Являлись ли расходы на устройство улучшений необходимыми для арендодателя? 5 страница
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья А.М. Эрделевского "О защите права собственности на недвижимое имущество" включена в информационный банк.
<1> Эрделевский А.М. Указ. соч. С. 93.
Таким образом, уязвимость, вопреки предположениям А. Эрделевского, присуща и владению движимостью, и владению недвижимостью. На самом деле движимое владение, конечно, гораздо чаще утрачивается, чем недвижимое, т.е. более уязвимо. Кражи или захваты объектов недвижимости чрезвычайно редки именно ввиду открытости последних. Поэтому они, как правило, приобретаются по сделке и только после признания ее недействительной становятся объектами виндикации. Но в процессе такого захвата посредством сделок их качество как объекта владения не имеет никакого юридического значения. Подобным образом нередко осуществляется и захват совершенно бестелесных объектов - бездокументарных акций; но вот при отыскании последних обнаруживается, что они гораздо менее пригодны для виндикации, чем недвижимость. Те, кто знаком с судебной практикой, знают, что самым распространенным объектом виндикации сегодня оказываются как раз объекты недвижимости из-за того, что они не потребляются, не исчезают к моменту рассмотрения спора и легко индивидуализируются.
Ранее <1> уже говорилось, что всякое владение как физическая власть над вещью оказывается уязвимо тоже физически; владение, следовательно, нарушается силой. Отсюда следует, что в центре защиты владения - противостояние силе, насилию. Но насилие осуществляется не над вещью, а над человеком. Поэтому как противоправное лишение владения, так и восстановление владения в порядке защиты права это применение силы, вопрос власти над вещью.
|
|
|
--------------------------------
<1> См. главу о владении.
Именно постольку, поскольку владение может быть защищено в порядке самозащиты (об этом пишет и А. Эрделевский, когда повествует о том, как собственника не пускают в его квартиру), для отражения насилия оно может быть и восстановлено только силой, т.е. виндикационным иском. Кстати, негаторный иск не совместим с самозащитой, ведь нарушитель, преследуемый негаторным иском, не осуществляет насилия в отношении собственника.
Отсюда мы и получаем характерную черту исполнения виндикации - применение насилия к ответчику, незаконному владельцу. Никаких "действий с вещью", как полагает А. Эрделевский <1>, при этом не осуществляется. Судебный пристав осуществляет насилие, что вполне понятно, не в отношении вещи <2>, а только в отношении незаконного владельца, ответчика, отбирая у него власть над вещью. Способ осуществления власти зависит, конечно, от особенностей объекта. Власть над ювелирным украшением осуществляется иначе, чем власть над лошадью, а власть над автомобилем - иначе, чем власть над товарами на складе. Понятно, что в каждом конкретном случае это будет накладывать отпечаток на процедуру исполнения.
|
|
|
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья А.М. Эрделевского "О защите права собственности на недвижимое имущество" включена в информационный банк.
<1> Эрделевский А.М. Указ. соч. С. 94.
<2> Поскольку мы имеем дело только с вещами, нам не нужна помощь государства, в том числе суда и пристава.
Но суть исполнения всегда будет одной и той же - насилием над должником, поскольку он будет оказывать сопротивление, т.е. продолжать владение. Если же, как это чаще (но не всегда) происходит, достаточно угрозы применения силы, то должник будет своей волей передавать владение приставу. В этом случае также особенности объекта будут проявляться в разных способах установления владения (что хорошо известно из теории исполнения обязательств о передаче вещи и, вообще говоря, является вполне очевидным фактом, избавляющим меня от дальнейших уточнений). Итак, нет таких особенностей, которые позволяют сказать, что владение движимостями отличается от владения недвижимостями так, что защита такого владения требует различных юридических средств <1>. Средство всегда одно - санкционированное судом в результате рассмотрения виндикационного иска насилие в отношении незаконного владельца для лишения его владения. Скорее именно в этой главной черте виндикации коренится и ее отличие от негаторного иска.
|
|
|
--------------------------------
<1> Вообще говоря, из действий пристава невозможно сделать никакого вывода о способе защиты права. Например, изъятие вещи будет происходить и в случае получения ее в порядке ст. 398 ГК, т.е. по обязательственному иску, и в случае присуждения по виндикации, и в порядке присуждения по реституции. Средства самые различные, но действия пристава будут одинаковыми.
В то же время присуждение по негаторному иску может быть самым разным - от запрета на определенные действия до сноса строения, разборки преград, восстановления дороги и т.п. А иск будет везде один.
Присуждение по негаторному иску также может включать в себя предписание ответчику совершить определенные действия. Однако эти действия должен совершить сам ответчик. Силой его к этому не понуждают. В крайнем случае соответствующие действия производятся за счет ответчика. Если присуждение по негаторному иску имеет характер возложения на ответчика обязательства, которое он должен исполнить сам (и только неисполнение повлечет вмешательство пристава), то присуждение по виндикационному иску не создает никакой обязанности ответчика (соответственно, он и не возмещает издержки от ее неисполнения), а дает право на прямое насилие против него.
|
|
|
По своему классическому назначению, нисколько не утраченному за прошедшие века, негаторный иск направлен на запрет ответчику совершать определенные действия: например, проходить (проезжать) по земле истца, отводить на его участок стоки или сбросы и т.п. Естественно, что устранение помех может означать и разрушение каких-то сооружений, возведенных ответчиком (забора, труб, даже построек). В классическом праве истец мог получить доступ на участок ответчика, если тот не прекращал нарушения права, чтобы своими силами прекратить угрозу своему праву. Но по негаторному иску ответчик не может быть обязан к выдаче собственного имущества истца. Передача какой-либо вещи истцу в рамках негаторного иска не осуществляется.
В практике ВАС РФ неоднократно подчеркивалось, что требования о выселении, освобождении недвижимого имущества - это требования о виндикации (ст. 301 ГК) <1>.
--------------------------------
<1> Обзор практики см.: Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2000. С. 271 - 272.
Негаторный иск, напротив, направлен либо на совершение ответчиком положительных действий с собственным имуществом ответчика <1>, либо на прекращение действий, помех, докуки, исходящих от нарушителя, остающегося в своем владении и осуществляющего эти действия именно в качестве владельца, чье владение не ставится под сомнение. Присуждение по негаторному иску, состоящее в запрещении ответчику что-либо делать, прекращении помех в осуществлении истцом права собственности (владения), не затрагивает владения ответчика и не может вернуть владение истцу.
--------------------------------
<1> Это имущество может и не принадлежать ответчику, но в любом случае истец никаким образом не может претендовать на него.
Тогда, когда речь идет о прекращении ответчиком определенных действий либо о воздержании от действий (шумных работ, разведения домашних животных, создающих неудобства и беспокойство соседям и т.д.), ответчику предписываются определенное поведение, определенная обязанность, невыполнение которой влечет соответствующие последствия. При этом у ответчика ничего из того, что он имеет, истцом не отбирается (например, запрет разводить голубей на балконе не дает права забрать этих голубей в пользу истца). Ответчик остается в пределах своих владений и именно там и должен оставаться. Негаторный иск никогда не может состоять в насилии, направленном на выселение ответчика, лишение его вещей, находящихся в его владении, хотя бы они ему и не принадлежали. По негаторному иску истец доказывает отсутствие права ответчика вторгаться в собственное владение истца и постольку должен доказать свое право на то имущество, которое затронуто действиями ответчика, но право ответчика на то, что находится у него, истец обсуждать не вправе. Даже в случае сноса постройки строительные материалы принадлежат ответчику.
Применение негаторного иска для целей отобрания владения будет приводить либо к достаточно абсурдному (и неисполнимому <1>) запрету владеть, либо, что обычно и подразумевается, к решению (исполнительному листу), вынесенному вопреки формуле, т.е. смыслу и назначению данного иска.
--------------------------------
<1> По смыслу ст. 1 Федерального закона "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель будет тогда вынужден требовать "воздержания от владения".
Присуждение по виндикации означает передачу вещи владельцу, занятие им участка или помещения. Но если истец уже находится в помещении, на земельном участке, в такого рода присуждении он не нуждается и, соответственно, виндикационный иск не может иметь места.
Впрочем, практика создает иногда ситуации, когда на самом деле разграничение виндикационной и негаторной защиты вызывает затруднения. Если сосед при строительстве гаража занял часть вашего участка <1>, что вы требуете: возврата вам части участка из чужого незаконного владения или устранения помех в пользовании <2>? Здесь мы можем решать ситуацию от обратного: если такое занятие части вашего участка осуществлялось на основании договора, то это - договор о сервитуте. В свою очередь, негаторный, т.е. отрицающий, иск возник как иск, отрицающий именно сервитут. Стало быть, если сервитута не было, то уместен негаторный иск. Однако если учесть, что снос возможен только посредством негаторного иска, то придется признать тщетность иска виндикационного.
--------------------------------
<1> Этот пример тем отличается от приведенного вначале, что спора о принадлежности участка - и фактической, и юридической - не имеется.
<2> Вообще говоря, актуальное нарушение права происходило в момент строительства, именно тогда его и следовало пресекать. Если же строение уже возведено, то добиться его сноса, как известно, весьма проблематично. Тем не менее снос - это вполне корректное негаторное требование (тогда как по виндикации ответчик не может быть обязан ни к сносу, ни к восстановлению, ни к ремонту объекта, ни к каким другим положительным действиям в отношении объекта).
Видимо, в пользу негаторного иска можно высказаться и в том случае, если рядом с собственником (владельцем) ведется беспокоящее его строительство, ведь помеха существует независимо от того, нарушено ли владение истца. Прекращение строительства, снос постройки - обычное присуждение по негаторному иску.
Но если собственник намерен вернуть себе занятый застройщиком участок или объект, в котором находятся третьи лица, ему придется предъявлять именно виндикационный иск. Иначе при приобретении, например, с торгов объекта строительства покупатель мог бы не считаться с возражениями лиц, получивших в нем помещения по сделкам, заключенным с прежним владельцем, если эти сделки имеют пороки. Но, как известно, суды всегда защищают лиц, находящихся в проданном (или иным образом полученном) здании, если эти лица фактически вселились в него и имели для этого какие-либо уважительные основания, в том числе сделки, совершенные с лицом, не имевшим права распорядиться имуществом. Такая защита характерна именно для виндикации.
Наконец, как мог бы поступить суд, установивший, что истец вместо виндикационного иска предъявляет негаторный?
Если речь идет о заблуждении, трудной юридической ситуации, то, на мой взгляд, суд мог бы принять решение, сообразуясь с общим смыслом норм о защите собственности и недопустимости подмены исков. Иными словами, если даже из заявленного иска невозможно точно установить его природу, но налицо требование о выселении, освобождении чужого участка (здания), не требующее его сноса или разборки, то его вполне можно рассматривать как иск об истребовании имущества (виндикационный) по правилам ст. ст. 301 - 302 ГК.
Если же истец, как в наших примерах, настаивает на применении именно ст. 304 ГК, имея целью лишить ответчика представленных тому средств защиты (возражения о пропуске срока исковой давности, о доброй совести), то суд вправе в таком иске отказать.
М. Ерохова высказывает предположение, что иск о признании права собственности является негаторным, поскольку в одном из дел <1> Президиум ВАС РФ указал, что иск о признании права собственности не ограничен исковой давностью, сославшись на ст. 208 ГК <2>. Разделяя сомнения автора в существовании иска о признании права собственности, поскольку он гл. 20 ГК РФ не предусмотрен <3>, я все же вынужден признать, что исключить этот иск из повседневной практики невозможно. Возможны случаи, когда он оказывается единственным средством защиты. Приводимый М. Ероховой пример, когда владелец объекта недвижимости оспаривает зарегистрированное право собственности иного лица, не владеющего объектом <4>, видимо, относится к таким случаям, поскольку виндикации здесь нет, в чем следует согласиться с автором. Но считать, что здесь имеется негаторный иск, как полагает М. Ерохова, я бы не стал <5>. Наличие права у другого лица само по себе не является помехой в пользовании объектом и действием или бездействием другого лица (заметим, что для негаторного иска характерна физическая связь сторон, соседство, владение смежной вещью). Помехи имеют все же материальную природу. Даже если они основаны на юридической почве, речь идет все же о действиях (бездействии) соседей и иных прикосновенных к пользованию недвижимостью лиц. Вполне возможно, что право зарегистрировано за лицом, физически или даже юридически не существующим. Говорить в таком случае, что это лицо мешает владельцу пользоваться объектом, было бы едва ли правильно.
--------------------------------
<1> Постановление от 2 августа 2005 г. N 1206/05.
<2> Ерохова М. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 года N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" // Хозяйство и право. 2007. N 2. С. 17.
<3> Впрочем, и иск о признании права требования также вызывает, как можно судить, сомнения: каждый раз встает вопрос: почему не предъявляется иск об исполнении обязательства? Ведь если обязательство еще не просрочено, то нельзя, пожалуй, говорить о каком-либо нарушении права действиями (бездействием) должника. А если просрочено, то нет смысла признавать право. Во всяком случае анализ авторами практики предъявления дольщиками исков о признании права из договора долевого участия (обязательственного) показывает трудности при обосновании права на иск (см.: Давидян С., Юдин А. Защита обманутых дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2007. N 8. С. 8). Тогда непонятно, какие же права признаются без сомнений по ст. 12 ГК. Получается, что только права на результаты интеллектуальной деятельности.
<4> Ерохова М. Указ. соч. С. 17.
<5> Интересно, что те цивилисты, которые ориентируются на германскую модель, считают такой спор, как говорилось выше, виндикационным.
Остается, как уже говорилось, предъявление иска о признании права собственности <1>.
--------------------------------
<1> Есть понимание "восстановления прежнего положения" в смысле "восстановления права собственности". Однако такая форма защиты, как восстановление права, закону не известна. Восстановление положения охватывает только фактическую сторону отношений, т.е. владение, а не права на имущество.
В иске о признании права, вообще говоря, можно найти два требования: в первом отрицается право ответчика, а во втором утверждается, что это право принадлежит истцу.
Между тем в негаторном иске содержится только одно требование об устранении нарушений, обращенное к ответчику. Постольку, поскольку истец доказывает в начале негаторного иска свое право, он лишь легитимирует себя, но не спорит с ответчиком о праве последнего на его имущество, да и вообще права ответчика на его имущество (если оно у него вообще имеется) на судьбу негаторного иска не влияют и предметом спора быть не могут. С другой стороны, легитимация лица в качестве истца по негаторному иску как собственника (законного владельца) предваряет спор, но не может его исчерпать. Следовательно, предметом негаторного иска не может быть спор о праве на имущество истца и тем более спор о праве на имущество ответчика. Второе скорее характерно для виндикационного иска, поэтому практически актуальным является разграничение иска о признании права собственности и иска виндикационного.
В обсуждаемом М. Ероховой деле спор о праве ведет владеющий истец с невладеющим лицом, зарегистрированным в качестве собственника. Именно такой иск следует признать допустимым: во-первых, здесь не может быть уклонения от виндикации, так как истец уже владеет, а во-вторых, у истца нет иных средств защиты.
Весьма часто, как уже говорилось, иски о признании права собственности заявляются злонамеренно, с целью лишить ответчика возражения о доброй совести или пропуске срока исковой давности. Высказываемые критерии таких исков (для "воздействия на восприятие права истца нарушителем и окружающими") кажутся довольно невнятными, а если учесть еще, что "негаторный иск можно заявить при владении вещью истцом", тогда как "иск о признании может быть заявлен независимо от нахождения спорной вещи у истца, ответчика или третьих лиц" <1>, то сфера действия этого средства оказывается крайне широкой и неопределенной.
--------------------------------
<1> Люшня А.В. Защитные возможности негаторного иска // Закон. 2007. N 2. С. 148. Гораздо более осторожный подход к иску о признании права собственности, продемонстрированный М. Ероховой, я бы отнес на счет того, что ее позиция отражает реакцию на не самую благополучную судебно-арбитражную практику, с которой она соприкасается по работе.
Кроме того, иски о признании права (и не только права собственности) не ограничены возражением об исковой давности, причем не в силу ст. 208 ГК. Ведь это возражение может быть выдвинуто ответчиком не раньше, чем обосновано нарушенное право истца. Но если весь спор сводится только к выяснению вопроса о наличии у истца самого права, то ответчик просто не имеет ни фактической возможности, ни формального основания заявить о пропуске срока давности.
Понимая эту связь, истец намеренно пытается сначала заявить иск о признании за ним материального права, а затем иными средствами, в том числе самоуправно, получить имущество (иногда имущество уже захвачено к моменту обращения в суд). Поэтому на самом деле защита против подобных исков должна состоять в указании на отсутствие у истца права на иск о признании за ним права собственности (как, впрочем, и иного права), поскольку его действительный интерес состоит, скажем, в получении владения вещью.
Точно так же злоупотребление иском о признании права собственности может состоять в намерении лишить ответчика возражения о доброй совести.
Ограничение и вытеснение из практики исков о признании права собственности могли бы состоять в установлении такого правила, согласно которому в каждый спор о признании права собственности обязательно должен привлекаться владелец спорного имущества. Думаю, что при таком, совершенно естественном, подходе число таких исков значительно сократилось бы за счет тех, которые сегодня предъявляются злонамеренно.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 46; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!