Общая характеристика способа управления многоквартирными домами управляющей компанией
МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра «Всеобщая история и обществознание»
Курсовая работа
По дисциплине «Исследовательский практикум по общественным наукам»
На тему «Управляющая компания как способ управления многоквартирными домами: плюсы и минусы»
Направление подготовки: 44.03.01 Педагогическое образование
Профиль подготовки: История, обществознание
Выполнил студент: Саранов Ярослав Сергеевич
Группа: 18ИПО1
Руководитель: Гаврилова Татьяна Викторовна
Работа защищена с оценкой:__________________
Преподаватели:__________________
__________________
__________________
Дата защиты: __________________
Пенза, 2021 г.
Содержание
Введение………………………………………………………………………..….3
1. Теоретическая часть……………………………………………………………5
1.1 Способы управления многоквартирными домами в России……………………………………………………………………………...5
1.2 Общая характеристика способа управления многоквартирными домами управляющей компанией…………………………………………………………9
1.3 Плюсы и минусы способа управления многоквартирными домами управляющей компанией………………………………………………………..15
2. Практическая часть…………………………………………………………...19
|
|
|
Заключение……………………………………………………………………….25
Список использованной литературы…………………………………………...27
Приложение………………………………………………………………………30
ВВЕДЕНИЕ
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
Актуальность темы курсовой работы обусловлена неоднозначным представлением у населения нашего государства реализации способа управления многоквартирным домом управляющей организацией. Большое количество недобросовестных компаний сформировали негативный образ данному способу управления, поскольку нередко совершались факты преднамеренного банкротства, обязательства по договору управления исполнялись не в полном объеме или полностью не исполнялись.
|
|
|
Вместе с тем управление домом управляющей компанией является одним из эффективных способов в нашем государстве.
Соответственно, целью настоящей курсовой работы является комплексный анализ способа управления многоквартирными домами – управления управляющей организацией, выявление характерных плюсов и минусов такого способа управления.
Задачами курсовой работы являются рассмотрение следующих вопросов:
1) Способы управления многоквартирными домами в России;
2) Общая характеристика способа управления многоквартирными домами управляющей компанией;
3) Плюсы и минусы способа управления многоквартирными домами управляющей компанией;
4) Рассмотрение практических аспектов способа управления многоквартирными домами управляющей компанией.
Объект исследования в курсовой работе является действующее жилищное законодательство Российской Федерации.
Предмет исследования представлен теоретическими и практическими аспектами реализации в Российской Федерации способа управления многоквартирными домами – управляющей компанией.
|
|
|
В курсовой работе использованы такие методы как: анализ, синтез и формально – юридический.
В курсовой работе использованы научные труды Е.С. Крюковой, С.В. Матиящук, А.В. Труфанова, Е.С. Шаховой и др.
Структура курсовой работа курсовой работы состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.
Теоретическая часть
Способы управления многоквартирными домами в России
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», но в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый 8 раздел.
С.В. Матиящук считает, что управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме[1].
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями и т.д.
|
|
|
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
Непосредственное управление многоквартирным домом является одним из способов управления многоквартирными домами. Согласно п.1 ч.2 ст.161 ЖК РФ[2] такая форма управления предусмотрена для многоквартирных домов, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
Такая форма управления утверждается гражданами путем голосования на общем собрании собственников многоквартирного дома.
Рассмотрим характерные особенности непосредственной формы управления многоквартирными домами.
Согласно ст. 164 ЖК РФ: «При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров»[3].
Согласно ст. 135 ЖК РФ ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (либо в ряде случаев - имуществом собственников помещений в нескольких МКД, или имуществом собственников нескольких жилых домов), обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.
ТСЖ может быть создано для совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, для осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных МКД или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких МКД, или имущества собственников нескольких жилых домов. ТСЖ - юридическое лицо, единственным учредительным документом которого является устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников.
Вопросы утверждение устава и выбор органов управления ТСЖ решаются на первом или на втором общем собрании собственников помещений МКД, принявших решение о создании ТСЖ. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений[4].
Жилищными (ЖК) или жилищно-строительными (ЖСК) кооперативами в соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ признаются добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления МКД.
Из положений ст. 110 ЖК РФ следует, что при создании ЖК его члены приобретают, реконструируют и содержат уже завершенный строительством МКД, в то время как члены ЖСК своими средствами участвуют еще и в строительстве объекта. ЖК и ЖСК являются потребительскими кооперативами.
Создание ЖК и ЖСК возможно при наличии не менее пяти членов кооператива, но их количество не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативном МКД. Решение об организации ЖК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать ЖК. Решение собрания учредителей об организации ЖК и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в ЖК (учредители). Членами ЖК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за его организацию.
Управляющая организация - коммерческая организация, которая выбирается общим собранием собственников помещений.
МКД и которой на основании решения такого собрания передаются полномочия по управлению общим имуществом МКД, предоставлению жку, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан[5].
Таким образом, представленный анализ способов управления многоквартирными домами в России, свидетельствует о многообразии форм управления. Эффективность и применимость таких способов управления индивидуализирована, поскольку для каждого отдельно взятого дома, вс учетом его конструктивных особенностей, населения, местности приемлем конкретный вид способа управления.
Общая характеристика способа управления многоквартирными домами управляющей компанией
Для того, чтобы охарактеризовать способ управления многоквартирными домами – управляющей организацией, необходимо дать толкование термину «управляющая организация».
Так, российское законодательство не содержит в себе толкования настоящего термина в нормативных источниках, однако, на основании ст. 161 ЖК РФ, а также теоретических позиций ученых-исследователей, можно сформулировать определение настоящего понятия.
Управляющая организация – представляет собой организационно-правовую форму осуществления предпринимательской деятельности, направленную на управление многоквартирными домами на возмездной основе. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в различных организационно-правовых формах, может осуществляться как в форме юридического лица, так и индивидуальным предпринимателем. Цель такой деятельности – систематическое получение прибыли.
В России данный вид предпринимательской деятельности получил свое активное развитее в 2000 – х годах и до настоящего времени продолжает свое успешное формирование.
Правовой основой деятельности, общей для всех УО, являются нормы ГК РФ, ЖК РФ, закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 8 августа 2001 г. № 129 - ФЗ[6], договор управления МКД. В зависимости от организационно-правовой формы УО возможно применение норм иных нормативных актов: закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 г. № 14 - ФЗ[7], «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. № 208 - ФЗ[8], «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ, «О производственных кооперативах» от 8 мая 1996 г. № 41- ФЗ[9].
Деятельность УО - предпринимательская деятельность, т.е. самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (ст. 2 ГК РФ)[10].
В соответствии с постановлением Правительства от 6 февраля 2006 г. № 75[11] в качестве УО могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.
При управлении МКД УО несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в этом доме. Качество этих работ и услуг должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД. Качество и полнота предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства управляемого МКД должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
На основании решения собрания собственников передаются полномочия по управлению общим имуществом МКД, предоставлению жку, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
Деятельность по управлению МКД УО осуществляется на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление. После 1 мая 2015 г осуществление данной деятельности без лицензии не допускается Лицензирование деятельности по управлению МКД включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению МКД и осуществлению лицензионного контроля.
Лицензия предоставляется без ограничения срока действия и действует только на территории субъекта РФ, органом государственного жилищного надзора которого она выдана. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.
К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»[12] с учетом особенностей, установленных ЖК РФ.
Субъектом РФ для обеспечения деятельности органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению МКД в субъекте РФ создается постоянно действующая лицензионная комиссия. Решением о создании лицензионной комиссии определяются ее состав, порядок работы, назначается председатель лицензионной комиссии.
Контроль за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований ЖК РФ и закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению МКД осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. №1110. В случае нарушения требований ЖК и Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению МКД должностные лица уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти выдают руководителю органа государственного жилищного надзора обязательные для исполнения предписания об устранении допущенных нарушений.
Лицензионные требования:
- регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ.
Для получения лицензии соискатель лицензии направляет или представляет в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии, составленное в соответствии с законом «О лицензировании отдельных видов деятельности»[13]. К заявлению соискатель лицензии прилагает документы (копии документов), указанные в законе «О лицензировании отдельных видов деятельности», а также копию квалификационного аттестата соискателя лицензии. Квалификационный аттестат выдается при условии, что претендент сдал квалификационный экзамен.
Квалификационный аттестат выдается на срок пять лет. Порядок выдачи, аннулирования квалификационного аттестата, его форма, порядок ведения реестра квалификационных аттестатов утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Реестр лицензий субъекта РФ содержат раздел, который включает в себя сведения об адресе МКД или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.
Сведения, содержащиеся в реестрах, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте соответственно органа государственного жилищного надзора и уполномоченного федерального органа исполнительной власти в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством РФ.
Сведения о МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (официальный сайт для раскрытия информации).
В случае изменения перечня МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат (в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления МКД) в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора лицензиат обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации и направить их в орган государственного жилищного надзора.
Если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два и более раз было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора в отношении МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, сведения об этих МКД по решению органа государственного жилищного надзора исключаются из реестра лицензий субъекта РФ. Исключение сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ЖК РФ.
Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии.
Порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии или ее аннулированием устанавливается Правительством РФ.
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Таким образом, способ управления управляющей организация выражен в форме разновидности предпринимательской деятельности, которая, предполагает управление многоквартирным домом на возмездной основе. Объем оказываемых услуг, а также их стоимость устанавливаются общим собранием собственников многоквартирного дома
Дата добавления: 2021-06-02; просмотров: 134; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!