кадастрового номера.
Изложенное, по мнению кассационной инстанции, свидетельствует о том, что приведенные в договоре аренды земельного участка N 39001-Z от 16.07.1998 г. характеристики (данные) о предмете сделки позволяют идентифицировать земельный участок, указанный в соглашении от 01.08.2008 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 16.07.1998 г. N 39001-Z..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 393; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!