Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
Курс Лекций по дисциплине
«Оценка собственности»
для обучающихся направления подготовки(специальности)
270800 «Строительство»
шифр и направление подготовки (специальность) в соответствии с учебным планом
профиль подготовки (специализация/программа подготовки)
Экспертиза и управление недвижимостью
Разработчик: к.т.н., старший преподаватель Федоровская А.А.
Оглавление
Лекция 1. Основы оценочной деятельности. 2
1.1 Основные понятия и цели оценки. 2
1.2 Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости. 5
Лекция 2 Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности. 14
Лекция 3 Особенности рынка недвижимости. 18
Лекция 4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Процесс оценки 21
4.1 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) 21
4.2 Процесс оценки. Последовательность определения стоимости объекта. 22
Лекция 5 Затратный подход при определении рыночной стоимости объекта оценки. 23
5.1 Метод сравнительной единицы.. 24
5.2 Метод разбивки по компонентам.. 26
5.3 Метод количественного обследования. 27
Лекция 6 Сравнительный подход при определении рыночной стоимости объекта оценки. 34
6.1 Метод парных продаж.. 44
6.2 Метод валового рентного мультипликатора. 44
Лекция 7 – Доходный подход. 45
7.1 Метод капитализации доходов. 47
7.2 Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. 51
7.3 Метод дисконтированных денежных потоков. 56
|
|
|
Лекция 8 Определение итоговой стоимости объекта оценки. 60
8.1 Согласование результатов оценки. 60
Лекция 1. Основы оценочной деятельности
Основные понятия и цели оценки
По мере развития рыночных отношений потребность в оценке тех или иных объектов будет возрастать. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.
Возрастает потребность в определении оценочной стоимости объекта при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.
Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством Российской Федерации, – эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методические основы новой области экономики – оценки собственности. Оценочные дисциплины вводятся в учебные планы ведущих экономических учебных заведениях..
|
|
|
Оценка — это 1) обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и 2) процесс определения стоимости объекта.
Для того чтобы оценка была достоверной и точной, необходимо соблюдать технологию оценки.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.
Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.
Дефицитность — ограниченность предложения.
Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.
Технология оценки — это определенная Едиными профессиональными стандартами оценки последовательность процесса оценки стоимости объекта оценки, включающая:
определение объекта, предмета, цели и функции оценки;
|
|
|
§ разработку плана оценки;
§ определение наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта;
§ сбор и анализ необходимой информации;
§ оценку стоимости объекта с использованием различных методик;
§ сопоставление стоимостей, полученных различными методиками, и установление наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта;
§ составление отчета и заключения об оценке стоимости предприятия.
Единые профессиональные стандарты оценки (ЕПСО) — это современные требования к профессии эксперта-оценщика, включающие этические правила поведения эксперта-оценщика, основные требования к оценке, регламентирующие технологию оценки и содержащие нормы подготовки и проверки отчетов об оценке.
Предмет оценки — это определение стоимости объекта собственности.
Полное право собственности — право владения, пользования и распоряжения собственностью.
Объект оценки — это различные объекты собственности.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические (индивидуальные предприниматели) лица (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
Принципы оценки - основные, исходные положения, выработанные на основе практической деятельности в процессе оценки и используемые при осуществлении данного вида деятельности.
|
|
|
Процесс оценки - порядок последовательных действий по получению заключения о рыночной стоимости рассматриваемого объекта на основе анализа представленных данных о его состоянии.
Цель оценки - расчет и обоснование рыночной стоимости объекта оценки.
Функции оценки определяют потребность в оценке стоимости объекта оценки:
1) продажа предприятия;
2) продажа части имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);
3) купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);
4) купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);
5) передача предприятия в аренду;
6) осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;
7) получение кредита под залог имущества предприятия (ипотеки);
8) страхование имущества предприятия;
9) определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
10) переоценка основных фондов;
11) ликвидация.
Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости объекта оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования результатов оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.
Важно проводить различия между понятиями себестоимость, стоимость и цена.
Себестоимость – выраженные в денежной форме текущие затраты на производство и реализацию продукции.
Стоимость – расчетная категория, характеризующая в текущих ценах денежное выражение ценности объекта или прав на него.
Цена – сумма в денежном выражении, выплачиваемая в каждом конкретном случае за объект или за право на него.
Стоимость в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования делится на стоимость в пользовании и стоимость в обмене.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
- рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
- потребительская (в использовании)– это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
- инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
- страховая –рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
- замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
- восстановительная– это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
- залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
- ликвидационная –это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
- для налогообложения— стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
- утилизационная— стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.
Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.
1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:
- макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
- микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
- массированная реклама;
- инфляционные ожидания;
- симпатии;
- осведомленность и т.д.
в настоящем пособии не рассматриваются.
3. Физические факторы:
- местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
- состояние объекта недвижимости;
- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир [5] :
- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;
- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
- престижность района;
- экологическая обстановка в районе;
- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
- социальная однородность дома;
- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
- юридическая «чистота» объекта.
Эти факторы будут рассмотрены в настоящем пособии чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.
Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 874; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!