Классификация проектных решений модернизации жилых зданий



 

Конструк­тивные эле­менты и виды работ

Взаимозаменяемые варианты технических решений

Фундаменты

устройство под колонны и сте­ны

фундаментов

уширение площади фундамента

уплотнение грунта ос­нования

ремонт сущест­вующих фундаментов

Стены на­ружные и внутренние монтаж но­вых стен

надстройка стен технического этажа

усиление простенков

ремонт стен в отдельных мес­тах

Перекрытия Монолит-ные

мелкораз

мерные

Крупнораз-мерные

монолитные и мелкоразмерные  

под санузлы                                         

Покрытие пола паркет

Щитовой паркет

линолеум

Дощатое покрытие

Проемы Устройство оконных и дверных блоков

Устройство блоков с подвод-кой перемычек

Устройство блоков с пробивкой проемов

Ремонт и частичная замена блоков

Крыша и кровля

Замена скатной крыши на железобето-нную

Замена стропильной системы

Ремонт и устройство мягкой кровли

Входы и лестничные клети

Замена входных дверей, ремонт штукатурки

Устройство новых лестничных маршей

Устройство козырьков над входами

Устройство и отделка новых входов

Отделка внутрен-няя

простая

улучшенная

высококачественная

Мусороп-ровод

Устройство нового мусоропровода

Ремонт существующего мусоропровода

Отделка фасадов

Ремонт штукатурки, окраска облицовки

Окра-ска

Ремонт террази-товым раство-ром

Замена керамической плитки

Улучшенная штука-турка
Центральное отопле-ние

Замена центрального отопления

Ремонт центрального отопления

Вентиля-ция

Устройство вытяжной вентиляции

Устройство приточно-вытяжной вентиляции

Ремонт вентиляционных каналов

Водопро-вод и канализа-ция (ВК)

Полная замена систем ВК и горячего водоснабжения

Ремонт с частичной замены арматуры

Устройство пожарного водопровода

Газооборудование

Замена газовых приборов и газопровода

Ремонт газопровода с заменой плит

Электрооборудование

Замена системы с установкой плит

Ремонт системы

Слаботочные устройс-тва

Устройство телефонизации, радиофикации, молниезащиты

Устройство пожарной сигнализации

Лифты

Демонтаж старого и монтаж нового лифта

Ремонт лифта

Наруж-ные сети

Прокладка и перекладка наружных сетей

Ремонт сетей

                                             

 

Различные формы преобразования жилищного фонда взаимно дополняют друг друга, созда­вая единую систему воспроизводства, направленную на сохранение и совершенствования жилья.

Важнейшими принципами формирования системы комплексного регулирования ремонтно-реконструктивных мероприятий служат следующие положения: социальная ориентация и макси­мально полный учет интересов всех участников воспроизводственного процесса; обеспечение приоритета региональных факторов регулирования над ведомственными и экономических рыча­гов над административными; рассмотрение важнейших факторов, форм воспроизводства и видов объектов города в единстве; тесная взаимосвязь регулирования воспроизводства городской за­стройки с градостроительным проектированием и регулированием развития города; единый под­ход к информационному и ресурсному обеспечению системы; территориально-функциональный подход к формированию объектов регулирования.

Социальная ориентация регулирования ремонтно-реконструктивных работ является приори­тетной, но возможности формирования и реализации обоснованной ремонтной политики зависят от учета интересов всех участников ремонтно-реконструктивного процесса — городских и район­ных служб, выполняющих функции регулирования, государственных и коммерческих предпри­ятий и организаций, отдельных собственников и пользователей объектов города, подрядных ре­монтных и проектных организаций, реализующих ремонтную политику в городе.

 

 

Приложения.

 

Г лавы 2, 4, 5 из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда представляют основной руководящий документ по организации технического обслу­живания жилищного фонда всех форм собственности.

Приведены основные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда содержанию помещений, строительных кон­струкций, инженерного оборудования и территории домовладения по текущему и капитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условия выполнения работ.

Авторы документа: Авдеев В.В., Лопаткин Н.Т. Чернышев Л.Н., Персиянцева Т.В. (Госстрой РФ), Пивоваров В.Ф., Вавуло Н.М., Великанов В.П., Фаликов B.C., Короткова З.В., Булгакова Л.В., Абашева Т.И., Песня В.Ю. (Академия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова), Донсков С.В. (Ин­ститут экономики жилищно-коммунального хозяйства). Коган Б.C., Ефимова М.Н.. Коршунова И.С. (МПС), Ройтман А.Г. (МПС "Жилище"), Нотенко С.Н. (Администрация Московской области), Попов В.Л. (ГПП ЖКХ).

Руководитель авторского коллектива: к.т.н. Н.М.Вавуло (ГУП АКХ им. К.Д.Памфилова)

 

Приложение 1. Глава 2. Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда.

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимов ра­боты его конструкций и технических устройств.

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и ин­женерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, на­ладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.

2.1. Система технического осмотра жилых зданий.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществля­ется также контроль за использованием и содержанием помещений. Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их со­держания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

  • общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
  • частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении 1.1.

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих усло­вия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

2.1.2. Организация проведения осмотров и обследовании жилых зданий осуществляется следующим образом:

общие плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся собственником или уполномоченным лицом, представителем местного самоуправле­ния, комитета самоуправления, жилтоварищества, организацией по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах кооперативных домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК; частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся рабочими-специалистами или представителями
специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт по договорам.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60%.

2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкции или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собствен­ником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении 1.2.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальней­шего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

2.1.4. Результаты осенних осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий; журналах, паспортах, ак­тах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техниче­ское состояние элементов дома (приложение 1.3).

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Результаты сплошных обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляется актами.

2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а)    составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инже­нерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

б)    уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

в)    проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;

г)    выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и оборудования должны, как правило, произво­диться организацией по содержанию жилищного фонда.

2.2. Техническое обслуживание жилых домов.

2.2.1Перечень работ по техническому обслуживанию элементов жилого дома, подлежащих выполнению организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в приложении 1.4.

2.2.2Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

2.2.3Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов в соответствии с Временными рекомендациями по созданию и организации эксплуатации объединенных диспетчерских служб (ОДС)/(РДС) инженерного оборудования жилых микрорайонов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.

Обязанности и права персонала ОДС/РДС устанавливаются собственником или уполномоченным и оформляются в соответствующих должностных инструкциях.

2.2.4Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, КИП, средства связи, контрольно-измерительные приборы и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечи­вать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимате­лей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслу­живанию и аварийными службами.

2.2.5Объединенные диспетчерские службы (ОДС) должны вести в специальных журналах учет заявок населения на оперативное устранение неис­правностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий.

Поступающая на пульт диспетчера информация о нарушениях в работе инженерного оборудования, а также заявки населения должны регистрировать­ся в соответствующих журналах (при помощи мини-ЭВМ, магнитной записи и др.), контролироваться по срокам и качеству выполнения.

2.2.6. Заявки нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещении о неисправностях конструкций и инженерного оборудования на каждом участке непосредственно должны учитываться диспетчером. Журнал должен быть доступен для записи заявок в течение всего рабочего времени. Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее, чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, получен­ным по телефону или через систему диспетчерской связи. Аварийные заявки устраняются в сроки, указанные в приложении 1.4. Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания устраняются в срочном порядке.

2.3. Организация и планирование текущего ремонта.

2.3.1. Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых здании и Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий.
Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда или подрядными организациями.

2.3.2Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.
Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы согласно рекомендуемому приложению 1.5.
Сроки проведения текущего ремонта, качество его выполнения и размер оплаты устанавливаются в договорах на обслуживание.

2.3.3Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении 1.6.

2.3.4Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и ме­стных условий.

2.3.5Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабже­ния, канализации, электроснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, должен осуществляться силами этих предприятий.

2.3.6Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником жилищ­ного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.

2.3.7В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует
ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженер­ного оборудования).

2.3.8. Затраты на текущий ремонт и техническое обслуживание должны осуществляться по смете эксплуатационных расходов.

Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по району (городу) должны, как правило, планироваться в пределах 0,75 - 1,0% восстанови­тельной стоимости домов.

2.3.9. Проведенный текущий ремонт жилого дома и его качество подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.

2.4.Организация и планирование капитального ремонта.

2.4.1Планирование капитального ремонт жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с Положением об организации и проведении рекон­струкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р) и Инструк­цией о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда.

2.4.2При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения минимального энергопотребления. Перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного
фонда приведен в приложении 1.7,

2.4.3Капитальный ремонт в домах, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, а также строениях, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет; допускается производить капитальный ремонт в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

2.4.4Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.

2.4.5Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подряд­ной организации должны устанавливаться в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых здании, ВСН 55-87(р) и ВСН 61-89(р) (Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проекти­рования).

2.5.Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капитальный ремонт.

При техническом обслуживании жилых домов, подготовленных к капитальному ремонту с отселением (частичным) проживающих, должны со­блюдаться следующие дополнительные требования:

  • ограждение опасных участков;
  • охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения;
  • отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых устройств.

2.5.2. Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, должны быть обеспечены охранными устройствами, предупреждающими их обрушение.

2.6. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации.

2.6.1Целью подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функ­ционирования инженерного оборудования в зимний период.

2.6.2Подготовка к зиме осуществляется в соответствии с требованиями ежегодных приказов Государственного Комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а также Методических рекомендаций по подготовке объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации и проведению отопительного периода в городах и населенных пунктах.

2.6.3 При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

  • устранить неисправности: стен, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполне­ний, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов и установок с газовыми нагревателями;
  • привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
  • обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, а также нормативный температурно-влажностныи режим жилых помещений, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправ­ность пожарных гидрантов;

2.6.4Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, котельной и теплового узла следует обсудить и утвердить совместным реше­нием организации по обслуживанию жилищного фонда и местного органа самоуправления с учетом завершения всех работ в северных и восточных рай­онах - до 1 сентября, в центральных - к 15 сентября, в южных - до 1 октября, включая проведение пробных топок центрального отопления и печей. Кон­троль за ходом работ по подготовке к зиме возлагается на местные органы самоуправления, собственников жилищного фонда и их уполномоченных.

2.6.5План-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется собственником или организацией по обслуживанию жилищного фонда и утверждается органами исполнительной власти местного самоуправления на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных в прошедший период.

2.6.6Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла и горячей воды в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы ото­пления, вентиляции, холодного и горячего водоснабжения, водоподкачивающие установки). Котельные, тепловые узлы и пункты должны быть обеспечены контрольно-измерительными приборами (КИП), схемами систем отопления и запорно-регулирующей арматурой с указанием использования их при наполнении, подпитке и спуске воды из систем отопления в канализацию. Устройства газового хозяйства должны пройти наладку запорно-предохранительных клапанов и регуляторов давления на зимний период. Оборудование насосных станций, систем противопожарного оборудования должно быть отрегулировано и исправно. Указанные работы должны выполняться предприятиями водопроводно-канализационного хозяйства, теплоснабжения, газоснабжения или по договору с ними или с собственниками жилья, организациями по обслуживанию жилищного фонда.

2.6.7. В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях организуется:

  • подготовка и переподготовка кадров работников котельных, тепловых пунктов, работников аварийной службы и рабочих текущего ремонта, дворни­ков;
  • подготовка аварийных служб (автотранспорта, оборудования, средств связи, инструментов и инвентаря, запасов материалов и инструктаж персонала);
  • подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем);
  • в не отапливаемых помещениях обеспечивают ремонт изоляции труб водопровода и канализации, противопожарного водопровода.

При наличии волы в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить беспере­бойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложен­ного в подвале (техподполье).

2.6.8В не отапливаемых помещениях в период подготовки к зиме следует проверить состояние и произвести ремонт изоляции труб водопровода и ка­нализации, утеплить противопожарный водопровод.

2.6.9Продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов.

2.6.10. Начало отопительного сезона устанавливается органами местного самоуправления при понижении среднесуточной температуры наружного воздуха ниже +8СС, а конец отопительного сезона при повышении среднесуточной температуры наружного воздуха до +8 С в течение шести суток.

2.6.1 I. Объекты жилищно-коммунального хозяйства считаются подготовленными к эксплуатации в зимних условиях при наличии:

  • актов на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий;
  • актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
  • обеспеченности топливом котельных и населения до начала отопи тельного сезона: твердого не ниже 70% потребности отопительного сезона, жидко­го - по наличию складов, но не менее среднемесячного расхода; запаса песка для посыпки тротуаров из расчета не менее 3 - 4 м3 на I тыс. м2 уборочной
    площади;
  • актов о готовности уборочной техники и инвентаря;
  • актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.

Все акты утверждаются и сдаются до 15 сентября.

2.6.12В зимний период следует обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах зданиях от общего трубопровода, проложенного в подвале.

2.6.13После окончания отопительного сезона оборудование котельных, тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления и горячего водо­снабжения должно быть испытано гидравлическим давлением в соответствии с требованиями Правил технической эксплуатации котельных и тепловых сетей, утвержденных в установленном порядке. Выявленные при испытаниях дефекты должны быть устранены, после чего проведены повторные испытания. Испытания тепловых сетей производятся в соответствии с требованиями Инструкции по испытанию тепловых сетей на прочность и плотность.

2.6.14. В летний период должны быть проведены следующие работы:

а) по котельным - ревизия арматуры и оборудования приборов КИП (контрольно-измерительных приборов) и автоматики, устранения щелей в обму­ровке котлов и дымоходов, подготовлен контингент операторов и осуществлен завоз топлива: твердого - в расчете 70% потребности в отопительном сезо­не, жидкого - по наличию складов, но не менее среднемесячного запаса. Расчет потребного количества топлива следует производить в соответствии с Временными методическими указаниями по определению расходов тепла, топлива, электроэнергии и воды на технические нужды котельных предприятий,
отопительных котельных и тепловых сетей. Хранение топлива следует производить в соответствии с Правилами технической эксплуатации котельных жилищно-коммунального хозяйства и других нормативно-технических документов;

б) по тепловым сетям - промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушен­ной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах (технических подпольях);

в) по тепловым пунктам - ревизия арматуры и оборудования (насосов подогревателей и др.);

г) по системам отопления и горячего водоснабжения - ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенных или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках, и в нишах санитарных узлов. При наличии непрогрева радиаторов следует провести их гидропневматическую промывку. По окончании всех ремонтных работ весь комплекс устройств по тепло­снабжению подлежит эксплуатационной наладке во время пробной топки;

д) по уборочной технике и инвентарю для дворников - проверка, ремонт, замена;

е) завоз песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3 м3 на I тыс. м2 уборочной площади) и соли (из расчета не менее 3 - 5% массы песка) или ее заменителя;

ж) разъяснение нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений правил подготовки квартир к зиме (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т.д.).

з) наличие первичных средств пожаротушения.

2.7. Организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС), аварийно-ремонтной службы (АРС)

2.7.1Объединенные диспетчерские службы (ОДС) создают в жилых микрорайонах для контроля за работой инженерного оборудования жилых домов микрорайона и выполнения заявок населения по устранению мелких неисправностей и повреждений домового оборудования. Кроме того, ОДС входит принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в местах аварийного состояния конструкций зданий, своевременной уборке территорий домовладении, очистке кровель от снега.

2.7.2ОДС осуществляет контроль за работой следующего инженерного оборудования:

  • лифтов;
  • систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов);
  • систем холодного водоснабжения (насосных установок, водоподкачек), канализации;
  • электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий;
  • кодовых запирающих устройств в жилых домах.

Кроме того, система диспетчеризации обеспечивает:

  • контроль загазованности технических подполий и коллекторов;
  • громкоговорящую (двухстороннюю) связь с абонентами (пассажирами лифтов, жильцами, дворниками), служебными помещениями, организации по обслуживанию жилищного фонда, объектами другого инженерного оборудования (противопожарный водопровод, противодымная защита, пожарная сигнализация и т.д.);
  • установок и средств автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности;
  • сигнализацию при открывании дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, щитовых.

2.7.3Работа ОДС осуществляется круглосуточно. Служба ОДС ведет непрерывный контроль за работой инженерного оборудования, регистрирует его работу в соответствующих журналах и немедленно устраняет мелкие неисправности и аварии: о всех авариях или перерывах в работе систем водоснабже­ния, канализации, тепло-, электроснабжения срочно сообщает в аварийную службу организации по обслуживанию жилищного фонда, а также в специали­зированные организации, обслуживающие лифты, газовое оборудование, водопроводно-канализационное и др.

2.7.4Для обеспечения рациональной работы в ОДС должен быть комплект рабочей документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех от­ключающих и запорных узлов систем оборудования, планы подъемных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих помещений.

2.7.5Одной из основных функций ОДС является прием и выполнение работ по заявкам населения. Прием заявок осуществляется при непосредствен­ном общении с жильцами по телефону, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах зданий и кабинах лифтов. Регистрация заявок населения и контроль за выполнением работ осуществляется с помощью журнала заявок населения или путем автоматизированной системы учета.

2.7.6. Руководитель ОДС (старший диспетчер) обеспечивает:

  • проведение ежесуточного осмотра диспетчерской системы, обращая особое внимание на исправность реле времени, ламп сигнализации на пульте, сигнализаторов загазованности, электрических фотовыключателей;
  • проведение еженедельной профилактики аппаратуры, приборов и линий связи без вскрытия внутренней части аппаратуры;
  • замену сгоревших ламп на диспетчерском пульте;
  • заправку лент в приборы для вычерчивания диаграмм, проведение смазки, заправку приборов чернилами и т.п.;
  • при неисправности приборов, аппаратуры или линий связи передачу заявки на ремонт в соответствующую специализированную организацию.

2.7.7. Аварийно-ремонтные службы (АРС) создаются для оперативно устранения крупных повреждении, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления жилищного фонда. Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома и общественные здания, расположенные на территории района, вне зависимости от форм собственности. Состав аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда.

2.7.8. В обязанности аварийной службы входит;

  • срочная ликвидация засоров канализации и мусоропроводов внутри строений;
  • устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, находящихся в собственности или на обслуживании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;
  • ликвидация повреждений во внутренних сетях электроосвещения, находящихся в собственности жилищных организаций обслуживаемых аварийной службой;
  • в нерабочее время обеспечение безопасности граждан при обнаружении аварийного состояния строительных конструкций зданий путем ограждения опасных зон, обрушения нависающих конструкций, находящихся в аварийном состоянии или же принятия мер через местные органы самоуправления по переселению граждан из помещений, угрожающих безопасности проживания; содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии и использования ее по назначению.

2.7.9. При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций и вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная служба обязана сообщить в соответствующие специализированные коммунальные предприятия, их аварийные службы и проследить за выполнением необходимых работ указанными службами до полной ликвидации аварий. Персонал аварийной службы и материальная часть должны постоянно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд бригад к месту аварий в любое время суток.

В помещении аварийной службы должны быть: схема района, список и адреса организаций, журнал учета аварий, городские телефоны, домашние ад­реса руководителей хозяйств, их домашние и служебные телефоны. В нерабочее время и праздничные дни АРС совместно с диспетчерскими службами организации по обслуживанию жилищного фонда несет полную от­ветственность за своевременную ликвидацию аварии инженерных систем в жилых домах и на обслуживаемых объектах, а также принимает организацион­но-технические решения при угрозе стихийных бедствий (ураганы, сильные снегопады, обледенение дорог, резкие понижения температур и др.); о приня­тых мерах докладывает руководству вышестоящей диспетчерской службы и руководителю местных органов самоуправления.

Приложение 1.1

Рекомендуемое

 

Периодичность плановых частичных осмотров жилых домов.

 

№ п/п Конструктивные элементы отделка, домовое оборудование Профессия осматривающих рабочих Расчетное количество осмотров в год
1 Печи (с газоходами) Печник-каменщик 1
2 Вентиляционные каналы и шахты: • в зданиях вентшахты • и оголовки Каменщик или жестянщик (в зависимости от конструкций) 1 1
3 Газоходы при горячем водоснабжении от газовых и дровяных колонок То же 1
4 Холодное и горячее водоснабжение канализация. Поливочные наружные устройства (краны, разводка) Система внутреннего водоотвода с крыш зданий Слесарь-сантехник Слесарь-сантехник То же по мере необходимости 1
5 Центральное отопление Слесарь-сантехник 1
6 Тепловые сети между тепловыми пунктами зданий То же в соответствии с договором
7 Мусоропроводы (все устройства) Рабочий по обслуживанию мусо­ропроводов и слесарь-сантехник по мере необходимости
8 Осмотр общедомовых электрических сетей и этажных щитков с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений Электромонтер в соответствии с договором
9 Осмотр электрической сети в технических подвалах, подпольях и на чердаке, в том числе распаянных и протяжных коробок и ящиков с удалением из них влаги и ржавчины Электромонтер в соответствии с договором
10 Осмотр ВРУ вводных и этажных шкафов с подтяжкой контакт­ных соединений и проверкой надежности заземляющих контак­тов и соединений   в соответствии с договором
11 Осмотр электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляю­щих зажимов Электромонтер в соответствии с договором
12 Осмотр светильников с заменой сгоревших ламп (и стартеров)   в соответствии с договором
13 Осмотр радио и теле- устройств: на кровлях, на чердаках и в лестничных клетках   в соответствии с договором
14 Техническое обслуживание стационарных электроплит   в соответствии с договором
15 Техническое обслуживание систем дымоудаления, подпора воздуха в зданиях повышенной этажности   в соответствии с договором

 

ПРИМЕЧАНИЯ:

1В процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты.

2В городах, где имеются специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится трубо­чистами цехов пожарного надзора, а радио- и телеустройства - соответствующими ателье согласно договорам на техническое обслуживание специализи­рованными организациями: газонагреватели, газовые плиты и т.п. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.

3Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных должно производиться по местным нормам в соответст­вии с Положением об организационной структуре и штатам предприятий Объединенные котельные и тепловые сети.

4Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехниками и электромонтерами организаций по обслуживанию жилищного фонда или специализированными организациями.

5Расчет необходимого времени на осмотр конструктивных элементов и оборудования следует производить исходя из местных условий (комплектно­сти расположения объектов, их этажности, природных условий и т п.) по действующим Типовым нормам времени на работы по текущему ремонту жи­лищного фонда и Типовым укрупненным нормам обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений.

Приложение 1.2.

Обязательное

 

Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных


Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 290; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!