Вопрос №26. Договор найма жилого помещения: понятие, виды, элементы, права и обязанности сторон
I. Коммерческий наем
По договору коммерческого жилищного найма одна сторона обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату в пользование и владение для проживания в нем.
Характеристика договора:
1. Консенсуальный;
2. Двустороннеобязывающий;
3. Возмездный;
4. Срочный – не более 5 лет.
Форма письменная, при этом на практике применяют по аналогии положения аренды зданий и сооружений, чем обосновывают необходимость государственной регистрации, если на срок более 1 года.
Предметом договора является жилое помещение:
1. Жилой дом – отдельно стоящее строение, предназначенное для проживания людей;
2. Квартира – часть жилого дома, используемая и предназначенная для проживания, при этом такая часть должна иметь отдельный выход и кухню;
3. Комната – часть квартиры (или комнаты), обособленная от остального помещения постоянными стенами и являющаяся изолированной от других помещений.
Признаки жилого помещения:
1. Зарегистрирован в органах технической инвентаризации, сдан в эксплуатацию;
2. Помещение пригодно для постоянного проживания:
а. Соответствие установленным техническим и санитарных нормам;
б. Пригодность для круглогодичного использования;
3. Изолированность – имеет собственный выход в места общего пользования и отделено постоянными стенами.
Цена не является существенным условием, ее особенностью является ее частое включение в коммунальные платежи.
|
|
|
Срок:
1. Краткосрочный – менее года, ограниченные права нанимателя по общему правилу;
2. Долгосрочный – от года до 5 лет.
Лица, постоянно проживающие с нанимателем, по общему правилу не являются сторонами договора (сонанимателями). В качестве таких лиц могут выступать любые лица – как члены семьи, так и иные. Данные лица могут вселяться в помещение как при заключении договора, так и во время его действия, за исключением краткосрочных договоров (менее года), где по общему правилу вселение не допускается.
Для того, чтобы вселить постоянно проживающих с нанимателем лиц необходимо получить согласие наймодателя и всех остальных, проживающих совместно с нанимателем, лиц (исключение составляют несовершеннолетние).Объяснение получению согласия иных лиц заключается в том, что они обладают теми же правами, что наниматель, правда они не несут ответственность перед наймодателем (по общему правилу). В случае принятия решения о том, что данное лицо станет стороной (сонанимателем), то речь идет о множественности лиц, то есть сонайме, сонаниматели несут солидарную ответственность.
Помимо лиц, постоянно проживающих, возможно также вселение временных жильцов, которые вправе проживать не более 6 месяцев. Согласие наймодателя требуется и в данном случае.
|
|
|
Стороны договора:
1. Наймодатель – собственник или иное управомоченное лицо;
2. Наниматель – только физическое лицо, если в таком качестве желает выступать юридическое лицо, то речь идет о договоре аренды.
Права и обязанности сторон:
I. Права наймодателя:
1. Производство переоборудования жилого помещения, если же это существенно изменяет условия, то необходимо получить согласие нанимателя;
2. Запрет проживания и выселение временных жильцов, если после их заселения стали нарушаться санитарно-гигиенические нормы;
3. Отказать в заселении новым жильцам по тем же основаниям, за исключением несовершеннолетних;
4. Требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
II. Права нанимателя:
1. Использовать жилое помещение для собственного проживания и проживания всех лиц, заселенных в установленном порядке;
2. Вселение лиц для постоянного проживания при соблюдении ранее указанных условий;
3. Вселение временных жильцов в установленном порядке;
4. С согласия наймодателя вправе передать все или часть имущества в поднаем;
5. Преимущественное право заключения договора на новый срок (не распространяется на краткосрочный договор);
|
|
|
6. С согласия наймодателя передать свои права иному лицу, совместно проживающему с нанимателем, при этом если наниматель выбывает из договора, то нанимателем становится либо один из совместно проживающих (определяется по соглашению между проживающими), либо все они становятся сонанимателями (если не пришли к согласию);
7. С согласия наймодателя вправе производить переустройство и реконструкцию помещения;
III. Обязанности наймодателя:
1. Передать установленное договором свободное имущество в состоянии, пригодном для проживания;
2. Осуществлять надежную эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое имущество. Обязан предоставлять и обеспечивать предоставление коммунальных услуг за плату;
3. Проведение капитального ремонта – если возникла необходимость его проведения, то договор расторгается и нанимателю возмещаются убытки;
4. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора обязан предложить заключить договор на новый срок или известить о том, что не желает больше сдавать помещение в наем (хотя бы в течение года), если же ни одна из сторон не выразила желание прекратить или изменить договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Неисполнение обязанности дает право нанимателю обратиться с иском о признании договора недействительным и возмещении убытков;
|
|
|
IV. Обязанности нанимателя:
1. Использовать жилое помещения исключительно для проживания – присутствуют исключения (профессиональная или индивидуальная предпринимательская деятельность);
2. Сохранение жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта;
3. Вносить плату за жилое помещение и за коммунальные услуги;
4. При прекращении договора освободить помещение и вернуть его.
Договор может быть расторгнут в любое время с письменным уведомлением наймодателя за 3 месяца. Обращение в суд не требуется (односторонний отказ).
По инициативе наймодателя договор расторгается только в судебном порядке в следующих случаях:
1. Невнесение платы за наем или коммунальные услуги:
а. За 6 месяцев при долгосрочном договоре;
б. За 2 месяца при краткосрочном договоре;
2. Разрушение или порча жилого помещения действиями самого нанимателя или иными лицами, за действия которых он отвечает;
3. Использование жилого помещения не по назначению;
4. Систематическое нарушение прав или законных интересов соседей своими действиями или действиями лиц, за которых он отвечает.
Закон устанавливает льготные периоды для того, чтобы наниматель смог устранить установленные нарушения. Данный срок предоставляется судом и не может превышать 1 год. Если в течение льготного периода нарушения не устраняются, то суд расторгает договор при повторном обращении. Исключение составляет то, что суд может отсрочить исполнение договора сроком на 1 год.
Договор может быть расторгнут любой из сторон в следующих случаях:
1. Помещение перестало быть пригодным для проживания;
2. Помещение находится в аварийном состоянии;
3. Иные случаи, указанные в жилищном законодательстве (самовольное переустройство, перевод жилого помещения в нежилое).
Последствия расторжения договора распространяются на нанимателя и всех лиц совместно с ним проживающих. Обязанность освободить помещение исполняется добровольно, если же добровольно она не исполнена, то исполняется принудительно.
Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения договора, в таком случае к новому собственнику переходят права наймодателя.
II. Социальный наем
Условия получения имущества по договору социального найма:
1. Категория населения:
а. Малоимущие граждане, отнесенные к данной категории решением органа местного самоуправления – оценивается доход, имущество и прочее;
б. Граждане, прямо указанные в законе – прокурорские работники, судьи, сотрудники ОВД, военнослужащие и пр.
2. Нуждаемость:
а. Не имеет жилого помещения в собственности или на основании договора найма, а также не является членом семьи такого лица;
б. Имеет такое жилое помещение, но при этом общая площадь жилого помещения меньше нормы на одного человека;
в. Проживание в помещении, которое не соответствует установленным для него требованиям;
г. В случае, если в семье присутствует тяжело больное лицо, совместное проживание с которым может быть опасно для здоровья.
Производится учет граждан, которым требуется предоставление жилья. Учтенные ставятся впоследствии в очередь:
1. Общая очередь – все те, кто не входят во внеочередную очередь;
2. Внеочередная очередь:
а. Малоимущие, проживающие в помещениях, признанных непригодными;
б. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения;
в. Лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.
Учет граждан производится в пределах муниципального образования, поэтому если гражданин улучшил свои условия либо уехал из муниципального образования, то он исключается из учета. В случае если имущество было предоставлено малоимущему гражданину, но впоследствии он потерял данный статус, имущество за ним все равно сохраняется.
Договор социального жилищного найма по большей части регулируется ЖК РФ. В соответствии с договором одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального фонда или управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне – гражданину – жилое помещения во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях.
Данный договор может быть как возмездным, так и безвозмездным. Безвозмездным является в том случае, если имущество предоставлено малоимущим, при этом плата за коммунальные услуги взимается.
Требование к жилому помещению:
1. Находится в черте населенного пункта;
2. Общая площадь должна быть не менее нормы предоставления – норма устанавливается органом местного самоуправления (для Томска – 11 м2 для совместно проживающих и 17 м2 для одиноко проживающего);
3. Заселение одной комнаты лицами разного пола допускается только с их согласия, если только речь не идет о супругах;
4. Свободное от других лиц.
Сторонами договора являются наниматель и наймодатель. В качестве нанимателя может выступать только гражданин, а в качестве наймодателя юридическое лицо.
В жилом помещении могут проживаться также члены семьи нанимателя:
1. Супруги, дети и родители – требуется только согласие проживающих лиц;
2. Другие родственники и нетрудоспособным иждивенцы – приобретают статус членов семьи, если наниматель планирует их вселить в таком качестве. Данные лица должны вести совместное хозяйство с нанимателем. Для их вселения требуется согласие проживающих лиц и наймодателя;
3. Иные граждане, которые могут признаваться членами семьи нанимателя - в исключительных случаях по решению суда. По сути, ни родственных, ни свойственных связей не имеют, т.е. обычные граждане.
Статус членов семьи равен статусу нанимателя и фактически они являются стороной договора, также несут солидарную ответственность.
Наниматель может вселять в помещение временных жильцов, статус временных жильцов ничем не отличается от статуса при коммерческом найме.
Срок договора бессрочный, что является одной из гарантией реализации конституционного права на жилище.
Заключается в письменной форме, установленной Правительством РФ – договор присоединения.
I. Обязанности наймодателя:
1. Передать предмет договора нанимателю – сложный юридический состав, включающий в себя решение о предоставлении имущества и заключаемый в соответствии с ним договор;
2. Капитальный ремонт жилого помещения, а также ремонт общего имущества жилого помещения;
3. Обеспечить предоставление коммунальных услуг;
II. Обязанности нанимателя:
1. Использовать помещение только для проживания;
2. Обеспечить сохранность жилого помещения, поддерживать в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт;
3. Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги – плата вносится не позднее 10 числа следующего месяца, при этом малоимущие граждане не платят за пользование помещением;
4. Информировать наймодателя об изменении условий проживания;
III. Права нанимателя:
1. Требовать предоставления имущества;
2. Требовать капитальный ремонт и ремонт общего имущества;
3. Пользоваться общим имуществом;
4. Права по распоряжению:
а. Вселение других лиц;
б. Сдача помещения в поднаем – с согласия наймодателя и проживающих лиц передается все помещение или его часть;
в. Обмен жилого помещения – обмен производится на другое помещение социального найма, производится добровольно или принудительно. Обмен производится с согласия наймодателя и членов семьи, если в семье присутствуют несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то требуется согласие органа опеки и попечительства. Обмен не допускается в следующих случаях:
· К нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма либо если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
· Обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
· Принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, т.е. о переводе жилого помещения в нежилое;
· Принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;
· В результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний;
г. Замена жилого помещения – если площадь превышает норму представления, то наниматель с согласия остальных членов семьи вправе потребовать замену жилого помещения на помещение меньшего размера;
д. Право на постоянное изменение договора социального найма:
· В случае проживания граждан в одной квартире по разным договорам социального найма вправе требовать объединение договоров в один, если они становятся членами одной семьи;
· Замена нанимателя другим дееспособным членом семьи;
е. Право на временное изменение договора социального найма – в том случае, если производится капитальный ремонт помещения или его реконструкция и проживание нанимателя в помещении невозможно, ему предоставляется помещение из маневренного фонда. Расходы на переезд берет на себя наймодатель.
Все права нанимателя сохраняются за ним в том числе и в период его отсутствия. Ранее период отсутствия устанавливался максимум в течение 6 месяцев, сейчас он неограничен.
Расторжение договора социального жилищного найма может производиться по согласию сторон, инициативе одной из сторон, по независящим обстоятельствам.
1. По независящим обстоятельствам:
а. Разрушение жилого помещения;
б. Смерть одиноко живущего нанимателя;
2. По требованию любой из сторон – имущество более непригодно для проживания;
3. По инициативе нанимателя – производится в любое время по любой причине, необходимо только получить согласие членов семьи;
4. По инициативе наймодателя – только в судебном порядке и только в следующих случаях:
а. Невнесение платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение 6 месяцев подряд;
б. Разрушение или повреждение помещения нанимателем или членами семьи;
в. Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
г. Использование жилого помещения не по назначению;
д. Самовольное переустройство или перепланировка – расторжение лишь в случае, если суд отказался сохранить помещение в новом виде, а наниматель отказался переоборудовать помещение обратно.
Обязательным условием является предупреждение нанимателя о необходимости устранить нарушения.
В зависимости от разновидности расторжения договора у наймодателя может возникнуть обязанность:
1. Предоставление другого благоустроенного жилища – в случае реконструкции или капитального ремонта;
2. Предоставление другого помещения, в том числе и худшего качества – в случае невнесения платы в течение 6 месяцев, ограничение – помещение предоставляется в черте населенного пункта.
3. Иные случаи предоставления:
а. Снос дома, в котором находится жилое помещение;
б. Перевод жилого помещения в нежилое;
в. Признание жилого помещения непригодным для проживания;
г. Капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления
В остальных случаях другое помещение не предоставляется. Подобный способ расторжения рассматривается как санкция.
III. Специализированный наем
Жилищное помещение из специализированного фонда может предоставляться только в случаях, прямо предусмотренных законом.
В составе специализированного жилищного фонда выделяют:
1. Служебные жилые помещения – предоставляются лицам, состоящим в служебных или трудовых отношениях с государством или муниципальным образованием, а также лицам, избранным на выборные должности в них;
2. Жилое помещение в общежитии – предоставляются для временного проживания на период работы, службы или обучения. Общежития должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания вещами;
3. Жилые помещения маневренного фонда – для граждан в следующих случаях:
а. В связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого помещения;
б. В случае если единственное жилье стало непригодным для проживания ввиду ЧП;
в. В результате утраты жилого помещения в связи с обращением взыскания на него, при условии, что помещения были приобретены за счет кредита банка либо займа юридического лица;
4. Жилые помещения в домах социального обслуживания населения – предоставляются гражданам, которым требуется специальная защита с предоставлением социальных и медицинских услуг;
5. Жилые помещения фонда временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев.
Основанием для заключения договора является решение о предоставлении помещения. Решение принимается при отсутствии у лица другого помещения в данном населенном пункте, а также что лицо не является малоимущим.
В соответствии с договором собственник жилого помещения обязуется передать во временное владение и пользование помещение за плату.
Договор заключается в письменной форме в соответствии с типовыми образцами, является срочным.
Объем прав нанимателя гораздо уже, чем объем прав нанимателя по договору социального найма (отсутствует право на замену, поднайм, вселение временных жильцов). Обязанности нанимателя, а также права и обязанности наймодателя те же.
Прекращение договора:
1. Общие основания:
а. Окончание срока договора;
б. Основания, предусмотренные для прекращения договора социального найма;
2. Специальные:
а. Общежитие и служебное помещение – переход права собственности или хозяйственного ведения иному юридическому лицу, которое не имеет связи с нанимателем, а также в случае прекращения трудовых или образовательных отношений;
б. Маневренный фонд – прекращение реконструкции или капитального ремонта либо при завершении расчетов с гражданами;
в. Беженцы и вынужденные переселенцы – утрата ими такого статуса.
Последствием прекращения договора является обязанность освободить жилое помещение, а в случае отказа граждан, производится принудительное выселение без предоставления другого жилья.
Если выселение производится из служебных помещений или общежитий, то ряд граждан имеют право на другое жилье:
1. Члены семьи военнослужащих или иных похожих структур, если работник погиб;
2. Инвалиды 1 и 2 группы, если получили увечье в связи с выполнением трудовой функции.
В случае, если прекращаются семейные отношения между нанимателем и членом семьи, то у члена семьи не сохраняется право пользования жилым помещением.
Обязанность по предоставлению другого помещения возлагается на наймодателя.
Дата добавления: 2018-02-18; просмотров: 957; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!