Метод предполагаемого использования

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенныхземельных участков, приносящих доход.При этом оценка рыночной стоимостиземельного участкаосуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемойземельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционногодохода за период владения землей и выручки от перепродажи участкаили единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяетсяпри оценке земельных участков предприятий добывающейпромышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод остатка

В общем случае метод остатка основывается на принципеостаточной продуктивности. Суть метода заключается вкапитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной изсопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов)известна.

Сравнительный подход.

Метод сравнения продаж.

Сущность метода состоит в определении стоимости земельногоучастка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых соцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающихразличия между ними. Расчетная рыночнаястоимость оцениваемого участка (Ср) определяется по формуле:

Ср = Цi ± Кij,

где Цi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка;Кij – величина корректировки цены продажи i-го сравнимогоучастка по j-параметру (фактору, элементу сравнения).

Метод выделения.

Данный метод определяет рыночную стоимость земельногоучастка как разницу между рыночной стоимостью всего объектанедвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями ивосстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Метод распределения

Метод распределенияоснован на определении соотношениямежду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений.Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части -стоимость зданий и стоимость земельного участка.Для каждого типа застройки земельного участка в конкретномрегионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли истоимостью сооружений.

Затратный подход.

Метод определения затрат на освоение

Метод определения затрат на освоениеприменяется при оценкенезастроенных массивов земли и позволяет определить общуюстоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельныеучастки, которые затем будут проданы.Из денежной выручки от продажи участков вычитаются всеиздержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и такимобразом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, еслинаиболее эффективным использованием является разделение земельногомассива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массивана отдельные участки - широко распространенная практика, посколькуспособствует более эффективному использованию земли. Проблемаопределения стоимости земли, предназначенной для разделения,является актуальной для любого растущего города или поселка иприменяется при массовой жилой или дачной застройке.

Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат навоспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитываютвеличину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всейинженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли,приходящейся на оцениваемый земельный участок).

Метод по условиям типовых инвестиционных контрактов

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционныхконтрактов используется для оценки городских земель в крупныхгородах. Стоимость земельного участка определяется как текущаястоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям инвестиционного контракта.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной арендыземельных участков, предоставляемых под строительство иреконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, следующий:

1-й этап.Определяется характеристика здания, планируемого длястроительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь,

этажность и т.п.).

2-й этап.На основе условий инвестиционного контрактарассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилыхплощадей. В г. Москве примерное соотношение в распределениипостроенных площадей зданий между городом и инвестором составляетв Центральном административном округе 30/70, за пределами данногоокруга - 20/80.

3-й этап.Определяется рыночная стоимость 1 м2 площадейжилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4-й этап.Определяется общая стоимость площадей здания,которые должны перейти городу после завершения строительства поусловиям инвестиционного контракта.

5-й этап.Уточняется ориентировочный срок реализацииинвестиционного проекта;

6-й этап.Определяется возможный период времени, необходимыйдля продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейтигороду после завершения строительства.

7-й этап.Рассчитывается ставка дисконтирования.

8-й этап.Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа внатуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-йэтап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральнойформе представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемогоземельного участка при отсутствии каких-либо обременении. При наличии обременении их стоимость вычитается изтекущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичнымобременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос существующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителейиз сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий идругие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством.

Задачи:

Задача 1.

Оценивается земельный участок площадью 0,89 гектара с недавно построенным зданием общей стоимостью 173 268 000 рублей. Продолжительность экономически полезной жизни здания - 90лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом).Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%. Площадьпомещений здания, сдаваемых в аренду 9 535 м2. Ставка арендной платы 5 600 рублей за м2 в год,потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы 5 310 000 рублей. Определитьстоимость земельного участка.

Ответ: 138 117 601

Задача 2.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.Площадь участка — 7 000 м2.Общая площадь сооружений – 6 300 м2.Полезная площадь сооружений (65%) – 4 095 м2

Расходы

Проектно-планировочные работы – 4 000 дол.

Грунтовые и дорожные работы - 5 дол./м2.

Всего: 7 000 x 5= 35 000 дол.

Электричество – 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение – 36 000 дол.

Канализация и дренаж – 50 000 дол.

Телефон – 7 000 дол.

Стоимость строительства 100 дол./м2, 100 x 6 300 = 630 000 дол.

Всего сумма расходов: 775 000 дол.

Доходы

Ставка арендной платы 10 дол./ м2 в месяц.

Потери от недозагрузки - 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода - 30% в год или 2,5% в месяц.

Период владения -4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения – 700 000 дол.

Задача 3.

Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка. Стоимость единого

объекта недвижимости составляет 130 000 долларов. На земельном участке имеется жилой домплощадью 3 000 кв. метров и гараж площадью 250 кв. метров. Стоимость воспроизводстваквадратного метра дома составляет 40 долларов, а одного метра гаража - 18 долларов. Общийустранимый физический износ равен 12 000 долларов, неустранимый физический износ – 6 000долларов, устранимый функциональный износ составляет -4 500 долларов.

Ответ: 28 000 долларов

Задача 4.

Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 80% от общей стоимостисобственности, а земли - в 20%, продолжительность экономической жизни зданий и сооружений -40 лет, ставка дисконта – 15 %,чистый операционный доход - 78 000 у.е. Рассчитайте стоимостьземли и зданий.

Ответ: 356 571,43; 104 000.

Задача 5.

На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100километров от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок площадью 0,06 гектара.Участок расположен в 8 километрах от железнодорожной станции, имеет электричество,водопровод, подъездную дорогу с твёрдым покрытием. Оценка проводится 15 октября текущего года. Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года посравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с третьим кварталом на 1%. Вбазе данных имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным участкам.

Элементы сравнения	№1	№2	№3	№4	№5	№6
Дата сделки (квартал)	2 кв.	3 кв.	3 кв.	3 кв.	2 кв.	1 кв.
Размер земельного участка	0,08	0,06	0,06	0,08	0,06	0,08
Местоположение (километров от железнодорожной станции)	3-5	3-5	6-10	3-5	6-10	6-10
Электричество	Есть	есть	нет	нет	есть	есть
Водопровод	Нет	есть	нет	нет	нет	нет
Наличие леса около участка	Есть	нет	нет	есть	есть	есть
Наличие подъездной дороги с твёрдым покрытием	Есть	есть	нет	нет	нет	есть
Цена продажи (рублей)	29 400	24 840	21 830	23 750	20 370	27 200

Задача 6.

Пример. Оцениваемый объект был недавно продан вместе с земельным участком за 200 000у.е. Сколько стоит земля под зданием?В базе данных имеются данные по продажам недвижимости в сопоставимой ценовой зоне.

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость здания
1	33011	178354
2	37840	205597
3	35364	192547

Задача 7.

Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого подстроительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на однуколонку составляют 35 400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейномуметоду, планируемый доход на инвестиции - 16%, срок экономической жизни - 9 лет, При анализеэксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением полученыследующие данные:

• в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;

• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней вгоду.

Задача 8

Решается методом остатка совместно с методом аналогий в определении затрат на приобретение прав на землю

Определить максимально допустимые для застройщика затраты на приобретение права аренды земельного участка под строительство жилого здания со следующими параметрами:

площадь возводимого здания составляет 3000 кв. м;

удельные затраты на строительство (с учетом всех видов затрат, включая: подготовку и осуществление строительства, оплату процентов за взятый кредит, консалтинг, обеспечение доходов застройщика и т.д.) составляют 500 дол. за 1 кв. м.

Иметь в виду, что аналогичное жилое здание (с равноценным земельным участком), но площадью 2700 кв. м было недавно продано на рынке жилых объектов за 1,35 млн дол.

Решение

1. Затраты на развитие:

В = 3000 кв. м х 500 дол ./кв. м = 1500000 дол.

2. Оценка стоимости завершенного развития — по аналогии:

А = 3000 кв. м / 2700 кв. м х 1350000 дол. = 1500000 дол.

3. Оценка допустимых затрат D на приобретение права аренды земельного участка методом остатка:

D = А - В;

D = 1500000 дол. - 1500000 дол. = 0.

Ответ: по условиям задачи застройщик не может выделить никаких средств (D = 0) на приобретение права аренды данного земельного участка.

[1]Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М.,Московская финансово-промышленная академия – 2005, 119 с.

[2]Мирзоян Н.В. Оценка стоимостинедвижимости. М.: Московская финансово-промышленная академия. 2005. – 199 с.

[3]Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

[4] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 241.

Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 401; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 12

Мы поможем в написании ваших работ!