Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ)
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое: юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно.
Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, обязательная в оценке рыночной стоимости недвижимости.
НиНЭИ рассматривается в два этапа: земельного участка как свободного и участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция.
Рыночный подход в оценке объектов недвижимости
Рыночный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка делает применение этого подхода нецелесообразным. Рыночный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.
|
|
|
На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
При работе по данному подходу сначала изучается рынок, затем собирается и проверяется достоверность информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки, потом корректируются цены продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки и устанавливается стоимость объекта оценки.
Элементы сравнения и корректировка их величин:
1. Права собственности на недвижимость
2. Условия финансирования
3. Условия продажи
4. Условия рынка
5. Местоположение
6. Физические характеристики
7. Экономические характеристики
8. Использование
9. Компоненты, не относящиеся к недвижимости
Затратный подход в оценке объектов недвижимости
Это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного или аналогичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
|
|
|
Этот подход приводит к объективным результатам при условии точной оценки стоимости земельного участка, затрат на возведение объекта и величины его износа на дату оценки.
При определении стоимости в обмене на открытом рынке затратный подход выражает одну из точек зрения на нее (наряду с двумя другими подходами – сравнения продаж, доходным), отражая мнение пользователя.
Физический износ – снижение физико-механических характеристик материалов конструкций объекта, его прочности, устойчивости под влиянием времени и условий эксплуатации.
Функциональный износ – потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным требованиям объемно-планировочных, конструктивных, технологических, организационных решений и параметров объекта, использованных в нем материалов, стандартов, качества, дизайна.
Внешний (экономический) износ – уменьшение полезности (стоимости) объекта в результате изменения внешних условий (экономическое окружение, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база, условия рынка, транспортная доступность и т.п.)
Дата добавления: 2018-04-04; просмотров: 406; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!