II. Определение размера реального ущерба.

Временные МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО РАСЧЕТУ РАЗМЕРА УБЫТКОВ, ПРИЧИНЕННЫХ СОБСТВЕННИКАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦАМ И АРЕНДАТОРАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗЪЯТИЕМ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД ИЛИ ВРЕМЕННЫМ ЗАНЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОГРАНИЧЕНИЕМ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЛИБО УХУДШЕНИЕМ КАЧЕСТВА ЗЕМЕЛЬ В РЕЗУЛЬТАТЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДРУГИХ ЛИЦ

I. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее - методические рекомендации) разработаны Росземкадастром в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 г. N 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Для целей настоящих Методических рекомендаций используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели прав на земельные участки - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков при их совместном упоминании.

Размер убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц рассчитывается путем сложения:

размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих методических рекомендаций – реального ущерба);

размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которую несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих методических рекомендаций – упущенной выгоды);

размера убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

II. Определение размера реального ущерба.

2.1. Определение размера реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков их изъятием для государственных или муниципальных нужд (далее – изъятием земельных участков).

2.1.1. Определение размера реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков их изъятием.

Размер реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков) их изъятием, определяется в размере рыночной стоимости земельного участка.

Размер реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков) их изъятием, определяется в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и самого земельного участка.

Рыночная стоимость земельных участков определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Рыночная стоимость объектов недвижимости определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.1.2. Определение размера реального ущерба, причиненного землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков.

Размер реального ущерба, причиненного землепользователям изъятием незастроенных земельных участков, определяется как стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна.

Размер реального ущерба, причиненного землепользователям и землевладельцам изъятием застроенных земельных участков, определяется в размере

- рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и соответствующего права на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением, и необходимую для их использования;

- стоимости объекта оценки с ограниченным рынком - для соответствующего права на часть земельного участка, не занятую зданиями, строениями, сооружениями, в которой нет необходимости для их использования.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом определение стоимости объекта оценки с ограниченным рынком основывается на предположениях, методических основах, подходах и методах, используемых при определении рыночной стоимости, за исключением предположения о возможности отчуждения объекта оценки на рынке.

Рыночная стоимость объектов недвижимости, состоящих из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и соответствующего права на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением, и необходимую для их использования, определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.1.3. Определение размера реального ущерба, причиненного арендаторам изъятием земельных участков.

Размер реального ущерба, причиненного арендаторам изъятием незастроенных земельных участков, определяется путем сложения рыночной стоимости права аренды земельного участка и суммы арендной платы, уплаченной по договору аренды за период после изъятия земельного участка.

Размер реального ущерба, причиненного арендаторам изъятием застроенных земельных участков, определяется путем сложения рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и права аренды земельного участка, и суммы арендной платы, уплаченной по договору аренды за период после изъятия земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельных участков определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 года № 1102-р.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.2. Определение размера реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков их временным занятием.

Размер реального ущерба, причиненного обладателям прав на незастроенные и застроенные земельные участки их временным занятием определяется в размере

- расходов, произведенных обладателями прав на земельные участки до их временного занятия, с целью получения дохода от использования земельных участков, который в связи с их временным занятием обладатели прав на земельные участки не получают полностью или частично;

- расходов, произведенных обладателями прав на земельные участки до их временного занятия, с целью создания на земельных участках улучшений, которые в связи с временным занятием земельных участков не могут быть созданы полностью или частично.

Для целей настоящих Методических рекомендаций под улучшениями земельных участков понимаются здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельных участков.

При расчете размера расходов, произведенных обладателями прав на земельные участки с целью создания улучшений на земельном участке, учитываются расходы, осуществленные за период времени с момента начала создания улучшений до момента временного занятия земельных участков.

При расчете размера расходов, произведенных обладателями прав на земельные участки с целью получения дохода от использования земельного участка, учитываются расходы, осуществленные за период времени с момента получения обладателем прав на земельный участок дохода предшествующего периода до момента временного занятия.

2.3. Определение размера реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ограничением их прав.

2.3.1. Размер реального ущерба, причиненного собственникам незастроенных земельных участков ограничением их прав, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничения прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этого ограничения.

Рыночная стоимость земельного участка определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Размер реального ущерба, причиненного собственникам застроенных земельных участков ограничением их прав, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости без учета ограничения прав и рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом этого ограничения.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.3.2. Определение размера реального ущерба, причиненного землепользователям и землевладельцам ограничением их прав на земельные участки.

Размер реального ущерба, причиненного землепользователям и землевладельцам ограничением их прав на незастроенные земельные участки, определяется в размере разницы между стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком без учета ограничения прав и стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком с учетом этого ограничения.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению стоимости объекта оценки с ограниченным рынком, утверждаемыми распоряжением Минимущества России.

Размер реального ущерба, причиненного землепользователям и землевладельцам ограничением их прав на застроенные земельные участки, определяется в размере

- разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и соответствующего права на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением, и необходимую для их использования, определяемую без учета ограничения прав и рыночной стоимостью этого объекта недвижимости, определяемую с учетом этого ограничения;

- разницы между стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком, определяемую без учета ограничения прав и стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком определяемую с учетом этого ограничения - для соответствующего права на часть земельного участка, не занятую зданиями, строениями, сооружениями и в которой нет необходимости для их использования.

2.3.3. Определение размера реального ущерба, причиненного арендаторам земельных участков ограничением их прав.

Размер реального ущерба, причиненного арендаторам незастроенных земельных участков ограничением их прав, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью права аренды земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью права аренды земельного участка с учетом этих ограничений.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 года № 1102-р.

Размер реального ущерба, причиненного арендаторам застроенных земельных участков ограничением их прав, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и права аренды земельного участка, без учета ограничения прав арендатора земельного участка и рыночной стоимостью такого объекта недвижимости с учетом этого ограничения.

2.4. Определение размера реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

2.4.1. Определение размера реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, землепользователям и землевладельцам ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Размер реального ущерба, причиненного собственникам, землепользователям и землевладельцам незастроенных и застроенных земельных участков, ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется в размере расходов собственника, землепользователя, землевладельца на восстановление права на незастроенный и застроенный земельный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Расходы собственника, землепользователя, землевладельца на восстановление права на незастроенный и застроенный земельный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяются в размере суммы затрат, которые собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу необходимо произвести на восстановление качества земель с целью приведения их в состояние, в котором они находились до ухудшения их качества (например, суммы затрат на проведение работ по рекультивации земель, по ликвидации последствий их загрязнения, захламления, переуплотнения, иссушения, заболачивания, опустынивания, подтопления, засоления, уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя, порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, арохимикатами и иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления и т. д.).

Если качество земель восстановить невозможно, то размер реального ущерба, причиненного собственникам, землепользователям и землевладельцам незастроенных и застроенных земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется в том же порядке, что и размер реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам изъятием таких земельных участков.

2.4.2. Определение размера реального ущерба, причиненного арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Размер реального ущерба, причиненного арендаторам незастроенных и застроенных земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется в размере расходов арендатора на восстановление права на незастроенный и застроенный земельный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Расходы арендатора на восстановление права на незастроенный и застроенный земельный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяются в размере суммы затрат, которые арендатору земельного участка необходимо произвести на восстановление качества земель с целью приведения их в состояние, в котором они находились до ухудшения их качества (например, суммы затрат на проведение работ по рекультивации земель, по ликвидации последствий их загрязнения, захламления, переуплотнения, иссушения, заболачивания, опустынивания, подтопления, засоления, уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя, порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами и иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления и т. д.), при условии, что договор аренды не расторгается, арендная плата по договору не уменьшается, а собственник сам не восстанавливает качество земель.

Если качество земель восстановить невозможно, то расходы арендатора на восстановление права на незастроенный и застроенный земельный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяются в том же порядке, что и размер реального ущерба, причиненного арендаторам изъятием таких земельных участков.

III. Определение размера упущенной выгоды, причиненной обладателям прав на земельные участки их изъятием или временным занятием, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Доходом обладателей прав на земельные участки является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее – денежный поток).

При этом под дисконтированием для целей настоящих методических рекомендаций понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков, по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования следует учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности обладателем права; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков. При этом безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам).

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав.

При этом под периодом восстановления нарушенного производства для целей настоящих методических рекомендаций понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права.

Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство) условий землепользования, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки, формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков и иные характеристики условий землепользования.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующее признаки обычных условий гражданского оборота:

наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки;

подтвержденность анализом рынка сделанных предположений;

типичность условий функционирования рынка;

отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 17; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

12 3 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!