Перерасчет потока будущих доходов от использования земельного участка в его текущую стоимость называется капитализацией дохода.

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 4Следующая ⇒

Методами данного подхода являются прямая капитализация дохода и косвенная капитализация дохода (дисконтирование денежных потоков). Выбор конкретного метода зависит от объема имеющейся рыночной информации относительно ожидаемых доходов от владения (использования) земельным участком, стабильности их получения, цели оценки и т.п.

К основным принципы доходного подхода относят:

Используется для земельных участков, наиболее эффективным использованием которых является получение дохода от их предоставления в аренду или другого использования.
Чистый операционный доход определяется как разница между доходом, который сложился на рынке аренды земли и (или) ее улучшений, и ежегодными затратами на содержание и эксплуатацию земельного участка и (или) его улучшений.
Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, полученной на земельном участке (фактической или условной), производственными затратами и прибыли производителя.
Для улучшенного земельного участка доход с земли определяется путем распределения общего дохода между его физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.

23. Алгоритм і умови застосування методу прямої капіталізації в рамках дохідного підходу.

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый доход является постоянным и не имеет четко выраженной тенденции к изменению, период его получения не ограничен во времени.

При прямой капитализации чистого дохода оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:

(1)

где Цкп - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации чистого дохода (в гривнах);

До - годовой чистый доход (фактический или ожидаемый), в гривнах;

Ск - ставка капитализации (коэффициент).

Прямая капитализация используется при определении стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты, при которой выполняется капитализация доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в наших условиях не всегда можно использовать, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время невозможно отыскать ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

24. Алгоритм і умови застосування методу непрямої капіталізації (дисконтування грошових потоків) у рамках дохідного підходу.

Метод непрямой капитализации (дисконтирования денежных потоков) дохода применяется в случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования земельного участка являются неодинаковыми по величине или непостоянными на протяжении определенного периода прогнозирования.

При косвенной капитализации чистого дохода (дисконтировании денежных потоков) оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:

(2)

где Цкн - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем косвенной капитализации чистого дохода (в гривнах);

До_i - ожидаемый чистый доход за і-й год (в гривнах);

Ск - ставка капитализации (коэффициент).

t - период (в годах), который учитывается при косвенной капитализации чистого дохода.

Итак, при применении методического подхода, который основывается на капитализации чистого дохода от использования земельного участка, эксперту необходимо определить годовой чистый доход от использования земельного участка и ставку капитализации.

30.порядок определения ставки капитализации методом связанных инвестиций

В основу этого метода положен принцип обеспечения дохода для каждой из инвестиционных составляющих.

Метод заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. В данном случае общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит. Причем ставка капитализации заемного капитала должна предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат. Ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, так как иначе самому инвестору будет невыгодно вкладывать собственные средства на покупку земельного участка. Причем ставка капитализации собственного капитала также должна предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и его возврат.

Ставка капитализации на заемный капитал называется ипотечной постоянной (Rm) и рассчитывается по формуле:

R_m выступает функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Если условия кредита известные, Rm возможно определить по финансовым таблицам — она будет представлять собой сумму ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения.

Ставка капитализации на собственный капитал (Rс) представляет собою не только норму прибыли на капитал, а и объединяет норму прибыли и норму возврата капитала и рассчитывается по формуле:

Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости представляет собой кредитную часть (составляющую - М) в общей сумме инвестиций, тогда часть собственного капитала будет составлять (1 — М).

Когда известно R_m и R_с, общая ставка капитализации Rо по методу связанных инвестиций рассчитывается по формуле:

Rо =Rт х М + Rс х (1 — М).

Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, поскольку в нем не учитывается продолжительность периода капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости недвижимости на протяжении этого периода.

31. порядок определения ставки капитализации модификованным методом связанных инвестиций (методом Элвуда)

Член Института оценки США Л. Эллвуд в 1959 г. предложил модифицированную формулу метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы.

При этом он разработал специальные таблицы, облегчающие использование своей модифицированной формулы:

Формула Эллвуда для расчета Rо имеет вид:

Rо = Rс — М х С + (dер — арр) х (SFF),

где С - ипотечный коэффициент (ставка процента по ипотечному кредиту);

dер - величина уменьшения стоимости объекта в прогнозируемом периоде (в %);

арр - величина увеличения стоимости объекта в прогнозируемом периоде (в %);

(SFF) - коэффициент фондопогашения при ставке ставке дохода на собственный капитал Rс для прогнозного периода владения недвижимостью.

Ипотечный коэффициент С может быть рассчитан по формуле:

С=Rс + Р х (SFF) - f,

где: Р - оставшаяся часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) за прогнозируемый период;

f - ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего остатка долга.

Ипотечный коэффициент С — это табличное значение, приведенное в "С-таблицах" Эллвуда. Метод Эллвуда разрешает довольно быстро рассчитать коэффициенты капитализации при широком диапазоне изменения коэффициента ипотечной задолженности благодаря использования табличных значений этих коэффициентов.

32. Порядок опр ставки капитализации Поэлементным методом

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку. Метод связанных инвестиций — земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций — кредитного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение). Расчет общей ставки капитализации Rо по данному методу производится по следующей формуле:

Rо = Rз ×L + Rзд× B

где L — стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Rз — ставка капитализации для земли;

B — стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Rзд — ставка капитализации для здания.

33. Понятие реверсии, определение текущей стоимости реверсии

Определяется рыночная стоимость объекта оценки на начало периода, который наступает после прогнозного (срок использования земельного участка неограниченный):

n Дn - денежный поток в последний год прогнозного периода;

n Ск – ставка капитализации (в контексте понимания ставки капитализации для земли).

34. Сущность и общие принципы применения методич подхода…..

Общие принципы:

Используется для оценки улучшенных земельных участков, или тех, застройка которых предполагается.
В основе лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению, в соответствии с наиболее эффективным использованием.
Основан также на принципе добавочной продуктивности: доход, который возможно получить от земельной собственности, представляет собой то, что остается после компенсации затрат на труд, менеджмент и капитал.

Сущность:

Стоимость земельного участка определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым годовым доходом от его использования) и всеми затратами на его улучшение.

Формула:

Цз = Цо - Вос

где Цз – оценочная стоимость земельного участка, определенная путем учета затрат на сооружение объектов недвижимого имущества (в гривнах);

Цо – ожидаемая цена продажи застроенного земельного участка (или капитализированный чистый годовой доход от его использования) (в гривнах);

Вос – затраты на земельные улучшения.

35. Общий алгоритм применения метод подхода, кот базируется на учете затрат на сооружение ……

Определения рыночной стоимости застроенного земельного участка (Цо):

q С применением САП подхода (в рамках экономического метода) – сравнением аналогов продаж застроенных участков;

q С применением доходного подхода ( в рамках метода остатка для земли) – путем капитализации чистого операционного дохода от застроенного участка.

Определение затрат на земельные улучшения (Вос).
Определения рыночной стоимости земельного участка, как остаток между стоимостью застроенного земельного участка и затратами на земельные улучшения (Цз).

36. Алгоритм определения ожидаемой цены продажи улучшенного земельного участка с применением САП подхода

n определение элементов сравнения оцениваемого земельного участка с подобными участками;

n определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного земельного участка от оцениваемого участка;

n определение по каждому из элементов сравнения поправок к цене подобных земельных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от оцениваемого;

n корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного земельного участка, нивелирующая их отличия от оцениваемого земельного участка;

n расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем определения модального или медианного значения, полученных после корректировки результатов.

особенности применения:

Учет факторов сравнения: тип улучшений, их плотность, технические и метрические параметры, включая общую площадь, класс капитальности, степень обесценивания и т.п.
Важно установить уровень соответствия земельных улучшений наиболее эффективному использованию земельного участка.
При характеристике сделок с улучшенными земельными участками, необходимо принимать во внимание набор прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными улучшениями
Может быть расширен и круг единиц сравнения: цена за единицу общей площади или строительного объема зданий и сооружений, за квартиру, за место парковки и т.п., или как цена за единицу плотности земельных улучшений.

44. Вызначення вартости зем дилянки с исп-нием экономического метода

Экономический метод применяется для оценки улучшенных земельных участков.

В его основе лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению в соответствии с наиболее

Дата добавления: 2021-03-18; просмотров: 62; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 234 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!