Сравнительный подход к оценке



3.2.2.1. Объект оценки - право собственности на коттедж и земельный участок. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 руб. и отличается тем, что имеет на 50 кв.м большую площадь дома, а также отдельно-стоящий гараж. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие гаража увеличивает рыночную цену на 150 000 руб., а каждый дополнительный кв. м площади коттеджа прибавляет 8 000 руб. к рыночной цене объекта. Считать, что иные характеристики объекта и аналога сопоставимы. Определить рыночную стоимость Объекта оценки. Результат округлить до тысяч рублей.

 

ОТВЕТ: 450 000
Решение:
Определяем корректировку на площадь: 8 000 руб. * 50 кв.м = 400 000 руб.
Определяем стоимость объекта оценки: 1 000 000 – 400 000 – 150 000 = 450 000 руб.

 

3.2.2.2. Определить рыночную стоимость 5-х звёздочной гостиницы с годовым ЧОД 1 300 000 руб. Аналог 1: 5-х звёздочная гостиница продана за 8 400 000 руб., её годовой ЧОД составлял 900 000 руб. Аналог 2: 3-х звёздочная гостиница продана за 8 000 000 руб., её годовой ЧОД составлял 1 200 000 руб.

ОТВЕТ: 12,1 млн

1. Для решения подходит только аналог 1 с 5-мя звездами.
2. Коэффициент капитализации для аналога 1: 900 /8 400 000 = 0,107142857
3. Стоимость объекта: 1 300 000 / 0,107142857 ≈ 12,1 млн.
Важно: сейчас встречается вариант, когда аналоги 3* и 5*, а 4* нет. Причем иногда ответ: как среднее между 3 и 5 *, а иногда нет. Нужно ориентироваться на месте по подходящему ответу в тесте – проверить несколько вариантов в этом случае!

 

3.2.2.3. Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью C = 500 – 2*S. Площадь аналога 70 кв.м., объекта оценки – 50 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака).

ОТВЕТ: +11%
Решение:
Определяем показатель С для объекта оценки: 500 – 2 * 50 = 400
Определяем показатель С для аналога: 500 – 2 * 70 = 360
Определяем величину корректировки: (400 / 360 – 1)*100% ≈ +11%

 

3.2.2.4. Объект продан 6 мес. назад. Рост цен 2% в мес. какую нужно сделать корректировку в % (со знаком).

ОТВЕТ: +12,6%
Решение: (1+0,02)^6-1=1,126-1=0,126 или +12,6%

 

3.2.2.5. Арендная плата в 2003 г. -1000 руб. индекс 2003-2005 – 1,5, индекс 2005 -2017 -3.45. Какова арендная плата на 2017 г.?

 

ОТВЕТ: 5175
Решение:
Определяем индекс пересчета 2003-2017: 3,45 * 1,5 =5,175.
Определяем ставку аренды: 1000 руб. * 5,175= 5 175 руб.

 

3.2.2.6. Определить рыночную стоимость двухкомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме эконом-класса, находящемся в Юго-восточном администратином округе населенного пункта. Общая площадь квартиры 60 кв.м, жилая площадь квартиры 41 кв.м. Разница между ценами сделок и ценами предложений составляет 7%. Для расчета удельной стоимости объекта скорректированные цены аналогов учитывайте с одинаковыми весами, корректировки применяйте последовательно. Результат расчета округлите до десятков тысяч рублей.
Данные для расчета приведены в таблицах далее. Считать, что никакие корректировки, кроме перечисленных в Табл. 1, не требуются.

Табл.1. Расчет удельной стоимости квартир сравнительным подходом

параметр объект оценки аналог 1 аналог 2 аналог 3
Тип квартира квартира апартаменты квартира
Кол-во комнат 2 3 2 2
Класс эконом эконом комфорт эконом
Местоположение ЮВАО ЮВАО ЮВАО СВАО
Стадия строит-ва 3 3 3 1
Цена предложения, руб./кв.м общей площади - 170 000 170 000 120 000
Корректировки        
- на уторгование        
- на тип недвижимости        
- на кол-во комнат        
- на класс объекта        
- на местоположение        
- на стадию        

Табл.2. Средние цены на квартиры и апартаменты по округам

округ квартиры, руб./кв.м апартаменты, руб./кв.м
ЮВАО 181 500 165 000
ВАО 169 400 154 000
СВАО 154 000 140 000

Табл.3. Средние цены на квартиры по классам (при прочих равных условиях)

класс средняя цена, руб./кв.м
Эконом 152 000
Комфорт 160 000
Бизнес 193 000

Табл.4. Скидка к цене за кв.м в зависимости от стадии готовности дома

стадия корректировка относительно последующей стадии
Начаты земляные работы -10%
Начато строительство наземной части -15%
Введен в эксплуатацию 0%

Табл.5. Скидка к цене в зависимости от количества комнат (при прочих равных условиях)

Количество комнат Скидка относительно 1 комнатной квартиры
1 0
2 -5%
3 -10%

В различных вариантах задачи величины скидок даются относительно разных баз (например, для табл. 4 может быть вариант – к цене последней стадии).

 

ОТВЕТ: 10 080 000
Решение:

 

3.2.2.7. Определить рыночную стоимость здания с дебаркадером площадью 1000 кв.м (без учета площади дебаркадера). Цена аналога (здания без дебаркадера) – 40 000 руб./кв.м. При прочих равных, объекты, состояние которых аналогично состоянию оцениваемого здания, на 30% дешевле объектов с состоянием, аналогичным состоянию аналога. Абсолютная корректировка на наличие дебаркадера - 50 000 руб. Для решения данной задачи первой вносится относительная корректировка. Внесение иных корректировок не требуется. Результат округлить до тысяч рублей.

 

ОТВЕТ: 28 050 000
Решение:(40 000 * (1-0,30) * 1 000 кв.м.) + 50 000 = 28 050 000 руб.

 

3.2.2.8. Найти коэффициент уторгования для торгового помещения, расположенного на 1 этаже. Даны следующие данные для расчета:
- офисное помещение на 2 этаже. Продавалось за 1,2 млн. руб., было продано за 980 тыс. руб.;
- торговое помещение на 1 этаже. Продавалось за 2,2 млн. руб., было продано за 1,6 млн. руб.;
- магазин на 1 этаже. Продавался за 600 тыс. руб., был продан за 600 тыс. руб.;
- помещения фитнес центра, вроде без указания этажа. Продавался за 2 млн. руб., был продан за 1,9 млн. руб.;
- помещения супермаркета на 1 этаже. Продавался за 2 млн. руб., был продан за 1,7 млн. руб.

ОТВЕТ: 14,1%

Расчет:
1. В расчет берем только торговые помещения, не фитнес центр и не офисное.
2. Скидка: ((2,2 – 1,6) / 2,2 + 0 / 600 + (2 – 1,7) / 2) / 3 = (0,2727 + 0 + 0,15) / 3 = 0,1409 ≈14,1%

 

3.2.2.9. Рассчитать стоимость арендной ставки по состоянию на начало 2017 года. Известно, что величина арендной ставки по состоянию на начало 2003 года составляла 1000 руб., индекс перехода цен с 2003 по 2005 год составляет 1,54. Индекс перехода цен с 2005 по 2017г. составил 2,56.

ОТВЕТ: 3942
Решение:
Определяем индекс пересчета 2003-2017: 2,56 * 1,54 =3,94.
Определяем ставку аренды: 1000 руб. * 3,94 = 3 942 руб.

 

3.2.2.10. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 га, категории земли поселений, разрешенное использование – строительство торговых объектов. Имеется информация о следующих предложениях на продажу земельных участков (цена, предложения, площадь, категория, разрешенное использование).

аналог цена предложения площадь, га категория разрешенное использование
1 450 тыс. руб. 2 земли поселений строительство офиса
2 700 тыс. руб. 2,2 земли поселений строительство ТЦ
3 400 тыс. руб. 1,8 земли промышленности строительство станции с производственного объекта с торговыми площадями
4 500 тыс. руб. 1,8 земли поселений строительство автозаправочной станции с объектами придорожного сервиса
5 600 тыс. руб. 2 земли поселений строительство торговых объектов

Для расчета предположить, что НЭИ для всех предложений соответствует разрешенному использованию, корректировка на уторговывание 5%, корректировка цены единицы в сравнении – 1га – аналога на площадь при отклонении площади аналога от площади объекта на +/10% составляет соответственно +/-3%. Значения прочих характеристик считать одинаковыми, веса использованных аналогов взять равными. Результат округлить до десятков тысяч.

 

ОТВЕТ: 600
Решение:
Аналогами ОО являются аналог 2 и аналог 5 (под торговлю).
1. Расчет для аналога 2:
- на торг: 700 х (1 – 0,05) = 665 млн. руб. или 665 / 2,2 = 302,27 руб./га
- на площадь (т.к. отклонении площади ОА от ОО = 10%): 302,27 х 1,03 = 311,34
Итого за аналог 2: 311,34 * 2 = 623 млн. руб.
2. Расчет для аналога 5: 600 х (1 – 0,05) = 570 млн. руб.
Корректировка на площадь для аналога 5 не вносится, т.к. отклонении площади ОА от ОО < 10%.
3. Стоимость ЗУ: (623 + 570) / 2 ≈600 млн. руб.

 

3.2.2.11. В качестве аналога для оценки объекта недвижимости – офисного 8-этажного здания (права собственности) класса С, 1960 года постройки. общей площадью 5 тыс. кв.м и арендопригодной площадью 4500 кв.м используется предложение на продажу офисного 9-этажного здания (права собственности) класса В, 1990 года постройки, общей площадью 10 тыс. кв.м и арендопригодной площадью 8000 кв.м. Здание аналога сдано в долгосрочную аренду по ставкам выше рыночных для этого здания. Исходя из приведенного описания, перечислите все корректировки к цене аналога, которые необходимо применить, предполагая, что все иные характеристики, кроме описанных в условии у объекта недвижимости и аналога идентичны.
ОТВЕТ: Корректировка на уторговывание, передаваемые права с учетом обременений, физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение общей и арендопригодной площади

 

3.2.2.12. Валовый рентный мультипликатор для рынка офисных помещений составляет 5. Определить рыночную стоимость офисного помещения общей площадью 100 кв. м., если известно, что оно сдано в аренду по ставке 1000 руб/кв.м., общей площади в месяц, дополнительно арендатор возмещает операционные расходы из расчета 100 руб/кв.м. общей площади в месяц. Ставки аренды и возмещения операционных расходов соответствуют рыночным. Результат округлить до сотен тысяч руб.

 

ОТВЕТ: 6 600 000
Решение:РС здания: (1000+100) *12 * 100 * 5 = 6 600 000 руб.

 

3.2.2.13. Рассчитать стоимость 1 кв.м бизнес-центра класса В (находится в центре, отделка евростандарт, данные характеристики типичны для данного класса). Аналог класс С, 50 000 руб./кв.м (находится на окраине, простая отделка, данные характеристики типичны для данного класса). Класс С дешевле В на 25%, евроотделка лучше простой на 16%, центр лучше окраины на 14%. Определение класса включает в себя характеристики отделки и местоположения.

ОТВЕТ: 66 666,67
Решение:РС 1 кв. м БЦ класса В: 50 000 / 0,75 = 66 667 руб.

 

3.2.2.14. Оценщиком обнаружен аналог, который продается в рассрочку на 5 лет под 10%, выплаты в конце года, данный процент ниже рыночного. Рыночная ставка по кредиту 13%. Рассчитать корректировку на способ финансирования, если объект оценки продается при условии моментальной оплаты.

ОТВЕТ: 0,93
Решение:
1. При помощи функции Excel ПЛТ рассчитываем будущий аннуитетный платеж для рассрочки на 5 лет под 10%, т.е. ипотечной постоянной (взноса на амортизацию ДЕ).
2. При помощи функции Excel ПЛТ рассчитываем будущий аннуитетный платеж кредита на 5 лет под 13%, т.е. ипотечной постоянной (взноса на амортизацию ДЕ).
3. Находим разницу в платежах по п.1 и п.2: 0,2843 – 0,2638 = 0,0205.
4. При помощи функции Excel ПС находим текущую стоимость аннуитетного платежа по разнице 0,0205 и ставке кредита 13%.
5. В результате получаем поправку на способ финансирования: -7,21% или ≈ 0,93.
Поправка отрицательная т.к. условия финансирования приобретения аналога выгоднее условий финансирования объекта оценки.

 

3.2.2.15. Определить рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 1000 кв.м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 800 кв. м, в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан за 600 000 руб. Для решения данной задачи предположить, что различие в площадях влияния на удельную стоимость не оказывает. Имеются также следующие данные по парным продажам для расчета абсолютной корректировки на состояние:

объект состояние цена, руб
Одноэтажное кирпичное офисное здание 200 кв.м Требуется косметический ремонт 120 000
Одноэтажное кирпичное офисное здание 400 кв.м Проведен косметический ремонт 260 000

Результат округлить до тыс. рублей.

 

ОТВЕТ: 700 000
Решение:
600 000 / 800 = 750 руб.
(260 000 / 400) – (120 000 / 200) = 50 руб.
(750 – 50) * 1000 = 700 000 руб.

 

3.2.2.16. Рассчитайте валовый рентный мультипликатор для объекта недвижимости, если он был продан за 0.8 млн руб., полностью сдан в аренду и арендный доход составляет 200 тыс. руб., чистый операционный доход -150 тыс. руб., чистая прибыль -100 тыс. руб. Результат округлить до десятых.

 

ОТВЕТ: 4,00
Решение:ВРМ = 0,8 млн. руб. / 0,2 млн. руб. = 4

 

3.2.2.17. Определите рыночную стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 43 кв. м, жилая площадь 22 кв. м, расположенной в завершенном строительстве доме в ЮВАО. Использовать для расчета все аналоги, приведенные в расчетной таблице. В таблицах ниже приведены данные для определения корректировок. Кроме указанных в таблице 1 не требуются иные корректировки. Использовать данные таблицы ниже для расчета относительных корректировок. При взвешивании аналогам присвоить равные веса. Скидка на переход от цен сделок к ценам предложений 7%.

Таблица 1 Расчет удельной стоимости квартир сравнительным подходом

  ОО ОА 1 ОА 2 ОА 3
Тип Квартира Квартира Квартира Апартиаменты
Кол-во комнат 1 1 1 2
Класс Комфорт Бизнес Комфорт Комфорт
Местоположение ЮВАО ВАО ЮВАО ЮВАО
Стадия строительства 3 3 2 3
Цена предложения, руб./кв.м общей площади   150 000 145 000 135 000
Корректировки        
- на уторгование        
- на тип недвижимости        
- на кол-во комнат        
- на класс объекта        
- на местоположение        
- на стадию        

Таблица 2 Средние цены на квартиры и апартаменты по округам

  Квартира Апартаменты
ЮВАО 181 000 165 000
ВАО 169 000 145 000
ЮЗАО 172 000 151 000

Таблица 3 Скидка к цене в зависимости от количества комнат (при прочих равных условиях)

  К стоимости 1-комн.
1 комн. 0
2 комн -5%
3 комн -10%

Таблица 4 Скидка к цене за кв.м в зависимости от стадии готовности дома

  К стоимости последней стадии
1 - котлован -10%
2 - строительство не завершено -15%
3 - дом сдан 0%

Таблица 5 Средние цены на квартиры по классам (при прочих равных условиях)

Бизнес 150 000
Комфорт 130 000
Эконом 110 000


ОТВЕТ: 6 208 000
Решение:

 

3.2.2.18. На 01.01.2005 арендная ставка была 200 р. За период с 01.01.2005 по 31.12.2016 арендные ставки выросли на 128%. За период с 01.01.2010 по 31.12.2016 на 37%. Найти арендную ставку на 01.01.2010.

ОТВЕТ: 333
200 * (1+128%) / (1+37%) = 333

 

3.2.2.19. Оценщиком проведены исследования квартир площадью 30 кв.м. и 45 кв.м., вследствие чего формула нахождения удельной стоимости имеет следующий вид: C = 50 000 - 70*S. Определить рыночную стоимость квартиры площадью 200 кв.м.

ОТВЕТ: Расчет по данной модели может привести к некорректным результатам.

Доходный подход к оценке

3.2.3.1. Определить годовой потенциальный валовой доход для объекта недвижимости. - Общая площадь помещений 450 кв. м. Арендопригодная площадь помещений 410 кв. м. Рыночная арендная плата 7000 руб./кв.м арендопригодной площади в год. Вакантная площадь 5%. Результат округлить до тысяч рублей.

 

ОТВЕТ: 2 870 000
Решение:ПВД = 410 * 7000 = 2 870 000 руб.

 

3.2.3.2. Рассчитать ставку капитализации. На дату оценки срок физической жизни здания составлял 15 лет, эффективный возраст объекта - 30 лет. Полный срок экономической жизни объекта - 60 лет. Безрисковая ставка инвестирования 6%, срок рыночной экспозиции объекта 3 месяца, премия за риск вложения в недвижимость - 4%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%, средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%. Возврат инвестиций осуществляется по методу Инвуда. Результат округлить до сотых долей процента.

 

ОТВЕТ: 14,75%
Решение:
6% * 3 мес./12 мес. = 1,5% - премия за риск низкой ликвидности
6% + 1,5% + 4% + 3% = 14,5% - ставка дисконтирования
60 – 30 = 30 лет - оставшийся срок службы
0,145 / ((1 + 0,145)^30 - 1) = 0,00252 - норма возврата по методу Инвуда
14,5% + 0,252% = 14,75% - ставка капитализации

 

3.2.3.3. Определить рыночную стоимость офисного здания, если известно что его общая площадь составляет 5 тыс кв.м, арендопригодная площадь 4 тыс кв. м. Предполагается, что первый и второй годы прогнозного периода, здание сдается в краткосрочную аренду на рыночных условиях, рыночная ставка аренды – 25 тыс руб/кв. м/год, при этом загрузка площадей составляет 70% в первый и 50% во второй годы. Начиная с третьего года, все здание будет сдано одному арендатору в аренду на 49 лет. В первый год ставка аренды составит 10 тыс руб/кв.м арендопригодной площади/год, а начиная со второго и далее на весь срок аренды – 30 тыс руб/кв.м адендопригодной площади / год. Можно считать, что в течение всего срока аренды поступления платежей по договору полностью гарантировано. Дополнительно к арендной плате все арендаторы оплачивают операционные расходы в размере 2 тыс.руб/год/кв.м арендуемой площади, что соответствует рыночной практике. Фактические операционные расходы по зданию составляют 8 тыс руб/год/кв.м общей площади все ставки аренды, возмещаемые и фактические расходы предполагаются постоянными, ставка терминальной капитализации – 12%, затраты на продажу не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций -14%. Период прогноза предположить равным трем годам. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до миллионов.

 

ОТВЕТ: 542 млн. руб.
Решение:
Рассчитываем ЧОД:
1 год: (25000+2000)*4000*0,7-8000*5000= 35 600 тыс. руб.
2 год: (25000+2000)*4000*0,5-8000*5000= 14 000 тыс. руб.
3 год: (10000+2000)*4000 - 8000*5000= 8 000 тыс. руб.
4 п/п: (30000+2000)*4000 - 8000*5000 = 88 000 тыс. руб.
Рассчитываем реверсию: 88 000 000 / 0,12 = 733 333 тыс. руб.
Дисконтируем ЧОД:
1 год: 35 600 000 / (1+0,14) = 31 228 070 руб.
2 год: 14 000 000 / (1+0,14)^2 = 10 772 545 руб.
3 год: 8 000 000 / (1+0,14)^3 = 5 399 772 руб.
4 п/п: 733 333 / (1+0,14)^3 = 494 979 112 руб.
Итого: ≈542 000 000 руб. Обсуждение задачи можно вести здесь Обсуждение задачи 3.2.3.3

 

3.2.3.4. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 300 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 600 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 15% соответственно. Рассчитать ЧОД от з/у.

ОТВЕТ: 210 000
Решение:
Определяем ЧОД от улучшений: 600 000 * 0,15 = 90 000 руб.
Определяем ЧОД для земельного участка: 300 000 – 90 000 = 210 000 руб.

 

3.2.3.5. Определить стоимость земельного участка методом остатка. Рыночная стоимость единого годового объекта 2 млн. руб. Затраты на строительство улучшений 500 тыс. руб. Проценты за пользование кредитом 20% от затрат на строительство. Сумма кредита 300 тыс. руб. ПП 25% от стоимости годового объекта.

 

ОТВЕТ: 900 000
Решение:2 000 000 – 2 000 000 * 0,25 – 500 000 – 500 000 * 0,2 = 900 000 руб.

 

3.2.3.6. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4500 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 20000 руб за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 85%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 21%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.

 

ОТВЕТ: 186 000 000
Решение: Построить денежные потоки по годам. Правильные потоки выглядят так:

Год Затраты ЧОД ДП
1 -200 млн 0 -200 млн
2 -200 млн 0 -200 млн
3 0 63 млн 828 млн = 63 млн + 765 млн
4 0 76,5 млн тогда реверсия 765 млн

Далее потоки за 3 года надо привести к текущей стоимости, при том, что ставка в разные периоды разная.
Правильный набор дисконтных множителей:

Год К-т дисконтирования
1 0,826446281
2 0,683013455
3 0,588804703

Далее надо перемножить потоки и дисконтныех множители, сложить 3 числа и получить 185 638 347.
По условию задачи надо округлить до миллионов рублей.

 

3.2.3.7. Рассчитать ставку капитализации, если объект недвижимости был продан за 1 млн руб., потенциальный валовый доход составляет 200 тыс. руб. в год, действительный валовый доход – 190 тыс. руб. в год, чистый операционный доход – 150 тыс. руб. в год. Результат округлить до процентов.

 

ОТВЕТ: 15%
Решение:150 000 / 1 000 000 = 15%

 

3.2.3.8. Оценить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 6 лет составит – 35000 д.е. в год. В конце шестого года планируется продажа объекта за 220 000 д.е. Объект был приобретён с привлечением кредита в сумме 100 000 д.е. на срок 10 лет под 12% годовых с ежегодными выплатами в конце периода. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал 15%.

 

ОТВЕТ: 237 349
Решение в несколько этапов:
1. Найдем платеж по кредиту ежегодный:
ПЛТ(12%;10;-100000;;) = 17 698
2. Доход от аренды 35 000, платеж по кредиту 17 698, на руках остается каждый год:
35 000 - 17 698 = 17 302
3. Продавая объект в конце 6 года, собственник остается еще должен банку.
Допустим, он вернет остаток по кредиту. Расчет остатка после 6 лет с помощью функции
ОБЩДОХОД(12%;10;100 000;7;10;0) = 53 756
Важно: начальный период это следующий после 6-го года, т.е. 7.
4. На руках после продажи останется:
220 000 - 53 756 = 166 244
5. Дисконтируем потоки:
- с 1 по 6 год ежегодные по 17 302
- в конце 6 года 166 244
Получаем текущую стоимость 137 349
Это та сумма, которую внес бы собственник в момент покупки.
Но еще есть банк, который дал 100 000
Поэтому стоимость всего:
137 349 + 100 000 = 237 349

 

3.2.3.9.Какая максимальная сумма может быть уплачена за здание на текущий момент, если предполагается, что через 4 года оно может быть продано не дороже чем за 2,8 млн. руб. В течение этих 4 лет доходы от здания позволят только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая норма доходности для подобных проектов составляет 26% годовых (дисконтирование на конец периода). Среднерыночная ставка кредитования для аналогичных инвестиций составляет 18%. Результат округлить до тысяч рублей.

 

ОТВЕТ: 1 111 000
Решение:2 800 000 /( (1+0,26)^4)≈ 1 111 000 руб.

 

3.2.3.10. Рассчитать ставку дисконтирования, номинированную в рублях, в качестве безрисковой взять доходность облигаций. Безрисковая доходность ОФЗ – 3,1%, валютная доходность - 3,5%, премия за риск-вложения и премия за инвестиционный менеджмент – по 2,5%. Срок экспозиции – 4 месяца.

 

ОТВЕТ: 9,13%
Решение:
Определяем премию за низкую ликвидность: 3,1% * 4/12 = 1,03%
Определяем ставку дисконтирования: 3,1% + 1,03% + 2,5% + 2,5% = 9,13%

 

3.2.3.11. Известно, что для офисных помещений на дату оценки ВРМ составляет 5. Рассчитать стоимость офисного помещения, которое сдаётся в аренду по 1000 руб./ кв м в месяц. Дополнительно арендатор возмещает 100 руб. / кв м в месяц.операционных расходов. Площадь здания 100 кв. м.

ОТВЕТ: 6 600 000
Решение:РС здания: (1000+100) *12 * 100 * 5 = 6 600 000 руб.

 

3.2.3.12. Рассчитайте ставку капитализации для земли, если рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 2 млн. руб., стоимость замещения улучшений с учетом износа и устареваний составляет 1,5 млн. руб, арендный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 200 тыс. руб./год а ставка капитализации для улучшений составляет 12%. Результат округлить до целых %.

 

ОТВЕТ: 4%
Решение:
1.Расчет стоимости земли: ЕОН – Улучшение = 2 – 1,5 = 0,5 млн. руб.
2.Расчет ЧОД от улучшения: Улучшение * 0,12 = 1,5*0,12=0,18 млн. руб.
3.Расчет ЧОД от земли: ЧОДеон – ЧОДулуч = 0,2 – 0,18 = 0,02 млн. руб.
4. Ставка капитализации для земли: 0,02 / 0,5 = 0,04 или 4%.

 

3.2.3.13. Оценивается земельный участок с учетом обязательства продавца построить и передать покупателю готовое к эксплуатации складское здание общей площадью 5 тыс кв.м., затраты на девелопмент – 220 млн руб. цена здания с участком – 60 тыс руб/кв.м. общей площади здание оплачивается в момент передачи готового здания. Определить вклад в рыночную стоимость участка данного обязательства, если известно, что в случае если бы здание было построено и предполагалось для сдачи в аренду, то затраты на девелопмент составили бы 200 млн руб, на момент ввода в эксплуатацию рыночная ставка аренды для него составила бы 6 тыс руб за кв. м/ год общей площади (все операционные расходы компенсируются арендатором дополнительно собственник расходов не несет) и склад выйдет стабилизированную загрузку в размере 95%. Рыночная ставка капитализации составляет 11%. Период строительства в обоих случаях-1,5 года, затраты несутся равномерно. Ставка дисконтирования инвестиционного периода- 20% годовых. Длительность одного периода модели – полгода, количество-3. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до сотен тысяч руб.

 

ОТВЕТ: 14 400 000
Решение:

 

3.2.3.14. Методом предполагаемого использования рассчитать рыночную стоимость земельного участка, предназначенного под строительство торгового центра. Полные затраты на создание объекта – 10 млн руб., срок строительства 2 года, в начале первого и в конце второго года строительства предполагается понести по 50% от величины полных затрат. Прогнозируемая выручка от продажи объекта на момент завершения строительства за вычетом затрат на продажу – 25 млн руб., требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций 20 %. Денежные потоки дисконтировать на начало периода. Результат округлить до тысяч.

 

ОТВЕТ: 8 889 000
Решение:
Денежные потоки:
1 год: (-5) млн. руб.
2 год: (-5) млн. руб.
Реверсия: 25 млн. руб.
Дисконтируем денежные потоки:
1 год: (-5) / (1+0,2)^0 = -5 млн. руб. (дисконтируем на начало 1-го периода)
2 год: (-5) / (1+0,2)^2= - 3,472 (дисконтируем на конец 2-го периода)
Реверсия: 25 / ((1+0,2)^2 = 17,361 млн. руб.
РС земли: (-5,00) + (-3,472) +17,361 = 8,889 млн. руб.

 

3.2.3.15. Рассчитать чистый операционный доход от земельного участка. Чистый операционный доход единого объекта недвижимости 200 000 руб., стоимость улучшений 800 000 рублей. Коэффициент капитализации 15% для улучшений и 10% для земельного участка.

 

ОТВЕТ: 80 000
Решение:
Определяем ЧОД от улучшений: 800 000 * 0,15 = 120 000 руб.
Определяем ЧОД для земельного участка: 200 000 – 120 000 = 80 000 руб.

 

3.2.3.16. Определить годовой действительный валовой доход для объекта недвижимости. - Общая площадь помещений 450 кв. м. Арендопригодная площадь помещений 410 кв. м. Рыночная арендная плата 7000 руб./кв.м арендопригодной площади в год. Вакантная площадь 5%. Результат округлить до тысяч рублей.

 

ОТВЕТ: 2 727 000
ПВД = 410 * 7000 = 2 870 000 руб.
ДВД = 2 870 000 * (1- 5%) = 2 727 000

 

3.2.3.17. Рыночная ставка аренды для торгового помещения на начало 2003 года составляла 100 руб. Индекс изменения рыночных ставок аренды для соответствующего сегмента рынка недвижимости с начала 2001 года по начало 2017 года составил 3.54. Индекс изменения рыночных ставок аренды с начала 2001 года по начало 2003 года составил 1.18. Рассчитайте рыночную ставку аренды для этого помещения на начало 2017 года.

 

ОТВЕТ: 300
Решение:
3,54/1,18=3,0 - индекс пересчета 2003-2017
100 руб. * 3,0 = 300 руб. - ставка аренды

 

3.2.3.18. Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости. Стоимость земельного участка 110 000 руб. Годовой чистый операционный доход от улучшений 55 000 руб. Норма доходности 13%. Норму возврата определить по методу Хоскольда при том, что оставшийся срок экономической жизни 35 лет, безрисковая ставка 8%.

 

ОТВЕТ: 514 998
Решение.
1.Расчет нормы возврата: i = 0,08/((1+0,08)^35-1) = 0,0058
2.Рыночная стоимость улучшений: 55 000/(0,13+0,0058) = 404 998 руб.
3.Рыночная стоимость ЕОН: 404 998 + 110 000 = 514 998 руб.

 

3.2.3.19. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25000 руб за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 20%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.

 

ОТВЕТ: 275
Решение:
Рассчитываем ЧОД:
1 год: (- 200 000 000) руб.
2 год: (- 200 000 000) руб.
3 год: 25 000 * 4000 * 0,7 = 70 000 000 руб.
4 п/п: 25 000 * 4000 * 0,9 = 90 000 000 руб.
Рассчитываем реверсию: 90 000 000 / 0,1 = 900 000 000 руб.
Дисконтируем ЧОД:
1 год: (- 200 000 000) / (1+0,2) = -166 666 667 руб.
2 год: (- 200 000 000) / (1+0,2)^2= -138 888 889 руб.
3 год: 70 000 000 / ((1+0,2)^2*(1+0,16)) = 41 906 130 руб.
Реверсия: 900 000 000 / ((1+0,2)^2*(1+0,16)) = 538 793 103 руб. Итого: - 166 666 667 - 138 888 889 + 41 906 130 + 538 793 103 = 275 143 678 ≈ 275 млн.

 

3.2.3.20. Определить рыночную стоимость. ЧОД в течение ближайших десяти лет составит 150 тыс. руб. В конце десятого года объект можно будет продать за 1 200 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 15%.

 

ОТВЕТ: 1 184 тыс. р.
Ключевая особенность: ставка 15% - это требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал

Решение:
1-й способ решения:
Решаем с помощью финансового калькулятора
1. 30*12=[N], 12:12=[I/Y], 900000 [PV], [CPT] [PMT] 9 257,51 – ежемесячный платеж по кредиту.
2. Годовое обслуживание долга: 9 257,51*12= 111 090.
3. Расчет остатка долга через 10 лет:
[2ND] [AMORT] P1=1 [ENTER] [↓]
12*10 [ENTER] [↓] BAL 840 762
4. Расчет текущей стоимости доходов:
10 [N], 15 [I/Y], 150 000 – 111 090 = [PMT], [CPT] [PV] 195 280
5. Расчет стоимости собственного капитала, участвующего в финансировании объекта, т.е. текущей стоимости доходов и реверсии с учетом остатка долга через 10 лет:
10 [N], 15 [I/Y], 1 200 000 – 840 762 = [FV], [CPT] [PV] 88 798
6. Собственные средства, вложенные в проект: 195 280 + 88 798 = 284 078
7. Стоимость объекта: заемные + собственные, 900 000 + 284 078 = 1 184 078 ≈ 1 184 тыс. р.

2-й способ решения (с помощью MS Excel):
1.Расчет остатка долга через 10 лет:
ОБЩДОХОД(12%/12;30*12;900;121;360;0) = -840,76 тыс. р.
Знак (-) технический, не обращаем внимания
2. Ежегодная выплата по кредиту:
ПЛТ(12%/12;30*12;-900) * 12 = 111,09 тыс. р.
3. Чистый доход в год:
150 - 111,09 = 38,91 тыс. р.
4. Продажа 1200, из которой надо вернуть в банк 840,76, т.е. на руки: 359,24 тыс. р.
5. Дисконтируем потоки за 10 лет (38,91) и чистый доход от продажи 359,24 через 10 лет, ставка 15%
6. Текущая стоимость дохода собственника = 284,08 тыс. р., плюс деньги банка 900 тыс. р., итого≈ 1 184 тыс. р.

 

3.2.3.21. Бизнес-центр общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная 4 000 кв.м. 45% площадей сданы на 99 лет якорному арендатору, ставки 10, 11, 13, 15 тыс. руб. в 1, 2, 3 и 4 год соответственно, далее не меняются. Вторая часть сдана по рыночной ставке 25 000 руб за кв. м в год, загрузка 90% (рыночная), дополнительно все арендаторы компенсируют операционные расходы из расчета 5 500 руб за кв.м арендуемой площади . Операционные расходы собственника составляют 8 000 руб за 1 кв.м общей площади. Ставка дисконтирования 16%. Коэффициент капитализации для реверсии 11%. Период прогнозирования 3 года. Дисконтирование на конец периода. Результат округлить.

 

ОТВЕТ: 447 млн.
Решение:

 


Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 3236; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ