Являлись ли расходы на устройство улучшений необходимыми для арендодателя? 2 страница
--------------------------------
<1> Имеется и прямо противоположная тенденция: в п. 9 Обзора практики рассмотрения дел, связанных с исполнением судебными приставами-исполнителями судебных актов арбитражных судов, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21 июня 2004 г. N 77 (Вестник ВАС РФ. 2004. N 8. С. 83), содержится указание, что продажа предмета залога третьим лицам не прекращает права залога. О добросовестности приобретателя при этом, впрочем, ничего не говорится.
<2> Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации. М.: Викор-Медиа, 2006. С. 137 - 138.
Вообще говоря, противоречий не будет и в том случае, если будет признаваться право залога сохранившимся без фактической возможности истребования вещи от добросовестного приобретателя.
Поскольку залогодержатель лишается возможности получить вещь во владение посредством иска, имеющего те же ограничения, что и иск виндикационный, в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 347 ГК; ст. 33 Закона об ипотеке), добросовестность, не способная сама по себе уничтожить право залога, способна противостоять иску об истребовании предмета залога из владения приобретателя, как об этом уже говорилось.
Понятно, что иск залогодержателя не является в буквальном смысле виндикационным (и никогда в истории права таковым и ни был), поэтому отрицание его, состоящее только в том, что он отличен от виндикации, как это делает Л. Наумова <1>, лишено смысла.
|
|
|
--------------------------------
<1> Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации. С. 79 - 80. Об отличиях виндикационного иска от иска залогодержателя говорит и М.В. Кратенко, точно так же не вспоминая при этом об actio Serviana (Указ. соч. С. 233).
Л. Наумова, возражая против доводов суда, изложенных в упомянутом выше деле, задает такой вопрос: "Почему принимается во внимание добросовестность приобретателя, но не принимается во внимание добросовестность залогодержателя?" <1>. Если только не считать этот вопрос риторическим (а нужды красноречия часто вызывают на сцену слова о доброй совести), то придется признать его также лишенным смысла. Автор совершенно правильно поддерживает запрет на расширительное применение доброй совести, на употребление этого понятия всуе. Но если так, то нельзя не заметить, что поведение залогодержателя нигде в законе не упоминается в связи с (не) добросовестностью. Значит, у суда нет никаких причин обсуждать это его качество и ответ на вопрос автора очевиден: суд потому не обсуждает доброй совести залогодержателя, что ее не обсуждает закон. Это, впрочем, не означает, что суд правильно применил это понятие к поведению приобретателя: пока не имеется иска об истребовании предмета залога, нет и почвы для обсуждения доброй совести приобретателя.
|
|
|
--------------------------------
<1> Наумова Л.Н. Указ. соч. С. 138.
Понятно, что чем надежнее система регистрации, тем менее оснований полагать, что приобретатель не мог знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге. Соответственно, центр проблемы переносится в сферу устройства системы регистрации. Если исходить из того, что регистрация исчерпывающим образом и абсолютно точно указывает на все имеющиеся права и обременения недвижимости, то вполне допустимо перейти к неограниченному праву залогодержателя изымать имущество от любого фактического владельца залогом. В этом случае, кстати, и право собственника отыскивать свою недвижимость можно не ограничивать возражением о добросовестности приобретателя, как это сделано, например, в германском праве с его неограниченной виндикацией недвижимости.
Но можем ли мы настолько уверенно опереться на российскую систему регистрации? Думаю, пока эта система такой нагрузки не выдержит. Об этом уже говорилось.
В отечественной дореволюционной правовой системе с ее достаточно солидной традицией регистрации поземельных прав тем не менее допускались и добросовестность, и утрата возможности реализации залога из-за причин, связанных с регистрацией. В этом случае (отметим это) ответственность переносилась на должностных лиц, виновных в допущении сделки по отчуждению заложенного имущества без переноса залога: "...отчуждение имения, совершенное вопреки запрещению, установленному по определенному долгу, будет все-таки считаться действительным, но зато залогодержатель лишается вещного обеспечения и имеет только личный иск к продавцу и к должностным лицам, виновным в упущении. Залоговое право вместо того, чтобы распространить свое действие на преемника, совсем прекращается... и на Западе при книжной системе залоговое право, о котором не было отметки в реестре, считается несуществующим для добросовестного приобретателя" <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С. 253 - 254.
ГК РСФСР 1922 г. прямо указывал на добросовестность приобретателя как на условие, исключающее сохранение права залогодержателя на заложенную вещь: "Залогодержатель, который потерял или у которого похищен переданный ему предмет залога, имеет право истребовать его у всякого владельца, в том числе у собственника <1>. В случае когда заложенное имущество оставлено у должника (ст. 92), залогодержатель вправе истребовать его от всякого недобросовестного приобретателя" (ст. 98).
|
|
|
--------------------------------
<1> Понятно, что заклад не может быть передан третьему лицу по сделке без нарушения условий о залоге; поэтому эта ситуация не обсуждается, и любая утрата (в том числе, конечно, передача) заклада, кроме потери или хищения, не дает залогодержателю права преследовать заложенную вещь.
Следует отметить, что М.М. Агарков, которого ни в коем случае нельзя заподозрить в недостаточности внимания к сравнительно-правовым аспектам, комментируя норму ст. 98 ГК РСФСР 1922 г., прямо сопоставляет ее с виндикацией (ст. 60 ГК 1922 г.), в том числе и в том, что как иск собственника, так и иск залогодержателя "терпит исключение в отношении добросовестного приобретателя" <1>. Таким образом, М. Агарков не считает правило о защите добросовестного приобретателя залога чем-то экзотическим или исключительным. Поэтому и сегодня полностью исключить возможность добросовестного приобретения заложенной вещи и перейти к неограниченному обращению взыскания залога, у кого бы он ни был обнаружен, невозможно. Такое решение, как любая крайняя мера, в конечном счете повредит обороту в целом. Ведь обеспеченность кредита без гарантий приобретателю имеет мало ценности, особенно если учесть, что кредитор сегодня выступает завтра как покупатель, а постоянная смена этих ролей и есть живой оборот.
--------------------------------
<1> Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 1. М., 2002. С. 204.
Продажа доли в целой вещи
и последующий залог того же объекта
Выше обсуждались ситуация продажи заложенного имущества и влияние этой продажи на судьбу залога. Но возможна и иная ситуация - залог проданного имущества, которая также вызывает трудности у судов.
Рассматривалось такое дело.
Собственник автостоянки (подземного помещения в жилом доме) заложил этот объект банку. В договоре об ипотеке говорилось, что объект никому не продан и третьи лица на него права не имеют.
Но когда банк обратил взыскание на залог, были предъявлены договоры купли-продажи долей (1/65 в праве общей собственности на стоянку), заключенные с физическими лицами. Договоры были датированы ранее договора ипотеки. Суд признал договор залога недействительным по тому основанию, что он был заключен позже договоров купли-продажи долей. Банк потребовал, в свою очередь, признать недействительными договоры продажи долей как незаконные. На время спора регистрация прав собственности на доли в общей собственности за покупателями была приостановлена.
Дело затрагивает ряд довольно типичных ситуаций, которые имеет смысл проанализировать.
Прежде всего, подлежит обсуждению вопрос о законности договора о купле-продаже доли в праве общей собственности в том случае, когда продавец таким правом не обладает.
В силу ст. 244 ГК РФ общая собственность, в частности, возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимой вещи. Основаниями возникновения общей собственности являются, например, совместное создание вещи при первоначальном приобретении вещи, приобретение вещи по договору при множественности лиц на стороне приобретателя (покупка вещи двумя или более покупателями по одному договору), совместное наследование вещи и т.д.
Если по договору о приобретении неделимой вещи приобретателем является одно лицо, то общая собственность, как это следует из п. 4 ст. 244 ГК РФ, возникнуть не может.
Договор может быть основанием для создания общей собственности лишь на делимые вещи. Например, два хозяйства решили объединить стада принадлежащего им скота и договорились, что общее стадо будет принадлежать им на праве общей собственности в равных (или иных) долях. Именно такого рода договоры имеются в виду в ч. 2 п. 4 ст. 244 ГК РФ, в которой говорится о возможности возникновения общей собственности на делимые вещи.
Невозможность создания общей собственности на неделимую вещь волей собственника вытекает из закона и признается в литературе <1>.
--------------------------------
<1> Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. М.: Статут, 2010. С. 571 - 572. Имеется и судебная практика, подтверждающая этот вывод (Определение Свердловского областного суда от 3 апреля 2008 г. по делу N 33-2476/2008).
Этот вопрос подробно обсуждался в гл. 11 книги.
Поскольку автостоянка является неделимой вещью, приходится признать, что сделка по отчуждению этой доли является ничтожной, как не соответствующая закону.
Но суть спора не сводится к одному этому вопросу.
Здесь есть, как представляется, более интересный аспект.
Уже говорилось, что имеется решение суда о том, что договор ипотеки ничтожен потому, что он заключен после договоров купли-продажи долей. Такой подход известен, но он является совершенно незаконным. Напротив, пока собственник сохраняет право собственности, он вправе совершить любые договоры о своей вещи и все эти договоры будут действительны.
Но как же регулируется в таком случае конфликт между теми, кто заключил договоры с собственником, если все эти договоры действительны?
Мы видим, что возникшие права не тождественны. Право залога отличается от права покупателя как кредитора в обязательстве. Понятно, что эти права могут возникать независимо друг от друга. Но главное в том, что, конечно, продавец имущества вправе заложить его, пока остается собственником. Как следует из ст. 335 ГК РФ, для создания залога достаточно наличия права собственности у залогодателя. В данном случае залогодатель являлся собственником в момент передачи объекта в ипотеку. В результате возникает два права: право покупателя требовать передачи купленного (ст. 454 ГК РФ) и право залогодержателя обратить взыскание на предмет залога. Ничего незаконного в возникновении таких прав нет, а возникший между ними конфликт вполне разрешается на почве закона. В данном случае - в пользу залогодержателя.
Когда кредитор обращал взыскание на предмет залога, его собственником оставался должник, поэтому никаких препятствий к взысканию не имеется. В данном случае вполне соответствует действительности то положение договора об ипотеке, в котором утверждается, что имущество в момент передачи в ипотеку никому не принадлежит.
Вопрос о добросовестном приобретении заложенного имущества, который рассматривался выше, не имеет отношения к нашей ситуации. Ведь покупатели не стали приобретателями уже заложенного имущества.
Здесь важно то, что в момент спора они еще вообще не стали приобретателями. Приобретатель - это уже собственник (и владелец, если имеются в виду ст. ст. 302, 223 ГК), тогда как покупатель - это еще только кредитор.
Кроме того, невозможно согласиться и с выводом суда об исполнении договора в части передачи права.
В нашем случае договором предусмотрено, что стороны осуществляют передачу 1/65 доли в праве общей собственности на стоянку по акту приема-передачи. Само по себе это условие, пожалуй, лишено смысла, так как право является нематериальным явлением и не может быть передано никаким образом. В том числе по акту приема-передачи.
В силу ст. 251 ГК РФ при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость никакая передача права не производится, а право переходит в момент регистрации. Следовательно, договор не может считаться исполненным вплоть до регистрации перехода права. Соответственно, судебный запрет регистрации будет означать запрет на исполнение договора (что само по себе вполне допустимо).
Но в данном случае не может быть осуществлено и фактической передачи вне договора. Если бы продавец имел определенный порядок пользования своей долей, например на основании договора, заключенного в порядке ст. 247 ГК РФ с другими совладельцами, то он мог бы попытаться так или иначе включить условие о сохранении этого порядка пользования в соглашение о передаче доли. Но, как уже говорилось выше, продавец никаким порядком пользования не располагал и потому заведомо был лишен возможности определить или хотя бы описать этот порядок для покупателя.
Мы можем видеть, что решение суда общей юрисдикции о признании договора ипотеки недействительным потому, что он заключен после договоров купли-продажи долей, является более чем сомнительным. Но в любом случае суд, рассматривающий требование об обращении взыскания на заложенное имущество, связан не юридическими выводами суда общей юрисдикции, а только установленными им обстоятельствами (п. 3 ст. 69 АПК РФ). В данном случае наиболее важным, конечно, является установление того факта, что договор купли-продажи доли был совершен раньше договора ипотеки. Этот факт обязателен для арбитражного суда и не может быть пересмотрен даже при самых убедительных доказательствах обратного. Но из него вовсе не следует вывод о ничтожности договора ипотеки. Поэтому арбитражный суд не может быть связан этим выводом, т.е. юридическим суждением, но должен дать свою квалификацию установленным фактам.
О виндикации права
Президиум ВАС РФ 9 февраля 2010 г. рассмотрел дело по иску ЗАО "Невский Гранит" к ОАО "Петродворцовая электросеть" об истребовании из незаконного владения ответчика 2/3 долей в праве общей собственности <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 9 февраля 2010 г. N 13944/09 по делу N А56-31225/2008 (СПС "КонсультантПлюс").
Фабула дела такова.
В 1997 г. истец получил право на 2/3 доли в общей собственности на подстанцию в результате договора о долевом участии (простого товарищества). Фактически подстанцией управляло ООО "Петродворцовое оптово-розничное объединение", имевшее 1/3 доли в общей собственности.
В 2001 г. объединение продало подстанцию ответчику - ОАО "Петродворцовая электросеть".
В 2007 г. суд признал сделку ничтожной в силу нарушения ст. 246 ГК (распоряжение общим имуществом допускается не иначе как по согласию сособственников), но в реституции отказал за пропуском срока исковой давности.
После этого истец обратился с иском к покупателю о признании за ним права на 2/3 доли в общей собственности. В этом иске было отказано, поскольку суд расценил заявленное требование как виндикационное.
В связи с этим был уже заявлен виндикационный иск. Судом первой инстанции иск был удовлетворен. Суд установил течение исковой давности с момента получения извещения об отчуждении подстанции в 2005 г., а также не нашел добросовестности в действиях ответчика, который знал о том, что истцу принадлежит 2/3 доли в общей собственности на объект. Решение было оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.
Суд кассационной инстанции принятые судебные акты отменил, в иске отказал, потому что доля в праве не является вещью и не подлежит виндикации.
ВАС РФ Определением от 2 декабря 2009 г. передал дело в Президиум, высказав суждение, что закон не содержит препятствий для защиты права на долю в общей собственности.
При этом Суд сослался и на признание судебной практикой возможной виндикации бездокументарных ценных бумаг и долей в ООО.
Президиум ВАС РФ согласился с доводами Определения и отменил постановление кассационной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции и апелляционное постановление.
Принятое постановление, конечно, привлекло внимание юристов. Вопросам, затронутым описанным делом, посвящены несколько глав книги, что позволяет мне опустить их повторение, высказав только свою позицию по обсуждаемому делу.
Обращает на себя внимание тот аспект проблемы, который кратко можно охарактеризовать так: виндикация, конечно, не адекватна защите прав, отличных от собственности, но при этом виндикация - не столько расширение, сколько ограничение возможностей защиты таких прав.
Перед тем как обратиться к сути этого конкретного дела, нужно сказать несколько слов о защите права, нарушенного сделкой по незаконному распоряжению этим правом, прежде всего - незаконному отчуждению права.
Гражданский оборот представляет собой, как известно, не оборот вещей, а оборот прав. Соответственно, сделка в обороте является обычно способом передачи прав. Бывают и иные сделки, например об оказании услуг или о производстве работ, но мы здесь их обсуждать не будем. Мы говорим только о договорах, направленных на отчуждение (передачу) права.
Теория правопреемства представляет этот процесс так, что сделка не передает право, а прекращает право у одного лица (отчуждателя) и создает право у другого лица (приобретателя). Для упрощения изложения я опущу также те сложности, которые связаны с разграничением действия обязательства и акта передачи права (подробнее эти вопросы обсуждались в гл. 12 книги).
Будем далее рассматривать только результат сделки - передачу права.
Тогда ничтожность сделки означает, что право не перешло, а осталось у прежнего обладателя. Скажем, ничтожность договора купли-продажи права (цессии) означает, что цессионарий права требования не получил - оно осталось у цедента.
Последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК) не охватывают эту сторону ничтожности сделки. В п. 1 ст. 167 ГК говорится о том, что сделка не создала (не изменила, не прекратила) гражданских прав, под которыми понимаются, как представляется, обязательства <1>.
--------------------------------
<1> Здесь есть нюанс, связанный с существованием таких сделок, которые не порождают обязательства, и среди них как раз можно обнаружить сделки о передаче права. Вопрос уже обсуждался в гл. 12, но для нашего рассмотрения ничего не изменится, если мы будем понимать п. 1 ст. 167 ГК (и, соответственно, ст. 153 ГК) в том смысле, что недействительная сделка не создала обязательства, а если она не была направлена на создание обязательства, т.е. имела целью передачу права, то это право не возникло у приобретателя (осталось у прежнего обладателя).
В п. 2 ст. 167 ГК, который обычно применяется на практике, описываются, напротив, уже последствия исполнения обязательства из недействительной сделки, причем исполнение, как это следует из ст. 307 ГК, может состоять в передаче вещи, денег, оказании услуг, выполнении работ (воздержание от действия реституцией не охватывается). Соответственно, возвращаются вещи или деньги, и ничто иное. Возврат прав в рамках реституции не осуществляется.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 50; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!