Глава 2. Технология выполнения кадастровых работ
Общая положения выполнения кадастровых действий
Результатом кадастровой деятельности является подготовленные документы, собранная и обобщенная информация, оказанные кадастровые услуги.
В результате кадастровых действий формируются три вида документов (рис.38):
1) межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка);
2) технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части);
3) акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).
Кадастровый инженер организует исполнение работ по подготовке межевого и технических планов, актов обследования, сдаче работ заказчику, подготовку иных документов для государственного кадастрового учета, предусмотренных договором подряда, несет ответственность перед государством и клиентами.
|
|
|
Совершенствование организации и ведения кадастровой деятельности заключается в определении видов и содержания кадастровых работ, разработке алгоритмов действий кадастрового инженера в зависимости от различных видов деятельности и наличия достоверных сведений об объекте кадастрового учета.
Если начиная с 2000 года принципиально система и технология выполнения геодезических измерений, используемых при выполнении кадастровых работ, не изменилась, то содержание документов, порядок подготовки и сдачи результатов кадастровых работ претерпели значительные изменения.
| Учет части ЗУ |
| Учет изменений |
| Постановка на учет |
| Межевой план |
| Учет части ОКС |
| Акт обследования |
| Технический план |
| Снятие с учета здания, сооружения |
| Постановка на учет |
| Учет изменений |
| Кадастровая деятельность |
| В отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства |
| В отношении земельных участков |
Рисунок 9 – Документы, формируемые кадастровым инженером
С 01.07.2012 года законодателем было установлено, что для совершенствования процесса предоставления оказываемых органом кадастрового учета государственных услуг вместе с заявлением о государственном кадастровой учете земельного участка и межевым планом земельного участка в бумажном виде в орган кадастрового учета подается также xml-документ.
|
|
|
Это призвано было простимулировать кадастровых инженеров активнее и полномасштабнее пользоваться возможностями, предоставляемыми информационным порталом государственных и муниципальных услуг (подача электронных заявлений и электронных xml-документов межевых планов). Вместе с тем введение указанных поправок в действующее законодательство вынудило кадастровых инженеров дублировать свою работу: один раз подготавливая информацию на бумажном носителе, а другой – в виде электронного xml-документов.
Повышение эффективности выполнения кадастровых работ проводится с применением современного программного обеспечения кадастровой деятельности и возможностей, предоставляемых порталом государственных услуг, предоставляемых Росреестром (www.rosreestr.ru). Законом о кадастре и приказом Минэкономразвития России от 24.08.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 25.01.2012 № 32) установлено, что заявление о государственном кадастровом учете земельного участка может предоставляться в орган кадастрового учета в форме электронного документа (далее – электронное заявление). В случае представления в орган кадастрового учета электронного заявления межевой план земельного участка оформляется в электронном виде, заверенный электронной цифровой подписью (ЭЦП).
|
|
|
Межевой и технический план в форме электронного документа, заверенного ЭЦП кадастрового инженера, оформляется в виде файлов в формате xml (далее – xml-документ), созданных с использование xml-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.
Для целей реализации предусмотренной Законом о кадастре возможности подачи в орган кадастрового учета электронного заявления о государственном кадастровом учете земельного участка приказом Росреестра от 17.12.2012 № П/580 утверждена xml-схема, используемая для формирования xml-документа – межевого плана земельного участка, предоставляемого в орган кадастрового учета.
Электронное заявление и необходимые для государственного кадастрового учета земельного участка электронные документы могут быть представлены в орган кадастрового учета заявителем или его представителем с использованием сетей общего пользования. Одним из основных преимуществ осуществления кадастровой деятельности в форме электронных документов с использованием сетей общего доступа является отсутствие территориальной привязанности и возможности осуществлять выполнение кадастровых работ и учетных кадастровых процедур без отрыва от рабочего места, при помощи дистанционного взаимодействия с органами кадастрового учета и органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Способы подачи в орган кадастрового учета электронного документа о государственном кадастровом учете отображены на рисунке 10.
|
|
|
Рисунок 10 – Способы подачи электронного заявления
К сожалению этот способ подачи заявления повлек появление новых ошибок, так как по данным 3 Всероссийского съезда кадастровых инженеров, состоявшегося в г.Калининграде 3 июля 2014 г. к ошибкам, которые наиболее часто допускают кадастровые инженеры при подготовке межевых планов в электронном виде, можно отнести:
- межевой план в электронной форме не прошел форматно-логический контроль при загрузке в АИСГКН;
- межевойпланнесоответствуетутвержденнойxml-схемеинеобеспечиваетсчитываниеиконтрольданных;
- видзаявлениянесоответствуетподготовленномумежевомуплану;
-одинитотжемежевойпланпредоставлендляосуществленияучетанесколькораз(межевойплансGUID ******************** ужебылзагруженвзаявлении№39-0-1-**/****/****-****);
- попредставленнымкоординатамконтурземельногоучастканезамкнут;
-приложенный к межевому плану файл с образом отсутствует в архиве;
- неверный формат представленных файлов, входящих в состав межевого плана;
- кадастровый номер не соответствует шаблону;
- неверное указание способа образования объекта недвижимости;
- неверное наименование xml-файла;
-вид процедуры не соответствует составу файла (сведения о новых ЗУ должны отсутствовать).
- по представленным координатам уточняемый земельный участок пересекает границы земельного участка, сведения о местоположении границ и площади которого уточнены;
- по представленным координатам уточняемый земельный участок пересекает границы кадастрового квартала;
-на исходном разделяемом земельном участке имеется обременение, а на образуемых земельных участках сведения о данном обременении отсутствуют;
- из земельного участка уже образованы путем раздела земельные участки, сведения о которых носят временный характер.
Кроме перечисленных ошибок, существуют проблемы, возникающие при загрузке межевых планов в электронном виде в программный комплекс АИС ГКН:
- при наличие сведений об обременении на весь земельный участок данное обременение автоматически не загружается в программный комплекс АИСГКН;
- при подготовке межевого плана в электронном виде на уточнение местоположения границ и площади нескольких смежных земельных участков, данные по участкамнекорректнозагружаютсявпрограммныйкомплексАИСГКН, аименно: сведенияобучасткахзагружаютсятолько како«смежных»иотсутствуетвозможностьредактированиясведенийоземельныхучастках, кромесведенийокоординатах;
- при наличии в межевом плане в электронном виде информации об уточнении местоположения части границ смежных земельных участков, данная информация не загружается в программный комплекс АИС ГКН приотсутствии сведений о полном каталоге координат;
- в xml-файле ограничено количество символов в поле «погрешность» определения площади.
При проведении кадастровых работ также более эффективны получение и обработка запрашиваемой в электронном видеинформации из кадастра недвижимости (табл.5).
Таблица 5 - Определение финансовых затрат на заказ, получение и обработку сведений ГКН
| Наименование | В бумажном виде | В электронном виде | ||
| Стоимость, руб. | Затраты времени, мин | Стоимость, руб | Затраты времени, мин | |
| Кадастровая выписка об объекте недвижимости (для физ. лиц) | 400 | 90 | 150 | 20 |
| Кадастровый паспорт объекта недвижимости (для физ. лиц) | 200 | 90 | 150 | 20 |
| Кадастровый план территории (для физ. лиц) | 800 | 150 | 150 | 35 |
| Всего (для физ. лиц) | 1400 | 330 | 450 | 75 |
| Кадастровая выписка об объекте недвижимости (для юр. лиц) | 1200 | 90 | 300 | 20 |
| Кадастровый паспорт объекта недвижимости (для юр. лиц) | 600 | 90 | 300 | 20 |
| Кадастровый план территории (для юр. лиц) | 2400 | 150 | 300 | 35 |
| Всего (для юр. лиц) | 4200 | 330 | 900 | 75 |
Представленные данные в таблице 10 характеризуют затраты времени и финансовые расходы на заказ, получение и обработку кадастровых сведенийзначительно уменьшаются при использовании технологии электронного взаимодействия. Так, эффективность использования рабочего времени увеличивается на 73%, а затраты денежных средств уменьшаются на 77%.
Кроме вышеотмеченных, имеются следующие преимущества подачи заявлений в электронном виде:
- возможность подачи заявлений в любое время и в любой день недели;
- сокращенные сроки отработки заявлений – 10 рабочих дней;
- возможность получения документов на адрес своей электронной почты.
Принятый 23 июня 2014 г. Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ внес изменения и дополнения в Земельный кодекс Российской Федерации в отношении вопросов образования и предоставления земельных участков наоснове проекта межевания территории, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. После вступления в силу данного закона с 1 марта 2015 года состав документов, собираемых на стадии подготовительных работ кадастровым инженером и предоставляемых на государственный кадастровый учет будет дополнен.
Так, в соответствии со статьей 11.3.Земельного кодексаобразование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.
Образование земельных участков допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
На практике проект межевания территории в первую очередь выполняется для определения границ территории и представляет собой совокупность документов, определяющих границы застроенных и незастроенных участков.
Подготовка проекта межевания территории включает в себя несколько этапов.
Первый этап – подготовительный. В него входит получение разрешительной документации. На основании разрешительной документации можно переходить к разработке самого проекта. В проект входят следующие документы:
· аналитические документы;
· чертежи.
Аналитические документы собирают по той территории, которая описывается в проекте межевания территории. Аналитика включает исследование экономических и социальных факторов, а также экологические, культурные, технические и многие другие. На основе полученной информации принимается решение о проведении оптимальных границ на данной территории земельного участка. Помимо этого, в документации можно найти информацию о площадях всех участков и перечень главных показателей в экономическом и техническом плане.
Второй этап - согласование всех документов с комитетом по энергетике, благоустройству и т.п. Последней в согласующих процедурах является администрация района.
Третий этап – направление документов на проверку в комитеты по градостроительству и архитектуре. Документацию на проверку можно отправлять только в местные органы. В том случае, если названный комитет не имеет никаких претензий к проделанной работе, отправитель получает заключение, называемое сводным. Это заключение позволяет проделанную работу озвучивать на публичных слушаниях.
Четвертый этап - публичные слушания и подготовка заключения. В случае если они проходят положительно, работа направляется на подготовку заключения. С эти заключением проект межевания территории может быть утвержден.
В соответствии с изменениями в Закон «О государственном кадастре недвижимости», внесенными 171-ФЗ от 23.06.2014 г., в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об утвержденном проекте межевания территории:
1) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории (дата принятия решения, номер решения);
2) описание местоположения границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания;
3) описание местоположения границ земельных участков, подлежащих образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
4) копия проекта межевания территории в виде электронного документа.
Если в ГКН ранее были внесены сведения о проекте межевания территории, то при подготовке сведений кадастровым инженером этот документ предоставлять в орган кадастрового учета, в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс, не нужно.
Глава I.1Земельного кодекса дополнена статьей 11.10 «Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории», в которой прописано следующее.
1. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.
2. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.
3. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.
4. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.
5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.
6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом.
7. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд может быть обеспечена лицом, в пользу которого изымается земельный участок.
8. В случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков.
9. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа.В случае, если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе.
10. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" или с использованием иных технологических и программных средств.
Следовательно, в случае, если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает физическое или юридическое лицо частными инвестициями, то этот вид деятельности может быть включен в договора работ, выполняемых кадастровым инженером.
Технология кадастровых работ по подготовке межевого плана
В соответствии с Законом о кадастре в результате выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка кадастровый инженер подготавливает межевой план, необходимый для представления в орган кадастрового учета для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка.
Общая технологическая схема выполнения кадастровых работ приведена на рисунке 11.
| Подготовительные работы |
Рисунок 11 – Технологическая схема выполнения кадастровых работ по межеванию земельного участка
Работы по межеванию земель подразделяются на полевые и камеральные работы. Рассмотрим, что включают в себя камеральные работы (рисунок 12).
| Подготовительные работы |
| Подготовка межевого плана |
| Подготовка технического плана |
| Получение письма от администрации о предоставлении земельного участка |
| Составление акта обследования |
| Подготовка экспертизы для суда (в случае необходимости) |
| Камеральные работы |
Рисунок12- Состав камеральных работ
В техническом задании на выполнение работ (помимо прочих условий на основании схемы существующей опорной межевой сети (ОМС) и проекта её сгущения) должны быть указаны исходные пункты ОМС, государственной геодезической сети (ГГС), либо точки съемочной межевой сети (СМС).
После составления сметы, составления технического задания, заключения договора подряда на выполнение работ осуществляется этап подготовительных работ.
На этапе подготовительных работ кадастровым инженером выполняются:
-сбор, анализ и экспертиза правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок и объекты недвижимости;
-получение сведений государственного кадастра недвижимости на земельный участок, в отношении которого осуществляется межевание, и на смежные с ним участки;
-получение сведений в отделе архитектуры о наличии/отсутствии ограничений и обременений земельного участка, в т.ч. коммуникаций, особо охраняемых природных территорий, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий;
-подбор планово-картографического материала, включая выкопировки из генерального плана застройки (при его наличии) на участки, расположенные в населенных пунктах, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан и т.д., аэро-фотоматериалы на территорию расположения объекта;
-подбор геодезической основы (ГГС, ОМС) (кроки и выписка из каталога координат (заверенные в установленном порядке) пунктов геодезической основы);
- подбор материалов технической инвентаризации и (или) выписки об объекта капитального строительства из ГКН;
- запрос материалов государственного кадастра недвижимости, содержащие сведения о создаваемом земельном участке и о смежных с ним земельных участках (к примеру, координаты поворотных точек границ ранее учтенных земельных участков);
В качестве правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов о правах на землю заказчик кадастровых работ может представить следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права;
- свидетельство о праве собственности на землю;
- свидетельство на право собственности на землю;
- постановление (распоряжение) органов государственной власти о предоставлении земельного участка;
- договор дарения, купли-продажи, мены земельного участка;
- договор аренды земельного участка;
- свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию);
- решения суда о предоставлении (признании прав) на земельные участки;
- прочие документы.
Помимо этого,кадастровым инженером собираются следующие документы:
- выписка из ЕГРЮЛ или копия паспорта (для физического лица);
- решение суда об определении порядка пользования земельным участком;
- прочие документы.
Также в качестве документов-оснований для производства кадастровых работ, которые собираются на этапе подготовительных работ, могут выступать:
- распоряжение об утверждении Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- решение о предварительном согласовании места размещения объекта;
При подготовке межевого плана в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных земельных участков в состав межевого плана включают акт согласования местоположения границ земельного участка.
Акт согласования содержит в себе сведения о кадастровом номере и площади земельного участка, кадастровых номерах смежных земельных участков и сведения об их правообладателях (ФИО, реквизиты документа, удостоверяющего личность).
С 1 марта 2015 г. обязательным документом в ряде случаев может быть Проект межевания территории, а также документы о его утверждении.
На этапе подготовительных работ выявляются также земельные участки и их части, ограниченные в использовании (например,охранные зоны, зоны действия сервитутов и т.п.). Основаниями для их образования могут служить:
- решения органов государственной власти и органов местного самоуправления об установлении сервитутов;
- договора об установлении сервитутов, в том числе соглашения об обеспечении доступа;
- заключения соответствующих государственных органов и муниципальных служб об установлении ограничений в использовании земельных участков.
Кроме того, при необходимости устанавливается местоположение границ частей земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и объектами незавершенного строительства. В таком случае в Межевой план могут быть включены следующие документы о правах на эти объекты недвижимости, либо документы об их образовании:
- правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на объекты недвижимости;
- разрешения на строительство и акты приемки в эксплуатацию объектов;
- материалы технической инвентаризации;
- кадастровые паспорта соответствующих объектов недвижимости;
- другие документы и материалы.
Так как в соответствии со ст.39 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» межевой план составляется на основе кадастрового плана или кадастровой выписки о земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, для производства кадастровых работ необходимы дополнительные кадастровые сведения, которые могут быть представлены территориальными органами Росреестра заказчику в виде:
· кадастровой выписки об объекте недвижимости;
· кадастрового паспорта объекта недвижимости;
· кадастрового плана соответствующей территории;
· в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (например, кадастровой справки)
На современном этапе развития государственного кадастра недвижимости требуется получение кадастровых сведений как на земельный участок, в отношении которого проводятся кадастровые работы, так и на земельные участки, интересы правообладателей которых затрагиваются проведением таких работ (смежные земельные участки, части земельных участков, ограниченных в использовании и пр.)
Подготовительные работы содержат в себе несколько подвидов работ, выполнение которых могут составлять от 14 до 30 дней. Например, сведения государственного кадастра недвижимости (согласно действующему законодательству) готовятся за 5 дней.
После этапа подготовительных работ осуществляются, при необходимости, съемки и обследования, или продолжаются камеральные работы по формированию межевых и технических планов, составление акта обследования и (или) подготовка экспертизы для суда.
Основанием для формирования технического плана объекта капитального строительства являются следующие документы:
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- проектная документация;
- технический паспорт;
- декларация, составленная и заверенная правообладателем.
Техническое описание объекта недвижимости включает сведения об общей площади здания, количестве этажей, в том числе подземных, о годе завершения строительства и материале наружных стен. В декларации указаны номер и дата правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
Составление акта обследования.
Акт обследования составляется на основании сведений, полученных в результате осмотра места расположения объекта недвижимости, а также сведений из Государственного кадастра недвижимости и иных документов, которые подтверждают прекращение существования объекта. (Например, разрешение на снос или справка сельской администрации об отсутствии на земельном участке данного строения).
Подготовка экспертизы для суда(в случае необходимости).
При назначении судом землеустроительной экспертизы в задачи кадастрового инженера входит:
- ознакомление с материалами дела;
- обращение в суд с целью получить недостающие документы;
- извещение заинтересованных сторон о выезде на объект, с указанием даты и времени;
- проведение инженерно-геодезических изысканий;
- подготовка заключения землеустроительной экспертизы, с приложением графической части.
Получение письма от администрации о предоставлении земельного участка.
Любое физическое лицо может обратиться в администрацию с заявлением, о предоставлении ему земельного участка в собственность или аренду. Для этого он вправе обратиться в любую землеустроительную организацию для сбора необходимых документов.
Кадастровый инженер собирает следующую информацию: выписка из ГКН об отсутствии сведений на запрашиваемый земельный участок, схема расположения земельного участка масштаб 1:10 000 и 1:1000, согласованная с главой местного сельского (городского) поселения со штампом ГКН, копия документа, удостоверяющего личность заказчика, копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического лица.
Следующим этапом являются геодезические работы, которые могут включать:
§ создание (восстановление) и развитие геодезических сетей;
§ кадастровую съемку– комплекс геодезических работ, выполняемых для определения и восстановления границ земельных участков с целью определения координат границ земельного участка, его частей;
§ топографи́ческую съёмку — совокупность работ по созданию топографических карт или планов местности посредством измерений расстояний, высот, углов и т. п. с помощью различных инструментов (наземная съёмка), а также получение или использование изображений земной поверхности с летательных аппаратов (аэрофотосъёмка, космическая съёмка).
Для определения плоских прямоугольных координат межевых знаков и точек съемочной межевой сети (СМС) используют:
— спутниковые геодезические системы;
— теодолитные хода, геодезические прямые и комбинированные засечки и лучевые системы;
— фотограмметрические методы;
— картометрические методы.
Исходной геодезической основой межевания земельных участков служат пункты государственной геодезической сети и пункты опорной межевой сети в установленной системе координат, а также точки съемочной межевой сети.
Теодолитные хода между пунктами опорной межевой сети прокладываются в виде отдельных ходов или систем ходов с узловыми точками.
Отдельный теодолитный ход должен опираться на два исходных пункта и два исходных дирекционных угла. В то же время допускается:
- проложение теодолитного хода, опирающегося на два исходных пункта, без угловой привязки на одном из них;
- координатная привязка (без измерения примычных углов) к пунктам опорной межевой сети, при условии выполнения угловых измерений двумя полными приемами.
При выполнении работ по межеванию в черте городов используются следующие предельные величины:
- предельная длина теодолитного хода между исходными пунктами ОМС не более 1,6 км;
- между исходными пунктами и узловыми точками (или между узловыми точками) не более 1,1 км;
- предельная абсолютная невязка теодолитного хода 0,4 м;
- предельная длина висячих теодолитных ходов не более 100 м, на застроенных территориях не более 70 м.
При выполнении работ по межеванию на землях поселков, сельских населенных пунктов пригородных зон, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, а также на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, а равно на землях сельскохозяйственного назначения площадью до 100 га допускается:
- предельная длина теодолитного хода между исходными пунктами ОМС не более 3,0 км;
- между исходными пунктами и узловыми точками или между узловыми точками не более 2,1 км;
- предельная абсолютная невязка теодолитного хода 0,8 м.
При выполнении кадастровых работ в городах длины полярных направлений не должны быть более 150 м. На других территориях длины полярных направлений не должны превышать 300м, при этом для каждого межевого знака участка полярная засечка должна быть выполнена с не менее 2-х точек съемочной межевой сети или ОМС. В исключительных случаях допускается однократная полярная засечка межевого знака в комбинации с линейными промерами между межевыми знаками по сторонам или диагоналям участка с последующим включением этих измерений в процесс контроля. Средняя квадратическая ошибка измерения угла не должна превышать 15".
При определении координат межевых знаков рекомендуется принимать во внимание, что плановое положение на местности границ объекта кадастровых работ характеризуется плоскими прямоугольными координатами центров межевых знаков, вычисленными в местной системе координат. Определение координат земельных участков различного целевого назначения земель проводиться с точностью не ниже точности, приведенной в таблице 12.
После проведения геодезических работ следует анализ и уточнение границ земельного участка и объектов недвижимости согласно полученным сведениям государственного кадастра недвижимости на смежные земельные участки. Определяется площадь создаваемого земельного участка.
Таблица6 - Нормативная точность определения объектов кадастровых работ
|
№№ п.п.
|
Градация земель | Средняя квадратическая ошибка Мi положения межевого знака относительно ближайшего пункта исходной геодезической основы не более √М | Допустимые расхождения при контроле межевания, м
| |
| DSдоп | fдоп | |||
| 1 | Земли поселений (города) | 0,10 | 0,2 | 0,3 |
| 2 | Земли поселений (поселки, сельские населённые пункты); земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства | 0,20 | 0,4 | 0,6 |
| 3 | Земли промышленности и иного специального назначения | 0,50 | 1,0 | 1,5 |
| 4 | Земли сельскохозяйственного назначения (кроме земель, указанных в п.2), земли особо охраняемых территорий и объектов | 2,50 | 5,0 | 7,5 |
| 5 | Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса | 5,00 | 10,0 | 15,0 |
Примечание. Предельная ошибка положения межевого знака равна удвоенному значению Мi.
Площадью земельного участка, определяемой в процессе межевания, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального и дачного строительства, разнятся значительно (в 2-5 раза) в зависимости от региона страны, вида разрешенного использования земельного участка (табл.13).
После выполнения полевых работ и выполнения необходимой камеральной обработки данных производится подготовка проекта межевого плана.
Таблица 7 - Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков при различных видах разрешенного использования
| №№ п/п | Разрешенное использование земельных участков, предоставляемых гражданам из земель государственной и муниципальной собственности | Предельные минимальные размеры, га | Предельные максимальные размеры, га. |
| 1. | Для ведения крестьянского (фермерского)хозяйства | 2,0 | 40,0 |
| 2. | Для садоводства | 0,06 | 0,15 |
| 3. | Для огородничества | 0,04 | 0,10 |
| 4. | Для дачного строительства | 0,06 | 0,25 |
| 5. | Для индивидуального жилищного строительства | 0,04 | 0,15 |
| 6. | Для ведения личного подсобного хозяйства | 0,04 | 0,25 |
В установленные сроки заинтересованные лица могут ознакомиться с проектом межевого плана и потребовать установления границ на местности.
К задачам кадастрового инженера относятся следующие действия:
1) разъяснения по проекту межевого плана;
2) прием и оценка легитимности возражений относительно прохождения границ земельного участка;
3) прием и оценка легитимности требований об установлении границ на местности;
4) подготовка заключения относительно представленных возражений по прохождению границ земельного участка.
Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности, за исключением случаев, если:
1) земельные участки, местоположение границ которых согласовывается, являются лесными участками, земельными участками в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов или в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления традиционного природопользования коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации;
2) подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено посредством указания на природные объекты или объекты искусственного происхождения либо их внешние границы, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, что позволяет определить подлежащее согласованию местоположение границ таких земельных участков;
3) подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено местоположением на одном из таких земельных участков линейного объекта и нормами отвода земель для его размещения.
В назначенный кадастровым инженером день (после уведомления заинтересованных лиц) проводится согласование границ земельного участка, при котором подписывается акт согласования границ земельного участка, который впоследствии входит в состав межевого плана. При отсутствии мотивированных возражений о прохождении границ земельного участка кадастровым инженером оформляется акт согласования местоположения границ, являющийся необъемлемой частью (разделом) межевого плана. Формирование межевого плана заключается в заполнении форм разделов, включаемых в межевой план.
Извещение лиц, участвующих в процедуре согласования границ земельного участка, согласно действующему законодательству, проводится за 30 календарных дней (путем рассылки уведомлений и (или) публикации объявления в газете). В этот 30-дневный срок кадастровый инженер должен провести геодезические работы, уточнить границы земельного участка, подготовить проект межевого плана.
Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме Акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано с заинтересованным лицом или его представителем, и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебных органах.
Далее формируется межевой план. Формирование занимает в среднем 2 дня. Проверка межевого плана в органе кадастрового учета, согласно действующему законодательству, осуществляется за 18 дней.Готовый межевой план заверяется подписью и собственной печатью кадастрового инженера, который выполняет комплекс кадастровых работ на основании договора подряда, заключенного с заказчиком работ.
Схема организации кадастровых работ, связанных с уточнением местоположения земельного участка (ЗУ) представлена на рисунке 42.
В ходе производства работ могут возникнуть споры по границам земельного участка, которые повлияют на сроки и стоимость работ. При невозможности разрешить такой спор мирным путем конфликтующие стороны обращаются в суд. В данном случае подготовка кадастровым инженером материалов для суда является неоговоренным договором видом работ и влечет увеличение стоимости работ, а судебный процесс по данному делу значительно увеличит сроки выполнения договора.
Представленная схема организации кадастровых работ по составлению межевого плана земельного участка для целей кадастрового учета пригодна не для всех перечисленных выше видов кадастровых работ. Например, под эту схему не подпадают вновь образованные земельные участки.
| Заключение договора о выполнении кадастровых работ |
| Подготовительные работы: o сбор и экспертиза правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов o получение сведений государственного кадастра недвижимости o получение сведений технической инвентаризации o получение сведений из архитектуры о коммуникациях o подбор планово-картографического материала o подбор геодезической основы (ГГС, ОМС) |
| Извещение лиц, участвующих в процедуре согласования границ |
| Формирование межевого плана |
| Геодезические работы |
| Подготовка проекта межевого плана |
| Согласование местоположения границ земельного участка |
| Подача заявления о постановке на учет земельного участка |
| Решение земельного спора в судебном порядке |
мотивированных возражений нет наличие мотивированных возражений
Рисунок 13 - Схема организации кадастровых работ по уточнению местоположения земельного участка
Для вновь образованных земельных участков между геодезическими работами и подготовкой проекта межевого плана будет еще один этап – подготовка и передача заказчику схемы расположения земельного участка. На основе схемы расположения земельного участка утверждается акт выбора земельного участка и выносится распоряжение о передаче земельного участка на том, или ином виде права. Схема организации кадастровых работ по образованию земельного участка показана на рисунке 43.
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
| Извещение лиц, участвующих в процедуре согласования границ |
| Подготовительные работы: o сбор и экспертиза правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов o получение сведений государственного кадастра недвижимости o получение сведений технической инвентаризации o получение сведений из архитектуры о коммуникациях o подбор планово-картографического материала o подбор геодезической основы (ГГС, ОМС) |
| Геодезические работы |
| Подготовка материалов выбора и схемы расположения земельного участка |
| Согласование и утверждение материалов выбора и схемы расположения земельного участка |
| Вынесение Распоряжения (Постановления) об утверждении материалов выбора и схемы расположения земельного участка |
| Согласование местоположения границ (при уточнении смежных границ) земельного участка |
| Подготовка проекта межевого плана |
| Заключение договора о выполнении кадастровых работ |
нет мотивированных имеются мотивированные
возражений возражения
| Постановка на учет земельного участка |
| Решение земельного спора в судебном порядке |
| Формирование межевого плана |
Рисунок 14 - Схема организации кадастровых работ по образованию земельного участка
Межевой план включает текстовую и графическую части, включающие разделы, которые заполняются в зависимости от вида выполняемых работ (рис.44).
Рисунок 15– Содержание межевого плана
Межевой план оформляется в виде одного документа в случае, если:
в результате раздела одного исходного (измененного) земельного участка образуются один или одновременно несколько земельных участков;
в результате перераспределения нескольких исходных земельных участков образуются несколько земельных участков;
одновременно образуются земельный участок (земельные участки) и части земельного участка (земельных участков) либо одновременно с образованием земельных участков уточняются сведения о существующих частях исходных земельных участков;
одновременно образуются несколько частей одного земельного участка;
одновременно уточняется местоположение границы земельного участка и уточняются сведения о частях земельного участка;
одновременно образуются один или несколько земельных участков и в результате таких кадастровых работ уточнено описание местоположения границ смежных с ними земельных участков.
Состав (содержание) межевого плана (МП), в зависимости от вида кадастровых работ включает различные разделы в соответствии с данными, представленными в таблице 8.
Таблица 8 - Состав Межевого плана
| Состав МП по образованию ЗУ в результате объединения | 1.Титульный лист 2.Содержание 3.Исходные данные 4. Сведения об образуемых ЗУ и их частях 5.Сведения об измененных ЗУ и их частях 6.Сведения о ЗУ, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным ЗУ 7.Схема геодезических построений 8.Схема расположения ЗУ 9.Чертеж 10.Абрисы узловых и поворотных точек границ земельных участков (при необходимости) 11. Приложение (при необходимости) |
| Состав МП по образованию ЗУ в результате раздела когда все ЗУ образуемые межуются одновременно | 1.Титульный лист 2.Содержание 3.Исходные данные 4.Сведения о выполненных измерениях и расчетах 5. Сведения об образуемых ЗУ и их частях 6.Сведения о ЗУ, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным ЗУ 7.Заключение Кадастрового инженера (при необходимости) 8.Схема геодезических построений 9.Схема расположения ЗУ 10.Чертеж 11.Абрисы узловых и поворотных точек границ земельных участков (при необходимости) 12. Приложение (при необходимости) |
| Состав МП по образованию ЗУ из земель муниципального образования | 1.Титульный лист 2.Содержание 3.Исходные данные 4.Сведения о выполненных измерениях и расчетах 5. Сведения об образуемых ЗУ и их частях 6.Сведения о ЗУ, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным ЗУ 7.Заключение Кадастрового инженера (при необходимости) 8.Схема геодезических построений 9.Схема расположения ЗУ 10.Чертеж 11.Акт согласования (при необходимости) 12.Абрисы узловых и поворотных точек границ земельных участков (при необходимости) 13. Приложение (всегда) |
| Состав МП по уточнению сведений о местоположении границ ЗУ | 1.Титульный лист 2.Содержание 3.Исходные данные 4.Сведения о выполненных измерениях и расчетах 5. Сведения об уточняемых ЗУ и их частях 6.Сведения о ЗУ, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным ЗУ 7.Заключение Кадастрового инженера (при необходимости) 9.Схема геодезических построений 10.Схема расположения ЗУ 11.Чертеж 12. Акт согласования (всегда) 12.Абрисы узловых и поворотных точек границ земельных участков (при необходимости) 13. Приложение (при необходимости) |
В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке (или земельных участках) в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка (или земельных участков), сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке (или земельных участках) в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка (или земельных участков). Если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
Раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется кадастровым инженером в виде связного текста и включается в состав межевого плана в следующих случаях:
1) в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений в отношении существующих земельных участков;
2) имеются неснятые возражения по поводу местоположения земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, или возражения о местоположении границы земельного участка;
3) в иных случаях, в том числе, если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, необходимо обосновать размеры образуемых земельных участков).
В случае если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы) в местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков (ранее допущенные кадастровые ошибки), границ муниципальных образований или населенных пунктов, в разделе приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений.
В состав Приложения могут быть включены правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельный участок и иные расположенные на нем объекты недвижимости, а также кадастровая основа проведения работ.
Если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных с ними земельных участков, в состав Приложения включаются:
1) документы, свидетельствующие о соблюдении установленного порядка извещения заинтересованных лиц о проведении собрания о согласовании местоположения границы земельного участка (например, расписки в получении извещений о проведении собрания о согласовании местоположения границы, уведомления о вручении таких извещений, копии страницы печатного издания, содержащей извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границы земельного участка, и первого листа, содержащего реквизиты такого печатного издания и т.д.) в случае, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием
2) копии нотариально удостоверенных доверенностей от правообладателей земельных участков, подтверждающих полномочия их представителей на участие в согласовании. При этом полномочия представителя юридического лица, который вправе представлять интересы юридического лица без доверенности, подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, а полномочия представителей органов государственной власти или органов местного самоуправления подтверждаются актом соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления;
3) оформленные в письменном виде обоснованные возражения заинтересованных лиц по поводу местоположения границы земельного участка (при наличии таких возражений);
4) документы, свидетельствующие о снятии возражений о местоположении границы земельного участка, или копии документов о разрешении земельного спора (при наличии возражений о местоположении границы земельного участка или если имел место соответствующий земельный спор).
В случае проведения кадастровых работ по образованию земельных участков по результатам раздела исходного земельного участка, в Приложение к межевому плану включается оформленное в письменной форме согласие (решение) землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков.
Вместо проектов организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, а также проектов перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения в состав Приложения могут быть включены извлечения из данных документов либо копии их отдельных составных частей, в том числе фрагменты графических изображений и т.д.
Пример межевого плана приведен в приложении 7.
После подготовки межевого плана документы предоставляются в орган кадастрового учета для осуществления кадастрового учета или внесения сведений в ранее учтенные земельные участки.
По данным 3 съезда кадастровых инженеров основные причины приостановлений по заявлениям на постановку на учет и внесению изменений в учтенные земельные участки, принятым в электронном виде (55%) – нарушение требований ст.26.п.5.ч.2 Закона о ГКН (заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона), а отказов (76%) – ст.27.ч.2.п.6. (истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении).
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 4095; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!