Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
; где
Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
; где
Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
, где
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.
|
|
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
; где
n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.
Пример.
Условия инвестирования:
- срок - 5 лет;
- R - ставка доходности инвестиций 12%;
- сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.
Решение.Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).
|
|
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 4.
Таблица 4
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)
№ п/п | Остаток капиталовложении на начало периода | Возмещение капиталовложении | Доход на инвестированный капитал (12%) | Общая сумма дохода |
1 | 10000 | 2000 | 1200 | 3200 |
2 | 8000 | 2000 | 960 | 2960 |
3 | 6000 | 2000 | 720 | 2720 |
4 | 4000 | 2000 | 480 | 2480 |
5 | 2000 | 2000 | 240 | 2240 |
10000 | 3600 | 1360 |
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда
Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
,
где SFF - фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.
Пример.
Условия инвестирования:
- срок - 5 лет;
- доход на инвестиции - 12%.
|
|
Решение.Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).
Таблица 3.5
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)
№ п/п | Остаток основной суммы капитала на начало года, долл. | Общая сумма возмещения | В том числе | |
% на капитал | возмещение основной суммы | |||
1 | 10000 | 2774,10 | 1200 | 1574,10 |
2 | 8425,90 | 2774,10 | 1011,11 | 1762,99 |
3 | 6662,91 | 2774,10 | 799,55 | 1974,55 |
4 | 4688,36 | 2774,10 | 562,60 | 2211,50 |
5 | 2476,86 | 2774,10 | 297,22 | 2476,88 |
Метод Хоскольда.
Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
,
где Уб - безрисковая ставка процента.
Пример.Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение.Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
|
|
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.
Преимуществаметода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостаткиметода капитализации доходов состоят в том, что:
- применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
- метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 1029; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!