Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договоры на условиях, предусмотренных в нем. Но если на момент заключения предварительного договора лицо не является собственником имущества, которое предполагается сдать в аренду, возникают сомнения в том, получит ли оно титул собственника на это имущество к моменту заключения основного договора. В противном случае лицо не сможет выполнить своих обязательств по предварительному договору.
9.1. Вывод из судебной практики: Вопрос о действительности предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды, решается судами по-разному.
Позиция 1. Предварительный договор аренды действителен, даже если на момент его заключения будущий арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды.
Судебная практика:
Примечание: Данный вывод из судебной практики основан на позиции Президиума ВАС РФ, содержащейся в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Она заключается в том, что предметом предварительного договора является обязательство сторон о заключении будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий госрегистрации, регистрировать не нужно.
|
|
|
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07
"...При этом суд исходил из следующего: поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, в силу статьи 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя принудить к этому в судебном порядке, то общество "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" не вправе было заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.
Данная позиция суда ошибочна, так как не основана на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
|
|
|
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Основной договор аренды сторонами был заключен, поэтому соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное не подлежало..."
Определение ВАС РФ от 03.04.2009 N ВАС-402/09 по делу N А41-К1-13707/07
"...Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку правовым последствием заключения предварительного договора является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, согласно ст. 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, ответчик не вправе был заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.
|
|
|
Данный вывод суда ошибочен, т.к. не основан на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
|
|
|
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения..."
Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2009 N КГ-А40/6995-09 по делу N А40-83836/08-23-767
"...Обращаясь с исковым требование, истец сослался на то, что договор является ничтожным, как заключенный с нарушением требований закона, ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что на момент заключения договора ответчик не являлся собственником недвижимого имущества.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление приняты на основании всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда о применении норм материального права соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального права и норм процессуального права не установлено.
Довод кассационной жалобы о том, что сторона, намеренная в будущем осуществить передачу или отчуждение имущества должна обладать полномочиями по распоряжению указанным имуществом, основан на нормах ст. ст. 219, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих арендные отношения и касающихся вопросов распоряжения имуществом. Однако предварительный договор не является договором аренды, временное владение и пользование имуществом в качестве предмета в этом договоре не указано..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.04.2007 N Ф08-2199/2007
"...Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что предварительный договор аренды от 27.09.2004 N 2-30 является недействительным, поскольку на момент его заключения ООО "Грандайс" не являлось собственником нежилого помещения и не обладало правом распоряжения имуществом в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу приведенной нормы предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.
Заключая предварительный договор аренды, ООО "Грандайс" не распорядилось недвижимым имуществом, а приняло на себя обязательство после регистрации права собственности на вновь созданный объект заключить с истцом в будущем договор аренды.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием у ООО "Грандайс" права собственности на момент заключения договора неправомерен, статья 167 Кодекса не подлежит применению к спорным правоотношениям..."
Постановление ФАС Уральского округа от 18.02.2008 N Ф09-369/08-С6 по делу N А60-8834/2007
"...В обоснование встречных исковых требований общество "КИТ-Кэпитал" указало на то, что не являлось собственником спорных помещений, следовательно, предварительные договоры являются ничтожными в силу ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, между сторонами сложились фактические арендные отношения и общество "КСК" обязано было производить оплату за пользование помещениями. Перечислив 432000 руб. платежным поручением от 09.08.2006 N 40 с указанием назначения платежа: "за аренду по счету от 02.08.2006 N 4043 за сентябрь", общество "КСК" подтвердило, что перечисленная сумма является платой за фактическое использование помещений.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя встречный иск общества "КИТ-Кэпитал" в части признания предварительных договоров недействительными (ничтожными), исходил из того, что предварительные договоры соответствуют требованиям, установленным ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако недействительны (ничтожны) в силу того, что общество "КИТ-Кэпитал" не являлось собственником спорных помещений, и в обоснование указанного вывода применил положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда апелляционной инстанции в части признания предварительных договоров недействительными (ничтожными) являются ошибочными в связи с тем, что предварительные договоры, по которым стороны обязались в будущем заключить договоры аренды, не являются сделками с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, к правоотношениям сторон по предварительным договорам не подлежали применению положения об аренде, содержащиеся в гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении встречного требования общества "КИТ-Кэпитал" о признании предварительных договоров недействительными (ничтожными) следует отказать..."
Позиция 2. Предварительный договор ничтожен, если на момент его заключения арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды.
Судебная практика:
Примечание: Данная позиция основывается, в частности, на том, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, но если арендодатель по предварительному договору не является собственником объекта аренды, то он не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.10.2007 N Ф04-6926/2007(38909-А45-16)
"...На момент заключения предварительного договора аренды ООО "Фараон" собственником недвижимого имущества, выступающего предметом предварительного договора аренды, не являлось, соответственно, правом по распоряжению данным имуществом не обладало.
Следовательно, предварительный договор аренды N 684 в части передачи помещений во временное пользование (пункт 1.5) является недействительным (ничтожным). Указанный договор аренды мог быть заключен без включения в него пункта 1.5, признанного недействительным, в связи с чем данный пункт не влечет недействительности прочих частей договора.
Данные выводы суда заявителем не оспариваются..."
Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006, 17.04.2006 N КГ-А41/3101-06
"...В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено судами и не оспаривается сторонами, ООО "ИКЕА МОС" на момент подписания оспариваемого соглашения не являлось собственником подлежащего передаче в аренду помещения, что также следует из условий оспариваемого соглашения.
Поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции считает, что ООО "ИКЕА МОС" не вправе было заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.
Однако ошибочность выводов судов о соответствии требованиям закона оспариваемого соглашения в части обязательства заключить в будущем договор аренды не привела к принятию неправильных судебных актов по заявленному предмету иска, поскольку вопросы действительности договора не влияют на его заключенность..."
Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2005 N КГ-А40/5563-05
"...Между тем согласно ст. 131 ГК РФ права ответчика на недвижимость по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве должны быть зарегистрированы. Однако, поскольку сведений о такой госрегистрации сторонами не представлено, то ответчик был не вправе распоряжаться недвижимостью путем подписания предварительного договора ее аренды, который в силу этого ничтожен..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2008 по делу N А65-12856/2007-СГ2-20
"...В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязанность сторон в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг на условиях, согласованных в предварительном договора. При уклонении стороны от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключения договора, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если ни одна из сторон до истечения срока, согласованного сторонами для заключения основного договора, не обратится к другой стороне с предложением о заключении договора.
Из текста предварительного договора следует, что стороны обязались заключить краткосрочный договор аренды в случае начала истцом торговой деятельности до даты государственной регистрации основного договора, основной договор аренды на условиях, согласованных сторонами в проекте, прилагаемом к предварительному договору.
Поскольку в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, ни основной, ни краткосрочный договор аренды не мог быть заключен до государственной регистрации права собственности ответчика на реконструируемый объект..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2008 N А05-7418/2007
"...Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, пришли к выводу о ничтожности предварительного договора, сославшись на то, что он заключен с нарушением статей 608, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды сочли установленным, что на момент заключения предварительного договора предприниматель не являлся собственником подлежащего передаче в аренду имущества и не имел права арендатора имущества, которые предоставил бы ему собственник...
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 361; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!