Ремонт в квартире. Когда его обязана делать управляющая организация?
Любой многоквартирный дом «состоит» из двух частей: жилых или нежилых помещений и общедомового имущества. За ремонт общего имущества отвечает управляющая организация, за ремонт квартиры — собственник. Но есть случаи, когда управляющая организация обязана отремонтировать квартиру собственника. Когда это возможно?
Элементы общего имущества дома и квартира взаимосвязаны. Одно не может функционировать без другого. Вот почему суды расценивают квартиру как главную вещь, а общее имущество — как принадлежность (ст. 135 ГК ).
Управляющая организация отвечает за общедомовое имущество (ч. 2 ст. 162 ЖК ): крыши, стены, лестничные площадки, инженерное оборудование и т. д. Если квартире собственника причинен вред ненадлежащим содержанием общего имущества дома, то собственник может требовать возмещение.
Согласно ст. 1064 ГК возмещение вреда можно требовать при наличии следующих обстоятельств:
1) вред;
2) незаконные действия причинителя вреда;
3) вина;
4) причинно-следственная связь между вредом и незаконными действиями.
Итак, если управляющая организация причинила вред квартире собственника, то можно требовать возмещения вреда, в том числе в форме ремонта. Типичные ситуации, когда квартире наносится ущерб из-за управляющей организации:
1) протекает крыша дома из-за чего протекает потолок в квартире;
2) из-за щелей в стене дома повреждаются внутренние стены квартиры;
|
|
|
3) вентиляция работает некачественно из-за чего образуется плесень, отклеиваются обои.
Во всех этих и аналогичных случаях надо требовать возмещение вреда. При этом собственнику придется:
1) доказать факт вреда (составляете акт осмотра имущества),
2) незаконные действия управляющей организации (проверяете обязанности организации по Минимальному перечню, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 );
3) причинно-следственную связь (лучше всего это можно доказать заключением экспертизы).
Вину управляющей организации доказывать не надо. К управляющей организации требование о наличии вины не предъявляется. В соответствии со ст. 401 ГК вина не учитывается для привлечения к ответственности управляющей организации. То есть ответственность организации возникает даже без вины.
Жильцы засорили канализацию? Управляющая организация не отвечает
Собственники квартир уже привыкли к мысли, что за содержание дома отвечает управляющая организация. Состояние подъездов, работоспособность инженерных сетей, чистота придомовой территории — все это зона ответственности организации. Однако на практике возникают спорные ситуации, когда ненадлежащее состояние дома вызвано действиями самих собственников квартир.
|
|
|
Например, лампочку в подъезде может разбить собственник квартиры, а не случайно попавшие в подъезд хулиганы. Засор в общедомовой инженерной сети также часто вызывается действия жильцов. Возникает вопрос: несет ли в подобных случаях управляющая организация ответственность за содержание дома?
В судебной практике сделан вывод, что неправомерные действия собственников не снимают ответственность с управляющей организации (Постановление 18 ААС от 15.04.2014 по делу № А76—6230/2013 ). Исключения составляют случаи, когда управляющая организация предприняла все необходимые меры для устранения нарушения (например, уведомила собственников о необходимости устранить нарушение).
Например, если управляющая организация предупредит собственников о том, какие вещества, предметы нельзя сбрасывать в систему канализации, будет проводить плановые осмотры, но при этом канализация засорится по вине собственника, то управляющая организация за последствия такого засорения отвечать не будет.
Можно ли привлечь к ответственности за подделку протокола общего собрания?
Протоколы общего собрания многоквартирного дома — очень важные документы. Именно протоколом закрепляется решение собрания по выбору управляющей организации, определению тарифов на содержание дома и по многим другим вопросам, от которых зависит размер платы за ЖКХ. Вот почему так высок соблазн для недобросовестных организаций подделывать решения собраний. Типичная ситуация: организация подделывает протокол собрания, назначая себя управляющей организацией. Как быть в подобных ситуациях?
|
|
|
До 2015 года протоколы не считались официальными документами. Это означало, что решение, якобы принятое собственниками квартир и отраженное в протоколе, можно было обжаловать в суде только в гражданском порядке. Этого управляющие организации боялись не сильно. Однако с 2015 года протокол признан официальным документом (п. 1 Письма Минстроя РФ от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04) . Почему это важно?
За подделку официальных документов предусмотрена уголовная ответственность (ст. 327 УК ). Пока протокол собрания не признали официальным документом, нельзя было привлечь к уголовной ответственности лиц, виновных в подделке. Теперь же это возможно. Узнали о протоколе собрания Вашего дома, но уверены, что собрания не было? Обращайтесь в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.
Помните еще вот о чем. Протокол собрания должен быть оформлен в соответствующем порядке. Такой порядок предусмотрен Приказом Минстроя от 25.12.2015 № 937/пр . Если требования к протоколу не соблюдены, то это не означает, что он поддельный. Однако это дает право собственнику оспаривать в суде решение собрания, закрепленное протоколом.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 329; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!