III. Методическая последовательность выполнения работ по      второй технологической линии

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«Тульский государственный университет»

 

 

Кафедра геоинженерии и кадастра

КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИЙ

Методические указания                                                                 по выполнению

Лабораторной работы № 3

 

«Определение коэффициентов влияния ценообразующих факторов для населенных пунктов»

Специальности подготовки: 120302 «Земельный кадастр»,

120303 «Городской кадастр»

 

 

Форма подготовки: очная и заочная

 

                 

Тула, 2011 г.

        Разработал: кандидат технических наук, доцент кафедры ГиК

                          Чекулаев В.В.

 

    Методические указания рассмотрены и

     утверждены на заседании кафедры ГиК

     « 06 » 09. 2011 года, протокол № 24.

 

     Зав. кафедрой ГиК                                 И.А.Басова

        

 

 

        

 

 

I. Цели и задачи выполнения работы

 

Целью данной работы является определение коэффициентов влияния ценообразующих факторов для населенных пунктов.

Для выполнения поставленной цели студентами решаются следующие задачи:

1. Определение коэффициента первого уровня, отражающего влияние ценообразующих факторов на населенные пункты в целом на уровне административного района.

2. Определение коэффициента второго уровня, отражающего влияние ценообразующих факторов на населенные пункты в целом на уровне сельского округа.

3. Определение коэффициента третьего уровня, отражающего влияние ценообразующих факторов для конкретного населенного пункта на размер УПКСЗН уделььный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов).

II. Теоретические основы выполнения работы

Методика государственной кадастровой оценки земель населенного пункта разработана в целях реализации постановления Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. в соответствии с Правилами проведения ГКО земель, утвержденными постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения ГКО земель» от 8 августа 2000 г. Эта методика и учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов РФ в рамках реализации постановления Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г.

В методике используют следующие термины и определения.

Государственная кадастровая    оценка земель населенного пункта   (ГКОЗНП) — комплекс правовых, административных и техничес­ких мероприятий, направленных на установление кадастровой; стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка — расчетная вели­
чина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

 Объекты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов — территория населенного пункта в целом, кадастровый квартал в гра­ницах населенного пункта, отдельный земельный участок.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель(УПКСЗ) — расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы площади (1 м²) объекта ГКОЗНП.

Кластеризация — процедура группировки объектов ГКОЗНП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые фак­торы. Объединяют объекты ГКОЗНП в единую совокупность (клас­тер) на основе близости расстояний между сжатыми факторами.

ГКОЗНП с числом менее 10 тыс. жителей проводят по второй технологической линии по кадастровым кварталам, а в случае отсутствия кадастрового деления оценивают как точечный объект.

В состав информации, необходимой для ГКОЗНП с численностью жителей менее 10 тыс., входит следующая семантическая информация:

- о сделках с земельными участками и другими объектами недви­жимости;

- об уровне развития инженерной и производственной инфраструктуры, а также об уровне социального и культурно-бытового обслуживании населения;

- о состоянии окружающей среды;

- данные анкет, заполняемых только на тестовый населенный пункт административного района, являющегося центром кластера (для населенного пунктя, оцениваемых как точечный объект, заполняют анкет
для расчета кадастровой стоимости земель по видам функционального использования).                                                                                    

Графическая информация, дополнительно используемая для проведения расчетов по второй технологической линии, включает:

- схематическую карту территории субъекта РФ масштаба 1:100 000 или 1: 200 000 (для оценки точечных объектов);

- планово-картографический материал по населенным пунктам масштаба 1:10000 или 1: 5000 (для оценки объекта ГКОЗНП с установленными кадастровыми кварталами).

Технология работ по ГКОЗНП предусматривает проведение кла­стеризации по двум технологическим линиям. Кластеризацию населенных пунктов по первой технологической линии проводят в том случае, если по ряду населенных пунктов численностью >10тыс. жителей рынок объектов недвижимости отсутствует полностью (информация по сделкам недоступна). Вторая технологическая линия предусмат­ривает кластеризацию районов субъекта РФ.

В основу процедуры кластеризации положена следующая пред­посылка: одним из свойств полученных факторов (главных ком­понент) является то, что описание объектов ГКОЗП (например, районов) в пространстве нескольких сжатых факторов дает наи­меньшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда число сжатых факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то располо­жение объектов в пространстве легко анализируется даже визуаль­но. При этом можно выделить подмножество объектов, характе­ризующихся общностью значений факторов (что позволяет пред­положить общность критериев, влияющих на процессы ценообра­зования в каждом множестве объектов).

 

С учетом результатов кластеризации на территории админист­ративного района, отнесенного к центру кластера, выделяют тес­товый населенный пункт с наибольшим числом сделок (не менее 10) с не­застроенными земельными участками, предоставленными и ис­пользуемыми для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства. Если нет достаточного количества сведений о сделках по незаст­роенным земельным участкам, то используют данные о застроен­ных земельных участках с выделением стоимости земель из общей стоимости объекта недвижимости (метод «извлечения»).

Базовый УПКСЗ

БП = Р_ср/К,

где Р_ср — среднеарифметическое значение удельного показателя рыночной сто­имости земель в тестовом населенном пункте. При вычислении данного показателя в ста­тистический ряд включают только те цены сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости, значения которых не являются явными «выбро­сами»; К— коэффициент влияния ценообразующих факторов для населенного пункта в це­лом.

Если в районе, являющемся центром кластера, нет населенного пункта с достаточным числом сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости, то находят средний базовый показатель удельной кадастровой стоимости земель по нескольким населенным пунктам, в которых сделки с земельными участками и иными объектами недвижимости существуют вообще:

БП =( ∑Рⁱ _ср / K_i ) / n

где n —число населенных пунктов, в которых сделки с земельными участками и иными объектами недвижимости имеются; i — номер населенного пункта.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель по каждо­му населенному пункту кластера административных районов

Рi = БПКi

где БП— базовый УПКСЗ; Кi —коэффициент влияния ценообразующих факто­ров для i-го населенного пункта.

 

 

III. Методическая последовательность выполнения работ по      второй технологической линии

Коэффициенты влияния ценообразующих факторов для населенного пункта в целом определяют в три этапа.

I этап.Определение коэффициента первого уровня, отражаю­щего влияние ценообразующих факторов на населенный пункт в целом на уровне административного района:

                                     К_б1 = К_t1K_н1К_Т1К_а1 ,                           (1)

где К_t1— коэффициент климатических условий; К_н1— коэффициент населеннос­ти первого уровня; К_Т1— коэффициент транспортной доступности первого уров­ня; К_а1 — коэффициент административного уровня (первый уровень).

II этап.Определение коэффициента второго уровня, отражаю­щего влияние ценообразующих факторов на населенный пункт в целом на уровне сельского округа:

                                     К_б2 = К_б1K_н2К_Т2К_а2 ,                             (2)

где К_н1— коэффициент населеннос­ти второго уровня; К_Т1— коэффициент транспортной доступности второго уров­ня; К_а1 — коэффициент административного уровня (второй уровень).

IIIэтап. Определение коэффициента третьего уровня К, отра­жающего влияние на размер УПКСЗП ценообразующих факторов для данного населенного пункта:

                                            К = К_б2К_у ,                                            (3)

           где К_у — коэффициент относительной ценности земель населенного пункта.

Основные факторы, влияющие на размер УПКСЗП на уровне административного района, следующие:

- климатические условия К_t;

- плотность населения района K_н1;

- транспортная доступность от районного центра до областного

центра К_Т1;

- административный уровень и социально-экономический по­тенциал районного центра К_а1.

Коэффициент климатических условий:                             (4)

                                                                                     

 

где t_a — годовая сумма активных температур по территории административного района, т.е.сумма среднесуточных температур свыше 10°С; t_ср —годовая сумма активных температур по территории субъекта РФ, °С.

Коэффициент населенности

                                           К_н1 = 0,3 √ n                         (5)

где n — плотность населения (городского и сельского) на территории района, чел/км².

Коэффициент транспортной доступности

                           К_Т1 = [((S_max – S_p)/ S_max)+1] х К_В                       (6)

 

где S_max— расстояние до самого удаленного районного центра области, км; S_p — расстояние до конкретного районного центра, км; К_В— коэффициент наличия видов общественного транспорта на территории административного района.

Эмпирически получены следующие значения К_в:

0,3 — при наличии только водного или воздушного транспорта;

0,6 — при наличии и водного, и воздушного транспорта;

1,0 —при наличии автомобильного транспорта и всех других, кроме железнодорожного;

1,0 — при наличии железнодорожного сообщения и всех других видов, кроме автомобильного;

1.2— при наличии железнодорожного и автомобильного транс­порта;

1.3— при наличии всех видов общественного транспорта.

В качестве исходной информации при вычислении коэффици­ента транспортной доступности K_Т1 могут быть использованы дан­ные по административно-территориальному делению, схемы ав­тобусных маршрутов, а также информация о движении водного, воздушного и железнодорожного транспорта на территории субъекта РФ.

Коэффициент административного уровня К_а1 определяют, ис­ходя из административной значимости и численности населения населенных пунктов областного и районного подчинения:

 

Административная значимость	Областного подчинения	Город с населением более или равном 100 тыс.чел.	Город с населением менее 100 тыс. чел.
Ка1	2	1,5	1,0

 

На уровне первичных административно-территориальных об­разований (сельских округов) на размер УПКСЗНП влияют следую­щие факторы:

- численность населения сельского округа К_н2;

- транспортная доступность от центра сельского округа до цент­ра района К_Т2;

- административный уровень населенного пункта — центра сельского ок­руга К_а2.

При расчете К_н2 принимают во внимание численность населе­ния конкретного сельского округа:

                                                          К_н2 = а√N                                   (7)

 

где N— численность населения сельского округа, тыс. чел.

Коэффициент а = 0,5...1,0 применяют в случаях, когда числен­ность населения в конкретном сельском округе в 1,5 раза и более превышает среднюю численность населения сельских округов данного административного района.

Коэффициент транспортной доступности вычисляют, исходя из транспортной доступности от населенного пункта (центра сельского ок­руга) до населенного пункта (центра административного района), с учетом наличия маршрутного сообщения и возможности круглогодично­го сообщения между населенными пунктами:

                        К_Т2 = [((S_max – S_с)/ S_max)+1] х  К_оК_п.д.                   (8)

где S_max — максимальное расстояние от центра сельского округа до районного центра, км; S_c — расстояние от центра сельского округа до центра административ­ного района, км; К_о— коэффициент обеспеченности населенного пункта (центра сельского округа) общественным транспортом из центра административного района, рав­ный:

 1,2 —при наличии двух и более круглогодичных маршрутных сообщений с районным центром;

 1,0 —одного круглогодичного маршрутного сообщения с районным центром;

0,5 — при отсутствии маршрутного сообщения с районным центром;

0,1 —круглогодичного сообщения;

К_п.д — коэффициент покрытия доро­ги, рассчитанный на основе увеличения стоимости пассажироперевозок и грузо­перевозок в зависимости от покрытия дороги:

 

Покрытие дороги	Грунтовая	Гравийная	Асфальтированная
Кп.д	0,7	1,0	1,3

 

При определении К_б1 отражающего влияние ценообразующих факторов на населенный пункт в целом на уровне административного района, административный уровень населенного пункта учитывают частич­но, так как К_а1 рассчитывают с учетом населенных пунктов, имеющих статус областного или районного центра, а также городов областного подчинения. При расчете К_б2, отражающего влияние ценообразу­ющих факторов на населенный пункт в целом на уровне сельского округа, проводят дальнейшую дифференциацию населенных пунктов по админист­ративному уровню для более объективного учета влияния этого фактора на размер УПКСЗНП.

Эмпирически получены следующие коэффициенты админист­ративного уровня К_а2:

Административный уровень	Районный центр и город областного подчинения с численностью жителей более 100 тыс.чел.	Центр поселковых и сельских администраций	Прочие поселения
Ка2	2	1,5	1

 

Применение коэффициентов К_а1 и К_а2 вместе дает возможность более полно учесть административный статус населенного пункта. Совмес­тное их применение устанавливает диапазон коэффициентов ад­министративного уровня от 1 до 4.

Заключительный этап определения коэффициентов, использу­емых при расчете УПКСЗНП , рассматриваемого как то­чечный объект, или оцениваемого квартала в населенных пунктах с разбив­кой на кадастровые кварталы, — вычисление коэффициента отно­сительной ценности объекта ГКОЗП К_у. Территорию в границах населенного пункта, не имеющего кадастрового деления, рассматривают как точечный объект, и коэффициент относительной ценности его находят, используя приложение 1.?

При расчете коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗНП учитывают влияние следующих факторов, каждому из ко­торых присваивают определенный коэффициент:

- доступность населения к общественному центру, объектам куль­туры и бытового обслуживания общегородского значения — К₁;

- обеспеченность централизованным инженерным оборудовани­ем и благоустройством территории — К₂;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания на­селения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала — К₃

- историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафт­ная ценность территории. В этой группе факторов может быть уч­тена престижность микрорайона — К₄;

- неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (учитывается со знаком «—») — К₅; неблагоприятные инженерно-геологические условия строи­тельства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям (учитывают со знаком «-») — К₆;

- рекреационная ценность территории — К₇;

- престижность поселения — К_п.

Коэффициент относительной ценности объекта ГКОЗНП

                К_у = (1 + К₁ + К₂ + К_г + К₄ + К₅ + К₆ + К₇)К_п.    (9)

При расчете коэффициента К_х необходимо учитывать удален­ность конкретного населенного пункта (центра сельского округа), который в данном случае является общественным центром. Влияние этой группы факторов учитывается в полном объеме и пределах получа­совой пешеходной доступности до центра сельского округа (до 1,5 км — фунтовая дорога, до 2 км — гравийная дорога, до 2,5 км — асфальтовое покрытие дороги), при пешеходной доступ­ности, равной 1 ч (до 3 км — грунтовая дорога, до 4 км — гравий­ная дорога, до 5 км — асфальтовое покрытие дороги), —в поло­винном объеме.

Коэффициент К_п можно принимать от 0,1 до 5. Определяют его экспертно в зависимости от степени престижности населенного пункта и согласовывают на межведомственной комиссии. Определяют УПКСЗ по видам функционального использования.

 

---

Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 480; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!