Понятие. Правовая природа. Классификация договоров аренды.
Предмет договора. Субъекты. Требование к форме и содержанию.
Права и обязанности сторон по договору аренды. Прекращение договора.
Особенности отдельных разновидностей договора аренды.
Нормативная база. –
1.гл. 34 ГК
2.ФЗ Ф З от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 29.01.2002, с изм. от 24.12.2002) "О финансовой аренде (лизинге)"
3. ФЗ от 08.02.1998 N 16-ФЗ "О присоединении российской федерации к конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге"
4. "Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге" от 28 мая 1988 года, Оттава// "Собрание законодательства РФ", 09.08.1999, N 32, ст. 4040
5. Закон о защите прав потребителей.
-1-
Д А относится к обязательствам по передаче имущества в пользование. Ст. 606 ГЕ- Аренда- договорное обязательство, в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору имущество за плату во временное владение и ( или) пользование.
Отличительной чертой группы обязательств- право передается в пользование без передачи права собственности. Исключение составляет аренда с правом выкупа. ( ст. 624). К обязанности по выкупу применяются правила договора купли-продажи.
Передача права на имущество носит временный характер. По истечении срока аренды имущество подлежит возврату., при этом ст. 621 ГК устанавливает право на преимущественное заключение договора, что предоставляет возможность для возобновления действия ДА.
Право владения- право фактического обладания вещью. ДА может не предусматривать переход владения к арендатору.
|
|
|
Право пользования- право извлечения полезных свойств вещи. Это право переходит в обязательном порядке к арендатору.
Ч.2 ст.606 ГК к арендатору в собственность переходят плоды, продукция и доходы, которые были получены им в результате использования арендованного имущества.
В соответствии с законодательством РФ понятие аренды и имущественного найма однозначны.
- ДА является консенсуальным
- ДА является взаимным
- ДА является возмездным.
Гл. 34 Классификация договоров аренды
В зависимости от предмета
- аренда зданий и сооружений
- аренда предприятий
- аренда транспортных средств с условием об экипаже и без экипажа)
-договор проката ( характеризуется особым субъектным составом- арендатор- лицо, которое использует имущество для потребительских целей, арендодатель- лицо, которое осуществляет аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Предметом аренды является только движимое имущество.
- финансовая аренда ( лизинг)- особый субъектный состав.- в качестве арендодателя выступают лизинговые компании или индивидуальные предприниматели, ( по закону в новой редакции лицензии на данную деятельность не требуется.)арендатор- лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.Особый предмет- имущество, которое может быть использовано для осуществления предпринимательской деятельности за исключением земли, природных ресурсов. Особая цель- осуществление в целях предпринимательской деятельности. Усложненное содержание договора- арендодатель (лизингодатель) обязан приобрести имущество, указанное арендатором (лизингополучателем),( если иное не предусмотрено договором) у продавца, который определен лизингополучателем, если иное не установлено договором.
|
|
|
-2-
Предмет договора- непотребляемые вещи, обладающие индивидуально- определенными признаками.- земельные участки, участки лесного фонда, участки недр, водные объекты- для них устанавливается приоритет специального законодательства, здания и сооружения.
Здание- капитальное строение, предназначенное для постоянного нахождения в нем людей.
Сооружения – строения, которые выполняют чисто технические функции ( мосты, колодцы)
Предприятия, в качестве объекта права.
Транспортные средства.
Договор проката- предмет- движимое имущество, используемое для потребительских целей.
|
|
|
Договор аренды- любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности за исключением земельных участков и иных природных объектов.
Субъектный состав договора аренды
Арендодатель- собственник имущества или же лица уполномоченные законом или собственником.
Специальные требования – по договору проката и лизинга.
Право аренды, в отличии от всех обязательственных прав характеризуется правом следования за вещью.
Форма договора ст. 609
Письменная форма обязательна в двух случаях.- если хотя бы одна из сторон юридическое лицо или срок аренды более года. Вне зависимости от субъектов в письменной форме заключается договор проката, лизинга, транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий.
Договор аренды зданий, сооружений, предприятий заключается путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Последствия несоблюдения- ст. 160, для зданий , сооружений и предприятий, - ничтожность.
п2. ст. 609 Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.( аренда транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года( ст. 651). Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации- договор считается незаключенным.
|
|
|
В соответствии с судебной практикой в регистрации не нуждаются ДА зданий и сооружений, которые возобновлены на неопределенный срок., не подлежит договор регистрации, если он пролонгирован на срок менее года..
В силу ст26 Закона о регистрации недвижимости и сделок с ней при аренде зданий ,сооружений и помещений регистрации подлежит право аренды как обременение вещных прав арендодателя. В рамках судебной практики регистрация данного права не является самостоятельной и осуществляется только тогда, когда в силу закона регистрации подлежит сам договор. П.6. Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ о государственной регистрации ИНф. Письмо Президиума ВАС от 16.02.2001.№ 59.
Существенным условием договора –условие о предмете. В рамках договора аренды зданий. Сооружений, предприятий- цена.
Срок договора определяется договором и не относится к числу существенных. Если в договоре срок аренды не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от его исполнения., но с предупреждением контрагента, причем в месячный срок при аренде движимого имущества, в трех месячный при аренде недвижимого имущества., если иной срок не установлен законом или договором.. Например, а ст. 627. По договору проката потребитель вправе отказаться от договора проката, предупредив контрагента за 10 дней.
В отношении отдельных видов договоров аренды или объектов аренды закон может устанавливать максимальный срок аренды: ст. 627 ГК – договор проката сроком до 1 года, ст. 31 Лесного кодекса, аренда участков леса- от 1 года до 49 лет. Ст. 42 ВК- кратковременное пользование до 3 лет, долгосрочное до 25.
В случае, если договор аренды заключен на срок , превышающий максимальный, договор, считается заключенным на срок равный предельному. Если договор заключается на неопределенный срок, он будет равен предельному сроку.
Ст. 621. – преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.
Устанавливается два условия:
- арендатор надлежаще выполняет условия договора в течении срока действия договора
- арендатор письменно известил арендодателя о желании заключить договор на новый срок.
При наличии этих условий арендатор получает перед третьими лицами преимущественное право при прочих равных условиях.
Преимущественное право не означает, что условия договора должны быть неизменны. Арендодатель может предложить новые условия. Отказ влечет прекращение преимущественного права аренды.. Арендодатель может отказаться от заключении договора, только если в течении года он не будет сдавать имущество в наем третьим лицам. Если это условие нарушено- арендатор вправе по своему выбору потребовать:
- о переводе на себя прав и обязанностей арендатора и о возмещении убытков арендодателем.
- требовать возмещения убытков Данная статья не применяется к договору проката по ст. 627 и при аренде транспортных средств. Ст. 632, 642.
П.2. ст. 621 устанавливает институт возобновления договора.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Цена договора ( арендная плата)
В силу закона- арендная плата не является существенным условием договора. Если она не определена, то в соответствии с п.3 ст. 424. Исключение составляет договор аренды зданий, сооружений, предприятий. Ст. 614 устанавливает разновидность платы. Норма диспозитивна.
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Ст. 630 ГК РФ по договору проката плата устанавливается исключительно в твердой денежной сумме., которая вносится периодически или единовременно.
Особые правила для лизинга.
Ст. 28 закона о лизинге
1. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
2. Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга.
П.3 ст. 614 – изменение размера платы возможно по соглашению сторон не чаще 1 раза в год, договором, но не чаще одного раза в год. Законом или договором могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора возможно в случаях, установленных ст. 611, 614, 616 ГК.
-3-
Структура:
Обязанности арендодателя
- по передаче имущества в надлежащем состоянии в установленный срок со всеми принадлежностями, уведомлением о правах третьих лиц на предмет аренды ( ст. 611-612)
- по осуществлению капитального ремонта ст.616
Обязанности арендатора
-Своевременно вносить арендную плату ( ст. 614)
-надлежаще использовать арендованное имущество
- текущий ремонт и содержание имущества
возврат имущества
ст. 622
Права арендатора
- право на совершение ряда распорядительных действий ст. 615
- преимущественное право на заключение договора на новый срок
- право на возмещение расходов по улучшению арендованного имущества ст. 623
- выкупа арендованного имущества ст. 624
- при условии передачи имущество во владение- право на подачу вещных исков
Дата добавления: 2021-04-15; просмотров: 179; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!