ГОСТ Р 56192—2014. Услуги содержания общего имущества в многоквартирных домах. Общие требования
В ГОСТ Р 56192—2014 установлены общие требования к порядку содержания имущества многоквартирного дома. Вот основные моменты, на которые необходимо обратить внимание.
Первое. В ГОСТе дано точное определение текущего ремонта. Согласно ГОСТу ремонт считается текущим, если он затрагивает не более 30 % от объема ремонтируемой части многоквартирного дома. Текущее содержание дома предполагает профилактические действия, поддерживающие многоквартирный дом и его элементы в нормативном состоянии, а также обеспечивающие комфортное проживание в доме.
Второе. В ГОСТе подчеркивается, что текущий ремонт может выполняться как управляющей организацией самостоятельно, так и с привлечением третьих лиц.
Третье. Если на дом отсутствует техническая документация, то управляющая организация обязана ее восстановить. Это касается и тех случаев, когда документация не была передана прежней управляющей организацией.
Четвертое. Состав планируемых работ формируется 1) по итогам осмотра общего имущества, 2) в соответствии с составом работ, приведенным в Приложении к ГОСТу 56192—2014 . Состав работ оформляется в план и перечень работ. На основании плана и перечня работ устанавливает график объема и периодичности работ. Утверждают план, перечень работ, а также график, собственники помещений в доме.
Пятое. Работы в рамках текущего содержания дома осуществляются в рабочее время и в рабочие дни. Об этом сказано в п. 4.9 ГОСТа .
|
|
|
Шестое. Собственники должны платить за содержание жилья таким образом, чтобы собранных средств хватило на выполнения работ по текущему содержанию и ремонту.
Седьмое. С лицевого счета многоквартирного дома средства могут быть списаны только при наличии акта выполненных работ.
Восьмое. На фасад многоквартирного дома должен быть составлен паспорт. Управляющая организация должна разместить на фасаде табличку с номером дома.
Важные правовые позиции судов
Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. «О свободе договора и ее пределах»
П.п. 2–4: Устанавливают критерии отнесения норм законодательства к императивным или диспозитивным.
П. 8: Злоупотребление правом стороной договора является основанием для отказа в судебной защите нарушенных прав такой стороны.
П. 9: Вводится защита слабой стороны договора, которая может потребовать либо расторжение договора, неоправданно ущемляющего права, либо не применять соответствующие положения договора (В п. 10 Постановления указаны принципы определения слабой стороны договора).
П. 11: Договор толкуется в пользу контрагента то стороны, которая подготовила проект договора.
|
|
|
Постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/20 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
П. 1: Права собственников могут быть ограничены только федеральными законами. Иные акты применению не подлежат.
П. 45: Иск в рамках ст. 304 ГК можно предъявить не только в случае, когда права и законные интересы собственника имущества нарушены, но и в случае, если есть реальная угроза нарушения прав и законных интересов.
П. 66: Определен момент возникновения права общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Указано, что земельный участок переходит собственникам помещений в доме бесплатно и без дополнительных решений органов власти.
П. 67: Если право общей собственности на земельный участок не возникло, то собственником является муниципальное образование или государство. В этом случае собственники помещений в доме признаются законными владельцами участка и могут защищать свое владение в соответствии со ст. 305 ГК.
Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора»
П. 3: Суд указал, что расторжение договора прекращает обязанности, которые являются предметом договора. Однако обязанности, которые вытекают из расторгнутого договора, но которые по своей природе подлежат применению после расторжения договора, продолжают применяться (гарантийный срок и т. п.).
|
|
|
Информационное письмо ВАС РФ от 21.12.2005 г. № 104
П. 1: Расторжение договора не лишает права требовать возврата основного долга, а также имущественных санкций, связанных с ненадлежащим исполнением договора (неустойка).
П. 2: Односторонний отказ от договора возмездного оказания услуг не означает, что заказчик не должен оплатить расходы исполнителя, которые тот понес в счет услуг, не оказанных на момент расторжения договора.
П. 5: Если исполнитель лишился лицензии за действия, за которые отвечает самостоятельно, то это не является основанием для отказа заказчику в праве требовать оплату убытков, возникших из-за невозможности исполнить условия договора.
Информационное письмо ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»
П. 1: Пропуск срока для передачи спора по протоколу разногласий (ст. 445 ГК) не является бесспорным основанием для отказа в иске. Иск рассматривается, если ответчик не возражает.
|
|
|
П. 2: Понуждать к заключению публичного договора может только контрагент лица, для которого заключение договора является обязательным. Само лицо, для которого заключение договора обязательно, обратиться с аналогичным иском не может.
П. 5: Конклюдентные действия могут рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор.
П. 10: Если подрядчик нарушил срок работ или превысил смету, то это может быть основанием для расторжения договора подряда.
Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
П. 1: Положения гражданского законодательства толкуются только с учетом основных принципов, изложенных в ст. 1 ГК. В том числе должно учитываться требование о добросовестности участников оборота, а также недопустимость извлечения выгоды из недобросовестного или незаконного поведения.
П. 7: Злоупотребление правом (ст. 10 ГК) является основанием для признания сделки недействительной.
П. 8: Сделка, совершенная в обход закона, может быть признана недействительной на основании ст. 10 ГК.
П. 12: Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Вина в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано иное.
П. 13: Если использованы новые материалы для устранения вреда, причиненного третьим лицом, и применение таких материалов повышает стоимость имущества, то это не является основанием для отказа в возмещении убытков.
П. 14: Если лицо, которое нарушило право, получило в результате этого доходы, то пострадавшее лицо может требовать упущенную выгоду в размере, не меньше размера полученных доходов.
П. 29: Уклонение участников юридического лица (например ТСЖ) от управления, конфликт между участниками, невозможность создания органов управления — все это может быть основанием для ликвидации юридического лица по заявлению участника или учредителя.
П. 38: Замощение земельного участка не является самостоятельной недвижимой вещью и является частью участка.
П. 40: Право собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает независимо от создания ТСЖ или членства в нем.
П. 41: К отношениям собственников общего имущества нежилого здания по аналогии применяются нормы ГК и ЖК, регулирующие общее имущество многоквартирного дома.
П. 50: К сделкам относятся в том числе выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете и односторонний отказ от договора.
П. 63: Юридически значимые сообщения направляются: для физических лиц — по месту жительства или пребывания, по месту, указанному лицом; для юридических лиц — по месту регистрации. Лица несут риск последствий неполучения сообщений, направленных по указанным адресам. Сообщение считается доставленным, если оно было направлено по указанным адресам. Если адресат получил сообщение, то он не может ссылаться на то, что оно направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме.
П. 65: Юридически значимое сообщение может быть направлено любым способом (электронная почта, факс и т. д.), если конкретный способ позволяет установить кому направлено сообщение и от кого.
П. 67: Юридически значимое сообщение считается доставленным и в том случае, если адресат уклонился от получения сообщения на почте, а также иным образом отказался ознакомиться с сообщением.
П. 70: Заявление о недействительности сделки не применяется, если лицо, делающее такое заявление, действует недобросовестно, в том числе, если из поведения такого лица после заключения сделки давало основания третьим лицам полагаться на действительность сделки.
П. 73: Если сделка нарушает требования закона, то она является оспоримой. Исключения должны быть прямо установлены законом. Например, для публичной сделки исключение установлено ст. 426 ГК.
П. 74: Если сделка нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы или на права и интересы третьих лиц, то сделка является ничтожной. Договор, который противоречит сущности данного вида договора, как она следует из закона, может быть признан ничтожным.
П. 75: Под публичными интересами понимаются: интересы неопределенной группы лиц, обороны и безопасности государства, охраны окружающей среды. Если условие договора нарушает прямой запрет, установленный в законе, то такое условие является ничтожным. Если сделка нарушает права публично-правового образования, то само по себе это не означает нарушение публичных интересов.
П. 89: Если сделка совершена лицом, у которого отсутствует лицензия в ситуациях, когда она требуется по закону, то сделка не может быть признана недействительной. Однако это является основанием для расторжения договора и возмещения убытков.
П. 99: Установлены условия признания сделки недействительной, если сторона договора при заключении договора была обманута.
П. 104: К решениям общего собрания дома применяются положения ГК только в части, не противоречащей ЖК.
П. 109: Дано определение существенных неблагоприятных последствий, при наличии которых собственник может оспаривать решение общего собрания.
Постановление Пленума ВС РФ от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»
П. 2: Обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, которые не участвуют в обязательствах.
П. 9: Расходы по исполнению обязательства несет должник. Это не касается расходов кредитора, связанных с принятием исполнения.
П. 11: Сторона публичного договора, для которой заключение договора было обязательным, не может в одностороннем порядке отказаться от договора.
П. 14: При одностороннем отказе или изменении договора сторона, принявшее соответствующее решение, должна действовать разумно и добросовестно, учитывать права и законные интересы другого лица. Если это требование нарушено, то отказ может быть признан ничтожным.
П. 17: Кредитор может отказаться принимать частичное исполнение. Однако если речь о денежном исполнении, то кредитор обязан принять частичное исполнение.
П. 20: Право третьего лица на исполнение обязательства за должника (ст. 313 ГК) не требует обязательного оформления.
П. 37: Разъясняется порядок погашения долга по ст. 319 ГК.
П.п. 39–41: Разъясняется порядок зачета средств должника по ст. 319.1 ГК.
П.п. 57–58: Разъясняется порядок применения правил о приостановлении встречного предоставления (ст. 328 ГК).
Информационное письмо ВАС от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»
П. 1: Если не достигнуто соглашение по все существенным условиям договора, то договор является незаключенным и не может быть признан недействительным.
П. 7: Если своими действиями стороны фактически подтверждают наличие договора, то отсутствие формально заключенного договора не принимается во внимание. В этом случае между сторонами действуют фактические договорные отношения.
П. 10: Если спор в отношении индивидуально-определенной вещи вытекает из договорных правоотношений, то лицо, требующее возврата вещи, не обязано доказывать свое право собственности.
П. 11: Если сторона настаивает на каком-либо условии договора, то такое условие считается существенным, даже если имеется диспозитивная норма на случай, если стороны не достигли соглашения.
Постановление Пленума ВС от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»
П. 3: Разъясняется понятие упущенной выгоды.
П. 4: Если истец не может доказать точный размер убытков, то суд не может отказать ему во взыскании убытков.
П. 5: Для взыскания убытков надо доказать: факт причинения убытков, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, причинно-следственную связь, вину. Ответственность может наступать не на основании вины, а на основании риска.
П. 8: Разъясняется, что понимается под понятием «непреодолимой силы».
П. 11: При расторжении договора размер убытков определяется в том числе с учетом риска изменения цены на товары, работы и услуги, которые являлись предметом договора. Такой риск несет сторона, по вине которой договор был расторгнут.
П. 15: Разъясняется порядок применения ст. 406.1 ГК, которая предусматривает механизм возмещения потерь стороны договора, не связанных с нарушением условий договора.
П. 19: Разъясняется, что понимается под добросовестным ведением переговоров, определяются обстоятельства применения ответственности за недобросовестное ведение переговоров.
П. 24: Предъявление требования об исполнении в натуре не лишает возможности требовать возмещение убытков, а также оплаты неустойки.
П. п. 28–36: Разъясняется порядок применения судебной неустойки, которая устанавливается в случае понуждения ответчика к исполнению в натуре.
П. 42: Взысканию подлежат либо проценты по ст. 395 ГК, либо неустойка.
П. 48: Проценты по ст. 395 ГК взыскиваются по день фактической оплаты средств, на которые начисляются проценты.
П. 49: Соотношение ст. 319 ГК и ст. 395 ГК.
П. 55: Соотношение двусторонней реституции и ст. 395 ГК.
П. 61: Не допускается увеличивать размер неустойки по долгу за жилищно-коммунальные услуги.
П. 65: Неустойка рассчитывается до момента фактического исполнения обязательств.
П. 68: Окончание срока действия договора не погашает требование об оплате неустойки.
П. 73: Перечислены основания, по которым суд вправе снизить размер неустойки.
П. 78: Допускается снижение судом в том числе законной неустойки.
Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»
П. 3: К отношениям по оплате коммунальных услуг применяется законодательство о защите прав потребителей.
П. 12: Плата за содержание жилья вносится независимо от факта пользования общим имуществом дома. Отсутствие письменного договора управления не освобождает от обязанности платить за жилищно-коммунальные услуги.
П. 13: К общему имуществу относится только то имущество, которое соответствует требованиям, указанным ст. 36 ЖК, ч. 1 ст. 290 ГК.
П. 16: Размер платы за содержание общего имущества, который утверждает общее собрание, должен обеспечивать содержание имущества в нормативном состоянии и быть разумным.
П. 17: Управляющая организация не может изменять размер платы по договору управления в одностороннем порядке.
П. 21: При неоказании или ненадлежащем оказании коммунальных услуг потребитель может требовать кроме перерасчета также оплату неустойки, возмещение убытков, денежной компенсации морального вреда и штрафа, определенного в рамках законодательства о защите прав потребителей.
П. 22: Факт предоставления ненадлежащих коммунальных услуг подтверждается не только актом, составленным исполнителем, но также любыми допустимыми доказательствами.
П. 27: Сособственники квартиры вправе заключить отдельные договоры управления и должны получить отдельные платежные документы.
П. 28: За несовершеннолетнего собственника помещения обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг несут его законные представители.
П. 29: Члены семьи собственника квартиры не несут обязанности по оплате взноса на капитальный ремонт дома.
П. 30: Плата за жилищно-коммунальные услуги вносится до 10 числа месяца, следующего за расчетным. При этом плата вносится до 10 числа включительно.
П. 32: Разъясняется порядок зачисления оплаты в случаях, когда не указан период оплаты, собственник не выбрал период оплаты.
П. 35: Определены условия, когда отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией признаются фактически сложившимися договорными отношениями.
П. 36: Последствия оплаты прежней управляющей организации после выбора новой организации.
П. 37: Пропуск по уважительным причинам срока обращения за перерасчетом по коммунальным услугам не является основанием для отказа в перерасчете.
П. 39: Размер пени, определенной по ч. 14 ст. 155 ЖК, может быть уменьшен судом.
П. 40: Определены случаи, когда отключение коммунальных услуг не допускается даже при наличии задолженности.
П. 41: Срок исковой давности по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 3 года и считается для каждого периода платежа самостоятельно.
Отдельные судебные решения
п. 4 Обзора практики ФАС УО от 17.04.2009 г.: Допускается требовать возврата неосновательного обогащения с лица, которое без законных оснований пользуется общедомовым имуществом.
Постановление 20.01.2014 № ВАС-17462/13: Арендатор не обязан платить за коммунальные услуги. Платить за коммунальные услуги — это обязанность арендодателя (см. также вопрос 5 в Обзоре судебной практике № 2 (2015 г.)).
Постановление Президиума ВАС РФ от 22.10.2013 № 1114/13: Никто не может извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13: Ограждение на земельном участке не может быть признано самостоятельным объектом недвижимости.
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.11.2013 № 9738/13: Принцип свободы договора является фундаментальным для гражданского права и может быть нарушен только по исключительным основаниям.
Определении ВС № 93-КГПР13—4: Средства, собранные управляющей организацией с одного дома, не могут быть потрачены на обслуживание другого дома.
вопрос 4 в Обзоре судебной практике № 2 (2015 г.): Платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги должен наниматель, а не собственник.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 702; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!