Принципы, основанные на представлениях пользователя
учитывают влияние на рыночную стоимость объекта особенностей связей его характеристик с предпочтениями типичного пользователя.
1. Принцип полезности устанавливает очевидное правило, согласно которому объект может иметь стоимость, если он способен удовлетворить какие-либо потребности пользователя. Полезность является ключевым критерием при оценке любых объектов гражданских прав. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого объекта. Полезность рассматривается применительно к конкретным условиям, с учетом совокупности юридических, политических, физических, экологических, функциональных, экономических и социальных факторов.
2. Принцип замещения, используемый в затратном подходе к оценке, опирается на здравый смысл и гласит, что типичный покупатель не станет платить за оцениваемый объект сумму, большую той, за которую можно купить или создать (с учетом стоимости денег во времени) другой объект равной полезности.
3.Принцип ожидания обосновывающий применение доходного подхода к оценке объекта, руководит типичным покупателем при принятии решения о допустимой величине суммы сделки купли-продажи: здесь оказывается важной возможность обеспечения будущими доходами возврата капитала, потраченного на сделку и получения достойного дохода на этот капитал.
|
|
|
2.Принципы, взаимосвязи и взаимовлияния компонентов собственности учитывают особенности взаимосвязи и взаимовлияния элементов в составе объекта гражданских прав.
1. Принцип добавочной продуктивности. Выделяется часть чистого дохода, генерируемая собственно объектом недвижимости, из дохода от бизнеса, реализуемого на этом объекте. Здесь принимается во внимание, что в создании продуктов бизнеса участвуют четыре факторов производства:
- высший менеджмент (система координации производства)
- труд (основной и вспомогательный персонал, участвующий в производстве),
- капитал (основные средства, включая строения и коммуникации с обслуживающим персоналом),
- земля (земельный участок, используемый для реализации основной и всех вспомогательных функции предприятия).
Три первых фактора производства амортизируются, и на их долю полагается выделить из чистого дохода от реализации продукта бизнеса те суммы, которые обеспечивают простое воспроизводство ресурса, а также приходящуюся на эти суммы «справедливую» часть прибыли. Оставшаяся часть дохода относится к четвертому фактору производства – земле (в текущем варианте ее использования) как природному ресурсу, не амортизируемому и не требующему затрат на воспроизводство. Вследствие этого, часть дохода, дарованная природой (генерированная земельным участком), расценивается как результат эффекта добавочной продуктивности.
|
|
|
2.Принцип вклада того или иного фактора производства в стоимость объекта учитывает то, что экономическая стоимость отдельного элемента в составе объекта определяется изменением стоимости всего объекта при добавлении в него или при изъятии из него указанного элемента.
3.Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи на вложенный капитал свидетельствует о том, что при монотонном увеличении размера этого ресурса прибыль на капиталовложение сначала растет, а затем, достигнув максимума, начинает уменьшаться. Принцип используется при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
4.Принцип сбалансированности (пропорциональности) указывает на то, что в случае, если объект оценки состоит из двух и более составных элементов, необходимо анализировать возможности проявления функциональных связей и согласованности этих элементов. В частности, необходимо исследовать возможность оптимизации соотношения между количественными характеристиками всех факторов производства, приложенных к земельному участку или в составе основных средств предприятия: избыточность ( для имеющихся строений) или перегруженность земельного участка строениями снижает эффективность использования земли, избыточность или недостаток оборудования снижает эффективность использования недвижимого имущества предприятия.
|
|
|
5. Принцип экономического размера дополнительно указывает целесообразность объединения нескольких земельных участков, до достижения размера участка, оптимального для данного типа строения. Этот принцип используется при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования нескольких земельных участков или единиц другого вида актива, путем анализа возможности увеличения выгодности этих участков или активов при объединении их в один.
6. Принцип экономического разделения предусматривает возможность дробления физической и ( или) юридической сущности объекта на отдельные элементы с продажей этих элементов порознь, если оно ведет к повышению стоимости объекта в целом.
3. Принципы, связанные с рыночной средой учитывают влияние на рыночную стоимость объекта особенностей связей его характеристик с характеристиками рыночной среды.
|
|
|
1. Принцип зависимости обращает внимание на необходимость учета при определении стоимости объекта зависимости среды, к которой относятся:
- свойства природного ландшафта и окружающей застройки;
- особенности позиционирования объекта относительно системы источников снабжения ресурсами и потребителей продукции бизнеса пользователей объекта.
2.Принцип соответствия устанавливает влияние на стоимость объекта степени соответствия его свойств запросам и предпочтениям рынка: архитектурные излишества, недостатки планировочных решений, контрастирующие элементы оформления могут приводить к снижению ценности объекта.
3.Принцип предложения и спроса согласно которому вероятная цена сделки (купли-продажи или сдачи в аренду объекта оценки) , а , следовательно, и стоимость объекта , определяется соотношением спроса и предложения для данного вида товара на локальном рынке недвижимости .
4.Принцип конкуренции указывает на необходимость учета действия рыночного механизма, который подавляет источники сверхприбыли: если использование какого-либо объекта недвижимости под какую-либо функцию приносит весьма высокие доходы, непременно находятся собственники объектов, желающие получать такие же прибыли на своих ( других) объектах путем перепрофилирования их под высокодоходную функцию.
5.Принцип изменения обязывает аналитика учитывать в оценке недвижимости зависимость стоимости объекта от времени. Изменение стоимости связывается с изменением внешних физических, юридических, экономических и социальных условий функционирования объекта, с ухудшением эксплуатационных качеств самого объекта и с изменениями вкусов и предпочтений пользователей. Принцип используется при реализации доходного подхода к оценке и при выборе варианта ННЭИ.
Дата добавления: 2018-04-04; просмотров: 387; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!