Уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в Отчете (определения).
Nbsp;
Реферат
Данный Отчёт № 151029 «Отчет об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия» по состоянию на 01.01.2015 года составлен в форме бумажного документа в трех экземплярах и в форме электронного документа в трех экземплярах.
Отчёт № 151029, составленный в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, содержит необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) экономические характеристики оцененных земельных участков, в т.ч. форматы обмена данными для автоматизированного внесения сведений в ГКН (ХМL – формат) и записан на DVD-R носителях.
Два экземпляра материалов переданы Заказчику, один из которых предназначен для Управления Росреестра по Республике Бурятия.
Один экземпляр отчетных материалов находится на хранении у ООО СНЦ «Экопрогноз» в течение восьми лет.
Документы, используемые в качестве исходных при выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель, включены в отчёт в виде копий. Оригиналы документов находятся в ООО СНЦ «Экопрогноз», по адресу НСО, Новосибирский район, п. Краснообск, дом 15 кв. 3.
Отчёт № 151029 «Отчет об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия» по состоянию на 01.01.2015 года содержит сведения об исполнителях работ, информацию об оценщиках, реферат, определения основных терминов, сокращений, используемых при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, и состоит из трех основных разделов:
|
|
|
ВВОДНАЯ ЧАСТЬ – включает цель и задачи государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия, правовую и методическую основы проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, допущения и ограничительные условия, использованные при определении кадастровой стоимости.
Содержит сведения о Заказчике оценки и об Оценщике.
РАСЧЕТНАЯ (ОСНОВНАЯ) ЧАСТЬ – включает порядок и очередность выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия, краткое описание исходной информации, особые условия проведения работ, описание региона, анализ земель и рынка земельных участков земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия. Указан средний уровень и диапазоны стоимостей земель и объектов недвижимости различного назначения в муниципальных районах (городских округах).
Приведено описание процесса группировки оцениваемых объектов с обоснованием выбора состава и значений ценообразующих факторов для каждой группы.
|
|
|
Содержит описание порядка определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия, включая формирование перечня объектов оценки и расчеты удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к каждой группе земель населенных пунктов.
В разделе приведены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ – содержит анализ результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия, выводы по результатам выполненной работы, оценку полноты решения целей и задач кадастровой оценки земель, экономической и социальной значимости работы. Приводится анализ соответствия значений кадастровой стоимости объектов оценки собранной ценовой информации, сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости со значениями кадастровой стоимости, действующими на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
|
|
|
Объем Отчёта № 151029 составляет 234страницы (без приложений). В Отчёт помещены 2 рисунка, 76 таблиц и 2 графика , 9 диаграмм.
Заключительная часть Отчёта № 151029 содержит 16 приложений:
1.Копии актов по организации работ по ГКОЗ НП – Копии актов по организации работ по ГКОЗ НП (в электронном виде);
2.Схема выполнения работ по ГКОЗ НП – Схема выполнения работ по ГКОЗ НП (в электронном виде);
3.Исходный перечень ЗУ – Исходный перечень земельных участков, прилагае-мый к Государственному контракту (в электронном виде);
4.Перечень объектов оценки – Перечень объектов оценки (в электронном виде);
5.Количество ЗУ – Количество земельных участков;
6.Перечень НП – Перечень населенных пунктов (в электронном виде);
7.Расчет КС ЗУ ВРИ 1-10 – Расчет КС ЗУ 1-10 групп (в электронном виде);
8.Расчет КС ЗУ ВРИ 11_17 – Расчет КС ЗУ 11, 17 групп, (в электронном виде);
9.Расчет КС ЗУ ВРИ 13-15 – Расчет КС ЗУ 13-15 групп (в электронном виде);
11.Расчет КС ЗУ СНП - Расчет КС ЗУ СНП (в электронном виде);
12.Обобщенные результаты ГКОЗ НП;
13.Средние УПКСЗ п.2 ст.66 - Средние значения УПКСЗ п.2 ст.66 Земельного кодекса (в электронном виде);
14.Средние значения УПКСЗ приказ МЭРТ 222 – Средние значения УПКСЗ при-каз МЭРТ 222 (в электронном виде);
|
|
|
15.Результаты ГКОЗ НП – Результаты государственной кадастровой оценки зе-мель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Бурятия, по со-стоянию на 01.01.2015 года (в электронном виде);
16. Результаты - Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Бурятия для обеспечения ведения Фонда данных государственной кадастровой оценки в формате загрузки XML-файлов, на основе утвержденных XML-схем.
Содержание
1. Уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в Отчете (определения). 8
2. Вводная часть. 17
2.1 Общие сведения. 17
2.2 Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их краткое описание (резюме Отчёта). 20
2.3 Основные факты и выводы.. 21
2.4 Задание на оценку (Техническое задание) 22
2.5 Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике. 27
2.6 Допущения и ограничительные условия, использованные при определении кадастровой стоимости 29
2.7 Применяемые стандарты оценочной деятельности. 33
3. РАСЧЕТНАЯ (ОСНОВНАЯ) ЧАСТЬ. 34
3.1 Описание объектов оценки. 34
3.1.1 Количественные и качественные характеристики объектов оценки. 34
3.1.2 Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки. 38
3.1.3 Информация о текущем использовании объекта оценки. 38
3.1.4 Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. 38
3.2 Выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости в пределах территории, на которой расположены объекты оценки. 38
3.2.1 Краткое описание общей социально-экономической и политической обстановки Российской Федерации. 38
3.2.2 Краткое описание территории, на которой расположены объекты оценки. 44
Социально-экономическое развитие Республики Бурятия. 47
3.2.3. Анализ рынка объектов оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. 55
3.2.4. Обзор рынка и других факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки. 59
3.2.5 Определение состава ценообразующих факторов объектов оценки. 74
3.3 Результаты сбора сведений о значениях ценообразующих факторов. 86
3.4. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Бурятия. 87
3.4.1. Подходы и методы оценки стоимости земельных участков. 87
3.4.2 Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2. 1 – 1.2.10 Методических указаний. Результаты построения моделей оценки кадастровой стоимости для каждой группы объектов оценки и результаты расчета кадастровой стоимости объектов оценки. 91
3.4.3 Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.11 – 1.2.12 Методических указаний.. 189
3.4.4 Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.13 – 1.2.15 Методических указаний.. 193
3.4.5 Расчет кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования, указанного в п. 1.2.16 Методических указаний.. 194
3.4.6 Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов.. 195
3.5 Расчет средних уровней кадастровых стоимостей объектов оценки – земельных участков в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) 197
3.6 Расчет средних арифметических взвешенных по площади объектов оценки значений удельных показателей кадастровой стоимости. 199
3.7 Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.. 201
4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ. 202
4.1. Анализ соответствия значений кадастровой стоимости объектов оценки собранной ценовой информации.. 202
4.2. Сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости со значениями кадастровой стоимости, действующими (используемыми для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации) на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.. 203
4.3 Анализ результатов сбора сведений. 228
4.4. Материалы в обменном формате для внесения сведений о результатах определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.. 228
5. Литература, источники.. 231
Приложение 1 к отчету.Результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия (по состоянию на 01.01.2015 г.)
Приложение 2 к отчету. Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в Республике Бурятия (по состоянию на 01.01.2015 г.)
Приложение 3 к отчету. Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов в Республике Бурятия (по состоянию на 01.01.2015 г.)
Электронное приложение
Заключительная часть
1.Копии актов по организации работ по ГКОЗ НП
Гос_контракт
Документы оценщика
Замечания к отчету
НПА
Согласование ценообразующих факторов
Запросы инфрмации.PDF
2.Схема выполнения работ по ГКОЗ НП
3.Исходный перечень ЗУ
Перечень объектов оценки_НП_2015
ЗУ 314213все.xlsx
Перечень объектов оценки_НП_2015.rar
Перечень объектов оценки_НП_2015.rar.sig
4.Перечень объектов оценки
Импорт файлов
Значения оценочных факторов
ИмпСПО151004
ЗУ 314213все.xlsx
снпРасчет мпНП.xlsx
УПКСЗ утв для 14 и 15 гр РБ.xls
Протокол ввода ЗУ.docx
5.Количество ЗУ
6.Перечень НП
7.Расчет КС ЗУ ВРИ 1-10
8.Расчет КС ЗУ ВРИ 11_17
9.Расчет КС ЗУ ВРИ 13-15
11.Расчет КС ЗУ СНП
12.Обобщенные результаты ГКОЗ НП
13.Средние УПКСЗ п.2 ст.66
14.Средние значения УПКСЗ приказ МЭРТ 222
15.Результаты ГКОЗ НП
16. Результаты
Уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в Отчете (определения).
В данном разделе приводятся определения, необходимые для установления или уточнения терминов, используемых при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и в Отчёте.
Альтернативная оценка – методика оценки, при расчете кадастровой стоимости, когда удельный показатель кадастровой стоимости рассчитывается исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости других категорий земель, видов использования, групп или других территорий.
Анализ рынка объектов недвижимости – в интересах кадастровой оценки земель является мониторинг рынка объектов недвижимости, т.е. сбор и обработка информации о рынке.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Аренда – юридически оформленное право пользования собственностью на определенных условиях.
Арендная плата – плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором. В случае аренды государственного имущества – на основе нормативов, утверждаемых соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления.
Величина ставки земельного налога устанавливается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.
Вид разрешенного использования земельного участка – его использование с учетом целевого назначения и установленных обременений.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗ НП) – комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на определенную дату.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) – является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Земли населенных пунктов на территории Российской Федерации определены Земельным кодексом РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.
На основании Земельного кодекса (глава XV. Земли населенных пунктов (в ред. От 21.07.2014 г.)) землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Земли населенных пунктов – это земельные участки, предоставленные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, домов индивидуальной жилой застройки, для размещения гаражей и автостоянок, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, размещения гостиниц, офисных зданий делового и коммерческого назначения, размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, искусства, религии, для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, земельные участки для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; земельные участки для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов; земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов; земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами; земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования; земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законодательством.
Земельные участки с более чем одним видом разрешенного использования – земельные участки, для которых в столбце «Номер вида разрешенного использования» перечня объектов оценки стоит более чем одно число.
Индивидуальная оценка – в случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально. В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.
Инженерная инфраструктура – система инженерных сооружений и коммуникаций (как наземных, так и подземных), обеспечивающая поступление и распределение воды, энергии (электрической, тепловой) и других ресурсов и утилизацию продуктов жизнедеятельности.
Исходный перечень земельных участков – перечень земельных участков, сформированный на основе сведений государственного кадастра недвижимости, по состоянию на дату оценки, содержащий сведения о земельных участках, отнесенных к категории земель населенных пунктов.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Кадастровая стоимость - стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 (в действующей редакции).
Капитализация доходов - процесс исчисления стоимости объекта оценки по приносимому им доходу.
Критерий достаточности (R2) – достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и ценообразующими факторами на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и ценообразующими факторами. Связь считается достаточной при R2>=0.7.
Контрольная выборка – рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчета, не включающая информацию обучающей выборки.
Коэффициент капитализации доходов от земли - отношение чистого годового дохода от земли к ее стоимости.
Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Местоположение земельного участка – характеристика земельного участка по географическому положению.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Моделирование – построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков на основе установления уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и ценообразующими факторами.
Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости.
Накопленный износ – общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим, функциональным и внешним износом.
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 части II Налогового Кодекса РФ. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Недвижимость – земельные участки и иные объекты недвижимого имущества.
Номинальная оценка - нормативное установление величины кадастровой стоимости земельных участков. Номинальная оценка производится для земельных участков в составе вида разрешенного использования, указанного в п. 1.2.16 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39 (в ред. Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 11.01.2011 г. № 3).
Обучающая выборка – рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета.
Отчёт об определении кадастровой стоимости – Отчёт представляет собой документ, составленный в соответствии с Требованиями к Отчёту об определении кадастровой стоимости, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 г. № 382, с изменениями и дополнениями от 06.04.2015 г., внесенными Приказом Минэкономразвития РФ № 201, а так же в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки (ФСО №3), со стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший Отчёт. Отчёт, предназначенный для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей Отчёта), содержит подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение Оценщика относительно кадастровой стоимости объекта оценки.
Отчёт об оценке – Отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки (ФСО №3), со стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший Отчёт. Отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей Отчёта об оценке), содержит подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Оценка – деятельность профессионального оценщика, направленная на установление стоимости объекта оценки.
Объекты оценки – при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки (п.5 ФСО №4).
Рыночная информация – цены сделок, спроса и предложения по объектам, близким по характеристикам к оцениваемым объектам, и иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Рыночная оценка – определение рыночной стоимости объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком (Земельный кодекс, статья 23; Гражданский кодекс, статья 274). Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (Земельный кодекс, статья 23). Сервитут может быть срочным или постоянным.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Срок экономической жизни улучшений – это период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность.
Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал, инвестиции) – процентная ставка, используемая для приведения будущих сумм к их текущей стоимости.
Статистическая модель расчета кадастровой стоимости – модель взаимосвязи ценообразующих факторов и рыночной стоимости объектов оценки исследуемого вида.
Стоимость восстановления объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах на воспроизводство объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на замещение объекта оценки.
Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, а также объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в границах земельного участка, необходимые для функционирования зданий, строений, сооружений.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (руб./кв.м).
Ценообразующий фактор (фактор стоимости) – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.
Физический износ – потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами эксплуатационной пригодности.
Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу сооружений.
Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Цифровые тематические карты – карты, сформированные в целях определения значений ценообразующих факторов земельных участков, и отображения результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Экспертиза Отчёта об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком, при проведении оценки объекта оценки, требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.
Использованные в Отчете сокращения
адм. здание – сооружения, объединенные общей архитектурной задачей создания среды для работы офисов (в том числе офисов для управленческого аппарата) государственных и негосударственных (общественных) хозяйственных и иных организаций и учреждений;
БД – база данных;
ВРИ – вид разрешенного использования;
ГКОЗ НП – государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов;
ГКН – государственный кадастр недвижимости;
ГО – городской округ;
ЕОН – единый объект недвижимости;
ЗУ – земельный участок;
ИЖС – индивидуальная жилая застройка;
КЛАДР – классификатор адресов России;
КС – кадастровая стоимость;
кв.км – квадратный километр;
макс. – максимальное значение;
МЖЗ – многоэтажная жилая застройка;
мин. – минимальное значение;
МО – муниципальное образование;
НП – населенный пункт;
НЭИ – наиболее эффективное использование;
ОА – объект аналог;
ОН – объект недвижимости;
ОО – объект оценки;
ОКТМО – общероссийский классификатор территорий муниципальных образований;
пгт – поселок городского типа;
СМИ – средства массовой информации;
сред. – среднее значение;
СРО – саморегулируемая организация;
УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости;
УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земель;
Управление Росреестра – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (с 2009 года);
ФСО – федеральный стандарт оценки;
ЦФ – ценообразующий фактор;
R2 – критерий достаточности.
Вводная часть
Общие сведения
Настоящий Отчёт содержит информацию о выполненных работах по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия, по состоянию на 01.01.2015 г.
В данной части Отчёта указана информация в соответствии с требованиями раздела III «Требований к Отчёту об определении кадастровой стоимости», утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 г. № 382 с изменениями и дополнениями от 06.04.2015 г., внесенными Приказом Минэкономразвития РФ № 201.
| Наименование субъекта Российской Федерации или муниципального образования, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка | Республика Бурятия | ||
| Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежавшими государственной кадастровой оценке, являлись земельные участки | Распоряжение Правительства Республики Бурятия от 14.01.2015 N 1-р «О проведении в 2015 году государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия» Вид объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке - земельные участки. Категория земель - земли населенных пунктов. | ||
| Основание для проведения государственной кадастровой оценки | Государственный контракт № 2015.120884г. от 03.04.2015 г. между Обществом с ограниченной ответственностью Сибирский научный центр «Экопрогноз» и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия | ||
| Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости (дата оценки) | 01.01.2015 г. | ||
| Период проведения работ по определению кадастровой стоимости | 03.04.2015 г. - 29.10.2015 г. | ||
| Дата составления Отчёта | 29.10.2015 г. | ||
| Порядковый номер Отчёта | 151029 | ||
| Цель оценки | Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Республике Бурятия | ||
| Перечень нормативных правовых актов, методических и нормативно-технических документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов оценки: 1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ » (в действующей редакции). 2. Налоговый кодекс РФ (часть II) » (в действующей редакции). 3. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ » (в действующей редакции). 4. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции). 5. Федеральный закон от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». 6. Постановление Правительства РФ № 945 от 25.08.1999 г. «О государственной кадастровой оценке земель». 7. Постановление Правительства Российской Федерации № 316 от 08.04.2000 г. «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». 8. Приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» (в действующей редакции). 9. Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г 10. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г 11. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508, от 22.06.2015 г. №388. 12. Федеральный стандарт оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 г. № 328. 13. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р. 14. «Требования к отчёту об определении кадастровой стоимости», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 г. № 382, с изменениями и дополнениями от 06.04.2015 г., внесенными Приказом Минэкономразвития РФ № 201. 15. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.08.2008 г. № 618 «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости». 16. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.10.2010 г. № 503 «Об установлении требований к формату документов, представляемых в электронном виде в процессе информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости». 17. Приказ Росреестра от 08.02.2012 г. № П/54 «О внесении изменений в приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.03.2011 г. № П/83 «О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде» (в редакции приказа Росреестра от 30.09.2011 г. № П/358). 18. Приказ Росреестра от 14.06.2012 г. № П/243 «Об организации работы по размещению на официальном сайте Росреестра в сети Интернет XML-схем, используемых для создания XML-документов при формировании Отчётов об определении кадастровой стоимости». 19. «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. №39 (в ред. Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 11.01.2011 г. №3) (далее – Методические указания). 20. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.02.2014 г. № 71 «Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме». 21. Постановление Правительства РБ от 30.09.2014 № 478 "О предварительной оценке социально-экономического развития Республики Бурятия за 2014 год, прогнозе социально-экономического развития Республики Бурятия на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" 22. Постановление Правительства Республики Бурятия №618 от 28.11.2011г «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия» 23. Постановление Правительства Республики Бурятия от 06.12.2012 №738 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Республики Бурятия" 24. Письмо Управления Роснедвижимости РФ №ВК/3272 от 29.07.2008г «О доведении удельных показателей кадастровой стоимости лесного фонда»
 Мы поможем в написании ваших работ! | |||