Плюсы и минусы способа управления многоквартирными домами управляющей компанией

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 3Следующая ⇒

Для управляющей компании как способа управления характерны свои плюсы и минусы. Безусловно, такая характеристика необходима для непосредственных потребителей услуг управляющей компании – жителей многоквартирных домов.

Рассмотрим плюсы способа управления управляющей компанией:

1. Отношения между управляющей компанией и жителями строятся на основании договора управления. Данный юридический факт является положительным, поскольку такая форма взаимодействия предполагает наличие взаимных прав и обязанностей сторон рассматриваемых правоотношений.

2. Стоимость услуг управляющей компании утверждается на общем собрании собственников и находит свое отражение в вышеназванном договоре управления. Стоимость оказания услуг может измениться только на основании принятия решения общим собранием собственников помещений.

3. Деятельность управляющей компании подлежит лицензированию, то есть перед тем как управляющая организация приступит к осуществлению предпринимательской деятельности, необходимо в установленном законодательством порядке зарегистрировать юридическое лицо, присвоив соответствующий вид экономической деятельности, руководитель управляющей организации должен пройти профессиональное обучение, получить необходимые навыки для управления многоквартирными домами, сдать квалификационный экзамен в территориальных органах Госжилстройтехинспекции. Для получения лицензии на управление многоквартирными домами необходимо оплатить государственную пошлину, предоставить сведения об организации, подтвердив такие сведения необходимой документацией. Соответственно деятельность управляющей компании является профессиональной, так как одним из критериев требований, предъявляемых к управляющим организациям является наличие профессионально обученных сотрудников.

4. Наличие аварийно-диспетчерской службы. Для оперативного реагирования в случае наступления аварийных ситуаций на многоквартирных домах (утечка теплоносителя, воды, газа и др.), а также принятия заявок от граждан в круглосуточном режиме, создается аварийно-диспетчерская служба, цель которой локализация аварий, обеспечение уровня безопасного и качественного обслуживания.

5. Наличие собственного капитала. Управляющая компания является юридическим лицом. Согласно уставной деятельности организации, целью управляющей компании является систематическое получение прибыли за оказанные услуги. При обслуживании большого количества домов на счетах организации аккумулируются денежные средства, которые являются прибылью организации. Однако, в случае наступления аварийной ситуации данные средства могут быть направлены на ее ликвидацию.

6. Управляющая компания, обслуживающая несколько многоквартирных домов, помимо подготовленного штата, имеет оборудование и необходимые технические средства, например снегоуборочное оборудование, трактора, очистные механизмы и др.

7. Оперативное решение проблем граждан. По заявкам граждан ведется соответствующие журналы заявок, письменные обращения подлежат рассмотрению и обратной связи.

8. Контроль со стороны органов государственной власти. Деятельность управляющей компании подлежит постоянному контролю со стороны органов государственной власти на федеральном уровне, субъектов РФ и муниципальных образований.

9. Юрисдикция закона о защите прав потребителя. На правоотношения между управляющей компанией и собственниками многоквартирных домов распространяет свое действие Закон о защите прав потребителя. Так, в случае ненадлежащего исполнения услуг управляющей компанией, собственники помещений как потребители вправе обратится в судебные органы без оплаты государственной пошлины.

10. Отчетность о деятельности управляющей компании, проведенной за год исполнения услуг в установленном законе порядке, подлежит обязательной публикации в сети интернет.

11. Возрастающее количество управляющих компаний требует конкурентоспособности на рынке услуг, что положительно отражается на качестве оказываемых услуг по управлению многоквартирными домами.

Рассмотрим минусы способа управления управляющей компанией.

1. Управляющая компания в целях защиты и указания на приоритетность своего правового положения может предоставить собственникам собственный типовой договор управления, положения которого будут ущемлять права собственников.

2. Аккумулированные на счетах денежные средства, управляющая компания вправе расходовать без согласия с собственниками.

3. Недобросовестные управляющие компании экономят на штате работников, тем самым оказывая услуги достаточно длительно, при это работы будут низкого качества.

4. Ряд управляющих компаний в целях сокрытия доходов проводят один раз в три года процедуру преднамеренного банкротства, при этом не выполняя никаких работ и обязательств.

5. Управляющая компания является коммерческой организацией, соответственно на ее финансово-хозяйственную деятельность распространяется действие Федерального закона от 29.07.2004 № 98-ФЗ «О коммерческой тайне»[14]. Для рядовых жителей это означает, что они не смогут получать сведения о расходовании денежных средств в полном объеме.

Таким образом, рассмотрев плюсы и минусы способа управления многоквартирными домами управляющей компанией, отметим, что в целом институт управления управляющей компанией достаточно эффективен и оптимален, однако, в силу ряда факторов, существуют и недостатки такого способа управления, которые в силу действующего законодательства, к сожалению невозможно нивелировать.

Практическая часть

В процессе управления многоквартирными домами управляющей организацией нередко возникают спорные, а порой и конфликтные ситуации, которые подлежат рассмотрению судами различных инстанций.

Правоотношения между собственниками помещений и управляющей организации в первую очередь выражаются в качественном предоставлении услуг исполнителем услуг – управляющей организации конечному потребителю – собственнику помещения в многоквартирном доме.

Наличие взаимных прав и обязанностей налагает на стороны таких правоотношений взаимную ответственность, например об оплате оказанных услуг.

В случае, если потребитель – собственник помещения уклоняется от уплаты коммунальных или жилищных услуг, управляющая компания вправе:

1) уведомить собственника о наличии задолженности перед управляющей организацией путем почтового уведомления, телефонограммы, а также размещения сведений о задолженности на информационных досках в многоквартирных домах.

2) при просрочке оплаты более двух месяцев, согласно ст. 114 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») установить ограничение потребления коммунальных ресурсов, как правило, распространяется на потребление электроэнергии[15].

3) обращение в суд в порядке искового или приказного судопроизводства на основании норм ГПК РФ и АПК РФ.

Так, судебная практика имеет достаточно богатую базу решений относительно истребования долга за неуплату коммунальных и жилищных услуг.

Рассмотрим пример из судебной практики Арбитражного Суда Республики Башкортостан по делу № А07-9183/20 г. Уфа 07 декабря 2020 года. «Рассматривая дело по исковому заявлению ООО УК "ЕвРоСфера" к ООО "ЕРЦ" о взыскании 59 750 руб. 07 коп. суммы основного долга, Исследовав представленные доказательства, суд установил: Между ООО УК "ЕвРоСфера" (далее – Исполнитель, Истец, ранее - ООО «УК Жилкомсервис») и ООО "ЕРЦ" (далее – Заказчик, Ответчик) 01.07.2017г. был заключен Договор на техническое обслуживание общедомового инженерного оборудования, санитарное содержание и текущий ремонт общедомового имущества № 51 (далее - Договор), в соответствии с п.1.1 которого Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по техническому обслуживанию конструктивных элементов общедомового инженерного оборудования, санитарному содержанию и текущему ремонту общедомового имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Стерлитамак, ул. Дружбы, д.23, общей площадью 105,2 кв.м.

Ответчик обязался своевременно производить оплату счетов за техническое обслуживание. Истец свои обязательства исполнил надлежащим образом, что подтверждается актами оказания услуг.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия об оплате образовавшейся задолженности от 18.02.2020г. №135, однако задолженность до настоящего времени не погашена.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Факт выполнения истцом работ по договору подтвержден материалами дела. По смыслу ст. 779 Гражданского кодекса РФ под оказанием услуг понимается деятельность исполнителя, создающая определенный полезный эффект не в виде овеществленного результата, а в виде самой деятельности. Деятельность исполнителя носит текущий постоянный характер и не связана с получением определенного результата к конкретному сроку[16].

Доводы ответчика о ненадлежащем исполнении обязательств документально не подтверждены, мотивированного отказа от подписания акта сдачи-приемки выполненных работ в спорный период не представлено, что в силу п. 2.1.4 договора свидетельствует о принятии оказанных услуг. Таким образом, доводы ответчика об отсутствии правовых оснований начисления платы по заключенному договору № 51 от 01.07.2017г. несостоятельны. Учитывая вышеизложенное, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца 59 750 руб. 07 коп. сумма долга.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил: Исковые требования ООО УК "ЕвРоСфера" удовлетворить[17].

Таким образом, практический пример ярко проиллюстрировал сформированный подход к борьбе с должниками за коммунальные и жилищные услуги. После вступления настоящего решения в законную силу и получение исполнительного листа, истец вправе обратиться за принудительным взысканием либо в ФССП либо в банк, где неплательщик получает свою заработную плату.

В силу статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Соответственно, управляющая компания должна обеспечивать такие условия, а также осуществлять контроль за общим имуществом[18].

Общее имущество собственников многоквартирного дома также становится краеугольным камнем в процессе эксплуатации многоквартирных домов: собственники зачастую ущемляют права своих соседей, производя самовольные захваты площадей мест общего пользования, распоряжаются по своему усмотрению фасадами и ограждающими конструкциями, а порой и производят изменения в общее имущества без учета мнений остальных собственников многоквартирного дома. Все перечисленные вопросы относятся к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

Рассмотрим пример из судебной практики Арбитражного суда Свердловской области от 2 ноября 2020 г. по делу № А60-37077/2020, который демонстрирует проявление несанкционированного и самовольного действия собственника в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Так, по иску Первоуральского муниципального унитарного предприятия "Единый расчетный центр" к индивидуальному предпринимателю Коновалову Олегу Валерьевичу о возложении обязанности прекратить использование общего имущества собственников помещений, суд установил, что при проведении проверки отделом контроля по Западному управленческому округу Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, в результате обследования фасада жилого многоквартирного дома №27 по улице Трубников города Первоуральска Свердловской области выявлено размещение на фасаде многоквартирного дома справа от входа в магазин «Красное&Белое» системы кондиционирования выведенной из магазина «Красное&Белое». При этом, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №27 по улице Трубников города Первоуральска Свердловской об использовании общего имущества отсутствует. По результатам проведенной проверки отделом контроля по Западному управленческому округу Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области был составлен Акт проверки №29-22-21-122 от 27.02.20120 года.

Со стороны ПМУП «ЕРЦ» были проведены мероприятия по устранению выявленного нарушения, направленные на прекращение в дальнейшем использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Свердловская область город Первоуральск, улица Трубников, дом №27, в личных целях в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для размещения кондиционера, в адрес собственника Ответчика было направлено соответствующее требование, о демонтаже (снятии) размещенного кондиционера со стены многоквартирного дома №27 по улице Трубников города Первоуральска Свердловской области.

Однако собственник Ответчик претензионное требование не исполнил, демонтаж размещенного кондиционера со стены многоквартирного дома №27 по улице Трубников города Первоуральска Свердловской не произвел.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с исковым заявлением в суд о возложении обязанности прекратить использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме №27 по ул. Трубников г. Первоуральска в личных целях в отсутствии разрешения собственников.

Согласно п. 1.7.1 Постановления от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке[19].

Исходя из изложенного, требования истца заявлены правомерно и подлежат удовлетворению[20].

Таким образом, анализ судебной практики свидетельствует о многообразии проблемных аспектов, которые предстают в рамках управления многоквартирными домами. Управляющая компания занимает порой роль арбитра в урегулировании отношений между собственниками помещений, в целом, ее деятельность направлена на защиту прав и свобод собственников.

Заключение

В заключение курсовой работы, посвященной анализу плюсов и минусов управляющей компании как способа управления многоквартирными домами, подведем некоторые итоги.

Представленный анализ способов управления многоквартирными домами в России, свидетельствует о многообразии форм управления. Эффективность и применимость таких способов управления индивидуализирована, поскольку для каждого отдельно взятого дома, вс учетом его конструктивных особенностей, населения, местности приемлем конкретный вид способа управления.

Российское законодательство не содержит в себе толкования настоящего термина в нормативных источниках, однако, на основании ст. 161 ЖК РФ, а также теоретических позиций ученых-исследователей, можно сформулировать определение настоящего понятия.

Управляющая организация – представляет собой организационно-правовую форму осуществления предпринимательской деятельности, направленную на управление многоквартирными домами на возмездной основе. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в различных организационно-правовых формах, может осуществляться как в форме юридического лица, так и индивидуальным предпринимателем. Цель такой деятельности – систематическое получение прибыли.

В России данный вид предпринимательской деятельности получил свое активное развитее в 2000 – х годах и до настоящего времени продолжает свое успешное формирование.

Рассмотрев плюсы и минусы способа управления многоквартирными домами управляющей компанией, отметим, что в целом институт управления управляющей компанией достаточно эффективен и оптимален, однако, в силу ряда факторов, существуют и недостатки такого способа управления, которые в силу действующего законодательства, к сожалению невозможно нивелировать.

Анализ судебной практики свидетельствует о многообразии проблемных аспектов, которые предстают в рамках управления многоквартирными домами. Управляющая компания занимает порой роль арбитра в урегулировании отношений между собственниками помещений, в целом, ее деятельность направлена на защиту прав и свобод собственников.

Таким образом, собственники помещений, реализуя свое право на выбор наиболее оптимального способа управления своего многоквартирного дома, помимо экономической стороны вопроса, должны руководствоваться наличием конструктивных особенностей дома, территориальной расположенности, а также профессионализма управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирными домами. От верного выбора способа управления зависит качественный уровень жизни граждан, здоровье и благосостояние.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Собрание законодательства РФ. – 04.08.2014. – № 31. – ст. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - №5. - ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - ст. 14.

5. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 31.07.2020, с изм. от 24.02.2021) «Об акционерных обществах» // Собрание законодательства РФ. - 01.01.1996. - № 1. - ст. 1.

6. Федеральный закон от 08.05.1996 № 41-ФЗ (ред. от 05.04.2021) «О производственных кооперативах» // Собрание законодательства РФ", 13.05.1996. - № 20. - ст. 2321.

7. Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 31.07.2020, с изм. от 24.02.2021) «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства РФ. - 16.02.1998. - № 7. - ст. 785.

8. Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства РФ. - 13.08.2001. - № 33 (часть I). - ст. 3431.

9. Федеральный закон от 29.07.2004 № 98-ФЗ (ред. от 09.03.2021) «О коммерческой тайне» // Собрание законодательства РФ. - 09.08.2004. - № 32. - ст. 3283.

10. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ред. от 27.06.2019) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - ст. 41.

11. Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ. - 09.05.2011. - № 19. - ст. 2716.

12. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176) // Российская газета. - № 214. - 23.10.2003.

13. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (ред. от 21.12.2018) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Собрание законодательства РФ. - 13.02.2006. - № 7. - ст. 786.

14. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 02.03.2021) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») // Собрание законодательства РФ. - 30.05.2011. - № 22. - ст. 3168.

15. Решение Арбитражный суда Свердловской области от 2 ноября 2020 г. по делу № А60-37077/2020 // URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/54G9KLlwNzmw/ (дата обращения: 25.04.2021).

16. Решение Арбитражного Суда Республики Башкортостан по делу № А07-9183/20 г. Уфа 07 декабря 2020 года // URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=356131&dst=1000000001%2C0#03922024574105374 (дата обращения: 25.04.2021).

17. Крюкова Е.С. Особенности осуществления предпринимательской деятельности управляющими организациями в жилищной сфере // Гражданское право. - 2018. - № 4. - С. 24 - 27.

18. Матиящук С.В. Плата за жилье и коммунальные услуги: особенности охраны прав потребителей // Семейное и жилищное право. - 2020. - № 5. - С. 39 - 42.

19. Труфанов А.В. Непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом: актуальные проблемы выбора и реализации // Семейное и жилищное право. - 2019. - № 1. - С. 48 - 50.

20. Шахова Е.С. Товарищество собственников жилья: требуется ли повышение эффективности как способа управления многоквартирным домом? // Журнал российского права. - 2016. - № 5. - С. 55 - 64.

Приложение №1

Дата добавления: 2021-06-02; просмотров: 475; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 123 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!