Вопрос №9. Договор продажи предприятия
По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать другому лицу предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые он не вправе передавать.
Особенности договора купли-продажи предприятия:
1. Предмет договора –предприятие как единый имущественный комплекс. Предприятие продается как единое целое, если же продается не полностью, то речь идет о совокупности договоров купли-продажи разного имущества, договоров о передаче исключительных прав, а также цессий и делегаций;
2. В результате продажи происходит передача не только материальных составляющих, но также всех прав и обязанностей;
3. Перечень документов, составляемых до подписания договора:
а. Акт инвентаризации;
б. Бухгалтерский баланс;
в. Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
г. Перечень обязательств со всеми их условиями;
д. Документ об оценке предприятия – важнейший документ, т.к. цена является существенным условием, а самостоятельная оценка бизнеса очень трудна.
Все эти документы прилагаются к договору, составляемому в одном экземпляру. Отсутствие каких-либо документов является несоответствием формы, что влечет недействительность договора. Передача оформляется передаточным актом;
4. В результате продажи предприятия осуществляется не только уступка прав требования, но также и делегация, что требует согласия кредиторов, потому необходимо уведомление кредиторов о продаже предприятия. Уведомление и ответ кредитора оформляются письменно любой из сторон. Последствия:
|
|
|
а. Уведомлен и согласен – происходит делегация;
б. Уведомлен, но не согласен или не ответил – вправе в течение 3 месяцев потребовать одно из следующего:
· Досрочное исполнение обязательства или прекращение обязательства – вправе также требовать возмещение убытков;
· Признание договора купли-продажи предприятия недействительным в целом или части;
в. Не уведомлен – в течение года вправе предъявить требования к любой из сторон (солидарные должники);
5. Покупатель вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора, если будет установлено, что предприятие не может быть использовано в тех целях, в которых оно планировалось по договору, а покупатель за эти недостатки отвечает. При обычных недостатках качества следующие последствия:
а. Уменьшение покупной цены – если недостатки отражены в передаточном акте и он подписан покупателем;
б. Уменьшение покупной цены – если обнаружены впоследствии долги предприятия и они не были указаны в передаточном акте. В таком случае продавец может доказать, что покупатель знал о долгах, если докажет, то ответственность продавца снимается;
|
|
|
После уведомления продавца о выявленных недостатках он вправе незамедлительно их устранить, тем самым предотвращая негативные последствия в отношении себя.
Предприятие – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По своему правовому статусу представляет недвижимое имущество, его передача подлежит государственной регистрации, при этом сначала регистрируется сделка, а потом сам переход.
Состав предприятия:
1. Материальные активы:
а. Земельные участки;
б. Здания, сооружения;
в. Оборудование, инвентарь, сырье, продукция;
2. Нематериальные активы:
а. Права требования, долги;
б. Право на обозначение;
в. Другие исключительные права.
Получается, несмотря на то, что предприятие признается недвижимостью, в его состав входит большое число вещей, которые поодиночке рассматривались бы в качестве движимых вещей, а также имущественные и исключительные права.
Вопрос №10. Договор продажи недвижимости
К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно:
1. Земельные участки;
|
|
|
2. Участки недр и все, что прочно связано с землей – участки недр не могут быть предметом договора купли-продажи, т.к. по действующему законодательству не предусмотрено право собственности на них никакое иное, кроме государтсвенной;
3. Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Помимо этих трех объектов правовой статус недвижимости распространен также и на некоторые другие: жилые и нежилые помещения. Особым объектом является предприятие как имущественный комплекс (предприятия в данном случае является объектом, а не субъектом права), оно включает в себя все виды имущества, предназначенные для работы предприятия, земельный участок, продукцию, работы и прочее.
Следует отметить отдельную группу недвижимости: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данные объекты вполне могут перемещаться без вреда для них, признание их таковыми связано с их высокой стоимостью, а потому необходимо закрепление дополнительных гарантий.
По договору купли-продажи недвижимости не могут отчуждаться предприятия, потому как для данного вида недвижимого имущества предусмотрены особые правила.
По договору одна сторона обязуется передать в собственность другой стороне недвижимое имущество, а другая сторона обязуется это имущество принять и уплатить оговоренную за него цену.
|
|
|
Особенности договора:
1. Предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимое имущество;
2. Обязательная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом;
3. Несмотря на частно-правовой характер сделки, она тем ни менее имеет публично-правовой окрас;
4. Несоблюдение формы влечет недействительность договора;
5. Существенные условия:
а. Предмет - должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
б. Цена – не применяются правила о цене, которая обычно взымается.
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора
Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания договора сторонами. Переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется в момент государственной регистрации. Таким образом, основанием перехода права собственности является договор купли-продажи и акт регистрации.
Исполнение договора до перехода права собственности не является основанием для изменения отношений между сторонами и третьими лицами.
В случае если одна из сторон необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд выносит решение о переходе права собственности и обязывает уклоняющуюся сторону возместить причиненные убытки.
Расходы на государственную регистрацию сделки по общему правилу несет продавец.
Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемым сторонами. Такой документ является одним из оснований для регистрации перехода права собственности, его неподписание является уклонением стороны от исполнения своей обязанности и с момента его подписания переходит риск случайной гибели.
Строение и земельный участок, расположенный под ним, представляют собой единый эксплуатационный объект. Для верной эксплуатации строения необходим земельный участок, при этом не только в пределах самого строения, но также и вокруг него для обслуживания.В результате чего по общему правилу при переходе права собственности на недвижимость вместе с ним переходит право собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания строения.
Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, происходит вместе с земельным участком за исключением следующих случаев:
1. Отчуждение части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с земельным участком;
2. Отчуждение строения, находящегося на изъятом из оборота участке.
При этом продавец не может передать строение в собственность, а земельный участок передать на ином основании. Если же продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то в таком случае земельный участок передается на том же праве, на котором им владел собственник недвижимости, при этом согласие собственника земельного участка не требуется.
Вопрос №11. Договор мены
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Договор мены является самым древним из всех известных договоров.
Характеристика договора:
1. Консенсуальный;
2. Возмездный;
3. Двустороннеобязывающий.
Особенностью договора мены является то, что к нему применяются правила, предусмотренные договором купли-продажи, причем каждая из сторон признается как покупателем, так и продавцом. Дело здесь в том, что по своей структуре договор мены отличается от договора купли-продажи только формой платы – платой является другая вещь.
Элементы договора мены:
1. Предмет договора – товары в широком смысле, т.е. любые вещи. Здесь стоит отметить, что услуги и работы не могут рассматриваться в качестве предмета договора мены, потому как вещь передается в собственность, а услуги в собственность не могут передаваться;
2. Стороны – стороны не имеют специального наименования, поэтому именуются просто сторонами. Правовой статус каждой из сторон определяется статусом продавца или покупателя, необходимым условием для того, чтобы стать стороной договора является право- и дееспособность, в остальном ограничений субъектного состава нет;
3. Цена – несмотря на то, что договор является возмездным, относительно цены говорить можно только условно. Дело в том, что в качестве цены выступает стоимость предоставляемого товара. Презюмируется, что стоимость товаров является равноценной, в том же случае, когда в договоре указана цена товаров, сторона, передающая более дешевый товар, обязана доплатить разницу в цене.
Специальных требований к форме договора мены не имеется, в данном случае применяются общие правила о форме договора.
Права и обязанности сторон предполагаются равными, если только товары не признаны неравноценными:
1. Права и обязанности, предусмотренные договором купли-продажи;
2. В том случае, если срок передачи товара не совпадает, то применяются правила о встречном исполнении обязательств;
3. Право собственности передается после исполнения всех обязательств сторон;
4. Риск случайной гибели переходит по теории традиции (во время передачи);
5. Требовать возврат товара или возмещение убытков – допускается при наличии совокупности условий:
а. Товар изъят у приобретателя третьим лицом;
б. Товар приобретен у лица по договору мены;
в. Основание для изъятия товара наступило еще до исполнения договора мены;
г. Получатель товара не знал и не должен был знать о данных обстоятельствах.
Дата добавления: 2018-02-18; просмотров: 316; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!