Раздел 3 Выводы по решению научных и практических проблем в исследуемой области
Ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте) устанавливает, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
В период же действия договора аренды земельного участка собственники земельных долей имеют право выделить свою долю в натуре при определенных условиях. На основании п. 5 ст.11.2 ЗК РФ особенности выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения устанавливаются Законом об обороте. При регистрации прав выделяемого земельного участка органы кадастрового учета и государственной регистрации осуществляют такую регистрацию.
Выдел земельного участка сельскохозяйственного назначения представляет собой деятельность участника долевой собственности по совершению действий, определенных законодательством (1) запрос списка участников долевой собственности у администрации сельскохозяйственной организации; 2) извещение всех участников долевой собственности (в письменной форме или путем публикации в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ) 3) компенсация, подлежащая выплате участникам долевой собственности, в случаях, определенных законодательством РФ; 4) проведение землеустроительных работ по установлению и закреплению границ земельного участка в натуре; 5) регистрация права собственности), направленных на установление границ для земельной доли и преобразование ее в земельный участок с целью приобретения неограниченного правомочия по распоряжению данным земельным участком, предусмотренных ГК РФ, ЗК РФ и ФЗ об обороте, а также совершению иных действий, не противоречащих действующему законодательству.
|
|
|
Деятельность, осуществляемая при выделе земельного участка, представляет собой скорее совокупность кадастровых процедур и действий по постановке на кадастровый учет образованного в результате выдела земельного участка, чем узкоюридические действия. К настоящему времени лишь незначительное количество собственников выделили земельные доли сельскохозяйственного назначения в натуре.
Спор возникает при возникновении ситуации, когда земельный участок сельскохозяйственного назначения сдан в аренду, а собственник изъявил желание выделить свою долю в натуре. В настоящее время, для выдела земельного участка суды, применяя нормы п.4 ст. 11.2 ЗК РФ, гласящей, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов (за исключением случаев, предусмотренных законом), а также п.1 ст.13 Закона об обороте, в котором предусмотрено, что выдел земельного участка не должен противоречить требованиям, установленным ЗК РФ и п. 5 ст. 14 Закона об обороте устанавливающей норму, по которой участник долевой собственности, выразивший несогласие при проведении общего собрания на сдачу в аренду земельного участка вправе выделить свою долю и без согласия арендатора.
|
|
|
На практике не редки случаи, когда происходит выдел земельного участка в счет земельной доли сельскохозяйственного назначения без согласия арендатора собственником, проголосовавшем «за» сдачу участка в аренду.
Судебная практика в рассматриваемых спорах неоднозначна. Суды указывают, что согласие арендатора не требуется в случаях, если собственник выразил несогласие на сдачу в аренду участка. Существуют и решения, в которых указывается, что согласия арендатора земельного участка не требуется, а выдел происходит по правилам, определенным ст. 13 Закона об обороте, предусматривающей правила образования земельного участка, находящегося в долевой собственности, в который не предусмотрено такого согласия.
|
|
|
Получение согласия на выдел имеет значение для арендатора (сельскохозяйственного товаропроизводителя – организации и индивидуального предпринимателя) при обработке земельного участка сельскохозяйственного назначения. Поскольку рассматриваемая деятельность носит характер сезонный, арендатор участка может понести убытки при совершении деятельности на обрабатываемом земельном участке, при выделе же этот участок выходит из договора аренды и предмет аренды теперь составляет новый земельный участок с измененными границами и площадью.
По нашему мнению, согласие арендатора необходимо получить при выделе земельного участка сельскохозяйственного назначения, если собственник проголосовал за заключение договора аренды, а также собственник, выразивший несогласие на заключение договора аренды, однако, в разумный срок не выделевший свою земельную долю в натуре. Если же собственник доли планирует выделить участок в натуре, то он должен сообщить об этом арендатору с просьбой не использовать его. Так долевой собственник снимет с себя ответственность по причинению убытков арендатору на период проведения процедуры выдела в разумный срок. Это позволит оптимизировать гражданский оборот земельных участков, сделать его более стабильным.
|
|
|
Что же касается возможных убытков, то необходимо установить, что выдел земельного участка сельскохозяйственного назначения возможен только по окончанию полевых (сезонных) работ, в противном случае подлежат взысканию убытки, понесенные арендатором вне зависимости от того, голосовал ли собственник доли «за» или «против» сдачи участка в аренду, либо если земельный участок не был выделен в разумный срок.
Однако, для обеспечения Конституционных прав граждан на свободное использование своей собственности, а также на владение, пользование и распоряжение землей свободно, есть необходимость предусмотреть право выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли любым участником долевой собственности и в любой момент в случае, если такой участник согласен на возмещение убытков арендатору.
На практике возникают и такие случаи, когда собственник земельной доли, проголосовавший против или не участвующий в голосовании общего собрания, препятствует регистрации права аренды земельного участка путем подачи заявления в регистрирующий орган о невозможности государственной регистрации договора аренды без присутствия правообладателя и регистрирующий орган отказывает в такой регистрации. Подобные действия ведут к невозможности регистрации и незаключенности договора. Обратимся к судебной практике. Так, Арбитражный суд Ставропольского края Решением от 05.03.2015, оставленным без изменения Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу № А63-10583/2014 признал действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в отказе регистрации права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании записи о невозможности государственной регистрации без личного участия заявителей. Данные судебные акты были отменены кассационной инстанцией. В обоснование отмены суд указал, что за государственной регистрацией прав может обратиться собственник доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности более пяти лиц лично в отношении своей доли, а в отношении регистрации прав на участок в целом вправе обратиться только уполномоченное общим собранием собственников земельных долей либо арендатор земельного участка Законность решения общего собрания по заключению договора аренды и назначении уполномоченного лица не оспаривалась. Отказ в регистрации права аренды в рассматриваемом случае создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.
Получение согласия арендатора на выдел земельного участка в счет земельной доли сельскохозяйственного назначения необходим, поскольку такой выдел затрагивает его права и законные интересы. Однако, такое согласие не может устанавливаться безисключительно. Во-первых, право на выдел без согласия остается у собственника, выразившего несогласие на выдел земельной доли в натуре, причем такой выдел должен быть осуществлен в разумный срок. Во-вторых, нет необходимости в согласии для граждан, изъявивших желание выделить долю в натуре при возмещении убытков арендатору. При регистрации же права аренды регистрирующим органам стоит учитывать, что в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. Записи, сделанные на основании заявления собственников, о том, что регистрация не может осуществляться без личного участия долевых собственников в подобных случаях не должна препятствовать регистрации права.
Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства. Особенности предоставления в данном случае регулируется специальным законодательством. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Закона об обороте). Для определения площади испрашиваемого земельного участка КФХ необходимо ее обосновать.
Вместе с тем критерии оценки и перечень необходимых документов в обоснование размера испрашиваемого земельного участка действующим законодательством не установлены.
Положения Закона о КФХ предписывают органам государственной власти и органам местного самоуправления обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков фермерским хозяйствам.
Сложилась неоднозначная судебно-арбитражная практика относительно определения размера земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставляемого для ведения КФХ его деятельности.
Одними судами со ссылкой на статью 9 Закона об обороте отклоняется довод о значительности испрашиваемых КФХ земельных участков, поскольку указанной нормой права прямо предусмотрено, что площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
Между тем Арбитражный суд Республики Мордовия в своем решении приходит к выводу, что обоснование размера земельного участка производится не для целей его формирования, а для оценки соразмерности истребуемого земельного участка материально-техническим и трудовым активам КФХ.
В научной литературе предлагается установить отдельный вид разрешенного использование «крестьянское фермерское хозяйство», предусмотрев для него специальный правовой режим (который в том числе должен будет включать и предельные площади участков). Противники такого выделения указывают, что рассматривать крестьянское (фермерское) хозяйство как вид разрешенного использования, поскольку разрешенное использование земельного участка как элемент правового режима призвано отражать способ использования земли, в то время как ведение крестьянского (фермерского) хозяйства является не способом использования земли, а способом (формой) осуществления предпринимательской деятельности. С данной позицией стоит согласиться.
Представляется необходимым поставить площадь земельного участка, предоставляемого для осуществления КФХ его деятельности в зависимость от эффективности и целесообразности использования предоставляемого участка. При том, что эффективность будет определяться в зависимости от участников КФХ и объема предполагаемой производимой продукции.
Дата добавления: 2018-05-31; просмотров: 175; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!