Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли.

Лекция 5.

Оценка стоимости земельных участков[1]

Земля является основой жизни и деятельности человека, сферойпроизводства продовольствия, источником получения природныхресурсов и нематериальных благ. Любая деятельность человека –производственная, коммерческая или просто жизнедеятельностьнеразрывно связана с землей, которая используется какпространственная основа и средство производства в лесном и сельскомхозяйстве. Но земля является не только пространственной основой дляжизни и существования людей. Она является составным элементомбиосферы, местом размещения природных ресурсов или сосредоточенияприродных ресурсов, органически связанных с землей.

Отличительные особенности земельных участков от других

объектов оценки:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможносвободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможностьмногоцелевого использования земли.

3. Земельный фонд выступает основой формирования средыпроживания населения страны и обеспечивает экологическуюбезопасность. Поэтому государство регулирует использование землиодновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятияфизического и функционального износа, поскольку срок эксплуатацииземельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли,количество которой ограничено, со временем, как правило,увеличивается.

Рента – как основной фактор оценки земельного капитала

Виды земельной ренты:

- абсолютная рентапорождена монопольным правом на природный ресурс как объект, правом собственности, издержками хозяйственно-психологическими, а также налоговыми платежами;

- дифференциальная рента первого вида, которая повышает стоимость лучших и средних участков, отличающихся по местоположению и плодородию, на худших участках фиксируется лишь абсолютная рента;

- дифференциальную ренту второго вида создают те участки, которые обустроены, улучшены выше среднего уровня, как правило, она достается хозяйствующему субъекту, частично – землевладельцу, частично уходит через налоговые платежи в государственный бюджет.

Отрицательная стоимость земли - считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу. Иначе говоря, земля в процессе своей экономической жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делаетсявывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечныйнеистощимый источник дохода, стоимость которого со временем можеттолько возрастать.Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства,которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатацииприродных объектов их полезные свойства могут быть потерянывследствие разрушения или истощения природного ресурса - почвы,запасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшеговосстановления, вылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва,грунт) может быть подвержен различным негативным экологическимвоздействиям, которые могут привести к полной утрате его полезныхсвойств, например в случае химического или радиоактивногозагрязнения или деградации почвенного слоя в результатенеправильного хозяйствования.

В результате такого воздействия стоимость может принятьотрицательную величину. Отрицательная стоимость земли можетпоявиться на участках, подвергшихся деградации, химическому ирадиоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговойэрозии.Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землюпревышают приносимый ею доход.Земля может иметь отрицательную стоимость в следующихслучаях:

1. земельные участки обременены обязательствами повосстановлению нормального состояния окружающей среды,превышающими по затратам стоимость имущества после выполненияданных работ;

2. арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночнуюстоимость участка;

3. владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию(улучшение качества земли) или выполнение иных установленныхзаконом требований в размерах, превышающих стоимость имущества,свободного от таких обязательств.

Формы собственности на землю.

Выделяют 4 вида собственности на землю в России- государственная, муниципальная, частная и общая собственность.Государственная собственность разделяется на собственностьРоссийской Федерации и собственность субъектов РоссийскойФедерации. Формы собственности не равны между собой. Это восновном относится к государственной и муниципальнойсобственности. Земельные участки могут находиться в собственностихозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативовв качестве вклада в уставный капитал их участников и членов.

Имущественные права на землю.

По действующему в нашей стране земельному законодательствупредусматриваются следующие виды прав на землю:

• собственность;

• постоянное бессрочное пользование;

• пожизненное наследуемое владение;

• безвозмездное срочное пользование;

• аренда земельных участков;

• ограниченное пользование чужим земельным участком(сервитут).

Категории земельных участков.

В нашей стране для целей государственного регулированияземлепользования все земли в зависимости от их целевого назначенияподразделяются на семь категорий, для каждой из которыхустанавливается определенный правовой режим и виды разрешенногоиспользования земли.

Основными категориями земель являются:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,

paдиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечениякосмической деятельности, земли обороны, безопасно и земли иногоспециального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночнойстоимости проводится с использованием трех методологическихподходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке землимогут использоваться методы одного подхода или методы,представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объектаоценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболеетипичному виду использования объекта оценки и других. Рыночнаястоимость земли в первую очередь должна определяться по результатутого метода, который определяет цену в условиях обычного деловогооборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служатполучению дохода, происходит преимущественно покапитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случаебыло бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор долженбыть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынкеземельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболеенадежным способом определения рыночной стоимости земли являютсяметоды сравнительного подхода.

Сравнительный подход.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методовоценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки саналогичными объектами, в отношении которых имеется информация оценах сделок с ними.Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимостьоцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок сосхожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок сосхожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Всеметоды оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительногоподхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта наоснове цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщикрассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы насоответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектоввносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объектаоценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляетсяс методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценкипо сопоставимым продажам.Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавецхотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные икупленные объекты, то есть они должны быть уверены, что ценасправедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая изсторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный методоснован на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на моментпроведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельнымучасткам. В то же время часто проводится оценка и посопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов длясопоставления важно также учитывать и любые необычайныевоздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога приневыполнении условий кредитного договора, потребность в быстройкупле или продаже, изменение местных правил и т.д.Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены,выплачиваемые федеральными или местными органами власти приотчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку онимогут содержать элементы принуждения.

Доходный подход.

Под доходным подходом понимается совокупность методовоценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов отобъекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объектанедвижимости определяется его потенциальной способностьюприносить доход. Доходный подход используется при наличиирыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетомпринципов наилучшего и наиболее эффективного использования. Кметодам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода,относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а такжеметоды дисконтированных денежных потоков. При использованиидоходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов отвладения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества ивыручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затраткапитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день)общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным кданному подходу, основаны на достаточно простом соотношении:

где D - доход,R - норма или коэффициент капитализации.

Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходыраспределены во времени и могут существенно изменяться, а нормакапитализации или соответствующий мультипликатор зависят как отсостояния экономики и финансовой системы страны, системы правовыхгарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояниясамого рынка.

Затратный подход.

К затратному подходу относится совокупность методов оценкистоимости, основанных на определении затрат, необходимых длявоспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, сучетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат посозданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезностиоцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, чторазумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем заприобретение прав на земельный участок и строительство на неманалогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночнойинформации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.При оценке земли затратный подход используется в основном дляопределения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке(зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющейв стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практикеоценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ,продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку ииспользование природного ресурса применяется в качестве отправнойточки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые наперемещение, замещение или воссоздание природного объектарассматриваются как минимальная экономическая оценка природногообъекта и являются основанием для расчета компенсационных платежейдля физического возмещения теряемого природного объекта.Например, если в результате добычи полезных ископаемых,изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальнойвеличиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой илидеградированной почвы будут затраты на восстановление плодородияэтого участка (рекультивация) или повышение плодородия другогоучастка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельскогохозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты наподдержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий.Типичным примером воспроизводственных платежей, рассчитанных наоснове затратного подхода были ныне ликвидированные отчисления навоспроизводство минерально-сырьевой базы.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкогоиспользования, затратный подход содержит в себе принципиальноепротиворечие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса(объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку всоответствии с затратной концепцией он может получить. Так, лучшиечерноземные почвы требуют меньше затрат на подготовку ииспользование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок,расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же и сместорождениями полезных ископаемых - чем меньшеэксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Получаетсяпарадокс: чем выше качество природного объекта и меньше затраты наего эксплуатацию, тем меньше его стоимостная оценка, проведеннаяметодом суммирования затрат на его освоение. В городах складываетсяобратная картина - чем дороже работы по созданию инженернойинфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическим, топографическими особенностями или удаленностью отцентральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречиеограничивает применение затратного подхода к земле и природнымобъектам. К недостаткам затратного подхода также относится сложностьв условиях инфляции точного расчета стоимости затрат на создание ивоспроизводство даже небольшого объекта недвижимости.

Однако для получения ориентиров по минимальной стоимостиземель, занятых природными объектами, не имеющими рыночнойстоимости, например, городскими зелеными насаждениями. ВЕвропейских стандартах оценки данный подход рекомендуетсяиспользовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Методы оценки земельных участков[2].

Доходный подход:

- метод капитализации земельной ренты,

- метод предполагаемого использования;

- метод остатка.

Сравнительный подход:

- метод сравнения продаж,

- метод выделения,

- метод распределения.

Затратный подход:

- метод определения затрат на освоение;

- метод определения затрат на воспроизводство или замещение