Продавец может вернуть недвижимость, если покупатель не заплатил
Электронный журнал
Договоры / Выводы Верховного суда
Как работать в 2018 году. Отвечает Верховный суд
Полезное: формулировки для шаблонов договоров на 2018 год.
В статье — выводы Верховного суда за 2017 год по обязательствам, договорной работе и процессу, которых нет в постановлениях Пленума и обзорах, а также комментарии коллег-практиков к ним. На основе позиций ВС получились готовые формулировки условий для ваших шаблонов договоров.
Экономические санкции — не основание для расторжения договора
Банк-арендатор предъявил иск о расторжении договора аренды нежилого помещения. Истец указал, что несет убытки от внешнеэкономических санкций и поэтому вынужден сократить свою филиальную сеть.
ВСА39Определение ВС от 23.05.2017 по делу № А39-5782/2015
А83Постановление АС Центрального округа от 04.09.2017 по делу № А83-7219/2016
А45Постановление Седьмого ААС от 07.09.2017 по делу № А45-4211/2017
451ГКСт. 451 ГК
Верховный суд отказал в иске. Когда банк заключал договор, он должен был предусмотреть возможную экономическую ситуацию. В договоре экономические санкции не указаны как основание для расторжения договора. Без этого условия все риски по поводу санкций лежат на арендаторе как профессиональной стороне отношений.ВС А39 Суды уже начали ссылаться на эту позицию.А83, А45
Что изменить в работе.
Из этого решения видно, что в непредвиденных ситуациях все сложнее использовать положения ГК о существенном изменении обстоятельств.451ГК Поэтому уточните в договорах перечень оснований для их расторжения и изменения. Сделайте перечень максимально подробным. Это поможет компании выйти из договора без потерь и исключить риск того, что придется идти в суд.
|
|
|
96процентов жалоб удовлетворяет экономическая коллегия ВС
Включите в перечень пункты, которые касаются изменения экономических показателей. Например, экономический кризис, санкции, повышение уровня инфляции, изменение курса валюты, ухудшение финансовых показателей. Если не включите их в договор, суды не примут вашу сторону.
| Пример формулировки по санкциям «В случае введения против Стороны экономических санкций, включения Стороны в санкционные списки иностранных государств, а также в случае введения санкций против РФ в сфере, в рамках которой Сторона осуществляет свою деятельность, данная Сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор». |
| Пример формулировки по финансовому состоянию «В случае снижения чистой прибыли компании на дату отчетного периода ниже [N рублей] Сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор». |
| Пример формулировки по курсу валюты «В случае превышения в период действия Договора курса доллара США к рублю РФ, установленного ЦБ РФ на [дата] в размере [N рублей], Сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор». |
Изменения прокомментировал
Андрей Набережный, управляющий директор ГК «Внешэкономбанк»
|
|
|
Зачет возможен, если контрагент оспаривает требование, но в суд не идет
В споре о поставке суды провели зачет по первоначальному и встречному искам. Ответчик посчитал решение незаконным, так как у истца было спорное требование, а для зачета нужно бесспорное.
ВС А40Определение ВС от 29.08.2017 по делу № А40-112506/2016
ВАС А40 Постановление Президиума ВАС от 07.02.2012 № 12990/11 по делу № А40-16725/2010-41-134, А40-29780/2010-49-263
А51Постановление АС Дальневосточного округа от 21.08.2017 по делу № А51-25277/2016
А27Постановление АС Западно-Сибирского округа от 29.08.2017 по делу № А27-16905/2016
А40Постановление АС Московского округа от 09.08.2017 по делу № А40-119253/2016
Верховный суд отказал ответчику. Бесспорность требования необязательна для зачета. Если спор есть, это не мешает подать заявление о зачете. Исключение — если по обязательству, на прекращение которого направлено требование, на момент подачи заявления уже возбуждено производство в суде.ВС А40 Верховный суд подтвердил позицию Президиума ВАС, который указал, что зачет возможен во внесудебном порядке, если нет спора в суде.ВАС А40 Суды используют этот подход в своей практике.А51, А27, А40
|
|
|
Что изменить в работе.
Стороны и раньше могли включить в договор условие о том, что они вправе зачесть обязательства, которые возникли из этого договора или аналогичных договоров между ними. Теперь в это условие можно включить дополнительную формулировку.
| Пример формулировки «Споры относительно существования и размера обязательств, предъявляемых к зачету, не являются препятствием для проведения сторонами взаимозачета таких обязательств». |
По результатам взаимозачета составляйте соглашение о взаимозачете обязательств. Форму такого соглашения согласуйте заранее в приложении к договору. Укажите размер зачитываемых требований, а в случае частичного зачета — размер задолженности, которая осталась после зачета.
При зачете валютных требований, исполнение по которым должно производиться в рублях, указывайте курс валюты по отношению к рублю на дату направления заявления о зачете, а также рублевый эквивалент зачитываемых требований.
|
|
|
500 тыс. руб. в неделю за неисполнение решения взыскал суд.
Определение АС Республики Татарстан от 10.01.2017 по делу № А65-1396/2015
Если стороны не согласовали форму соглашения о взаимозачете, можно заявить о зачете, даже если есть возражения должника. Укажите в заявлении, что спорность требований, возможные возражения должника не препятствуют проведению зачета.
Изменения прокомментировала
Ирина Савина, юрист ЗАО «ГК „Дружба“»
Продавец может вернуть недвижимость, если покупатель не заплатил
Стороны заключили договор купли-продажи недвижимости и зарегистрировали переход права собственности к покупателю. Но покупатель не заплатил. Продавец подал иск о расторжении договора и возврате имущества. Первая инстанция удовлетворила иск, сославшись на существенное изменение обстоятельств.450ГК Апелляция отменила решение и отказала.
450ГК П. 2 ст. 450 ГК
486ГК П. 3 ст. 486 ГК
ВС78Определение ВС от 11.07.2017 № 78-КГ17-21
Верховный суд вернул дело в апелляцию. Продавец не получил вообще никаких денег за имущество. Поэтому он с очевидностью лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Из закона не следует, что продавец не может требовать расторжения договора. Если покупатель не оплатил товар, продавец может предъявить требование как об оплате с процентами по статье 395 ГК,486ГК так и о расторжении договора.ВС78
450ГК П. 2 ст. 450 ГК
Что изменить в работе.
Позиция апелляции и Верховного суда расходятся только в одном вопросе: считать ли отсутствие оплаты существенным нарушением договора покупателем,450ГК которое дает продавцу право расторгнуть договор или нет. Если бы стороны четко указали на такое право продавца в договоре, спор или вообще не возник, или разрешился гораздо быстрее.
| Пример формулировки «Продавец вправе расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор, если он не получит покупную цену в полном объеме в течение срока оплаты, установленного договором». |
Изменения прокомментировала
Ольга Чайковская, партнер Lex Borealis
Дата добавления: 2018-05-31; просмотров: 163; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!