Глава 7. Управление объектами недвижимости
Недвижимость как объект управления
Результатами реализации ИСП являются вновь созданные или усовершенствованные (модернизированные, расширенные или реконструированные) объекты недвижимости.
Объект недвижимости – это единство земельного участка и построенных на нем зданий и сооружений.
Недвижимость как объект управления имеет следующие особенности:
единство объекта управления и прав на него (управляющие воздействия часто реализуются через передачу, изъятие или ограничение прав);
технически сложные объекты;
экономически и технически неоднородные объекты.
По целям и характеру использования недвижимость подразделяется на операционную и инвестиционную.
Операционная недвижимость используется собственником для осуществления определенной деятельности и является составной частью основных средств организации.
Она выступает как объект затрат и основная цель в управлении этой недвижимостью – минимизация издержек (затрат) на ее использование. Эффектом от ее использования является прибыль от произведенной продукции или оказанных услуг.
Инвестиционная (коммерческая) недвижимость является объектом купли-продажи и выступает как самостоятельный источник прибыли. Основная цель в управлении данной недвижимостью – максимизация дохода от ее реализации.
По функциональному назначению недвижимость может быть:
производственная;
|
|
|
жилая;
социальная и др.
Объекты, относящиеся к тому или иному виду недвижимости, различаются по следующим признакам:
возможности вовлечения в рыночный оборот и использования в качестве коммерческой недвижимости;
техническим характеристикам и предъявляемым требованиям к их местоположению;
специфике отношений собственника и пользователя и т.п.
Возможными способами использования объектов недвижимости являются:
передача в эксплуатацию;
передача в доверительное управление;
продажа;
сдача в аренду.
Эффективность выбранного способа использования недвижимости во многом зависит от вида объекта, возможностей собственника, состояния спроса и предложений на рынке недвижимости и других факторов.
Управление недвижимостью – это сфера деятельности, включающая выполнение комплекса задач по обеспечению наиболее эффективного ее использования в интересах собственника.
В процессе управления недвижимостью решаются следующие задачи:
маркетинг рынка недвижимости (изучение спроса и предложений на данный вид недвижимости);
управление занятостью объекта (привлечение пользователей, управление доходами и расходами);
технический менеджмент (управление эксплуатацией и содержанием объекта);
|
|
|
регулирование отношений собственника недвижимости с государственными организациями и пользователями недвижимости;
перепрофилирование объекта;
ликвидация объекта.
Субъектами управления недвижимостью выступают собственники недвижимости и эксплуатирующие организации.
Управляющие организации
Управляющими организациями по использованию объектов недвижимости могут быть:
эксплуатационные подразделения собственников недвижимости;
инжиниринговые управляющие компании;
некоммерческие организации собственников недвижимости.
Эксплуатационные подразделения (инженерно-технические службы, жилищно-коммунальные службы и т.п.) создаются крупными организациями-собственниками недвижимости при значительном количестве однотипных объектов, расположенных на ограниченной территории. Эти подразделения выполняют, в основном, задачи технического менеджмента при эксплуатации объектов.
Инжиниринговые управляющие компании – специализированные коммерческие организации, решающие все задачи использования объектов недвижимости на основе заключенных с собственниками договоров управления. Профессиональная управляющая компания берет на себя все заботы по наиболее эффективному использованию недвижимости, освобождая от непосредственного участия собственника в решении несвойственных ему задач. Одновременно управляющая компания обеспечивает собственника полным отчетом о ее работе и, главное, стабильным и экономически обоснованным доходом. Причем, управляющая компания может и готова быть не только исполнением воли собственника, но и подсказать ему наиболее подходящие и доходные варианты использования недвижимости.
|
|
|
Исходя из принятых целей использования недвижимости, управляющая компания разрабатывает бизнес-план для конкретного объекта недвижимости. Бизнес-план является результатом весьма масштабной аналитической работы по исследованию рынка недвижимости, определению возможных вариантов использования, а также доходов и расходов от использования объектов. Рекомендации, содержащиеся в нем, могут иметь несколько вариантов, чтобы при желании собственник мог сам определиться и принять решение в отношении того или иного варианта.
Результатом аналитической работы в виде бизнес-плана должно являться заключение с собственником договора управления и дальнейшая деятельность, направленная на его реализацию в соответствии с выбранным вариантом использования недвижимости. Для полного и качественного исполнения своих обязательств перед собственником управляющая компания формирует свой штат и заключает договоры субподряда с соответствующими организациями по выполнению обслуживающих работ на конкретных объектах недвижимости.
|
|
|
Собственник систематически контролирует деятельность управляющей компании путем проверки полноты и качества выполнения ею своих обязательств в соответствии с договором и бизнес-планом на основе представляемых ею отчетов и оценки фактической доходности недвижимости.
В услугах профессиональной управляющей компании нуждаются, прежде всего, организации, имеющие крупные объекты недвижимости (находящиеся как в собственности, так и в долгосрочной аренде) и желающие увеличить их доходность.
Профессиональное управление недвижимостью с привлечением управляющих компаний имеет целый ряд преимуществ, которые повышают эффективность процесса управления на основе:
комплексного подхода к управлению, позволяющего увязать решение всех задач управления недвижимостью в единую систему;
обеспечения максимальной загрузки мощностей объектов недвижимости, а, следовательно, и их доходности;
меньшей величины затрат на управление за счет большого количества управляемых объектов недвижимости;
использования опыта управления аналогичными объектами недвижимости.
Некоммерческие организации собственников недвижимости (товарищество собственников жилья, правление садоводства, правление коллективной автостоянки и др.) создаются по инициативе собственников жилья и функционируют под их контролем.
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 110; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!