В отношении требования истца об освобождении от внесения арендной платы за период с 28.03.2020 по 05.05.2020 (включительно), суд приходит к следующим выводам.

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При этом арендная плата подлежит уменьшениюс момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы ("Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Доводы истца о необходимости полного освобождения от арендной платы со ссылками на пункт 4 статьи 614 ГК РФ судом отклоняются, поскольку в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона N 98-ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

Таким образом, оснований для полного освобождения от уплаты арендных платежей в связи с ограничительными мерами, связанными с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), не имеется.

Вместе с тем, учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

Суд рассматривает данный предмет требований по существу, поскольку из поведения сторон договора (в том числе имеющейся переписки, а также позиции сторон в суде), следует, что согласовать вопрос об уменьшении размера арендной платы во внесудебном порядке, в том числе путем подписания дополнительного соглашения к договору, не представляется возможным.

Как следует из положений Закона N 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Кировской области Указом Губернатора Кировской области от 17.03.2020 N 44 введен режим повышенной готовности с 18.03.2020.

На основании Постановления Правительства Кировской области от 25.03.2020 N 122-П (в ред. от 31.03.2020, от 11.05.2020) на территории Кировской области введены ограничительные мероприятия (карантин), действовавшие в спорный период; в том числе в период с 31.03.2020 по 11.05.2020 всем гражданам было предписано не покидать места проживания (пребывания), за исключением случаев обращения за экстренной (неотложной) медицинской помощью и случаев иной прямой угрозы жизни и здоровью, случаев следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в соответствии с настоящим постановлением, а также следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена в соответствии с настоящим постановлением, выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (пребывания), выноса твердых коммунальных отходов до ближайшего места (площадки) накопления отходов.

Кроме того, Указами Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 и от 28.04.2020 N 294, рабочие дни с 04 по 30 апреля, с 06 по 08 мая 2020 года объявлены нерабочими днями в целях санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Как следует из материалов дела, ИП Сычева И.А. в спорный период являлась субъектом малого предпринимательства (выписка из реестра в материалах дела), осуществляла основной вид деятельности - "Предоставление услуг по дневному уходу за детьми"; в указанных целях использовала арендуемые помещения для размещения детского центра развития (детского клуба). До введения ограничительных мероприятий детский центр функционировал, дети посещали старшую и младшую группы (что следует из представленных ведомостей посещения).

Указанный вид деятельности относится к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, на основании Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

Судом установлено, что начиная с 30.03.2020, посещение центра детьми фактически полностью прекратилось, что подтверждается представленными ведомостями посещения, табелями учета рабочего времени; по состоянию на 04.04.2020 все договоры с родителями на оказание услуг по уходу и присмотру за детьми предпринимателем были расторгнуты (соглашения о расторжении в материалах дела). Таким образом, целевая деятельность в арендованных помещениях в период с 30.03.2020 по 05.05.2020 (включительно) не осуществлялась в связи с введением на территории области ограничительных мероприятий; доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, в связи с фактическим неосуществлением предпринимательской деятельности в спорный период, истцом было принято решение о прекращении предпринимательской деятельности, о чем 30.04.2020 была внесена соответствующая запись в ЕГРИП.

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера арендной платы, предусмотренных Законом N 98-ФЗ.

На сколько уменьшение?- Т.В.

Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещениях с 30.03.2020, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера ежемесячной арендной платы, предусмотренной пунктом 5.5.1 договора, в 10 (десять) раз, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

При этом суд признает необходимым снизить размер ежемесячной арендной платы за период с 30.03.2020 по 05.05.2020 (включительно), т.е. начиная с первого рабочего дня центра, в котором полностью прекратилось посещение центра детьми. Доводы истца о необходимости включения в указанный период дней 28 и 29 марта судом отклоняются, поскольку данные дни приходились на субботу и воскресенье после фактически отработанной центром рабочей недели, и у предпринимателя в эти дни отсутствовала информация о том, что с понедельника работа центра полностью прекратится (ни один ребенок не придет в центр); учитывая, что согласно положениям договора оплата за неполный месяц начисляется исходя из количества календарных (а не рабочих) дней, суд признает требования о снижении арендной платы за дни 28 и 29 марта 2020 года необоснованными.

Доводы ответчика о незаконности уменьшения арендной платы за прошедшие на момент рассмотрения спора в суде периоды ( (июль 2020г.- Т.В.), а также о необоснованности уменьшения платы ввиду ее фактического перечисления арендатором в предусмотренном договором размере, судом рассмотрены и отклоняются как противоречащие положениям Закона N 98-ФЗ и разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в Обзоре N 2, о том, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Перечисление арендатором предусмотренной договором платы в период фактического неосуществления деятельности и действия ограничительных мер свидетельствует о добросовестном поведении арендатора , на тот момент не получившего согласования с арендодателем на освобождение от арендной платы (уменьшение ее размера), и не может рассматриваться в качестве обстоятельства, лишающего арендатора предусмотренного законом права на снижение размера арендных платежей при наличии к тому оснований.

Судом также установлено, что между сторонами договора имеется спор о размере ежемесячных арендных платежей начиная с 2020 года, что является существенным при рассмотрении данного спора. Рассмотрев доводы сторон и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке- Т.В.

Пунктом 5.1.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке повысить арендную плату не чаще одного раза в год и не выше, чем на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Кировской области (Кировстат) по итогам предыдущего календарного года. Такое повышение отражается в уведомлении, направленном в адрес арендатора, считается согласованным и не требует дополнительного согласования. При этом уведомление об изменении размера арендной платы направляется арендодателем не позднее 30 календарных дней до начала даты, с которой предусматривается изменение арендной платы.

Как следует из материалов дела и подтверждается представителями сторон, указанным правом ежегодного повышения размера платы арендодатель до 2020 года не пользовался, и размер платы составлял 60 000 рублей ежемесячно.

Письмом от 01.02.2020, полученным лично арендатором 03.02.2020, арендодатель известил арендатора о повышении размера арендной платы до 73 020 рублей в месяц (на 21,7 %), сославшись на официальные данные Кировстата, размещенные на сайте учреждения; расчета суммы платы уведомление не содержит.

В силу прямого указания пункта 5.1.2 договора, с учетом даты получения письма арендатором (03.02.2020), размер платы считается измененным с 05 марта 2020 года.

В материалы дела истцом представлено письмо Кировстата от 20.01.2020 N ГЖ-45-08/43-ДР о том, что индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги населению в Кировской области, рассчитанный по организациям торговли и сферы услуг, в декабре 2019 года по отношению к декабрю 2018 года составляет 102,67 %

Таким образом, размер арендной платы, подлежащей уплате с 05.03.2020 на основании пункта 5.1.2 договора, увеличивается на 2,67 % и составляет 61 602 рубля 00 копеек в месяц (60000р. * 2,67% = 1602 рубля 00 копеек). Представленный арендодателем в письме от 01.02.2020 размер арендной платы суд признает неверным; использование индексов потребительских цен за все годы, прошедшие с даты заключения договора, не соответствует пункту 5.1.2 договора, предусматривающему повышение платы не выше, чем на уровень инфляции по итогам предыдущего календарного года.

Предусмотренным договором правом на ежегодное повышение арендной платы в периоды 2017, 2018, 2019 годов арендодатель не воспользовался, что не противоречит положениям договора и не может признаваться основанием для дополнительного повышения арендной платы в 2020 году.

Таким образом, исходя из установленного размера ежемесячной арендной платы, арендные платежи подлежат уменьшению в 10 раз и составят:

- за март 2020 года - 57 817 рублей 06 копеек (7741,93 рубля за период с 01 по 04 марта (по прежнему размеру арендной платы 60000 рублей в месяц, без уменьшения) + 49679,03 рубля за период с 05 по 29 марта (по новому размеру арендной платы 61602 рубля, без уменьшения) + 396 рублей 10 копеек за период с 30 по 31 марта (по новому размеру арендной платы, с учетом уменьшения в 10 раз));

- за апрель 2020 года - 6160 рублей 20 копеек;

- за период с 01 по 05 мая 2020 года - 993 рубля 58 копеек.

Обстоятельства, связанные с возмещением затрат на коммунальные услуги, а также с досрочным прекращением действия договора аренды, не являются предметом настоящего спора (с учетом частичного отказа истца от требований о расторжении договора), в связи с чем не рассматриваются судом в рамках настоящего дела.

Руководствуясь статьями 49, 150, 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 26.06.2015 в части определения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 5.1.1 договора: уменьшить размер арендной платы по договору аренды от 26.06.2015 за март 2020 года - до суммы 57 817 рублей 06 копеек; за апрель 2020 года - до суммы 6160 рублей 20 копеек; за период с 01 по 05 мая 2020 года - до суммы 993 рубля 58 копеек.

Производство по делу в части требований о расторжении договора аренды от 26.06.2015 прекратить в связи с принятием судом отказа истца от иска в данной части.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья

С.А.Бельтюкова

Дата добавления: 2020-11-15; просмотров: 44; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 12

Мы поможем в написании ваших работ!