Является ли договор управления публичным договором?
Если договор является публичным, то организация обязана его заключить. Например, договор на оказание медицинских услуг — публичный, поэтому больница не может отказать в заключении такого договора. Но как обстоят дела с договором управления домом? Можно ли заставить управляющую организацию заключить договор?
Выбрать управляющую организацию не общем собрании дома и подписать договор управления — различные процедуры. Пока не будет подписан договор управления, организация не становится обязанной перед жильцами. Даже если вы выбрали на собрании управляющую организацию, это не дает право требовать уборку подъезда от организации. Нужно сначала заключить договор. Вот почему важно определить, является ли договор управления домом публичным (ст. 426 ГК РФ ).
В судебной практике встречаются решения, когда суды признают договор управления публичным. Например, Постановление 14 ААС от 29.05.2012 № 14АП-2840/12 . Однако согласиться с этим нельзя.
Во-первых, договор управления не содержит всех необходимых признаков публичного договора, указанных в ст. 426 ГК РФ . Например, цена договора определяется не по категориям потребителей, а по домам. Другими словами, цена договора различается для каждого дома. А ведь основной признак публичного договора — одинаковые условия для всех потребителей.
Во-вторых, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17635/11 был сделан важный вывод: договор управления является самостоятельным видом договора. Это предполагает, что к договору нельзя применять общие требования гражданского законодательства до того, как были применены нормы жилищного закона. Но из Жилищного кодекса РФ не следует, что договор управления является публичным.
|
|
|
Что это означает для собственников? Нельзя заставить управляющую организацию подписать договор управления. Вот почему важно предварительно узнать, будет ли организация заключать с жильцами договор. Если не будет, то на собрании дома надо выбрать другую организацию. В противном случае собственники потратятся на проведение общего собрания, выберут управляющую организацию, а заключить договор управления не получится, а значит деньги на собрание были потрачены зря.
Какие существенные условия должны быть включены в договор управления?
В любом договоре должны быть существенные условия. Почему это важно? Если в договоре нет существенных условий, то такой договор считается незаключенным. Другими словами, нет в договоре существенных условий — нет и договора, не возникает правовых последствий. Например, нет в договоре управления домом существенных условий — нет и договора управления, не возникает у собственников обязанности платить по договору, а управляющая организация не должна проводить работы и оказывать услуги в отношении многоквартирного дома.
|
|
|
К существенным относят условия договора, которые либо определены законом, либо те, на которых настаивают стороны соглашения. Общим существенным условием является предмет договора. В любом договоре, каким бы не был этот договор, должен быть указан предмет.
Предмет договора управления домом — это содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг собственникам квартир и оплата собственниками работ и услуг по содержанию имущества, коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ ).
Кроме того, в договоре управления обязательно должны быть существенные условия, указанные в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ .
Особое внимание надо обратить на то, что в договоре должен быть перечень общего имущества (Постановление 14 ААС от 18.07.2012 № 14АП-4462/12 ).
Важно учитывать, что существенные условия договора устанавливают только собственники. Например, не может устанавливать условия договора администрация города (Постановление 13 арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 № 13АП-23749/11 ).
|
|
|
Должны ли условия договора управления быть одинаковыми для всех собственников?
В многоквартирном доме могут быть помещения с самым разным статусом. Это могут быть жилые и нежилые помещения. В свою очередь нежилые помещения могут находиться как в доме, так и во встроено-пристроенном помещении. Жилые помещения могут находиться на верхних и нижних этажах, что предопределяет различный порядок пользования (например, жители первых этажей не пользуются лифтами, а у них в квартирах часто проходит разводка инженерных коммуникаций).
Эти различия объективно могут порождать необходимость включения в договор управления домом отличающихся условий. Так, например, собственники нежилых помещений могут требовать особый порядок оплаты услуг управляющей организации, а собственники помещений на первом этаже могут потребовать исключить содержание лифта из договора.
Однако в ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФоднозначно сказано, что договор управления должен содержать одинаковые для всех собственников помещений в доме условия.
В судебной практике исключение сделано только для собственников нежилых помещений (см. например Постановление 14 ААС от 29.05.2012 № 14АП-2840/12 ). Отклонения от общих правил допускаются только в рамках специфики нежилого помещения.
|
|
|
Что это означает для собственников квартир? Это означает, что договор управления домом не может содержать дискриминационных условий. Так, например, нельзя включать в договор управления условия, которые заставят собственников «больших» квартир нести бремя содержания больше, чем все остальные собственники. Но также собственники «больших» квартир, у которых есть большинство голосов на общем собрании, не могут переложить свое бремя ответственности за содержание дома на собственников «маленьких» квартир.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 790; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!