Основные направления современной земельной реформы, состояние и тенденции развития земельного законодательства в Российской Федерации.
Основные направления и задачи современной земельной реформы, меняющей кардинальным образом весь советский земельно-правовой строй, можно определить путем сравнительного анализа законодательства России, действовавшего с 1917 г., и нового, принятого в Российской Федерации в период с 1990 г. по настоящее время. Анализ этих актов позволяет выделить несколько основных направлений земельной реформы в России.
Первое направление – трансформация форм собственности. До конца 1990 г. в России существовала монополия исключительной государственной собственности на землю. Закон «О земельной реформе» наряду с собственностью государства на землю закрепил также право собственности на нее граждан. Право частной собственности на землю граждан закреплял также Закон «О собственности в РСФСР» и Земельный кодекс Российской Федерации. Окончательно это право было закреплено в ст. 9 и 36 Конституции Российской Федерации.
Второе направление земельной реформы – установление платы за землю, взимаемой в форме земельного налога, арендной платы. С 1917 г. Основным принципом землепользования, закрепленным в законодательстве, была его бесплатность. Принцип платности за пользование землей был введен Основами законодательства о земле Союза ССР и союзных республик от 28 февраля 1990 г. В настоящее время данный принцип закреплен в статье 1 ЗК РФ.
Третье – реформа управления, учета и регистрации земель.
|
|
|
С начала 1990-х гг. начинается этап формирования российской системы государственной регистрации прав на недвижимость, который завершается в 1998 г. вступлением в силу кодифицированного акта - Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). В этот период для некоторых сделок требовались нотариальное удостоверение и государственная регистрация (сделки с жилыми помещениями, с земельными участками). Впоследствии от нотариального удостоверения договоров стали отходить. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок с жильем было отменено в 1998 г. при вступлении в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Необходимость обязательного нотариального удостоверения сделок с земельными участками была отменена при вступлении в силу Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 г.
В 1990-х гг. отсутствовал единый акт о государственной регистрации прав на недвижимость и об учете объектов недвижимости. Правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество в это время осуществлялось разрозненно: Указами Президента РФ, а также актами субъектов Российской Федерации, которые самостоятельно определяли порядок государственной регистрации. В этот период функции государственной регистрации права в зависимости от вида недвижимости осуществляли разные органы: местные советы, потом местные администрации и бюро технической инвентаризации (БТИ), земельные комитеты. Эти органы могли осуществлять технический учет объектов недвижимости и государственную регистрацию прав.
|
|
|
В 1993 г. Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" предпринята попытка создать единую систему регистрации и учета объектов недвижимости, однако из-за отсутствия федеральной законодательной базы и существующей разрозненности в местной практике объединение не состоялось.
С 1 января 1995 г. вступила в силу ч. 1 ГК РФ. ГК РФ установил, что вещные права, их ограничения подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иной момент возникновения права не установлен законом. Таким образом, принцип "внесения" был закреплен в качестве основного начала российского регистрационного режима (ст. ст. 8, 131 ГК РФ). В то же время ГК РФ предусмотрел, что государственной регистрации подлежат практически все сделки с недвижимым имуществом. С регистрацией соответствующего договора связывался по общему правилу момент его заключения.
|
|
|
Статья 131 ГК РФ предусматривала необходимость принятия отдельного закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Однако Федеральный закон N 122-ФЗ был принят еще спустя несколько лет и вступил в силу только с 31 января 1998 г. Закон установил, что государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В период с 31 января 1998 г. по 1 января 2000 г. формируется система учреждений, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость. При разработке Федерального закона N 122-ФЗ обсуждался вопрос о том, на кого возложить функции по государственной регистрации прав. С учетом зарубежной практики предлагались: суды, нотариат, Министерство юстиции. В итоге решили: на государственные органы - учреждения юстиции, создаваемые в регионах и подконтрольные Минюсту России. Такое компромиссное решение (формирование системы регистрации на уровне субъектов под контролем федерального органа) было вызвано нежеланием регионов лишиться полномочий в этой сфере и невозможностью дальше затягивать принятие Федерального закона[1]. Учреждения юстиции непосредственно занимались государственной регистрацией. Министерство юстиции РФ осуществляло нормативно-контрольные полномочия. Было принято решение о создании единого регистрационного округа на территории каждого субъекта Российской Федерации и, соответственно, одного учреждения юстиции с филиалами в муниципальных образованиях. При этом учреждение юстиции возглавлял главный государственный регистратор прав субъекта РФ, а филиалы - государственные регистраторы прав[2]. Это было очень важным достижением, поскольку некоторые субъекты РФ предлагали образовывать несколько округов на территории одного региона, что существенным образом усложнило бы систему государственной регистрации.
|
|
|
Учреждения юстиции были образованы к 1 января 2000 г. На всей территории РФ был введен единый порядок осуществления государственной регистрации прав и сформирован Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Статья 131 ГК РФ предусмотрела также ведение специального учета объектов недвижимости. Надо сказать, что до 2008 г. система учета недвижимости была отделена от системы государственной регистрации прав, обе эти системы развивались самостоятельно. Более того, в это время функционировали две автономные системы учета недвижимости: система государственного кадастрового учета земельных участков и система государственного технического учета зданий, помещений, сооружений. Государственный технический учет зданий, помещений, сооружений осуществлялся БТИ[3], земельные участки учитывались отдельно. Так сложилось исторически в связи с первоочередной необходимостью проведения инвентаризации земель в 1990-е гг., с процессом разграничения государственной собственности на землю.
С 11 июля 2000 г. вступил в силу Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", закрепивший основы единого кадастрового учета земельных участков. Полномочия по кадастровому учету земельных участков были возложены на Федеральную службу земельного кадастра (которая впоследствии неоднократно переименовывалась) и земельные кадастровые палаты. Было проведено кадастровое деление на кадастровые округа (по субъектам РФ).
Итак, в период с 2001 по 2008 г. система государственной регистрации прав на недвижимость, а также и системы учета земельных участков и объектов капитального строительства существуют отдельно и находятся в ведении различных органов (Роснедвижимость и подведомственные ей Земельные кадастровые палаты, Ростехинвентаризация, территориальные БТИ). Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) осуществляло функции по ведению земельного кадастра. Технический учет зданий и сооружений исторически вела система БТИ, никак не связанная с системой учета земельных участков.
В ходе административной реформы 2004 г. Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" была образована Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая заменила систему учреждений юстиции. С 1 января 2005 г. Росрегистрация начала работу. В ее ведении находилось осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в этот период носит довольно формальный характер. Документы проверяются регистратором на наличие формальных оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации. Полная правовая экспертиза сделки не проводилась. Кроме того, существовал огромный массив объектов недвижимости, не включенных в государственные реестры. Объекты недвижимости отчуждались отдельно от земельного участка под ними, границы которого зачастую не были определены. Как отмечает Е.А. Суханов, с момента принятия в 1991 - 1992 гг. законодательных актов, разрешивших приватизацию жилья, стало возможным "признавать самостоятельными недвижимыми вещами жилые помещения, которые представляют собой лишь составные части зданий - юридически неделимых вещей. При этом гражданско-правовой оборот помещений (как жилых, так и нежилых) фактически осуществляется в полном отрыве от прав на соответствующие земельные участки"[4]. Все это в совокупности не позволяло защитить интересы добросовестного приобретателя недвижимости и обеспечить достоверность сведений реестра.
30 октября 2001 г. вступил в силу Земельный кодекс РФ, который закрепил принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, что послужило толчком к будущему объединению систем учета земельных участков и объектов капитального строительства. Одним из проявлений этого принципа явился запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если все они принадлежат одному лицу. Решая проблему о правах на земельный участок под многоквартирным домом, законодатель в 2005 г. прямо установил, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме[5].
В период с 2008 по 2013 г. происходит постепенное объединение систем учета недвижимости, формируется единый Государственный кадастр недвижимости.
В 2015 году принимается Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". С 1 января 2017 г. формируется Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) который ведется Росреестром и его территориальными органами. Отметим, что в ЕГРН содержатся сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) и реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которые велись ранее.
Подводя итог можно сделать вывод, что первые два направления современной земельной реформы завершены, однако процесс реформирования управления, учета и регистрации земель продолжается и судя по всему будет продолжаться. Так в 2020 году принят Федеральный закон от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации". В соответствии со статьей 98 данный документ вступает в силу с 1 июля 2021, за исключением части 11 статьи 30, вступающей в силу с 1 января 2022 года, и части 2 статьи 39, вступающей в силу с 1 января 2023 года.
Задания
1. Назовите основные результаты земельной реформы
1861 г.
2. Какие формы землепользования сложились в результате Столыпинской земельной реформы?
3. Охарактеризуйте содержание современной земельной реформы в России.
[1] Крашенинников П.В. Становление системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Вестник Росреестра. 2009. N 1. С. 8 - 11.
[2] Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2008. N 4. С. 19 - 35; N 5. С. 21 - 37.
[3] Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"; Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" // СПС "КонсультантПлюс".
[4] Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с.
[5] Статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
Дата добавления: 2021-12-10; просмотров: 65; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!