Предложения по практическому применению фасилити менеджмента
Рис1 Блок-схема применения фасилити менеджмента
Собственнику (пользователю) всегда необходимо точно знать, как использовать имеющиеся в его распоряжении объекты для получения максимальной отдачи при минимальных издержках на их эксплуатацию и содержание. Широко предлагаемые в последнее время различные программы энергоресурсосбережения решают проблему лишь отчасти и, как правило, с технической точки зрения (например, установка энергосберегающего оборудования, приборов учёта). Это предполагает дополнительные инвестиции либо со стороны государства, либо частного капитала, а, принимая во внимание отсутствие интереса со стороны потенциальных инвесторов – невозможность их реализации. Предстоящее сокращение бюджетного финансирования в попытке оптимизации расходов еще больше обострит эту проблему, так как предполагает поиск решений внутри самих предприятий.Одним из путей снижения затрат является эффективная эксплуатация имеющихся в распоряжении предприятия зданий и сооружений. К сожалению, сегодня управление большинством этих объектов складывается из огромного количества договоров (услуги связи, коммунальные услуги, аренда, ремонт и реконструкция, обеспечение безопасности и т.д.). Сопровождение и ведение этих договоров закреплено за различными структурными подразделениями, например департаментом безопасности, управлением материально-технического обеспечения и снабжения, комбинатом питания, административно-хозяйственной частью, заканчиваясь в конечном счете в бухгалтерии. Это ведет к необоснованному росту эксплуатационных затрат, так как функционально структурные подразделения зачастую не связаны между собой и могут дублировать друг друга. Отсюда очевидно, что значительный потенциал снижения затрат на содержание и эксплуатацию находится непосредственно в самом объекте (здании).Как известно, facility management (FM) предусматривает анализ, документирование и оптимизацию всех значимых с точки зрения затрат процессов, протекающих в зданиях, сооружениях и других объектах недвижимости, с учётом реальных рабочих мест и интересов пользователя (собственника) здания. При этом речь идет не столько о кратковременном снижении затрат, сколько о выработке предпосылок для уменьшения затрат в будущих периодах. Таким образом, можно трактовать FM как стратегическую концепцию по организации, управлению и эффективному использованию всех материальных ресурсов внутри и вне здания. Под материальными ресурсами (facilities) понимаются земельные участки, собственно здания, приборы, машины и т.д. Эти ресурсы представляют собой, с точки зрения экономиста, средства производства, бухгалтера – материальные активы, юриста движимое и недвижимое имущество. При этом рассматриваются административные и промышленные здания, магазины и другие виды недвижимости. Важнейший аспект FM – взаимоотношения между собственником и пользователем объекта недвижимости (здания). Оба они имеют различные точки зрения на имеющуюся у них в распоряжении недвижимость и ожидают противоположных результатов. Собственник (инвестор) рассматривает здание как объект инвестиций и «держит в фокусе» ожидаемую ренту. Пользователь же, напротив, ожидает оптимального хода производственных процессов, протекающих в здании, сервиса соответствующего качества, а главное – низких затрат. Например, арендаторы, гости и сотрудники гостиницы абсолютно не заинтересованы в реальной экономии энергоресурсов, за которые они не платят, в чем, естественно, заинтересован сама гостиница как хозяйствующий субъект. Концепция FM предполагает рассмотрение объекта недвижимости комплексно с трех сторон, а именно: технической, инфраструктурной и коммерческой.
|
|
|
|
|
|
Одним из важнейших на сегодня проблемой является сокращение расходов за счет экономии энергоресурсов. Несмотря на спад производства за последние годы, потребление электроэнергии в отдельных регионах осталось на прежнем уровне, а кое-где даже увеличилось. На сегодняшний день из-за многократного удорожания энергоресурсов их доля в себестоимости продукции промышленных предприятий, а также в суммарных затратах по эксплуатации зданий резко возросла. Говорить об экономии средств без их учета бессмысленно. Разумеется, любая организация знает, сколько она тратит в месяц на электричество или отопление, но знание это основывается на приходящих от коммунальных служб счетах. Как показывает практика, большинство организаций далеко не уверены в том, что они платят именно за то, что получают как в смысле количества, так и в смысле качества. Кроме того, оплата идет, как правило, по одноставочному тарифу. Необходимо ввести раздельный учет с разбивкой по тарифам и времени суток.
|
|
|
Управление энергоресурсами – это комплекс работ по сбору, обработке, и анализу всех потребляемых зданием энергоресурсов таких как:
· анализ всех потребляемых энергоресурсов по подразделениям (площадям);
· определение потенциала для оптимизации потребляемых энергоресурсов;
|
|
|
· планирование энергосберегающих мероприятий;
· реализация этих мероприятий;
· расчет рентабельности и доказательство экономии.
Также одной из важных проблемой технического управления зданием является его состояние. Здание построено в 1932 году, и ему необходимо улучшение текущего состояния с помощью реконструкции или модернизации.
Модернизация – это перечень работ или услуг по улучшению фактического состояния всех технических приборов и систем здания с целью приведения последних в соответствие с имеющимся уровнем развития техники и повышения эффективности их работ.
Реконструкция – это изменение количественных характеристик здания.
Наиболее важной из вышеперечисленных проблем является управление энергоресурсами здания, т. к. расходы по этой статье составляют значительную часть бюджета организации.
Для решения этой проблемы возможны следующие варианты:
· Установка приборов учета тепла;
· Установка устройств регулирования систем отопления;
· Совершенствования теплозащиты здания путем установки стеклопакетов;
· Совершенствование систем электроснабжения с помощью замены существующих светильников на энергосберегающие;
· Совершенствование систем энергоснабжения с помощью системы управления освещением.
Наиболее оптимальным вариантом будет являться установка устройств регулирования системы отопления и приборов учета тепла.
Контроль за тепловым пунктом необходим не только для проверки приходящих счетов, но и для предотвращения серьезных штрафов. Дело в том, что энергетики устанавливают ограничения на выходные параметры теплового пункта - температуру, давление на выходе и целый ряд других параметров потребления тепла. Если температура выбивается из нормативного диапазона, то это интерпретируется ими как неоптимальный расход тепла. Давление также должно поддерживаться на определенном уровне, так как оно влияет на работу всей системы обеспечения теплом. Выход этих и других параметров за пределы нормативов приводит к наложению на потребителя крупных штрафов.
Одним из способов экономии тепла является снижение температуры батарей во время оттепели, в ночное время, во время выходных или каникул. Этого добиваются путем сокращения входящего в теплообменник потока воды таким образом, чтобы выходные параметры находились в пределах соответствующей нормы. Контроль за тепловым пунктом позволит также оспорить счета на оплату в случае неадекватного качества услуг. Например, если температура подводимой воды заметно меньше стандартной, то потребитель может заявить, что подводимого тепла было недостаточно для поддержания в помещениях нормальной температуры. При наличии документированного подтверждения шансы выиграть в таком споре весьма велики.
Детализировать расход тепла внутри здания в этом случае можно эмпирическим путем, варьируя подачу тепла в помещения и контролируя изменение в них температуры и общего расхода тепла. Очевидно, что методика расчетов по результатам подобных экспериментов вряд ли будет слишком сложной.
Таким образом, при применение этого метода предприятие сможет сократить затраты на теплоснабжение за счет снижения потребляемого тепла.
Дата добавления: 2015-12-19; просмотров: 13; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!