Особенности ведения кадастровой деятельности на территории субъектови муниципальных образований Российской Федерации
Система управления кадастровой деятельностью в регионах и муниципальных образованиях России начинается с организации установления количественного и качественного состава кадастровых инженеров на административных территориях, формирования сообщества профессионалов и наделения их законодательными правомочиями.
В настоящее время экспертное кадастровое сообщество выделяет следующие основные задачи в совершенствовании управления кадастровой деятельностью:
1) организационно-структурное становление эффективного взаимодействия органов государственной и муниципальной службы, населения и субъектов предпринимательства в сфере кадастра недвижимости;
2) обеспечение завершенности научной и методической базы кадастра недвижимости в системе социально-экономических отношений;
3) полное законодательное и нормативное обеспечение кадастровой деятельности;
4) бюджетно-финансовое, материально-техническое и технологическое обоснование этой деятельности.
Основными проблемными особенностями ведения кадастровой деятельности на территории субъектов и муниципальных образований Российской Федерации являются:
а) создание геодезической и картографической основы кадастровой деятельности;
б) ведение государственного кадастрового учета объектов капитального строительства, находящихся в региональной и муниципальной собственности;
|
|
|
в) ведение государственного кадастрового учета линейных объектов в двух и более кадастровых округах.
Особенностью кадастровых работ по объектам недвижимости, уже построенным и находящимся в стадии эксплуатации, на практике возникает необходимость дополнительного проведения кадастровым инженером подробной исполнительной съемки самого объекта капитального строительства и сопутствующих ему охранных (защитных) территориальных зон.
Важной проблемой при создании системы качественного государственного кадастра недвижимости на муниципальной территории в настоящее время является практическое отсутствие на большинстве этих территорий субъектов Российской Федерации геодезических сетей специального назначения. При этом Положение о создании геодезических сетей специального назначения было утверждено еще в 2008 году Постановлением Правительства России № 433 от 5 июня.
Теоретически дальнейшее развитие процессов ведения кадастровых работ и государственного кадастрового учета объектов недвижимости должно осуществляться в следующем порядке.
Федеральная власть, формирующая переход российского общества к рыночной экономике, финансирует создание полной и актуальной в техническом, правовом и стоимостном отношении электронной кадастровой основы на всю территорию страны, в т.ч. для системы проведения кадастрового учета, формирования баз данных кадастра и регистрации прав на объекты недвижимости. В последующем правообладатель конкретного объекта недвижимости должен регистрировать любые изменения характеристик объектов недвижимости за свой счет.
|
|
|
Одновременно государство формирует систему законодательных и налоговых условий для постепенного становления кадастрового предпринимательства, обеспечивающего весь спектр услуг по формированию вновь возникающих на рынке объектов недвижимости, их кадастровому учету и регистрации прав на них. Финансирование этих действий осуществляют субъекты земельных отношений.
Как первично созданная, так и вносимая в базу текущая кадастровая информация подлежит обязательному применению при планировании любого частного (рыночного) или публичного (государственного) решения в сфере развития и управления территориями.
Главными звеньями цепи кадастровых действий является создание геодезической и картографической основы в современном цифровом виде для кадастровой деятельности. При этом первичное формирование полной кадастровой базы посредством электронного дистанционного картографирования территории невозможно без привязки карт к местной системе координат. То и другое требуетзначительных затрат из федерального и регионального бюджетов.
|
|
|
Уровень обеспеченности территории Российской Федерации топографическими картами открытого пользования показан в таблице 7, из данных которой видно, что минимальное обеспечение топографическими картами и планами в аналоговом виде – в масштабах 1: 25 000 и 1: 50 000.
Таблица 1 - Уровень обеспеченности территории Российской Федерации топографическими картами открытого пользования
| Масштаб карт и планов в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 608 | Уровень покрытия территории РФ топографическими картами и планами, % | |
| В аналоговом виде | В цифровом виде | |
| 1: 25 000 | 2,3 | 45,3 |
| 1: 50 000 | 1,5 | 98,9 |
| 1: 100 000 | 100,0 | 100,0 |
Уровень обеспеченности территорий Российской Федерации цифровыми и топографическими картами открытого пользования представлен на диаграмме (рис.37). Из данных диаграммы видно, что муниципальные образования только на 3% обеспечены картами крупного масштаба (1: 2 000). Также низка обеспеченность районов Крайнего Севера и приравненных к ним районах картами масштаба 1: 25 000 (3,2%). Обеспеченность всех территорий Российской Федерации картами масштаба 1: 100 000 составляет 100%.
|
|
|
Рисунок 7 - Уровень обеспеченности территорий Российской Федерации цифровыми и топографическими картами открытого пользования
Особенности ведения государственного кадастрового учета объектов капитального строительства рассмотрим на примере г.Москвы, как субъекта Российской Федарации.
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с 1 января 2013 года в г.Москве был осуществлен переход к ведению государственного кадастрового учета в отношении объектов капитального строительства.
Во исполнение приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 1 первичное наполнение ГКН сведениями о ранее учтенных ОКС произведено из следующих источников:
- технические паспорта объектов технического учета, хранящиеся в архивах организаций технической инвентаризации;
- документы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Так, ГУП МосгорБТИ в установленном порядке были переданы в филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве и Московской области технические паспорта:более 117 тыс. зданий;около 5 млн. помещений; более 172 тыс. коммунальных квартир; около 1 тыс. сооружений.
Все графические сведения о помещениях были переданы в векторном виде, а сведения о зданиях содержат координаты характерных точек контура зданий, позволивших отображать местоположение здания на земельном участке, также имеющем сведения о координатах границ земельного участка.
Переданная информация технического учета для ГКН в данном случае является базовой как по количеству переданных технических паспортов, так и по составу сведений в отношении каждого конкретного объекта. Так, данные ЕГРП об объектах не имеют графики и вторичны, поскольку сами были сформированы на основе данных технического учета.
Для постановки объекта капитального строительства на кадастровый учет (или внесения изменений в сведения ГКН) должны быть проведены кадастровые работы, результатом которых является технический план объекта.
Технический план объекта содержит определенные сведения ГКН, а также сведения, необходимые для постановки такого объекта на учет, либо сведения о части (частях) такого объекта недвижимости, либо новые (необходимые для внесения в ГКН) сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.
Технический план составляется на основании данных, переносимых из предоставляемых заказчиком кадастровых работ документов – источников сведений об объекте.
В соответствии с пунктом 8 статьи 41 закона «О государственном кадастре недвижимости» таким источником может быть один из следующих документов:
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- проектная документация;
- технический паспорт, изготовленный до 1 января 2013 года;
- декларация собственника.
Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» была утверждена форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Постановлением Правительства РФ от 01.03.2013 г. N 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
В соответствии с пунктом 8 статьи 41 ФЗ-221 в настоящее время сведения об объекте нового строительства в техническом плане могут быть указаны только на основании представленной заказчиком проектной документации такого объекта недвижимости (технический паспорт, изготовленный до 1 января 2013 года, и декларация как источники сведений для объекта нового строительства не рассматриваются).
В соответствии с пунктом 35 требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 г. №403, Раздел «Характеристики здания» технического плана заполняется в соответствии с документами-основаниями (технический паспорт или проектная документация), а пунктом 44 установлено, что при проведении кадастровых работ площадь здания не вычисляется. Таким образом, при изготовлении технического плана все характеристики кадастровым инженером берутся только из документов-оснований, и кадастровый инженер не вправе осуществлять описание объекта по результатам натурных измерений.
Поэтому данные разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по техническому плану на основе проектной документации являются декларативными. То есть при формировании такого разрешения предполагается, что построенный объект на 100% соответствует проекту.
Фактические параметры объекта в той или иной степенивсегда отличаются от проектных, и, как правило, добросовестный заказчик-застройщикзаинтересован в том, чтобы в ГКН были зафиксированы фактические параметры объекта.
На практике все равно осуществляется техническая инвентаризация объекта ипо ее итогам формируется технический паспорт объекта, сведения которогоявляются достоверными, поскольку получены в результате натурного обследованияпутем сопоставления проектных и фактических параметров.
В силу своего состава, а также метода получения информации, техническийпаспорт является универсальным документом, поскольку может быть использован:
- при планировании и реализации строительства и реконструкции,переустройства и перепланировок объектов;
- в процессе реализации инвестиционных контрактов (в том числе приопределении доли города);
- при планировании и реализации реформы ЖКХ, в том числе городскихпрограмм по капитальному ремонту многоквартирных домов, ликвидации ветхого жилья,благоустройству территорий;
- в системе управления недвижимым имуществом, в том числе приэксплуатации основных фондов ЖКХ;
- в процессах принятия и исполнения судебных решений;
- при решении социальных вопросов, в том числе связанных с обеспечением граждан жилой площадью;
- в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним;
- при исчислении налога на объекты недвижимости, принадлежащие физическим лицам;
- при ведении государственного статистического учета;
- при проведении спецопераций силовыми структурами.
Инвентаризация является источником достоверной информации для формированиятехнического паспорта и технического плана.
Предметом и целью технической инвентаризации является получение, учет исистематизация следующей информации об объекте недвижимости:его наличии, местоположении, количественном и качественном составе, параметрах и планировочных характеристиках, техническом состоянии (фактическом износе), уровне благоустройства, стоимости, принадлежности.
Следует отметить, что только техническая инвентаризация подтверждает фактсуществование объекта с конкретными техническими характеристиками,зафиксированными на дату обследования.
Информация, полученная в результате технической инвентаризации, имеетмногоотраслевую сферу применения и объективно востребована федеральными игородскими структурами:
Таким образом, технический учет является одним из основных источниковполучения объективных сведений об объектах капитального строительства, выступающихв качестве объектов налогообложения, объектов градостроительной деятельности,объектов гражданских прав и т.д.
Информация технического учеташироковостребована на субъектовом и муниципальном уровнях управления, в том числе ифедеральными структурами.
Ниже приведены два характерных для Москвы примера:
1. Технический паспорт, поэтажный план с экспликацией БТИ дает цельную иполную информацию о здании, о помещениях, их расположении в пределах здания,расположении друг относительно друга, положении и размерах оконных и дверныхпроемов, внутренней конфигурации, составе, наличии санитарно-технического ипожарного оборудования, нумерации, площади и назначении комнат.
Именно поэтому в соответствии с ЖК РФ, нормативно-правовыми актамисубъектов РФ процедуры согласования работ по переустройству и (или) перепланировкепомещений в жилых зданиях основаны на данных технического учета, отраженных в техническом паспорте объекта, его поэтажном плане и экспликации.
2. В практике реализации инвестиционных контрактовстроительства перед подписанием акта реализации необходимо произвести четкое детальное (докомнат, с учетом их назначения и расположения) распределение построенных площадеймежду городом и инвестором. Корректное выполнение этой процедуры возможно толькона основе документов БТИ, выполненных по результатам инвентаризации. Подмена этихдокументов данными кадастрового учета может вызвать вовлечение в оборот несуществующих площадей, или, наоборот, к их потере, а также незаконной легализациисамовольно возведенных площадей. Все это провоцирует конфликтные ситуации исудебные разбирательства.
Имеющаяся практика применения кадастровых паспортов зданий и помещенийпоказывает, что эти документы сами по себе (без документов БТИ) зачастую не даютвозможности достоверно идентифицировать объект. Например, План расположения помещения на этаже из кадастрового паспорта выхолощен и не информативен.
Являясь первоисточником, ГУП МосгорБТИ имеет некоторые преимущества призапросе сведений Государственного кадастра недвижимости и планированиипоследовательности выполнения кадастровых процедур на территории г. Москвы,поскольку знает какая информация, в каком виде и с какими отличительными признакамибыла направлена в орган кадастрового учета.
Поэтому нередки случаи, когда кадастровые инженеры, осуществляя кадастровыеработы, наряду с получением сведений Государственного кадастра недвижимостиобращаются в БТИ с целью получения также и технической документации об объектенедвижимости для последующего всестороннего анализа поставленной заказчиком задачии наиболее качественного выполнения кадастровых работ.
Вопрос о линейных объектах (ЛО) также является до сих пор одним из самых сложных в градостроительном и земельном законодательстве РФ. Отсутствие эффективного и универсального нормативно-правового регулирования существенно затрудняют градостроительное и земельно-имущественные отношения.
Даже понятие линейного объекта вытекает из нескольких нормативно-правовых актов искладывается из нескольких характеристик, к которым относятся:
1. Протяженность объекта -длина объекта намного превышает его ширину.
2. Всегда сооружение. Сооружение – результат строительства, представляющий собойобъемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и(или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающихстроительные конструкции и предназначенную для выполнения производственных процессовразличного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей игрузов» (Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент обезопасности зданий и сооружений»).
3. Связь с землей. В зависимости от связи с землей можно выделить надземные (воздушные),наземные (поверхностные) и подземные ЛО.
4. Назначения ЛО. В зависимости от назначения ЛО подразделяются на: транспортныекоммуникации (железные дороги, автомобильные дороги, троллейбусные линии); электрическиесети; канализационные и ливневые коллекторы; линии связи; водоводы и водопроводы;газопроводы; нефтепроводы; водоводы; коллекторы; каналы, мелиоративные канавы.
В действующем законодательстве понятие «линейный объект» используется в различныхнормативных правовых актах различной юридической силы. Особенностью такого использованияявляется, во-первых, отсутствие единого законодательного акта в ранге федерального закона,комплексно определяющего все аспекты создания и функционирования линейных объектов, и, во-вторых, упоминание в законодательстве о линейных объектах носит характер перечисления ихвидов в различных вариациях, без формулирования юридически четкого и корректного,называющего виды и признаки таких линейных объектов, определения. Отсутствие единогоунифицированного определения понятия «линейный объект» следует признать слабой сторонойзаконодательства, порождающей целый спектр правовых и технологических проблем.
Для проведения кадастровых работ по линейным объектам (независимо от их назначения)кроме основных нормативно-правовых актов, регламентирующих кадастровую деятельность рассматривает ряд Кодексов (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ; Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ. (ст. 89,90,91); Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 № 200-ФЗ; Водный кодекс РФ от 03.06.2006 № 74-ФЗ; Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. (ст. 133 и 134) и федеральные законы (№ 384-ФЗ от 30.12.2009 г «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из однойкатегории в другую»; № 78-ФЗ от 18.06.2001 «О землеустройстве»).
В зависимости от назначения объекта используется ряд подзаконных актов.Например, если осуществляется комплекс работ по оформлению прав на автомобильную дорогу,то необходимо, кроме вышеперечисленных актов изучить такие нормативно-правовые акты как:Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожнойдеятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные актыРоссийской Федерации»; Указ Президента России от 27.06.1998 № 727 «О придорожных полосах федеральныхавтомобильных дорог общего пользования»; Постановление Правительства РФ от 20.10.2009 № 860 «О требованиях к обеспеченностиавтомобильных дорог общего пользования объектами дорожного сервиса, размещаемыми в границах полос отвода»; Постановление Правительства России от 28.09.2009 № 767 «О классификации автомобильныхдорог в Российской Федерации»; Постановление Правительства России от 02.09.2009 № 717 «О нормах отвода земель дляразмещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса»; Постановление Правительства РФ от 01.12.1998 № 1420 «Об утверждении Правил установления ииспользования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования».
Дополнительно используется множество различных Правил и Приказов, ведомственныхнормативных актов и СниПов.
Особенностью структуры кадастровых работ по линейным объектам недвижимости является их комплексный характер, где имеют место работы как по образованию самого линейного сооружения (как правило сложного), так и по полосе его строительства и эксплуатации с учетом дополнительного установления охранной зоны. Поэтому представляемые на кадастровый учет документы включают в себя технический(е) план(ы), межевой(ые) план(ы), а также карту(ы)(план) объекта(ов) землеустройства названной (ых) зоны(зон).
Как правило, размеры земельных участков под строительство, да и для размещения объектаформируются согласно СниПов на определенный линейный объект в зависимости от егоназначения или других нормативно-правовых актов, например, Постановление ПравительстваРоссии от 11.08.2003 № 486 «Об утверждении Правил определения размеров земельных участковразмещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающихэлектрические сети».
ЛО в зависимости от необходимости оформления ЗУ можно условно разделить на две группы.Это ЛО, на которые требуется оформление разрешения на строительство в соответствии со ст. 51ГрадК РФ, соответственно и требуется оформление ЗУ в пределах, утвержденных документациейпо планировке территории. К ним относятся: автомобильные дороги; железнодорожные линии;надземные и подземные линии электропередач напряжением 0,4 кВ, 10 кВ и более; надземные иподземные газопроводы высокого давления с давлением свыше 1,2 мПа; надземныетепломагистрали высоких параметров с температурой среды свыше 150° С; надземныепульпопроводы; надземные (обвалованные) водоводы; каналы; акведуки.
Подземные и надземные ЛО (сети инженерно-технического обеспечения зданий и сооруженийи другие ЛО, не названные выше) не требуют оформления ЗУ для их размещения.
Основная особенность и в то же время проблема при формировании ЗУ под ЛО заключается вбольшой его протяженности и прохождения по значительному количеству ЗУ, находящихся наразных категориях земель, на разных правах пользования (собственность, аренда, постоянное сооружением, пользование и т.п.).
При этом эксплуатация некоторых ЛО требует полного владения земельным участком(дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно бытьобеспечено правом, исключающим права пользования третьих лиц: арендой, постоянным(бессрочным) пользованием или правом собственности.
В то же время большинство ЛО не препятствует использованию ЗУ по целевому назначению(подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода), хотя их наличие на ЗУпорождает определенные неудобства для собственника земли. Степень этого неудобстваразличается, что должно стать определяющим при решении вопроса о пригодности аренды илисобственности как вида прав на землю для размещения ЛО.
В городе ЛО находятся над или под другим ЛО и расположены в основном вдоль улиц.Причем на одной улице может быть несколько ЛО: проезжая часть улицы, тротуар, трамвайныепути, троллейбусная линия, водопровод, электрокабель, провода уличного освещения, фекальная иливневая канализация, кабели связи и т. д. В данном случае формировать отдельные земельные участки (ЗУ) для ЛО в соответствии с требованиями земельного законодательства нельзя. Если создавать самостоятельные ЗУ для размещения ЛО, то вся земля под ЛО должнабыть поделена на множество участков долевой собственности владельцев различных объектов имножество участков, находящихся в аренде нескольких лиц, в местах их совпадения или пересечения, что практически невозможно.
В результате единообразно и одновременно решить вопросы со всеми этими субъектами овыкупе или заключении договоров аренды земельных участков, занятых ЛО, практическиневозможно. Необходимость массового межевания участков ведет к существенному удорожанию ирастягиванию по времени процесса межевания.
Отсутствие реальной возможности оформления прав на земельные участки, занятые ЛО,препятствует государственной регистрации прав на ЛО, т.к. существующий порядокгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество требует указания в документах,необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сведений о всехземельных участках, на которых оно расположено.
На практике оформление земельных участков под строительство выглядит следующимобразом: оформляется, согласовывается и утверждается акт о выборе земельного участка,находящегося в государственной и муниципальной собственности с разбивкой по категориямземель, т.к. распорядителями данных земель могут быть разные уполномоченные органы. Подготавливается схема расположения земельного участка на КПТ:в некоторых регионах эти двадокумента утверждаются одним решением ОМС, в некоторых - по отдельности.
Оформление земельного участка под строительство ЛО на земельных участках,находящихся в частной собственности, либо в аренде (на правах третьих лиц) осуществляется по-другому.
Оформляетсяпредварительный договор аренды, либо субаренды с согласием собственника,где указываем площадь участка, для каких целей он формируется и где расположен, т.е. формируется часть земельного участка, для последующего передачи ее в аренду. На основании данногопредварительного договора готовим МП для постановки ЗУ на ГКУ. Это наиболее простой изаконодательно предусмотренный способ, т.к. размер земельного участка под строительство, какправило, не соответствует размеру земельного участка в последствии под его эксплуатацию, а частьпосле ввода объекта можно легко снять с учета после прекращения договора аренды исформировать земельные участки под эксплуатацию путем раздела исходного участка.
Если исходный участок находится в постоянном бессрочном пользовании (ПБП), то согласно ЗК ст. 45 и 53 отправообладателя необходимо получить отказ от ЗУ, и только затем оформить его далее как из земельгоссобственности, т.е. через акт выбора.
При этом собственники, арендаторы и пользователи требуют компенсации убытков, что влечет за собой дополнительные затраты для застройщика, включая не только саму компенсацию, но и оплату услуг по определению рыночной стоимости аренды и расчету компенсации, т.к. крупные владельцы ЛО (ФСК, ЖД, Автодоридр.)оплачивают работу только на основании рыночной оценки, так как финансирование строительства идет изфедерального бюджета. Поэтому требуется независимая оценка с составлением отчета оценщика.
Толькопосле определения стоимости арендной платы и постановки части или всего земельногоучастка на ГКУ заключается договор аренды либо субаренды на ЗУ под строительство.
Если линейный объект попадает на землисельскохозяйственного назначения, находящихся в общедолевой собственности, то необходимо сначала оформитьвыдел земельного участка, согласно 101-ФЗ, зарегистрировать на него право и только потомформировать на нем часть и заключать договор аренды. Если эти земли невыделены и нет возможности найти дольщика, то отдел муниципальной собственности может признать данные землиневостребованными через суд, зарегистрировать право муниципальной собственности, а затемпредоставить в аренду под строительство опять через акт выбора.Таким образом, под строительство линейного объекта оформляется несколько земельных участков, и, соответственно, договоров аренды.
Оформить земельный участок под размещение существующего линейного объектазаконодательно можно двумя способами: полосой под весь объект независимо от связи с землей илиобособленными участками, только на наземные элементы (под опорами). Чаще всегоземлепользователи оформляют (регистрируют) земельные участки только на наземную частьсооружения (в целях экономии средств на налог, аренду, услуги кадастровых инженеров). С точки зрения кадастра это облегчает процедуру, но с точки зрения правовых отношений с правообладателями земельных участков, по которым проходит надземный или подземный элемент линейного объекта не совсем правильно,т.к. очень часто возникают конфликты между сторонами, потому что необходим доступ дляобслуживания и ремонта этих элементов. В этом случае необходимо установлениесервитута, но на практике не всегда понятно, какой сервитут требуется. Неоднозначно решаются вопросы с определением платы засервитут. Также нужно помнить, что сервитут не может быть установлен для целей строительстваобъекта, а предусмотрен только для его ремонта и эксплуатации (ст. 23 ЗК РФ).
Для оформления прав на линейный объект как ОКС, кроме предоставленного земельногоучастка, необходимо еще два основных документа – это разрешение на ввод объекта в эксплуатациюи кадастровый паспорт. Для получения этих документов нужно подготовить технический плансооружения (т.к. линейный объект – это всегда сооружение).
На практике на объект, для которого требуется разрешение на ввод необходимо подготовитьтехплан на сооружение два раза. Первый - для передачи его в ОМС в составе пакета, необходимого для получения разрешенияна ввод. В этом случае характеристики объекта заносятся в техплан из проектной документации ифактически выполненных замерах, согласно форме техплана можно указать только однухарактеристику, в то время как в разрешении на ввод для заказчика необходимы другиедополнительные характеристики. В этом случае в заключении кадастрового инженера дописывается состав объекта (количество опор, площадь застройки, количество водопропускных труб, подводныхпереходов и так далее). А так же необходимо в заключении указывать, что техническийплан подготовлен для получения разрешения на ввод, чтобы заказчик немог его использовать длядругих каких-то целей, и передаем его на бумаге без XML.
Второй техплан подготавливается после получения разрешение на ввод. Как правило, возникает необходимость доработатьтехнический план, т.е. добавить разрешение на ввод как документ-основание, возможнопотребуются и другие корректировки по составу и дополнительным характеристикам. И взаключении прописываются, что характеристики взяты из разрешения на ввод. Орган кадастрового учета следует просить указать состав объекта в строке 10 как необходимую информацию для государственнойрегистрации прав, т.е. что будет отражено в свидетельстве о государственнойрегистрации прав на объект недвижимости.
В случае, когда кадастровый инженер для экономии времени и средств или по настояниюзаказчика работ одновременно передает техплан на ввод и на кадастровый учет, т.е. по проектнойдокументации, получая затем кадастровый паспорт и разрешение на ввод,обнаруживается несоответствие в этих двух документах и, как следствие, невозможностьрегистрации объекта. Поэтому, несмотря на продолжительность времени, следует оформить сначала разрешение на ввод, а затем только подавать на кадастровый учет. В рекомендательном письме Минэкономразвития от 14.05.2014 №Д23и-1644где сказано «если выдача разрешенияна ввод объекта в эксплуатацию предусмотрена действующим законодательством, то использованиетакого разрешения при подготовке технического плана является обязательным» нужно добавить – «дляцелей кадастрового учета».
Решение изложенных проблем по некоторым субъектам Российской Федерации последнее время уже инициируется самими сообществами кадастровых инженеров.
Так, Общественный совет при управлении Росреестра по Ярославской области в начале 2013 года рассмотрел один из важнейших вопросов регулирования земельно-имущественных отношений в России и области «Совершенствование геодезического и картографического обеспечения землеустройства, градостроительной деятельности и кадастра недвижимости: создание и использование на территории области опорной межевой сети в местной системе координат СК-76».
В ходе подготовки к рассмотрению данного вопроса на совете Ярославское подразделение СРО «НП Организация деятельности кадастровых инженеров» провело анкетирование кадастровых инженеров, работающих на более чем половине территории области.
Предложенные вопросы анкет были направлены на оценку состояния ОМС, необходимость, конфигурацию и сроки ее создания, готовность профессионального кадастрового сообщества к использованию современных методов ведения кадастровых работ, их мнения по собственнику и эксплуатирующей референцные станции структуре, порядку оплаты их услуг, срокам ввода в эксплуатацию ОМС и затем системы высокоточного спутникового позиционирования (прил. 6).
Из анализа анкет видно, что неудовлетворительное состояние пунктов областной ОМС не позволяет готовить для кадастрового учета качественные документы. Поэтому очевидна острая необходимость создания ОМС.
Проведенное в феврале 2013 года расширенное заседание коллегии департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области также:
- признало необходимость развития (реконструкции) опорной межевой сети (ОМС) на территории населенных пунктов области и образовало межведомственную рабочую группу по проведению связанных с этим мероприятий, поручив ей определить комплекс мер по развитию (реконструкции) ОМС на территории населенных пунктов области (в том числе решив вопрос о необходимом объеме финансирования из средств бюджетов всех уровней);
- поддержало реализацию проектов создания системы высокоточного спутникового позиционирования (далее СВСП) в целях ее прикладного использования для проведения измерений земельных участков на территории области, рекомендовало рассмотреть проблематику создания / перехода на единую систему координат в области на Совете по информатизации при Губернаторе Ярославской области;
-поддержало предложение казенного предприятия Ярославской области «Электронный регион» об образовании на базе Ярославского подразделения СРО НП «Организация деятельности кадастровых инженеров» инициативной группы по рассмотрению спорных ситуаций, возникающих при постановке земельных участков на кадастровый учет, и по взаимодействию в этой части с филиалом по Ярославской области ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра»;
- рекомендовало Управлению Росреестра по Ярославской области запросить разъяснения по вопросу возможности включения мероприятий по развитию ОМС на территории области в федеральные целевые программы и проекты, в том числе разрабатываемые в целях реализации плана мероприятий Дорожной карты Росреестра «Повышение качества государственных услуг в сфере кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость».
Анализ анкетирования кадастровых инженеров подтвердил выводы коллегии Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по необходимости создания и использования на территории области сети референцных станций СВСП на основе софинансирования работ из областного и федерального бюджетов. Эксплуатацию СВСП поручить назначенному казенному предприятию при Правительстве области с расчетом величины его будущей прибыли. Этот анализ общественного мнения профессионалов выявил их готовность оплаты использования этих услуг с одновременной потребностью дополнительного обучения в этой сфере. При этом отмечено, что срок сдачи «под ключ» областной ОМС не должен быть позднее 2015 года.
Подобная ситуация сложилась в большинстве регионов Российской Федерации. Поэтому представленная инициатива СРО кадастровых инженеров и Общественного совета при управлении Росреестра по Ярославской области является актуальной и для других регионов России.
В настоящее время использования сведений единой ГГС существенно ускорит и удешевит реализацию первого шага предложенного развития кадастровой деятельности и учета объектов недвижимости.
Другим возможным направлением ускорения создания единой кадастровой координатной основы могло бы стать акционерное объединение для работ свободных средств предпринимателей в сфере кадастровой деятельности с условием заранее оговоренных сроков последующего выкупа у них акций и прав на созданную единую геодезическую основу государством или единым оператором- представителем государства.
Во исполнение утвержденной Правительством Российской Федерации в декабре 2010 года Концепции развития отрасли геодезии и картографии надо активизировать общероссийские работы по созданию в формате электронной базы пространственных данных и актуальной картографической основы кадастровой деятельности.
Для гарантированного обеспечения обслуживания кадастровых и правовых интересов органов государственной и муниципальной власти и населения целесообразно рассмотреть создание крупных юридических лиц в виде производственных коллективов кадастровых инженеров по подобию хорошо зарекомендовавшей себя системы Гипроземов (проектно-изыскательских кадастровых предприятий).
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 946; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!