Налогообложение операций с недвижимостью
МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
КАФЕДРА «ВСЕОБЩАЯ ИСТОРИЯ И ОБЩЕСТВОЗНАНИЕ»
Курсовая работа
По дисциплине «Исследовательский практикум по общественным наукам»
На тему «Особенности налогообложения при сделках с недвижимостью»
Направление подготовки: Педагогическое образование
Профиль подготовки: История. Обществознание.
Выполнил студент: Винокурова Сабина Александровна
Группа: 18 ИПО 2
Руководитель: к.и.н., доцент Гаврилова Т.В.
Работа защищена с оценкой:__________________
Преподаватели: Гаврилова Т.В.
Дата защиты: __________________
Пенза, 2021 г.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ. 4
ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕИЯ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 6
1.1 Понятие налогообложения недвижимости. 6
1.2 Операции с недвижимостью.. 10
1.3 Налогообложение операций с недвижимостью.. 14
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ.. 18
2.1 Проблемы налогообложения операций с недвижимостью.. 18
2.2 Пути решения проблем налогообложения операций с недвижимостью.. 19
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.. 27
ВВЕДЕНИЕ
В налоговой системе особое место занимают налоги, объектом которых является недвижимость. Перечень этих налогов можно объединить в систему налогообложения недвижимости, в которой действуют свои системообразующие принципы и функции, учитывающие интересы субъектов налоговых отношений.
|
|
|
В Российской Федерации система налогообложения недвижимости включает в себя налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог с физических и юридических лиц.
Актуальность данной темы связана с тем, что проблемы налогообложения традиционно относятся к числу наиболее сомнительных, находящихся в центре внимания государства и общества. Устойчивость налогового механизма всегда есть компромисс участвующих в отношениях власти сил на определенный период времени.
Для любой страны, в том числе и России, необходимо решать проблему распределения налогового бремени между отдельными видами объектов налогообложения: доходами, объектами недвижимости, оборотом товаров и др.
Объектом данного исследования является налогообложение при сделках с недвижимостью.
Предметом данного исследования является система налогообложения недвижимого имущества.
Целью данного исследования является изучение особенностей налогообложения при сделках с недвижимостью.
|
|
|
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть понятие налогообложения недвижимости;
- указать операции с недвижимостью;
- охарактеризовать налогообложение операций с недвижимостью;
- проанализировать проблемы налогообложения операций с недвижимостью;
- предложить пути решения проблем налогообложения операций с недвижимостью
В данной работе были применены общенаучные методы: анализ, аналогия, классификация, обобщение материалов исследования.
Частно-научную методологию составили: сравнительно-правовой, технико-юридический метод, метод нормативно-правового анализа.
Важную роль в процессе подготовки данного исследования сыграли труды таких авторов как Арзуманова Л.Л., Болатаева А.А., Бочарова О.Ф., Борисов А.Б., Горшенина Е.В., Дубина Ю.Ю. и др.
Практическая значимость данного исследования определяется его направленность на решение актуальных проблем в области налогообложения в Российской Федерации.
Данная работа имеет следующую структуру: введение, две главы, заключение и список использованной литературы.
ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕИЯ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
|
|
|
Понятие налогообложения недвижимости
Для целей налогообложения налогооблагаемая база может включать земельный участок и расположенные на нем здания. В зависимости от организации налога на недвижимость земля и здания могут облагаться налогом отдельно или совместно по стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой. Две составляющие налога на недвижимость имеют свои особенности.
Одной из важных особенностей земельного налога является его нейтральность по отношению к принятию решений экономическими агентами, являющимися плательщиками этого налога.
Таким образом, независимо от того, существует ли земельный налог или нет, сумма альтернативных издержек не меняется. Кроме того, неэластичность базы этого налога позволяет собирать достаточный доход без негативного влияния на производственные процессы.
Ситуация с налогом на здания несколько иная. Наличие налога на здания может оказать влияние на решение потенциального плательщика о строительстве новой недвижимости.
Как известно, налог на имущество имеет тенденцию капитализироваться в стоимости имущества с течением времени – увеличение налога на имущество или его введение снижает рыночную стоимость единицы имущества, в связи с тем, что накопленная стоимость арендной платы, полученной от владения землей, уменьшается на сумму налога.[1]
|
|
|
Если потенциальные покупатели недвижимости испытывают недостаток средств на приобретение недвижимости, что может быть связано, в частности, с неразвитой кредитной системой, то такое снижение цены недвижимости может значительно расширить их возможности по приобретению недвижимости.
Налогообложение недвижимости связано со значительными трудностями, как экономическими, так и политическими.
К числу первых относятся в основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости, определения налоговой базы, расчета стоимости объектов налогообложения, налоговой ставки, льгот и освобождений от налоговой базы, а также различия в налогообложении отдельных видов недвижимости (например, земель сельскохозяйственного назначения, промышленных зон, частного жилья).
Решения по двум последним пунктам имущественного налогообложения находятся в сфере политики, поскольку затрагивают интересы не всего общества в целом, а лишь определенной его части, причем, как правило, значительной, имеющей сильные политические лобби.
Основные принципы налогообложения недвижимости:
1. Объектом налогообложения обычно являются земельные участки, здания и сооружения, так как их относительно легко идентифицировать и идентифицировать, в отличие от движимого имущества. В большинстве случаев налог уплачивается собственниками имущества, причем налогоплательщиком может быть также арендатор или оба вышеперечисленных лица.[2]
2. При определении налоговой базы обычно используется рыночная стоимость объектов налогообложения, что способствует наиболее экономически рациональному их использованию.
Сам метод определения оценочной стоимости основан либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости, либо на капитализации дохода от потенциального наилучшего и наиболее выгодного использования недвижимости, либо на стоимостном методе, то есть расчете затрат, которые потребовались бы для полного восстановления этого имущества, либо на сочетании всех трех этих методов. Сам налог может служить основанием для различных вычетов.
Такой подход может привести к потенциальным проблемам оценки, если имущество используется в целях, которые не могут привести к наилучшей или наивысшей стоимости имущества.
В некоторых случаях налогоплательщик может оспорить вопрос о том, что является наилучшей или наивысшей стоимостью, особенно в случае коммерческих участков, где имущество используется для различных целей; налогоплательщик может также оспорить стоимость имущества в таком использовании.
3. При определении стоимости недвижимости, как правило, применяется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка, основанная на применении стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. [3]
Это позволяет оценить большое количество объектов при относительно низкой стоимости. Во многих странах существует своего рода система инвентаризации, предназначенная для регистрации информации об имуществе.
Принципы построения и внедрения таких систем могут быть различными и варьироваться от ведения нескольких реестров, что часто осуществляется на разных уровнях власти, до ведения единого реестра в государственном масштабе. В большинстве стран для хранения и обработки информации используются компьютерные технологии.
В рамках процесса оценки информация, как правило, обменивается между различными уровнями соответствующих государственных органов, и налогоплательщики могут быть обязаны предоставлять дополнительную информацию, если это необходимо.
Права налогоплательщика на доступ к информации, хранящейся централизованно, сильно различаются между странами, и кроме того, в одних государствах эти права отсутствуют в других, могут быть отправлены выписки из реестра в случае внесения коррективов или изменений. Кроме того, оценочная информация и аналогичные данные могут предоставляться по запросу налогоплательщика.[4]
4. Льготы предоставляются по категориям налогоплательщиков либо с учетом характера имущества (недвижимого имущества, обеспечивающего осуществление общественно полезной деятельности, объектов государственной (муниципальной) собственности.
Кроме того, к видам недвижимости, полностью или частично освобожденным от налогообложения, в большинстве стран относятся культурные, образовательные объекты, предназначенные для общественных нужд, государственного управления и религиозных целей.
Освобождение от налога также может быть предоставлено на определенный фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности.
Преимущество, как правило, отдается в пользу объектов (видов недвижимого имущества), а не налогоплательщиков, по принципу: непосредственно облагается налогом само имущество, а не его собственник. В некоторых странах существует комбинация обоих, но большинство преимуществ обычно применяются к установкам.
5. Налог на имущество - это местный налог, который оплачивается в местные бюджеты. Это может быть федеральный налог, но он распределяется между бюджетами всех уровней.[5]
Операции с недвижимостью
Сделки с недвижимостью - это отношения между физическими и (или) юридическими лицами, в результате которых происходит возникновение, изменение или прекращение каких-либо имущественных прав и обязанностей.
Результатом сделки с недвижимостью должно быть изменение, возникновение или прекращение каких-либо имущественных обязательств и прав. Основанием для совершения любых сделок с недвижимостью является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленного на достижение определенной цели.
Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из самых популярных, но в то же время одной из самых сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в этой области довольно сложно ориентироваться самостоятельно.
Все сделки с недвижимостью четко регулируются законодательством Российской Федерации. Каждая операция имеет свое четкое определение и структуру ее осуществления.
Сегодня существуют односторонние и двусторонние виды сделок с недвижимостью.
К односторонним сделкам относятся такие, в которых в заключении сделки участвует только одна сторона. Наиболее показательным примером такой сделки можно считать процедуру завещания недвижимого имущества одним субъектом права.
Все остальные, наиболее часто совершаемые сделки с недвижимостью относятся к категории двухсторонних сделок. Наиболее часто используемыми вариантами сделок с недвижимостью являются: купля-продажа недвижимости, сдача ее в аренду другому лицу, процедура дарения, а также аренда и обмен.
Виды сделок и операций, совершаемых с недвижимым имуществом.
Действительность сделки с недвижимостью определяется сочетанием следующих условий:
- законность содержания;
- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
- соблюдение формы сделки.
При совершении сделок с недвижимостью наиболее распространенным основанием для заключения сделок с ней является договор (дарение, купля-продажа и т. д.).
В большинстве случаев заключение такого договора требует свободной письменной формы договора (нотариально заверенный договор требуется только в одном случае - при регистрации аннуитета).
Все сделки, совершаемые на рынке недвижимости, подлежат обязательной государственной регистрации (исключением в этом случае являются краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). [6]
Основные виды сделок с недвижимостью:
1. Дарение.
Согласно условиям этой сделки, недвижимое имущество одной стороны передается другой стороне бесплатно. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе деньгами или какими-либо услугами. До тех пор, пока не будет зарегистрировано государственное право на недвижимое имущество, даритель имеет возможность, согласно условиям договора, отозвать свое дарение.[7]
2. Аренда.
Согласно условиям договора аренды, имущество передается одним лицом другому лицу в пользование с получением определенных льгот (денежная компенсация или дополнительные услуги).
В некоторых случаях договор аренды допускается оформлять на безвозмездной основе, но тогда это будет договор безвозмездного пользования.
3. Обмен.
Обмен - осуществляется между работодателем (собственником) и работодателем, закрепленным договором обмена. Бартер-обмен имущества на имущество (договоры бартера-имеют те же правила составления и государственной регистрации, что и при сделке купли-продажи).
4. Купля-продажа.
Согласно условиям договора купли-продажи, продавец принимает на себя обязательство передать имущество покупателю, а покупатель обязан принять этот объект и уплатить за него определенную цену.
Необходимо сказать, что на сегодняшний день наиболее популярными и часто используемыми видами сделок с недвижимостью являются: купля-продажа жилья, в том числе в рассрочку; купля-продажа земельных долей или земельных участков; купля-продажа нежилых зданий, помещений и сооружений, имущественных комплексов.
5. Наследование.
Согласно юридической терминологии, наследование имущества подразумевает передачу имущественных и неимущественных прав в частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в установленном законом порядке.
6. Ипотека.
Жилищная ипотека-это особый вид кредитования населения. Гарантией уплаты процентов и долга является имущество, принадлежащее заемщику.
7. Приватизация.
Безвозмездная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе жилых помещений, занимаемых ими в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе жилищного фонда, находящегося в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственного фонда).
Существуют также такие виды сделок с недвижимостью, как:
- хозяйственное ведение и оперативное управление - владение, пользование и распоряжение государственным или муниципальным имуществом;
- доверительное управление - передача имущества на определенный срок с обязательством управления этим имуществом в интересах выгодоприобретателя;
- лизинг - приобретение имущества с последующей передачей в аренду;
- залог - использование имущества в качестве обеспечения обязательств;
- вклад в уставный капитал или в виде пая.
- страхование - обязанность по уплате страховой премии при наступлении страхового случая возместить выгодоприобретателю убытки в пределах страховой суммы.
Ложные сделки с недвижимостью – сделки, предметом которых является предварительная (частичная или полная) оплата созданного объекта недвижимости:
- купля-продажа строящегося жилья;
- договор подряда на строительство объекта;
- купля - продажа неиндивидуализированного земельного участка;
- кредитование застройщика.[8]
Налогообложение операций с недвижимостью
С 01.01.2020 года налог на продажу не платят:
Жилье в собственности более трех лет:
- единственное жилье;
- жилье, полученное по наследству или дарению от ближайших родственников;
- приватизированное жилье;
- жилье, полученное по договору пожизненной ренты.
Жилье в собственности более пяти лет:
- жилье, приобретенное по договору купли-продажи;
- жилье, приобретенное по договору дарения или полученное по наследству от лиц, не связанных родством;
- жилье, приобретенное по договору участия в долевом строительстве, по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования и т. п.;
- жилье, зарегистрированное после 01.01.2016 года.
Способы снижения налогооблагаемой базы с 01.01.2020 года:
- на расходы, которые связанны с покупкой квартиры, которая продается;
- на сумму уплаченных процентов по ипотечной квартире, которая продается;
- на имущественный вычет до 2 000 000,00 рублей:
- при условии, если сделка купили - продажи недвижимости проводится в одном календарном году;
- имущественный вычет можно использовать один раз в жизни.
- на налоговый вычет до 1 000 000,00 рублей:
- налоговый вычет распределяется пропорционально доле;
- при общей совместной собственности налоговый вычет определяется по договоренности между совладельцами;
Налоговый вычет может быть использован, если продается несколько объектов недвижимости, но суммы вычета не должны превышать более 1 000 000,00 рублей.
Расходы, которые связанны с приобретением имущества:
- расходы на ремонтные работы;
- уплаченные проценты по ипотеке;
- материнский капитал и иные субсидии;
- стоимость квартиры, указанной в договоре мены.
Особые нюансы:
- если продается недвижимость, которая была куплена на этапе строительства, расчет срока владения будет исчисляться с даты, когда недвижимость была оформлена в собственность;
- недвижимость будет считаться единственным жильем, даже если было приобретено второе жилье на протяжении 90 календарных дней до того, как было продано единственное жилье;
- если недвижимость досталась в наследство дата владения собственности будет равна не дате регистрации права, а дате смерти наследодателя.
Для покупателя.
Имущественный вычет будет предоставляться при покупке недвижимости:
- максимальная сумма имущественного вычета 2 000 000,00 рублей;
- сумма возврата равна 13% от 2 000 000,00 рублей = 260 000,00 рублей;
- выплата имущественного вычета производиться от суммы налога, удержанной с дохода;
- до 01.01.2008 году сумма имущественного вычета равнялась 1 000 000,00 рублей;
- право на имущественный вычет имеют только те, кто является собственниками недвижимости;
- имущественный вычет будет уменьшен на сумму материнского капитала, субсидии от государства, если покупка была осуществлена за счет третьего лица;
- можно получить выплаты разом за последние три года;
- имущественный вычет не может быть получен при совершении сделки между взаимозависимыми лицами (родителями, детьми, братьями, сестрами и т.д.);
- если есть налоговые задолженности, то в имущественном вычете будет отказано;
- имущественный вычет может быть получен даже если недвижимость была продана;
- при долевой собственности каждый должен получить свой имущественный вычет. При стоимости объекта до 4 000 000,00 рублей, собственники самостоятельно определяют сумму имущественного вычета;
- имущественный вычет должен быть выплачен с той даты, когда была оформлена собственность на недвижимость или, при покупке по договору долевого участия у застройщика, с даты подписания акта приема-передачи недвижимости.[9]
Вычет по процентам по ипотеке:
- можно получить 1 раз в жизни по 1 объекту;
- сумма возврата равна 13% от 3 000 000,00 рублей = 390 000,00 рублей;
- сумма предоставляется от суммы фактически оплаченных процентов по ипотеке;
- при занижении фактической стоимости в ДКП, сумма оплаченных процентов будет рассчитана пропорциональна суммы в ДКП и фактической стоимости.
Можно подать документы на вычет:
- если имеете официальный доход, с которого платите 13% НДФЛ, при этом индивидуальные предприниматели, которые платят другой налог, вычет получить не могут;
- если вы пенсионер и кроме пенсии ежемесячно получаете официальный доход, облагаемый по ставке 13% НДФЛ (например, сдаёте недвижимость и платите налоги);
- если вы приобретаете жильё на имя своего несовершеннолетнего ребёнка и имеете официальный доход, с которого платите 13% НДФЛ.
Дата добавления: 2021-06-02; просмотров: 65; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!