Поняття механізму реалізації прав на землю 6 страница

Відповідно до Указу Президента України «Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001—2005 роки»

від ЗО травня 2001 р. одним з принципів формування земель­них відносин у найближчі п'ять років є включення землі у ринковий обіг. При цьому у чинному законодавстві України, яке присвячене регулюванню ринкових земельних відно­син¹, не розкривається юридична сутність поняття «обіг зе­мельних ділянок».

Щоб розкрити правову природу цього поняття, необхід­но виходити з того, що об'єктом ринкових земельних пра­вовідносин є земельна ділянка з характерними для неї фі­зичними та юридичними ознаками (нерухомість, обмеже­ність у просторі, неможливість переміщення з одного місця на інше, правовий титул, права та обов'язки особи). З ура­хуванням фізичних ознак земельні ділянки як об'єкт суб'єктивного права фізично не можуть передаватись з рук у руки від однієї особи до іншої. Тому вживання словосполу­чення «обіг земельних ділянок» характеризує економічний аспект ринку землі.

У юридичному значенні це поняття слід розглядати через призму врегульованих нормами чинного законодавства суспільних відносин, що виникають між особами з приводу набуття і реалізації права власності та інших речових прав на земельні ділянки, права оренди земельних ділянок. Тому обіг земельних ділянок має означати перехід прав на земель­ну ділянку від однієї особи до іншої. При цьому підстави, спо­соби, правові форми і порядок передачі прав на земельні ді­лянки мають визначатися у чинному законодавстві. Так, чинним ЗК України встановлено, що перехід прав на земель­ну ділянку може здійснюватись відповідно до закону шляхом прийняття адміністративного рішення, укладення цивільно-правової угоди, рішення суду.

З урахуванням викладеного обіг земельних ділянок (пере­хід прав на земельні ділянки) — це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що виникають між відповідними суб'єктами у процесі переходу прав на зе­мельні ділянки з підстав і в порядку, передбаченому законом, договором, рішенням суду.

¹ Указ Президента України «Про заходи щодо розвитку та регулюван­ня ринку земель населених пунктів, Інших земель несільськогосподар-ського призначення» від 4 лютого 2000 р. // Офіційний вісник України. — 2000. — № 6. — Ст. 205.

 

202

203

л

До правових засад обігу земельних ділянок слід віднести: а) рівність суб'єктів права власності і господарювання пе­ред законом; б) законність; в) гарантованість і непоруш­ність права власності на землю; г) додержання цільового призначення земельних ділянок; ґ) врахування сервітутів та інших існуючих обмежень на земельні ділянки; д) обов'язковість відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) у передбачених законом випадках; є) обов'язко­вість проведення експертної грошової оцінки земельних ді­лянок при укладенні цивільно-правових угод; є) обов'язко­вість нотаріальної форми цивільно-правових угод із земель­ними ділянками; ж) обов'язковість державної реєстрації прав на земельні ділянки.

§ 2. Інституційно-функціональне забезпечення ринкового обігу прав на земельні ділянки

Реалізацію державної політики у сфері регулювання зе­мельних відносин та забезпечення обігу земельних ділянок здійснюють органи законодавчої, виконавчої, судової влади, а також органи місцевого самоврядування. Основні повнова­ження Верховної Ради України, Кабінету Міністрів України, центральних органів виконавчої влади, Верховної Ради АР Крим, Ради міністрів АР Крим, обласних державних адмініс­трацій, Київської та Севастопольської міських рад, а також сільських, селищних, міських рад у цій сфері закріплені у ЗК України та інших законодавчих актах.

Державне регулювання обігу земельних ділянок передба­чає виконання зазначеними органами державної влади та місцевого самоврядування комплексу організаційно-право­вих, фінансових, економічних, кадрових, інформаційних, на­уково-технічних та інших заходів, спрямованих на забезпе­чення вільного доступу до земельних ділянок усіх заінтересо­ваних осіб, безперешкодного набуття прав на земельні ділян­ки, створення необхідної інфраструктури, забезпечення пра­вового захисту не лише суб'єктів права на землю, а й усіх учасників ринку землі.

Зокрема, органи державної влади та місцевого самовря­дування мають виконувати завдання щодо розробки та

204

І

вдосконалення прозорого порядку відчуження земельних ділянок, надання фізичним і юридичним особам можливос­ті вибору різних дозволених видів функціонального вико­ристання земельних ділянок, розробки механізмів набуття прав на земельні ділянки на конкурентних засадах. Крім того, ці органи зобов'язані формувати необхідну інфрас­труктуру ринку землі, забезпечувати її функціонування, створювати умови для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості і законності операцій із земельними ділянками. У цьому зв'язку неабияке значення для належного функціо­нування обігу земельних ділянок мають організація земель­них бірж, земельних банків та інших фінансово-кредитних установ, створення дієвої і доступної для кожного держав­ної реєстраційної системи прав на землю. Відповідно до ви­мог чинного земельного законодавства України перехід прав на земельні ділянки потребує обов'язкового проведен­ня їх експертної грошової оцінки юридичними і фізичними особами, які одержали Сертифікат оцінювача і мають пра­во проводити таку оцінку згідно із Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну ді­яльність» та Законом "Про оцінку земель" від 11.12.03 р.

Відповідно до ст. 14 Конституції України громадяни, юри­дичні особи і держава набувають і реалізують право власнос­ті на землю виключно відповідно до закону. Виходячи з цьо­го, лише Верховна Рада України у законі визначає земельні ділянки, що можуть перебувати у вільному обігу без будь-яких законодавчих чи інших заборон, встановлювати обме­жений обіг земельних ділянок для окремих категорій земель та окремих суб'єктів, визначати землі, що не можуть перебу­вати у цивільно-правовому обігу, або встановлювати морато­рій на відчуження чи інший спосіб передачі земельних діля­нок від однієї особи до іншої на певний термін.

§ 3. Правочини із земельними ділянками

Відповідно до статей 13, 14 і 41 Конституції України, а та­кож норм чинного Земельного кодексу України обіг земель­них ділянок має здійснюватися у визначених законом право­вих формах, важливе місце серед яких посідають правочини.

205

При цьому у Кодексі не вживається поняття «правочин», а застосовується термін «угода» щодо набуття права власності на земельні ділянки чи права користування.

Аналіз змісту норм статей 127, 131, 142 та інших норм ЗК України дає можливість стверджувати, що вживане у цьому законі поняття «угоди» щодо земельних ділянок є тотожним поняттю «правочини», під яким у Цивільному кодексі України від 16 січня 2003 р. розуміються дії особи, спрямовані на на­буття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Види, зміст та порядок укладення правочинів щодо земель­них ділянок визначені у нормах глав 20 і 21 та інших статтях ЗК України. Вказані у цьому законі правочини щодо земель­них ділянок мають цивільно-правовий характер. Тому до ре­гулювання відносин, що виникають у процесі укладення і ви­конання таких угод, необхідно застосовувати норми цивіль­ного законодавства України. Однак за своєю юридичною природою угоди щодо земельних ділянок мають не лише ци­вільно-правовий, а й публічно-правовий характер, оскільки їх укладення і виконання опосередковано рішеннями органів державної влади та місцевого самоврядування щодо визна­чення правового режиму земельної ділянки як предмета уго­ди, а також оформленням прав на земельні ділянки.

Виходячи з цього, правове регулювання обігу земельних ділянок потребує комплексного підходу до застосування норм та методів як приватно-правового, так і публічно-пра­вового характеру. При цьому правове забезпечення обігу зе­мельних ділянок має здійснюватися з врахуванням того, що у таких випадках норми цивільного законодавства співвідно­сяться з нормами земельного законодавства як загальні і спеціальні. Як зазначається у п. 2 ст. 131 ЗК України, укла­дення передбачених у п. 1 цієї статті угод щодо земельних ді­лянок здійснюється відповідно до Цивільного кодексу Украї­ни з урахуванням вимог цього Кодексу. Такий підхід до розу­міння юридичної природи правочинів щодо земельних діля­нок дає змогу провести їх класифікацію на певні види, а та­кож вказати на особливості стосовно форми, чинності та змісту таких правочинів.

Відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України право­чини можуть бути односторонніми та багатосторонніми (до­говори). Така класифікація правочинів є прийнятною і для характеристики правових форм обігу земельних ділянок.

Зокрема, до односторонніх правочинів щодо земельних діля­нок належать: а) дарування; б) спадкування за заповітом, в) добровільна відмова від земельної ділянки. До двосторон­ніх правочинів відносять: а) договір купівлі-продажу; б) дого­вір міни; в) договір про спільну власність на земельну ділян­ку; г) договір про довічне утримання особи, яка є власником земельної ділянки; ґ) договір про переуступку частки у праві власності на земельну ділянку; д) установчий договір про створення господарського товариства з передачею земельної ділянки чи права користування земельною ділянкою до ста­тутного фонду; є) договір оренди земельної ділянки; є) дого­вір суборенди земельної ділянки; ж) договір про право забу­дови земельної ділянки; з) договір застави (іпотеки) тощо.

Враховуючи особливості землі як об'єкта права класифі­кацію правочинів щодо земельних ділянок можна проводити і за іншими ознаками. Так, наприклад, залежно від категорії земель слід розрізняти правочини щодо земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського приз­начення. Залежно від суб'єктного складу правочини щодо зе­мельних ділянок можуть бути між фізичними особами, між фізичними і юридичними особами, між юридичними особа­ми, між фізичними та юридичними особами і органами дер­жавної влади та місцевого самоврядування. Названі критерії класифікації правочинів щодо земельних ділянок не є ви­черпними і можуть бути розширені.

В сучасних умовах становлення первинного і вторинного ринків землі обіг земельних ділянок оформляється договора­ми купівлі-продажу.

Загальні вимоги щодо поняття, форми, порядку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки визначені у Цивіль­ному кодексі України. Виходячи зі змісту ст. 655 Цивільного ко­дексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки — це двосторонній правочин, відповідно до якого одна сторона (про­давець) передає або зобов'язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зо­бов'язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму. Сторонами договору купівлі-продажу виступа­ють, з одного боку, власники земельних ділянок або органи дер­жавної влади та місцевого самоврядування, з іншого — покупці земельних ділянок, які мають відповідати вимогам, визначеним чинним цивільним та земельним законодавством.

т

 

206

207

 

У ЗК України закріплюються вимоги щодо земельної ді­лянки, як предмета угоди, правового становища покупців і продавців земельних ділянок, змісту угод, порядку укладен­ня, оформлення і виконання договору купівлі-продажу зе­мельних ділянок. Зокрема, ст. 127 ЗК України регулює особ­ливості укладення договорів купівлі-продажу земельних ді­лянок державної і комунальної власності.

Земельні ділянки, що підлягають продажу, мають бути вільними від прав на них інших осіб, за винятком певних об­межень і сервітутів, встановлених законом чи рішенням суду відповідно до статей 98—102, 110—115 ЗК України.

Покупцями земельних ділянок із земель державної та ко­мунальної власності можуть бути громадяни України, а та­кож юридичні особи, засновані громадянами України і юри­дичними особами України. Вказані суб'єкти можуть уклада­ти договори купівлі-продажу і набувати у власність земельні ділянки із земель державної та комунальної власності як сільськогосподарського так і несільськогосподарського приз­начення з урахуванням обмежень, передбачених законом. Аналізуючи вимогу закону щодо покупців земельних ділянок, необхідно зазначити, що такий підхід до визначення потен­ційних покупців земельних ділянок є не логічним, оскільки порушує права інших юридичних осіб, які засновані за учас­тю держави, територіальних громад, іноземних фізичних і юридичних осіб. З метою забезпечення всім суб'єктам під­приємницької діяльності України вільного доступу до набут­тя у власність земельних ділянок несільськогосподарського призначення Президент України в Указі «Про вдосконалення системи державного управління земельними ресурсами та контролю за їх використанням і охороною» від 19 серпня 2002 р. доручив Кабінету Міністрів України подати до Вер­ховної Ради України пропозиції щодо вдосконалення порядку продажу земельних ділянок державної та комунальної влас­ності спільним підприємствам, заснованим за участю іно­земних юридичних та фізичних осіб, передбачивши необхід­ність погодження рішень про такий продаж з Кабінетом Мі­ністрів України¹. 10 липня 2003 р. Верховна Рада України внесла відповідні зміни до Земельного кодексу України².

¹ Урядовий кур'єр. — 2002. ____ „__

² Офіційний вісник України. — 2003.

21 серпня — № 153.

№31. —Ст. 1600.

Не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності юридичні особи Украї­ни, засновані виключно на державній і комунальній власнос­ті, засновані особами без громадянства чи іноземними фі­зичними і юридичними особами, у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності, засновані гро­мадянами і юридичними особами України разом з іноземни­ми фізичними і юридичними особами.

Іноземні фізичні і юридичні особи, особи без громадянства, мають право на укладення договорів купівлі-продажу земель­них ділянок лише несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів або ж за їх межами в разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Продавцями земельних ділянок державної і комунальної власності є органи державної влади та місцевого самовряду­вання. У випадках, передбачених ЗК України, продавцем зе­мельних ділянок державної власності може бути Кабінет Мі­ністрів України.

Основними способами продажу земельних ділянок є конку­рентний продаж та викуп земельної ділянки під об'єктами не­рухомого майна, так званий договірний продаж. Продаж зе­мельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватись переважно на конкурентних засадах шля­хом проведення земельних торгів у порядку, передбаченому статтями 134—139 ЗК України. Особливості продажу земель­них ділянок державної і комунальної власності іноземним дер­жавам та юридичним особам закріплені у ст. 129 ЗК України.

Чинний ЗК України передбачає, що право власності на земельні ділянки може набуватися відповідними суб'єкта­ми не лише на основі договорів купівлі-продажу, а й інших цивільно-правових угод. Серед таких угод у цьому законі названі договори міни, дарування, а також правочин успад­кування. При цьому перелік цивільно-правових угод, відпо­відно до яких може набуватися право власності на землю, не є вичерпним. Укладення таких угод здійснюється відпо­відно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог ЗК України. У разі укладення договору міни (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку. Мі­на земельних ділянок передбачає проведення їх грошової та експертної оцінки з метою визначення їх вартості відповід-

1

 

1

208

Н — 4-123

209

но до Методик оцінки, що затверджені Кабінетом Міністрів України. За погодженням сторін можлива грошова доплата за земельну ділянку більшої вартості, що обмінюється на земельну ділянку меншої вартості. У разі укладення догово­ру міни зміна цільового призначення земельної ділянки від­бувається у порядку, передбаченому статтями 18—21 ЗК України. До договору міни (бартеру) застосовуються прави­ла про договори купівлі-продажу або інші договори, елемен­ти яких містяться в договорі міни (бартеру), якщо це не су­перечить суті відносин сторін. Договір міни підлягає нота­ріальному посвідченню.

Серед підстав набуття права власності на земельні ділян­ки Земельний кодекс називає також договір дарування, від­повідно до якого одна сторона (дарувальник) передає або зо­бов'язується передати у майбутньому іншій стороні (обдаро­ваному) безоплатно земельну ділянку у власність. Сторонами у договорі дарування можуть бути громадяни України та юридичні особи України, держава Україна, Автономна Рес­публіка Крим, територіальні громади. Договір дарування зе­мельної ділянки укладається письмово і посвідчується нота­ріусом. Право власності обдарованого на одержану земельну ділянку виникає з моменту одержання Державного акта на право власності на землю та реєстрації права власності у встановленому порядку.

Право власності на земельні ділянки виникає також у по­рядку спадкування. Спадкування визначається у Цивільно­му кодексі України як перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Спадкування земельних ділянок здійснюється за заповітом або за законом. Спадкоємцями за заповітом і за законом можуть бути фізичні особи. Спадкоємцями за запо­вітом можуть бути також юридичні особи, держава та інші особи. Земельний кодекс України не містить заборон щодо спадкування земельних ділянок іноземними громадянами, осо,бами без громадянства та іноземними юридичними осо­бами. Однак у цьому Кодексі є норми щодо заборони офор­млення права власності на успадковані у встановленому ци­вільним законодавством порядку земельні ділянки сільсько­господарського призначення. Відповідно до статей 81 і 82 ЗК України землі сільськогосподарського призначення, отрима­ні у спадщину іноземними юридичними особами, іноземни-

210

ми громадянами та особами без громадянства, підлягають відчуженню протягом одного року.

У практиці роботи більшості установ комерційних банків в Україні серед основних способів забезпечення зобов'язань, поряд з гарантією, поручительством, страхуванням, неус­тойкою, найпоширенішим і ефективним є застава, якою оформляється майже 80% кредитних договорів¹.

Поняття застави та іпотеки, а також основні принципи застави як способу забезпечення зобов'язань, порядок здій­снення застави визначені у Цивільному кодексі України, За­коні України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 р. (з наступними змінами та доповненнями)², Законі України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р.³ та в інших підзаконних нормативних актах.

Заставою визнається такий спосіб забезпечення зо­бов'язань, за яким кредитор (заставодержатель) має пра­во у разі невиконання боржником (заставодавцем) забез­печеного заставою зобов'язання одержати задоволення вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.

Згідно із Законом України «Про іпотеку», іпотека — це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні іпотекодавця, внаслідок якого іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою основного зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок переданого в іпотеку не­рухомого майна переважно перед іншими кредиторами цьо­го боржника, якщо інше не встановлено цим Законом. Під не­рухомим майном (нерухомістю) у Законі розуміються земель­ні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділян­ці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможли­вим без знецінення та зміни їх призначення.

---

Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 441; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!