Обязаны ли собственники нежилых помещений платить за содержание общего имущества, если они его не используют?
Платить за жилищно-коммунальные услуги мало кто хочет. Но больше других сопротивляются собственники нежилых помещений в доме. Для этого у них есть оправдание: некоторыми элементами общего имущества они не пользуются (например, лестничными площадками, дверями в подъезде), а некоторые элементы содержат сами (подметают земельный участок рядом с крыльцом). Кстати, подобную же позицию занимают иногда и собственники жилых помещений («мы не пользуемся лестничной площадкой в соседнем подъезде, так почему ее должны содержать?»).
Позиция таких собственников ошибочна. Когда вы приобретаете помещение в доме, то получаете право собственности не только на это помещение, но и на общедомовое имущество (стены, крыши, те же лестничные площадки). Это норма закона, возникновение права собственности на эти объекты ни от чего иного не зависит, только от назначения объекта: обслуживает больше двух помещений в доме — общее имущество. Содержать общее имущество должны собственники всех помещений в доме (ст. 39 ЖК ). Поэтому неважно, что каким-то имуществом собственник не пользуется (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2012 №Ф01—92/12 ,п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 ).
А как быть, если собственник сам убирает? Это тоже не позволяет отказаться от оплаты услуг управляющей организации. В одном доме может быть только один способ управления. Выбрать можно управляющую организацию, ТСЖ или непосредственное управление. Когда собственник сам убирает лестничную площадку или подметает придомовую территорию — это непосредственное управление. Но если общее собрание дома выбрало управляющую организацию, то никакого непосредственного управления уже не может быть. Все равно продолжаете убираться? Это Ваше право, но это не снимает обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
|
|
|
Должны ли учреждения нести бремя содержания имущества как и собственники?
Почти в каждом доме на первых этажах находятся нежилые помещения. Зачастую в таких помещениях располагаются государственные или муниципальные учреждения культуры, образования или здравоохранения. В этом случае возникает спорная ситуация: должны ли учреждения платить за содержание и ремонт общедомового имущества.
Учреждения полагают, что платить не обязаны. Ведь помещения не находятся у них в собственности и переданы в оперативное управление. Эта позиция не устраивает управляющие организации и собственников квартир: добраться до учредителя-собственника помещений (как правило, это органы власти) очень сложно, проще иметь дело с учреждениями.
В законодательстве нет однозначного решения этой проблемы. С одной стороны, бремя содержания общего имущества возложено на собственников квартир (ст. 39 ЖК РФ , ст. 209 ГК РФ ). С другой стороны, право оперативного управления — это ограниченное вещное право, то есть тоже самое право собственности, за отдельным исключениями (нельзя продавать имущество без согласия собственника и т. д.).
|
|
|
В судебной практике по этому вопросу сложилась устойчивая практика: учреждения, которые владеют помещениями в многоквартирном доме на праве оперативного управления, обязаны платить за содержание и ремонт общего имущества так же, как и остальные собственники в доме.
Такой вывод ранее был сделан в арбитражной практике (Постановление 17 ААС от 05.03.2012 №А50—13606/2011 ). А затем получил закрепление в судебной практике ВС РФ, см. Определение от 13.10.2015 № 304-ЭС15—6285 .
Можно ли не платить за ЖКУ, если договор управления признан недействительным?
Договор считается недействительным тогда, когда нарушает закон. Например, в законе сказано, что договор управления заключается только на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Не было общего собрания? Тогда заключенный договор признают недействительным.
|
|
|
Недействительность означает, что договор не породил тех правовых последствий, на которые был рассчитан. У сторон такого договора не возникает ни прав ни обязанностей. Поэтому возникает интересный вопрос: а надо ли платить управляющей организации за оказанные услуги, если договор управления был признан недействительным? Например, вы заключили договор управления, организация полгода управляла домом, а затем договор был признан недействительным. Надо платить за работу организации в течение полугода?
Да, платить необходимо (см. например Определение ВАС РФ от 01.11.2013 № ВАС-15135/13 , от 30.10.2012 № 8714/12 ). Объясняется это так. Обязанности возникают либо из закона, либо из договора (ст. 307 ГК ). Для каждого собственника квартиры законом установлена обязанность содержать общее имущество дома (ст. 39 ЖК ). Поэтому, даже если договор признан недействительным, обязанность платить основывается на норме закона.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 520; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!