Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельхоз. назначения
Регулирование продажи участков, принадлежащих государству или муниципалитету, осуществляется Главой 5 Земельного кодекса РФ. По общему правилу земли предоставляются по итогам торгов в форме аукциона. Без проведения аукциона предоставляется земельный участок сельскохозяйственного назначения только сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, если данные хозяйствующие субъекты использовали землю и в течение 6 месяцев после возникновения прав на нее муниципалитетом подали заявление на заключение договора купли-продажи или аренды.
Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается преимущество в праве покупки земельного участка субъектом РФ либо в определенных случаях муниципальной администрацией, на территории которой располагается земля.
Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения: Стоимость участка; Площадь участка; Местонахождение участка; Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи. Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
|
|
|
Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его существенные условия. Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок. Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение. Стоимость продаваемой земли определяется только по усмотрению продавца и является, соответственно, рыночной. Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.
Переход права собственности официально закрепляется государственной регистрацией. Общим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней. Отсчет трехмесячного срока пойдет не со дня получения извещения публичным образованием о желании продавца реализовать участок либо со дня получения продавцом ответа, а непосредственно с момента государственной регистрации. Без государственной регистрации подобный род сделок является ничтожным в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.
|
|
|
Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам — гектарам или квадратным метрам. Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.
Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют: Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения); Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения); Иные лица по законодательству Российской Федерации.
|
|
|
Правовые проблемы реализации права преимущественной покупки субъекта РФ или муниц. Образования.
Преимущественное право представляет собой юридически установленную возможность того или иного субъекта приобрести что-либо (в данном случае земельный участок) в первую очередь, минуя иных субъектов, желающих приобрести тот или иной предмет (объект). Согласно пункту 1 комментируемой статьи преимущественное право касается покупки земельного участка, то есть сделки купли-продажи земельного участка, заключаемой в соответствии с гражданским и земельным законодательством, по которой покупает земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения тот, кто имеет это преимущественное право, а именно:
1) субъект РФ — административная территория Российской Федерации, имеющая определенные границы, а также органы управления, законодательство и обладающая определенным уровнем экономического развития;
2) муниципальное образование. Согласно пункту 1 комментируемой статьи муниципальное образование обладает вышеуказанным преимущественным правом только в случаях, установленных законом субъектов РФ, иными словами, возможность муниципальных образований реализовать гарантированное пунктом 1 комментируемой статьи преимущественное право зависит от усмотрения органов государственной власти субъектов РФ, которым предоставлено полномочие по принятию законодательных актов субъектов РФ.
|
|
|
Однако это не означает, что субъект РФ имеет право определить в региональном законе уполномоченный орган, которому предоставляется право определять случаи, когда муниципальное образование имеет такое преимущественное право.
В пункте 1 комментируемой статьи содержится оговорка о том, что преимущественное право реализуется по цене, за которую продается земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Эта норма пункта 1 комментируемой статьи является гарантией обеспечения субъекту РФ и муниципальному образованию равноправия наряду с иными субъектами, желающими приобрести этот земельный участок, так как эта норма по сути представляет собой запрет в отношении продавца земельного участка повышать цену при продаже земельного участка субъекту РФ или муниципальному образованию.
Однако указанный запрет не касается продажи земельного участка с публичных торгов.
Дата добавления: 2018-06-27; просмотров: 359; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!