Безвозмездное срочное пользование земельными участками

⇐ ПредыдущаяСтр 13 из 42Следующая ⇒

Право безвозмездного срочного пользования является правом, на основании которого могут быть предоставлены земельные участки на относительно небольшой срок.

Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользования землей - временным характером отношений (прежде он так и назывался - "временное пользование").

Согласно ст. 24 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

- из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- из земель организаций, указанных в пункте 2 статьи 24 ЗК, гражданам в виде служебного надела;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Кодекса, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Тема 6. Купля-продажа, наследование земельных участков

Особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37 ЗК РФ)

Положения о купле-продаже земельных участков основаны на принципах и нормах ЗК, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК.

По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяются и статьи § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 ГК. В соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Пункт 3 ст. 129 ГК делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК).

Согласно ст. 37 ЗК РФ «Особенности купли-продажи земельных участков» объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Содержание п. 2 и 3 этой статьи не имеет ничего общего с особенностями купли-продажи именно земельного участка. Все эти положения, например заявление законодателя о том, что являются недействительными условия договора, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, предусмотрены для абсолютно всех вещей в гражданском законодательстве.

Сомнительной особенностью является также положение п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, закрепляющего ответственность продавца в случае предоставления ложной информации о продаваемом земельном участке. Данная норма также является копией положения ст. 475 ГК РФ.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Данный нормативный правовой акт устанавливает следующие особенности купли-продажи земель этих категорий:

- ст. 3 закрепляет, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не могут принадлежать иностранным гражданам и юридическим лицам на праве собственности (только аренда). Соответственно, эти субъекты не могут выступать покупателями земель сельскохозяйственного назначения;

- ст. 4 устанавливает требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные). В соответствии с этими требованиями формируется объект купли-продажи - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- ст. 8 содержит положение о том, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- ст. 12 закрепляет требования к обороту земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Так, собственник земельной доли без выделения ее в натуре может продать ее только другому участнику этой долевой собственности. То есть, если среди участников долевой собственности не будет покупателя на эту земельную долю, продать ее другому лицу будет возможно после определения конкретных размеров и границ на местности уже в качестве сформированного отдельного земельного участка.

Одной из актуальных задач стало перераспределение земельных ресурсов в пользу более эффективных собственников, т.е. в основном граждан и юридических лиц, поэтому встал вопрос о порядке такого перераспределения. Земельный кодекс РФ в ст. 28 (п. 2) закрепил общее положение о платности предоставления земельных участков в частную собственность из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Таким образом, основной сделкой на "первичном" земельном рынке должна выступить купля-продажа как способ разгосударствления земельного фонда.

Исходя из этого, по ряду причин в законодательстве предусмотрены особенности таких сделок, где в качестве продавца выступает публичный собственник - государство или муниципальное образование в лице своих уполномоченных органов. Среди таких причин можно назвать особый публичный статус продавцов земельных участков, а также особую значимость этого процесса. Ведь государство передает в собственность других лиц особое имущество - земельный участок, который имеет ценность не только как объект частных интересов, но и как всенародное достояние. Поэтому необходимо передать каждый участок наиболее рациональному собственнику, который в своих интересах будет разумно и бережно его использовать и охранять.

Главная особенность купли-продажи земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, - это порядок этого процесса. В самом общем виде купля-продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) либо в заявительном порядке в случаях, установленных в законодательстве.

Случаи же, когда земельный участок продается не по результатам торгов, прямо предусмотрены в законе, это:

1) предоставление земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

2) собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на выкупаемом земельной участке (ст. 36 ЗК РФ);

3) гражданам, у которых земельный участок находился ранее на праве пожизненного наследуемого владения, гражданам и юридическим лицам, которым земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 2, 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Во втором и третьем случаях собственники недвижимости, расположенной на земельном участке, имеют исключительное право на его покупку или аренду. Соответственно, для уполномоченных органов заключение договора купли-продажи или соответственно аренды в этих случаях является обязательным, что, впрочем, на практике не является основанием для упрощения этой процедуры.

Цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, приобретаемого в заявительном порядке, устанавливается также по специальным правилам. Так, для лиц, выкупающих земельные участки на основании ст. 36 ЗК РФ и ст. 2, 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", правила определения цены земельного участка в зависимости от численности населения того или иного поселения в размере определенной ставки земельного налога, устанавливаемой в предлагаемых федеральным законом пределах, органами исполнительной власти субъектов РФ.

Для граждан, приобретающих земельные участки для целей, не связанных со строительством, в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, цена земельного участка данной статьей не установлена. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае, если в нормативном правовом акте не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта, определяемая независимым оценщиком, которым выступает не государственный или муниципальный орган власти, а физическое или юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию.

Порядок и условия проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов) являются несколько своеобразными, поэтому также регулируются земельным законодательством.

На аукционах продаются земельные участки для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2 ст. 28 ЗК РФ), для жилищного строительства (ст. 38.1 ЗК РФ), для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.2 ЗК РФ). Кроме того, на торгах продаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка по результатам торгов будет являться протокол об их результатах.

Цена земельного участка в этом случае устанавливается по результатам торгов, т.е. покупателем становится лицо, предложившее самую высокую цену за земельный участок. Начальная цена земельного участка в соответствии со ст. 38, 38.1 ЗК РФ устанавливается продавцом земельного участка, т.е. соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления.

В Кодексе не указана методика определения начальной цены. Данный пробел устраняют Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г., в соответствии с которыми начальная цена таких участков также определятся независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, особенности сделки купли-продажи земельных участков очевидны. Этот акт нельзя отождествлять с куплей-продажей других объектов гражданских прав, даже недвижимых. В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства.

Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 308; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 8 9 10 11 121314 15 16 17 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!